Дело № 2-1042/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации.
г. Чернушка 13 декабря 2010 года
Чернушинский районный суд Пермского края в составе:
председательствующего судьи Паршаковой С.Л.,
с участием истцов Петухова Л.А., Петуховой Е.Н.,
представителя истца Петуховой Е.Н. – Глумовой И.В.,
представителей ответчиков Горбуновых – Попова Г.Д.,
при секретаре Воробьевой Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Петухова Льва Алексеевича, Петуховой Елены Николаевны, в своих интересах, а также в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к Горбунову Владимиру Порфиловичу, Горбуновой Рамиле Тимергазиевне, законному представителю несовершеннолетней ФИО9 – ФИО10 об уменьшении покупной стоимости квартиры, о возложении обязанности возвратить излишне уплаченную денежную сумму за квартиру,
У С Т А Н О В И Л:
Петухов Л.А., Петухова Е.Н. в своих интересах, а также в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 обратились в суд с иском к Горбунову В.П., Горбуновой Р.Т., законному представителю несовершеннолетней ФИО9 – ФИО10 об уменьшении покупной стоимости квартиры, о возложении обязанности возвратить излишне уплаченную денежную сумму за квартиру.
Иск мотивировали тем, что ими, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в равную долевую собственность в 1/6 доле каждому у ответчиков приобретена квартира, находящаяся по адресу: <адрес>. Согласно п. 4.1. Покупатели осмотрели квартиру в натуре, ознакомились с ее характеристиками, претензий по качеству квартиры не имеют; подтверждают, что на момент заключения договора в продаваемой квартире нет недостатков, существенно снижающих ее потребительские качества, санитарно-техническое, электрическое оборудование в порядке и комплекте. Акт приема-передачи сторонами по договору купли-продажи не подписывался. После осмотра квартиры явных недостатков ими не обнаружено. Однако, при проверке энергоснабжающей организацией ООО «Пермэнергосбыт» поста учета электроэнергии в <адрес>, выявлено, что помимо поста учета имеется врезка. Так же, при проверке под штукатуркой обнаружены провода, которые подключены помимо учета, о чем составлены акты от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ. Им выдано предписание о замене вводного кабеля и электросчетчика. Таким образом, стоимость устранения выявленных нарушений с установкой электросчетчика и заменой кабеля (3000 рублей), оплатой неучтенной электроэнергии (1007,96 рублей) составляет 4 007,96 рублей. Кроме того, ими обнаружены трещины на стенах во всех комнатах, для чего им пришлось затирать все трещины и переклеивать обои; ими произведен капитальный ремонт печей, поскольку печи после приобретения квартиры находились в аварийном состоянии; произведена частичная замена прогнивших половых досок, в связи с чем, возникла необходимость замены ДСП и линолеума; также подлежала замене входная дверь. Произведенные работы оценены в 46 400 рублей. Согласно п. 3.4. Договора купли-продажи квартиры, продавцы обязаны предупредить покупателей как о явных недостатках квартиры, если они им известны. Покупатели, в случае обнаружения неоговоренных недостатков, имеют право в судебном порядке, по своему усмотрению потребовать от продавцов соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков в разумные сроки; возмещения своих расходов по устранению недостатков. Следовательно, они имеют право на соразмерное уменьшение покупной стоимости квартиры. Учитывая произведенные расходы по устранению недостатков квартиры после ее покупки и выявленные недостатки ООО «Пермэнергосбыт», уменьшение покупной стоимости квартиры должно составлять 50 407,97 рублей. Просят уменьшить покупную стоимость квартиры, расположенную по адресу: Пермский, <адрес>, переданную ответчиками в ненадлежащем состоянии по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в равную долевую собственность в 1/6 доле каждому, стоимость 331178, 75 рублей, на сумму 50407,97 рублей, обязать ответчика возвратить истцу излишне уплаченную денежную сумму за квартиру в размере 50407, 97рублей.
Истцы в судебном заседании исковые требования уточнили, просили уменьшить покупную стоимость квартиры, и обязать ответчиков возвратить им излишне уплаченную сумму за квартиру в сумме по 16802 рубля 32 копейки с каждого ответчика в пользу истца Петуховой Е.Н.
Истец Петухова Е.Н. в суде исковые требования поддержала с учетом уточненных требований, пояснила, что в доме по <адрес> они проживали с 2008 года, снимали <адрес>. Квартира № находится на первом этаже. До приобретения в апреле 2010 года она осмотрела квартиру, в мае 2010 года она также осмотрела квартиру, когда Горбуновы вывозили вещи. Квартира была в нормальном состоянии, видимых дефектов обнаружено не было. В квартире печное отопление, печи покрыты штукатуркой, штукатурка была вздута, стены в квартире были побелены, на стенах виднелись мелкие трещины, пол был покрыт линолеумом, замены не требовал. В мае-июне 2010 года был произведен осмотр квартиры комиссией из <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ они заключили договор купли-продажи указанной квартиры. Выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности с обременением – до внесения денежных средств за квартиру, квартира находилась в залоге у продавцов. В июле 2010 года поступили средства материнского капитала они перечислили на счет ответчиков 331178 рублей 75 копеек. ДД.ММ.ГГГГ выдали свидетельство о праве собственности без обременения, ДД.ММ.ГГГГ ответчиками им были выданы ключи от квартиры, они начали производить ремонт. В квартиру вселились ДД.ММ.ГГГГ после ремонта. Фактически стоимость квартиры составляет 431178 рублей 75 копеек, 100000 рублей они оплатили ДД.ММ.ГГГГ, на оставшуюся сумму долга по оплате за квартиру был оформлен договор займа. В договоре она согласилась указать меньшую сумму. В ходе ремонта они обнаружили, что квартира имеет скрытые недостатки. Когда они проводили воду, убрали линолеум, увидели, что линолеум покрыт плесенью, доски гнилые. Входная дверь была в плохом состоянии, они решили ее заменить. Произвели капитальный ремонт двух печей, на печах были трещины, кирпичи рассыпались, печи нельзя было эксплуатировать без ремонта. Кроме того, они покрасили окна, подоконники, наклеили на стены обои, заменили ДСП на полу и линолеум, заменили входную дверь. На ремонт израсходовали 46500 рублей. Вселились в квартиру ДД.ММ.ГГГГ после ремонта. Обои со стен отпадывают, на стенах имеются трещины, окна требуют замены. Поскольку был перепад электроэнергии, общедомовой счетчик показывал большой расход электроэнергии в местах общего пользования, она сделала заявку на проверку электросчетчика, электропроводки. ДД.ММ.ГГГГ к ним приходили из электросетей составили акт смены хозяина, каких-либо нарушений не обнаружили. ДД.ММ.ГГГГ была проведена повторная проверка, была обнаружена врезка, электропровод проходил помимо прибора учета электроэнергии. За незаконную врезку она оплатила штраф в размере 1007 рублей 96 копеек, понесла расходы на новый счетчик, два автомата, вводной кабель и за работу по установке оборудования. Существенными недостатками, из-за которых проживать в квартире было невозможно является отсутствие в квартире воды, электрической плиты, холодный пол, неисправная электропроводка, гнилые полы и пожароопасные печи. Все недостатки они обнаружили после того, как начали делать в квартире ремонт. При осмотре квартиры перед покупкой они видели, что дверь находится в плохом состоянии, но не думали, что ее придется заменять, видели, что в квартире необходимо делать косметический ремонт, но не знали, что придется менять полы, линолеум и по несколько раз переклеивать обои. Окна они покрасили бы в любом случае, чтобы было красиво. В предписании электрики им написали произвести замену ввода, электросчетчик и автоматы они меняли по своей инициативе, поставили усовершенствованный счетчик и усиленные автоматы. Летом 2010 года приходили сотрудники госпожнадзора, проверяли печи во всех квартирах на пожароопастность, на момент проверки она находилась в съемной <адрес>, от <адрес> у нее ключей не было, она не просила специалистов осмотреть печь, какое-либо заключение госпожнадзора у нее отсутствует. Они обращались к ответчику с просьбой уменьшить покупную стоимость квартиры, но ответчики им отказали. Смету на ремонтные работы они не составляли, чеки и счета на приобретение обоев, кирпича, досок, линолеума, двери у нее нет. Они знали, что в квартире печное отопление и отсутствует вода. Она вызывала оценщика, который оценил ремонт в 69900 рублей. До них в квартире Горбуновых проживала ФИО12, она приходила, беседовала с ней. В квартиру первый раз пришла в апреле 2010 года, в квартире было тепло. Горбуновы ее не предупреждали, что в квартире необходимо делать капитальный ремонт. Просит снизить покупную стоимость квартиры, обязать ответчиков возвратить им излишне уплаченную сумму.
Истец Петухов Л.А. в судебном заседании исковые требования поддержал, подтвердил доводы, изложенные Петуховой Е.Н., дополнительно пояснил, что в доме они проживали с 2008 года, снимали <адрес>. В апреле, мае 2010 года его супруга осмотрела <адрес>, расположенную по <адрес>, в июне 2010 года осматривали ее с комиссией из администрации <адрес>. Посмотрели поверхностно, визуально недостатков не было. Он квартиру до заключения договора купли-продажи не осматривал, препятствий в осмотре ему не чинили. ДД.ММ.ГГГГ им выдали свидетельство о праве собственности с обременением, ключи от квартиры они получили только ДД.ММ.ГГГГ, когда на имя ответчика были перечислены средства материнского капитала, на недостающую сумму 100000 рублей оформили договор займа. В ходе проведения ремонта, стали выявляться недостатки. При очистке печи, стала осыпаться штукатурка, кирпичи выпадывали из печи. В связи с этим, ими был произведен ремонт печей, частично произвели замену прогнивших половых досок, в связи с чем возникла необходимость замены ДСП и линолеума. ДД.ММ.ГГГГ он увозил ответчице оставшиеся 100000 рублей, пояснил, что они произвели ремонт, попросил уменьшить покупную стоимость квартиры, но она отказала.
Представитель истца Петуховой Е.Н. – Глумова И.В. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, считает, что покупную стоимость квартиры необходимо снизить. Пояснила, что акт приемки-передачи сторонами не подписан, но деньги переданы по договору, истцы вселились в жилое помещение, следовательно, договор является заключенным. При покупке квартиры видимых недостатков не было, все обнаруженные в ходе ремонта недостатки являются скрытыми. В частности к выводу о том, что необходимо произвести замену дверей истцы узнали после того, как сняли обшивку, состояние досок увидели после того, как убрали линолеум с пола. Врезка помимо прибора учета находилась под штукатуркой, следовательно, является скрытым дефектом. Необходим был капитальный ремонт печей, так как отопление печное. Договором купли-продажи предусмотрен альтернативный способ защиты, истцы могут, в том числе обратиться с требованием и о снижении покупной цены квартиры. Просит признать показания специалиста ФИО15 недопустимым доказательством, поскольку на момент рассмотрения дела документов, подтверждающих ее квалификацию, суду не представлено.
Истец ФИО6, извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явилась, ходатайств об отложении судебного заседания не представила.
Ответчик Горбунова Р.Т., извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явилась, просила дело рассмотреть в ее отсутствие, ранее в судебном заседании иск не признала, пояснила, что квартира, расположенная по адресу <адрес>3 <адрес> была выделена ее мужу в 1992-1993 году по ордеру, когда он работал в ДРСУ, в 2005 году они ее оформили в собственность. С 2001 года в квартире проживала дочь ФИО10, они проживали в <адрес>. В 2006 году в доме проводился капитальный ремонт, после этого в квартире проживали только квартиранты. За состоянием квартиры следила ФИО12, которой они сдали квартиру для временного проживания. При капитальном ремонте в квартире были заменены стены, окна, потолки, бревна, полы, печи строили новые, при проведении капитального ремонта жителей из дома выселяли полностью. Капитальный ремонт организовало МУП «Служба ЖКХ». После проведения ремонта она нанимала людей переделывать штукатурку, обои они клеить не стали, просто побелили. Истцы позвонили ей и предложили купить квартиру. Она предложила осмотреть квартиру, потом еще предлагала, но истица сказала, что эту квартиру знает. С истицей в квартире они были три раза, когда смотрели квартиру, в ней было тепло, недостатков не было, квартира была в нормальном состоянии. Она никаких препятствий к осмотру не чинила. Ключи от квартиры до ДД.ММ.ГГГГ находились у нее. По врезке она пояснить ничего не может, счетчик устанавливал ООО «Связь-сервис» при капитальном ремонте квартиры. Петухов Л.А. просил снизить покупную стоимость квартиры, но они отказали, так как при обсуждении условий договора, цена была снижена до минимума. До перечисления денег квартира находилась у них в залоге.
Ответчик Горбунов В.П., извещенный о времени и месте судебного разбирательства в суд не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие.
В ходе проведения подготовки к участию в деле в качестве соответчика привлечена законный представитель несовершеннолетней ФИО9 – ФИО10
Ответчик ФИО10, извещенная о времени и месте судебного разбирательства в суд не явилась, просила дело рассмотреть в ее отсутствие, ранее в судебном заседании иск не признала, пояснила, что в указанной квартире ее несовершеннолетняя дочь ФИО9 имела долю. В 2006 году в квартире был произведен капитальный ремонт. За полгода до ремонта в 2006 году она съехала из квартиры и больше там не проживала. После капитального ремонта она помогала делать косметический ремонт в квартире, стены были неровные, они их выравнивали, потом побелили, обоев в квартире не было, линолеум был новый. Препятствий в осмотре квартиры они никому не чинили.
Представитель ответчиков Горбуновых – Попов Г.Д., в суде иск не признал, пояснил, что требования истцов незаконны и необоснованны по следующим основаниям: истцы ссылаются на ст. 452 ГК РФ, согласно которой соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Истцами нарушен порядок изменения существенного условия договора купли -продажи жилого помещения. Цена договора была сторонами согласована, поэтому требование истцов о взыскании излишне уплаченной ими суммы в размере 50 407, 97 рублей необоснованно. Основания, на которые ссылаются истцы, не могут повлечь уменьшение цены договора. Обязанность доказывания получения имущества со скрытыми недостатками, имеющимися в момент заключения договора купли - продажи, о которых знал продавец, лежит на покупателе. Таких доказательств истцами не представлено. Все расходы по содержанию квартиры после заключения договора купли - продажи должны нести истцы, как собственники имущества. Просит в иске отказать.
ФИО15 допрошенная в судебном заседании в качестве специалиста, пояснила, что подключение электроэнергии помимо поста учета электроэнергии является скрытым дефектом, в связи с тем, что стороны, как покупатель, так и продавец о нем, при отсутствии акта выполненных работ, знать не могли. Капитальный ремонт дома проводился в 2006 году ООО «Службой ЖКХ». Поклейка обоев не является скрытым дефектом, поскольку Петуховы должны были видеть их отсутствие, в договоре указано, что претензий нет. Кроме того, что касается полов, скрытым дефектом это тоже не может быть, поскольку при осмотре квартиры, если бы имелись прогнившие доски, истцы бы их почувствовали: был бы скрип, провал. По входной двери это также не является скрытым дефектом, если бы у истцов имелись претензии, они должны были отразить это в договоре. В договоре купли-продажи указано, что скрытых недостатков нет, претензий у сторон не имеется. Перестилка досок, замена двери является текущим ремонтом, так как эти недостатки не влияют на несущие характеристики и устойчивость здания, на его эксплуатационные качества. Что касается печи, то скрытым дефектом будет, если произведен ремонт печей на двух этажах, так как они стоят на одном фундаменте. Поскольку ремонт не проводился, это не является скрытым дефектом.
Суд считает показания специалиста ФИО15 недопустимым доказательством, поскольку суду не представлено доказательств, подтверждающих, что ФИО15 имеет право давать заключения о пригодности жилого помещения для проживания, о соответствии жилого помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, на момент рассмотрения дела не представлено доказательств, подтверждающих, что ФИО15 имеет специальные знания в области строительства. При этом суд учитывает, что ФИО15 должностным лицом не является, находится на пенсии.
Свидетели ФИО16, ФИО17 в судебном заседании пояснили, что они выходили на осмотр в дом по <адрес> по письму ОАО «Пермэнергосбыт». В <адрес> был обнаружен провод, который шел помимо прибора учета электроэнергии. Был составлен акт и выдано предписание о замене ввода.
Свидетель ФИО18 в судебном заседании пояснила, что с истцами они проживают по соседству с мая 1998 года, знает, что квартиру Петуховы приобрели у Горбуновых. До приобретения они осмотрели квартиру, ничего не заметили. Обнаружили все, когда начались проблемы со счетчиком. Со слов Петуховой Е.Н. знает, что счетчик демонтирован. При проведении капитального ремонта дома в 2006 году производили замену окон, поднимали фундамент, делали отливы, полы меняли. Печи и входные двери не меняли. Петуховы произвели ремонт печи, делали - ли ремонт печи соседи сверху она не знает. В настоящее время обои в квартире Петуховых отпали, полы не доделаны, пол холодный.
Свидетель ФИО19, в судебном заседании пояснил, что Петуховы попросили его помочь сделать им ремонт в квартире, провести воду. Когда они начали убирать пол в детской комнате, половые доски оказались гнилые. При ремонте они стены оклеили обоями, заменили входную дверь, произвели ремонт печи, так как не было тяги, кирпичи были разбиты. В настоящее время обои отпали. При подключении во время ремонта электроприборов, электрический счетчик не работал, лампочки работали, при этом показания счетчика не изменялись. Когда он зашел в квартиру, то сразу увидел, что в квартире необходимо делать ремонт.
Свидетель ФИО20 в судебном заседании пояснила, что после проведения капитального ремонта в доме в <адрес> проживала ФИО10 Петуховых она знает, так как ранее они снимали <адрес> данном доме. Петухова Е.Н. приглашала ее помочь выровнять печь. Впоследствии она видела, что они произвели ремонт печи. Обои в квартире Петуховых отпадывают, так как приклеены на известь.
Свидетель ФИО21 в судебном заседании пояснил, что он предложил Петуховым купить квартиру у Горбуновых. Ранее Петуховы снимали <адрес> данном доме. Препятствий к осмотру квартиры Горбуновы не чинили, ключ от квартиры отдали, технические характеристики квартиры и дома в целом Петуховы знали.
Свидетель ФИО22 в судебном заседании пояснила, что в мае-апреле 2010 года Горбуновы продали квартиру. В 2006 году был произведен капитальный ремонт дома, Горбуновы сами положили линолеум, покрасили стены, потолки. Мелкие трещины на стенах были видны, истцы должны были видеть, что входная дверь подлежит замене. Свидетель ФИО23 в судебном заседании пояснила, что в квартире она была в апреле 2010 года, когда там проживала ФИО24 В квартире было тепло, каких-либо видимых дефектов она не видела. При проведении капитального ремонта в 2006 году, ремонт печей не производили, она обращалась в ЖКХ, ей пояснили, что ремонтировать печь нужно за свой счет.
Свидетель ФИО25 в судебном заседании пояснила, что состояние квартиры у Горбуновых было нормальное, истица видела сама, какую квартиру приобретает. Петуховы два года снимали квартиру в этом же доме, характеристики квартиры и дома знают. При проведении капитального ремонта в 2006 году стены выравнивали, меняли полы, потолки, окна. Капитального ремонта печей не было. Входную дверь истцы также должны были видеть при осмотре квартиры.
Суд заслушав стороны, свидетелей, рассмотрев письменные доказательства, находит иск Петуховых, ФИО6 необоснованным, не подлежащим удовлетворению.
Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Согласно ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно ст.475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Из обстоятельств, установленных по делу следует, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу <адрес>3 общей площадью 41,5 квадратных метров (л.д.14). Согласно п.2.1 Договора, стоимость квартиры определена сторонами в 331178 рублей 75 копеек, которые покупатель обязуется уплатить за счет средств материнского капитала во втором полугодии 2010 года. До полной оплаты по договору квартира находится в залоге у продавца (п.2.2 Договора). Согласно п.3.1 Договора, продавцы обязуются передать, а покупатели принять указанное недвижимое имущество в течение семи дней со дня полного расчета по суммам, указанным в п.2.1 договора. Указанное обязательство считается исполненным после передачи недвижимого имущества и подписания сторонами передаточного акта. Согласно п.3.4 Договора продавцы обязаны предупредить покупателей как о явных, так и о скрытых недостатках указанной квартиры, если они им известны. Покупатели в случае обнаружения неоговоренных недостатков, имеют право в судебном порядке по своему усмотрению потребовать от продавцов соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков в разумные сроки, возмещения своих расходов по устранению недостатков. Из п.4.1 Договора следует, что покупатели осмотрели квартиру в натуре, ознакомились с ее характеристиками, претензий по качеству квартиры не имеют, подтверждают, что на момент заключения договора в квартире нет недостатков, существенно снижающих ее потребительские качества, санитарно-техническое, электрическое оборудование в порядке и комплекте. ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес>, истцам выдано свидетельство о праве собственности на квартиру с обременением. ДД.ММ.ГГГГ на расчетный счет ФИО26 перечислены денежные средства в размере 330178 рублей 75 копеек, в счет оплаты за квартиру. ДД.ММ.ГГГГ было выдано истцам свидетельство о праве собственности на квартиру, взамен свидетельства от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с оплатой стоимости квартиры обременение было снято. ДД.ММ.ГГГГ истцы получили от ответчиков ключи от квартиры. В декабре 2006 года был закончен капитальный ремонт жилого дома по <адрес>. Капитальный ремонт жилого дома проводился ООО «ЖилРемСтрой», при проведении капитального ремонта были заменены полы, потолки, стены, оконные рамы, оконные блоки, печи. Стоимость ремонта составила 556000 рублей. Был проведен капитальный ремонт электроснабжения и электроосвещения на сумму 27713 рублей, выполнены электромонтажные работы на сумму 54095 рублей. ДД.ММ.ГГГГ МУП «Чернушинские городские коммунальные электрические сети» в связи со сменой собственника квартиры по <адрес>3 провели проверку поста учета электроэнергии, каких-либо нарушений обнаружено при проверки не было. ДД.ММ.ГГГГ Петухова Е.Н. обратилась в ООО «Пермэнергосбыт» с заявлением о проведении проверки общедомового и индивидуального прибора учета электроэнергии. ДД.ММ.ГГГГ при проведении проверки было обнаружено хищение электроэнергии помимо поста учета электрической энергии. Петуховой Е.Н. выдано предписание заменить вводной кабель. Согласно акту о неучтенном потреблении электрической энергии, неучтенное потребление электроэнергии за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составило 446 кВт/час на сумму 1007 рублей 96 копеек, из расчета 31 день Х 24 часа =744 ч. Х0,6 кВт=446 кВт/час Х 2,26 рублей (тариф)=1008 рублей. Истцом акт не обжалован. ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела по факту врезки отказано за отсутствием состава преступления в действиях неустановленного лица. Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела не обжаловано. Указанные обстоятельства подтверждены в суде договором купли-продажи (л.д. 14), свидетельством о праве собственности на квартиру (л.д. 55), сберегательной книжкой (л.д. 112), письмом МУП «Служба ЖКХ» (л.д. 95), договором подряда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 96-98), актами о приемке выполненных работ (л.д. 100-110), справкой ООО «Связь-Сервис» (л.д.111), актом проверки поста учета электроэнергии (л..9-12), отказным материалом, пояснениями сторон. Кроме того, из пояснений сторон следует, что фактическая стоимость квартиры составила 431178 рублей 75 копеек, остаток долга в размере 100000 рублей был оформлен договором займа, денежные средства продавцы получили полностью ДД.ММ.ГГГГ.
Истцы обратились в суд с требованием о снижении покупной стоимости квартиры и возложении на ответчиков обязанности по возврату излишне уплаченной суммы по договору купли-продажи.
Из пояснений истцов следует, что скрытыми недостатками, обнаруженными в ходе ремонта, они считают: трещины на сенах во всех комнатах, пожароопасность печей, прогнившие оконные рамы и подоконники, прогнивший пол, покрытый плесенью линолеум, ненадлежащее состояние входной двери, врезка в электрический кабель помимо прибора учета электроэнергии, отсутствие воды, отсутствие электрической плиты, холодный пол.
Доводы истцов о том, что трещины на стенах во всех комнатах, пожароопасность печей, прогнившие оконные рамы и подоконники, прогнивший пол, покрытый плесенью линолеум, ненадлежащее состояние входной двери, отсутствие воды, отсутствие электрической плиты, холодный пол, являются скрытыми недостатками и были обнаружены лишь при проведении косметического ремонта, суд находит несостоятельными.
Из пояснений сторон, свидетелей следует, что при покупке квартиры отделка стен была в виде побелки. Обои на стенах отсутствовали. При таких обстоятельствах, при осмотре квартиры, истцы не могли не видеть имеющиеся на стенах трещины. То обстоятельство, что истцы по своему усмотрению, как новые собственники квартиры решили поклеить на стены обои, не является основанием для удовлетворения иска. То обстоятельство, что обои после наклейки отпадывают, не является основанием полагать, что стены имеют какие-либо скрытые недостатки. В данном случае, необходимо соблюдать технологию оклейки стен обоями.
Доводы истцов о том, что они не знали, что печи находятся в пожароопасном состоянии, суд находит необоснованными. Истцы при заключении договора купли-продажи заранее знали, что в квартире отопление печное, видели, что имеется две печи. Данное обстоятельство истцы не оспаривали. Из пояснений истца Петуховой Е.Н. следует, что она видела, что печи нуждаются в косметическом ремонте, видела, что частично покрытие на печи повреждено. Однако об этом в договоре не указала. До покупки квартиры, в ней проживала ФИО12, в том числе и в зимнее время, печи находились в исправном состоянии, эксплуатировались. Данное обстоятельство истцами также не оспаривалось. Кроме того, истцами представлен акт обследования материально-бытовых условий от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 122), из которого следует, что кирпичи и штукатурка печи рассыпается от сырости, оконные рамы не открываются, прогнили, требуется косметический ремонт. Таким образом, истцы до перечисления денег, то есть до ДД.ММ.ГГГГ знали о том, что печь подлежит ремонту. Учитывая, что комиссия при обследовании жилищно-бытовых условий визуально определила, что печи подлежат ремонту, оснований полагать, что недостатки являются скрытыми, у суда нет. Кроме того, при осмотре квартиры, истцы не были лишены права проверить качество печей, растопив их в присутствии продавцов. Заключение специалистов о том, что печи находились в пожароопасном состоянии, суду не представлено. Из пояснений истца ФИО27 следует, что проживая в данном доме, ей было известно, что ежегодно специалисты госпожнадзора проводят проверку печей в этом доме, при покупке квартиры, указанные специалисты истцами приглашены не были. Условие в договоре купли-продажи о том, что до передачи квартиры покупателю, Горбуновы обязаны были произвести ремонт печей, отсутствует.
Такие недостатки как прогнившие оконные рамы и подоконники, прогнивший пол, покрытый плесенью линолеум, ненадлежащее состояние входной двери, так же не являются скрытыми. Могли быть обнаружены истцами при детальном осмотре квартиры. Договор купли-продажи не содержит условия о том, что продавцы до передачи квартиры должны были провести в квартиру воду, что квартира должна быть обязательно оборудована электрической плитой. Доказательств, подтверждающих, что пол в квартире холодный истцами также не представлено.
В судебном заседании истцы пояснили, что произвели ремонтные работы в квартире, суду не представлено доказательств, подтверждающих, что истцы фактически понесли расходы на приобретение строительных материалов, двери и расходы на проведение работ по ремонту. Не представлены кассовые чеки, счета, расписки, не представлена смета работ. Не представлены заключения специалистов по оценке квартиры до ремонта, после ремонта.
Суд не признает в качестве доказательства отчет об оценке представленный истцами, поскольку в заключении об оценке указан перечень работ, произведенных истцами исключительно с их слов, продавцы о проведении оценки извещены не были, осмотр производился в их отсутствие (л.д.37 отчета).
Истцами не представлен акт, составленный совместно с продавцом о том, что в ходе ремонта были обнаружены какие-либо неоговоренные недостатки. До проведения ремонта независимые специалисты и эксперты квартиру не осматривали, соответствующие заключения отсутствуют.
Ходатайства о проведении экспертизы для определения недостатков в квартире, для определения момента возникновения недостатков, для определения утраты потребительских свойств квартиры, сторонами не заявлено.
Доводы истцов о том, что они при покупке квартиры не могли обнаружить врезку в электрическую сеть, суд находит несостоятельными. Из пояснений свидетеля ФИО19, который был допрошен по ходатайству истцов, следует, что при ремонте они использовали электроприборы, при включении которых показания электрического счетчика не изменялись, следовательно, учет электроэнергии не производился, при включении лампочки также учет не производился. При таких обстоятельствах, указанный недостаток скрытым нельзя признать. Кроме того, в судебном заседании, истец поясняла, что она раньше предполагала, что в доме неисправна электропроводка, однако мер по вызову электриков не предпринимала. С заявкой о проведении проверки обратилась лишь ДД.ММ.ГГГГ. В договоре купли-продажи отсутствует условие о том, что продавцы должны были предоставить акт об исправности электропроводки. Кроме того, в договоре указано, что электрическое оборудование в порядке и комплекте.
В соответствии с требованиями ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Доводы истцов о том, что квартира была им передана ответчиками в ненадлежащем состоянии, качество квартиры не соответствует условиям договора, суд находит несостоятельными.
Между сторонами был заключен договор купли-продажи вторичного жилья, исходя из свободы договора, стороны были свободны в определении его условий, в том числе в установлении определенных требований к качеству, его проверке при передаче жилого помещения и других условий и, соответственно, определении цены договора. Также при покупке квартиры покупатели имели возможность выбора интересующей их квартиры и имели возможность произвести детальный осмотр всего объекта, в том числе и тех мест, которые были закрыты мебелью, произвести осмотр подвальных помещений, потолка, пола, проверить состояние электропроводки, печей, выяснить все интересующие их вопросы, касающиеся эксплуатации квартиры, условий проживания и другие, произвести осмотр квартиры с участием специалистов, обладающих специальными знаниями, до приобретения квартиры провести строительно-техническую экспертизу.
Доказательств того, что истцы при покупке жилого помещения были лишены возможности его осмотра, что выявленные дефекты имели скрытый характер не представлено, не содержит таких выводов и заключение специалиста.
Из содержания заключенного между сторонами договора, его условий не следует обязанности продавца по проведению капитального и косметического ремонта жилого помещения до его продажи и доведения его до качества, о необходимости которого заявляется истцами.
Обнаруженные истцами дефекты, о которых они указывают в исковом заявлении, сами по себе не свидетельствуют о нарушении ответчиками условий договора купли-продажи. Условия договора продавцами были выполнены. Иных требований к проверке качества продавцом и доведения ее результатов до покупателя, условия договора не содержат.
Доказательств того, что продавцы знали о каких-либо недостатках при продаже квартиры и не довели эту информацию до покупателей, однако обязаны были это сделать, материалы дела, условия договора не содержат. В договоре имеется условие, что продавцы обязаны предупредить покупателей как о явных, так и о скрытых недостатках, если они им известны. Петуховы и ФИО28, как собственники приобретенного имущества обязаны нести расходы по его содержанию и поддержанию в надлежащем состоянии, в том числе, проводить необходимые текущие и капитальные ремонты недвижимого имущества.
Согласно ч.2 ст.15 Жилищного кодекса РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
Доводы истцов и их представителя о том, что должна быть снижена покупная стоимость квартиры и возращена излишне уплаченная за квартиру сумма, суд находит несостоятельными.
При предъявлении иска о соразмерном уменьшении покупной цены, истец должен доказать в какой степени утрачены потребительские свойства жилого помещения по сравнению с предусмотренным договором и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. Утрата потребительских свойств жилого помещения должна определяться заключениями специалистов. Отчет об оценке представленный истцами содержит сведения о стоимости восстановительного ремонта квартиры, то есть о фактических расходах истцов, понесенных ими в связи в проводимым ремонтом. Фактические расходы истца и степень утраты потребительских свойств жилого помещения, не равноценные понятия. В данном случае в квартире произведен ремонт, истцы понесли расходы в связи с ремонтом квартиры, которые в случае нарушения продавцом условий договора и предоставления истцами квитанций, чеков, могут быть с него взысканы.
Истцами предъявлены требования о снижении покупной цены, доказательств, подтверждающих степень утраты потребительских свойств квартиры суду не представлено. Недостатки или дефекты, препятствующие использованию квартиры по назначению, на момент осмотра, не обнаружены. Истцами определена стоимость ремонта, а не сумма на которую понизилась покупная стоимость квартиры. До покупки в квартире проживали временные жильцы, жилое помещение использовалось по назначению, в том числе зимой. Суд рассматривает дело по заявленным требованиям. Истцами исковые требования не изменялись, не уточнялись, в ходе всего судебного разбирательства истцы придерживались избранной ими позиции и просили снизить покупную стоимость квартиры, возвратить излишне выплаченную сумму по договору купли-продажи. Не представлено доказательств, подтверждающих, что квартира не соответствовала требованиям нормативных документов по пожарной безопасности, не отвечала установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Истец полагает, что покупная стоимость квартиры должна быть также снижена из-за повреждения электропроводки на сумму 4007 рублей 96 копеек. В указанную сумму истец включила расходы по оплате за неучтенную электроэнергию за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (за 31 день) в сумме 1008 рублей. Суд считает, что на данную сумму не может быть снижена покупная цена квартиры, поскольку суду не представлено доказательств, подтверждающих, что на момент покупки квартиры имелась задолженность по оплате за коммунальные платежи у продавцов. Кроме того, расчет произведен за период, когда истцы являлись собственниками жилого помещения и пользовались в указанный период электрическими приборами. Счет не предъявлен истцам за период в течении которого услугами пользовались продавцы. Акт о неучтенном потреблении электрической энергии (л.д.12) истцами не обжаловался. В сумму 4007 рублей 96 копеек, истцы включили также стоимость кабеля, стоимость счетчика, стоимость двух автоматов, стоимость проволоки и стоимость выполненных работ по замене ввода, замене счетчика. Из акта, выданного истцу МУП «Чернушинские городские коммунальные электрические сети» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11) следует, что истцу было предписано заменить вводной кабель. О том, что необходимо провести замену счетчика, автоматов в предписании не указано. Из пояснений истцов следует, что электрический счетчик и автоматы они заменили по собственной инициативе. При таких обстоятельствах, покупная стоимость квартиры не может быть снижена на сумму приобретенного электрического счетчика и автоматов, расходов по их установлению.
В данном случае расходами истца, связанными с устранением врезки помимо поста учета электроэнергии является стоимость вводного кабеля и стоимость работы по замене ввода.
Суду представлена квитанция (л.д.118) по оплате за замену ввода, двух автоматов и счетчика, из которой невозможно установить какую сумму истец оплатила за работу по замене ввода, сумма не разграничена, является общей стоимостью ремонта, произведенного, в том, числе и по инициативе истца – по замене счетчика и автоматов. Для предоставления доказательства истцу предоставлялось время, судебное заседание откладывалось, но соответствующего доказательства истцы на момент вынесения решения не представили.
Из представленного товарного чека от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.119) следует, что стоимость вводного кабеля составляет 572 рубля. Понесенные истцом расходы на приобретение кабеля не являются величиной уменьшения покупной цены квартиры, они являются фактическими расходами истцов по устранению недостатков.
То обстоятельство, что стороны не подписали акт приемки-передачи квартиры, не является основанием для удовлетворения иска, поскольку в суде установлено, что стороны условия договора исполнили полностью, покупатели вселились в жилое помещение, пользуются им, произвели ремонт, ответчики получили денежные средства, ключи от квартиры переданы, каких-либо препятствий к вселению в квартиру не чинилось. Право собственности на квартиру возникло с момента государственной регистрации.
Учитывая, что оснований для снижения покупной стоимости квартиры нет, нет и оснований для возложения обязанности по возврату излишне уплаченной суммы за квартиру по договору купли-продажи.
Согласно п.3.4 Договора купли-продажи покупатели в случае обнаружения неоговоренных недостатков имеют право в судебном порядке по своему усмотрению потребовать от продавцов соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумные сроки, возмещению своих расходов по устранению недостатков.
Безусловно, покупатели по своему усмотрению могут выбрать любой способ защиты своего права, предусмотренный договором.
Исходя из требований ст.555 ГК РФ, цена, как и предмет, является существенным условием договора купли-продажи жилого помещения. Цена договора была сторонами согласована. Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования товара по назначению. Требование о соразмерном уменьшении покупной цены предъявляется в случае, когда товар можно использовать по прямому назначению, не устраняя недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества. При этом покупатель не собирается устранять недостатки и нести расходы. В данном случае, в материалах дела имеется акт по замене ввода, представлена квитанция на приобретение вводного кабеля. Следовательно, покупателем понесены фактические расходы по устранению недостатков. Из содержания договора купли-продажи следует, что ответчики передали истцу квартиру в пригодном для проживания состоянии, истцы до заключения договора ознакомились с техническим состоянием квартиры и претензий по этому поводу не имели. При таких обстоятельствах, покупная цена квартиры не может быть снижена, сумма на приобретение кабеля и расходы по замене ввода не являются излишне уплаченной суммой за квартиру по договору, а являются расходами по устранению недостатков.
Как указывалось выше, требование о возмещении расходов по устранению недостатков заявлено не было, суд рассматривает дело по заявленным требованиям и оснований для удовлетворения иска по заявленным требованиям не находит.
Стороны не лишены возможности использовать иные способы защиты своих прав, в том числе права на обращение с иском о возмещении фактических расходов, понесенных на устранение недостатков квартиры.
Кроме того, судом установлено, что в 2006 году в жилом доме по адресу <адрес> произведен капитальный ремонт жилых помещений, при производстве ремонта жильцы из квартир выселялись. Согласно п.5.3 договора подряда (л.д.96) договором установлен гарантийный срок 5 лет. Истцы не лишены права обратиться как собственники жилого помещения в компетентный орган для дачи заключения по качеству произведенного капитального ремонта.
Суд не дает оценку представленной ответчиками претензии о расторжении договора купли-продажи, поскольку требование о расторжении договора в судебном порядке на момент вынесения решения по данному делу заявлено не было.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении иска Петухову Льву Алексеевичу, Петуховой Елене Николаевне, в своих интересах, а также в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Пермский краевой суд в течение 10 дней с момента принятия в окончательной форме.
Судья С.Л. Паршакова