Дело № 2-862/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г.Чернушка
Пермский край 31 августа 2011 года
Чернушинский районный суд Пермского края в составе
председательствующего судьи О.А.Мень,
с участием помощника прокурора Чернушинского района, Миргуновой О.В.
представителя истца Чернушинского Райпо, ФИО9,
ответчика Комаровой Е.В.
представителя ответчика Комаровой Е.В., Попова Г.Д.,
представителя ответчика Администрации Бродовского сельского поселения, ФИО11,
при секретаре Кашаповой О.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении районного суда гражданское дело по заявлению Чернушинского районного потребительского общества к Комаровой (Терехиной) Елене Владимировне об освобождении нежилого помещения и признании недействительной регистрации в нем,
УСТАНОВИЛ:
Чернушинское РАЙПО обратилось с иском к Комаровой (Терехиной) Е.В. об освобождении нежилого помещения и признании недействительной регистрации в нем. Иск мотивировало тем, что ДД.ММ.ГГГГ Чернушинское Райпо заключило Договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды части здания, находящегося в собственности Арендодателя» с Терехиной Еленой Владимировной на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условиям данного договора предметом аренды является часть (87,3 кв.м.) 1-этажного гипсоблочного здания магазина с пристроями, расположенного по адресу <адрес>. Собственником данного здания является Чернушинское Райпо на основании свидетельства о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ. При передаче в аренду части здания магазина Арендодателем был проведен капитальный ремонт здания, что подтверждается Актом технического состояния от ДД.ММ.ГГГГ. Данный договор ежегодно пролонгировался согласно заявлений Арендатора. ДД.ММ.ГГГГ договор был перезаключен на тех же условиях.
Согласно п.3.1. договора Арендатор освобождался от внесения арендной платы на период работы у Арендодателя по трудовому договору. ДД.ММ.ГГГГ Комарова (Терехина) уволилась из Чернушинского райпо по собственному желанию. Письмами от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Чернушинское райпо уведомило Комарову (Терехину) Е.В. о расторжении с ней договора аренды и освобождении занимаемой части здания в срок до ДД.ММ.ГГГГ. По настоящее время арендуемая Комаровой (Терехиной) Е.В. часть здания магазина не освобождена и не сдана Арендодателю по акту сдачи- приемки.
Кроме того, Арендодателем было установлено, что Комарова (Терехина) Е.В. и все члены ее семьи были зарегистрированы по данному адресу на постоянное место жительства. Данную регистрацию вышеуказанной семьи считаем незаконной, т.к. согласие собственника получено не было и любая регистрация (временная, ПМЖ) в нежилом помещении производиться не может.
Перевод данного нежилого помещения (части здания магазина) в жилое не осуществлялся. Следовательно, регистрацию по месту жительства Комаровой (Терехиной) Е.В. и членов ее семьи, произведенную Администрацией Бродовского сельского поселения нельзя признать законной и обоснованной.
Согласно ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое недвижимое имущество из чужого незаконного владения. Комарова (Терехина) Е.В, не является собственником указанного помещения (части здания) и занимает его не имея на то законных оснований, не освобождает часть здания по требованию истца, а также незаконно прописалась в нежилом помещении.
Представитель истца ФИО9 в судебном заседании доводы, изложенные в заявлении, поддержала в полном объеме. Уточнила исковые требования, просит суд обязать Комарову (Терехину) Е.В., ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 освободить занимаемое нежилое помещение магазина, расположенное по адресу: <адрес>, и аннулировать запись о регистрации граждан по указанному адресу.
Ответчик Комарова Е.В. в судебном заседании с иском не согласилась. Пояснила, что данное помещение магазина было передано ей как жилое помещение для проживания на основании договора аренды в 2003 году. Она с семьей пользуются данным помещением как жилым, используют его для проживания на законных основаниях и освободить жилое помещение она и члены ее семьи не согласны, т. к. другого жилья у них нет. Комарова Е.В. так же подтвердила, что работала в Чернушинском РАЙПО с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. И указанное помещение было предоставлено ей в связи с работой. Она заключила договоры на обслуживание жилого помещения и в течении всего срока пользования жилым помещением оплачивает коммунальные услуги (за воду, электроэнергию). Она считает, что их вселили по договору социального найма, как семью, нуждающуюся в предоставлении жилья, в помещение принадлежащее колхозу, так как ранее в этой квартире проживала семья Поскребышевых, им это жилье предоставлял колхоз. Все это время она и члены ее семьи производили текущий ремонт помещения, садили огород и до настоящего времени со стороны Чернушинского РАЙПО никаких претензий к ней и членам её семьи не было. Поскольку другого жилого помещения для проживания их семья не имеет, она просит суд иск Чернушинского РАЙПО оставить без удовлетворения.
Ответчики ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.
Представитель ответчика Попов Г.Д. с исковыми требованиями не согласился дополнительно суду пояснил, что договор аренды, как сделка, является недействительным, независимо от признания судом. Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Чернушинским РАЙПО и Комаровой Е.В. является недействительным и не имеет юридической силы с момента заключения, так как Чернушинское РАЙПО должны были заключить договор найма жилого помещения в соответствии со ст. 671 ГК РФ. Сторонами не согласованы существенные условия договора аренды, в частности они не пришли к соглашению о размере арендной платы. Ответчики в период с 2003 года проживают в спорном помещении, Комарова Е.В. несет бремя содержания недвижимого имущества, производила за свой счет ремонт, оплачивала коммунальные услуги. Кроме этого, истец не подтвердил, что ему принадлежит помещение по адресу: <адрес>, согласно выписки из регистрационной палаты помещение по указанному адресу нигде не числится и имеется постановление главы Бродовского сельского поселения о признании спорного помещения жилым и бесхозяйным.
Представитель ответчика ФИО11, с иском не согласилась, указала, что Бродоское поселение образовалось в 01.011.2005 года, и является ненадлежащим ответчиком по делу, просит в иске отказать.
Прокурор, Миргунова О.В., в заключении указала, что иск заявлен обоснованно и подлежит удовлетворению в полном объеме.
Заслушав стороны, заключение прокурора, свидетелей, исследовав доказательства, суд считает исковые требования Чернушинского Райпо подлежат удовлетворению.
В соответствие с Конституцией РФ никто не может быть произвольно лишен жилища. Основания выселения граждан из занимаемых ими жилых помещений могут быть установлены Жилищным кодексом РФ и другими федеральными законами.
Из обстоятельств дела, видно, что собственником нежилого помещения – 1-этажного гипсоблочного здания магазина, общей площадью 179,5 кв.м. с двумя пристроями, расположенного по адресу <адрес> на основании свидетельства о гос. регистрации права № является Чернушинское районное потребительское общество (л.д.7), на основании книги учета основных средств № (лист 7) подтверждающих факт учета помещения на балансе предприятия. В справке № от ДД.ММ.ГГГГ Межрайонная ИФНС России №13 по Пермскому краю указала, что Чернушинское Райпо является налогоплательщиком по объекту недвижимого имущества по адресу: <адрес>, номер регистрации права № с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.58).
В соответствии со свидетельством на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей от ДД.ММ.ГГГГ Чернушинское Райпо, в порядке правопреемства, имеет право бессрочного пользования земельным участком 2,25 га в <адрес> (л.д. 73-74, 133, 146-159, межевое дело об установлении границ земельного участка площадью 349 кв.м.).
На основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ истец Чернушинское Райпо передал, а ответчик Комарова Е.В. приняла в аренду часть нежилого здания и право пользования земельного участка, занятого под зданием необходимого для его использования, по адресу <адрес>, общей площадью 87,3 кв. м., для использование в личных целях (л.д.8-9). Сторонами ДД.ММ.ГГГГ был подписан акт передачи имущества (л.д.14).
ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды в соответствии с которым истец Чернушинское Райпо передал, а ответчик Комарова Е.В. приняла в аренду часть здания и право пользования земельного участка, занятого под зданием необходимого для его использования, по адресу <адрес>, общей площадью 87,3 кв. м., для использование в личных целях (л.д.11-13).
В соответствии со справкой ГУП «Центр технической инвентаризации Пермского края» Чернушинский отдел от ДД.ММ.ГГГГ № по адресу: <адрес> находится нежилое здание магазина, принадлежащее Чернушинскому районному потребительскому обществу, на основании акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 116). Кроме этого факт нахождения здания магазина, принадлежащего Чернушискому Райпо является постановление главы Бродовского сельского поселения № 34-А от ДД.ММ.ГГГГ «Об упорядочении адресного хозяйства Бродовского сельского поселения» (л.д.177-182).
ГУП «Центр технической инвентаризации Пермского края» Чернушинский отдел в справке от ДД.ММ.ГГГГ № указывает, что по адресу: <адрес> находится нежилое здание магазина, в части здания при проведении технической инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ было выявлено: часть здания является жилой, разрешение на изменение функционального назначения (перевод из нежилого в жилое) не предъявлено, об этом имеется отметка в техническом паспорте на часть домовладения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.115).
Обстоятельства о том, что в здании магазина, принадлежащего истцу в настоящее время проживает Комарова Е.В. с членами семьи так же подтверждаются свидетелями ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16
Согласно справки № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной администрацией Бродовского сельского поселения по адресу <адрес> зарегистрированы и проживают Комарова Е.В., ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ФИО7 (л.д.5)
Согласно трудовой книжки Комарова Е.В она работала в Чернушинском РАЙПО с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствие со ст. 23 ЖК РФ, перевод нежилого помещения в жилое осуществляется органами местного самоуправления, на основании заявления собственника.
Согласно ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ГК РФ, другими федеральными законами.
В материалах дела представлено постановление Администрации Бродовского сельского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ которым помещение, по адресу <адрес>, признано жилым и бесхозяйным. К данному постановлению суд относится критически, так как у данного помещения имеется собственник (л.д. 7), кроме этого обследование помещений ДД.ММ.ГГГГ производилось в отсутствии представителя собственника. Представитель истца в судебном заседании суду пояснила, что Чернушинское Райпо не уполномочивало г-жу Комарову Е.В. быть представителем собственника при данном обследовании помещений. В соответствии со ст. 15 и 23 ЖК РФ суд считает, что акт № от ДД.ММ.ГГГГ, издан с нарушением действующего законодательства и не может служить основанием для перевода помещения из нежилого в жилое.
ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Председателем Совета РАЙПО Комарова Е.В. была предупреждена об освобождении ею здания магазина (л.д.21,22), направление претензии ответчику подтверждается квитанцией об оплате заказного письмо с уведомлением и отметкой о вручении ДД.ММ.ГГГГ, что не оспаривается ответчиком Комаровой Е.В., и не требует дополнительного доказывания, в соответствии со ст. 68 ГПК РФ.
Ответчиком Комаровой представлены суду возражения по иску, в которых она указывает, что предъявленные исковые требования являются незаконными и необоснованными по следующим основаниям:
1. В соответствии со ст. 671 ГК РФ.
2. В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат право владения пользования и распоряжения своим имуществом. Защита прав имущества, может осуществляться только собственником этого имущества, а Чернушинское РАЙПО не является собственником ни жилого помещения, ни земельного участка, ни построек на этом участке, поэтому не может являться наймодателем жилого помещения, в качестве его должна выступать Администрация Бродовского сельского поселения, согласно выписки из БТИ, собственником является Комарова Е.В.
3. Предметом договора является часть земельного участка с кадастровым №, расположенная по адресу: <адрес>, общей площадью 5000 кв. м., для ведения личного подсобного хозяйства, а согласно кадастровой информации земля находится в государственной собственности. В соответствии с п. 10 ст. 3 ЗК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которых не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов. Из этого следует, что Чернушинское РАЙПО не может быть стороной договора, так как нарушает действие ст. 166 ГК РФ.
Просит в исковых требованиях Чернушинского РАЙПО отказать в полном объеме
Представителем ответчика Поповым Г.Д. представлены суду возражения по иску, в которых он указывает, что предъявленные исковые требования являются незаконными и необоснованными по следующим основаниям: договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным, в силу ч. 3 ст. 49 ГК РФ Администрация Бродовского сельского поселения является ненадлежащим ответчиком.
Таким образом, на основании представленных материалов дела судом установлено, что семья Комаровой Е.В. проживает в спорном помещении с сентября 2003 года по настоящее время и вселилась в него не самовольно, а на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ответчиком Комаровой (Терехиной) Е.В. и Чернушинским РАЙПО. В дальнейшем договор аренды неоднократно пролонгировался. ДД.ММ.ГГГГ договор был заключен в новой редакции, сроком на 11 месяцев, до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8-20).
Ответчики использовали вышеуказанное здание в личных целях, как жилое помещение для проживания, содержали его, производили текущий ремонт, оплачивали электроэнергию (л.д.62,64-65,69), данные обстоятельства, так же подтверждаются показаниями свидетелей ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21.
Доводы ответчика Комаровой Е.В. и ее представителя Попова Г.Д., о ничтожности договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ не нашли своего подтверждения.
Истцом заявлено требование о применении срока давности, в соответствии со ст. 196 ГК РФ, к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.
Поскольку параграфом 4 главы 34 ГК РФ "Аренда зданий и сооружений" вопрос о сроке договора аренды законодателем не урегулирован, суд считает возможным применить к данным правоотношениям общие положения об аренде.
В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ч. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В соответствии со ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
На основании ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
Согласно ст. 654 ГК РФ при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 655 ГК РФ установлено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ был заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ, в дальнейшем неоднократно пролонгировался (л.д.16-20). Поскольку, в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ, срок аренды нежилого помещения определялся в п. 4.1, где указано, что договор заключается на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, и в дальнейшем договор не был пролонгирован, стороны не заявили о расторжении договора, суд считает, что в силу ч. 2. ст. 610 ГК РФ договор считается заключенным на неопределенный срок, при этом каждая из сторон была вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц в соответствии с п. 4.4 договора, что истцовой стороной было сделано путем направления ответчику ДД.ММ.ГГГГ уведомления об отказе от договора, которое было ответчиком получено.
Договоры аренды от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответствуют требованиям закона.
Доводы представителя ответчика Попова Г.Д. о несогласованности размера арендной платы, не соответствуют действительности. Фактически в силу ст. 421 ГК РФ стороны пришли к обоюдному соглашению и включили в договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ раздел 3 «Расчеты», пункт 3.1 которого, содержит условия оплаты по договору: «Арендатор освобождается от внесения арендной платы на период работы у Арендодателя по трудовому договору». Договор от ДД.ММ.ГГГГ содержал аналогичные условия по оплате арендных платежей. Кроме того в материалах дела представлена копия трудовой книжки, в соответствии с которой подтверждается факт трудовых отношений истца и ответчика в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Учитывая указанное обстоятельство, судом установлено, что требования абзаца второго п. 2 ст. 610 ГК РФ и п. 4.5 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ при расторжении договора в одностороннем порядке истцом были соблюдены.
Доказательств тому, что между сторонами заключался договор найма жилого помещения и, что после получения уведомления о расторжении договора ответчик обращался к истцу с заявлением о перезаключении договора аренды на новый срок на других условиях, не приведено.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Данная обязанность ответчиком не исполнена.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что спорное помещение на момент рассмотрения спора не обладает статусом жилого и находится в собственности истца. Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ сторонами расторгнут.
В соответствии со ст. 4 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» местная администрация является органом регистрационного учета граждан по месту пребывания и месту жительства в пределах Российской Федерации.
Согласно положений п. 16 Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию» для регистрации по месту жительства необходимо документ, являющийся в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации основанием для вселения в жилое помещение.
В соответствии с действующим законодательством в Российской Федерации государственная регистрация по месту жительства может производиться только в жилых помещениях, договор аренды здания не является основанием для вселения в жилое помещение
Требования истца основаны на законе и подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Чернушинского районного потребительского общества к Комаровой (Терехиной) Елене Владимировне, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 об освобождении занимаемого нежилого помещения магазина, расположенного по адресу: <адрес> удовлетворить.
Признать незаконной регистрацию на постоянное место жительства Комаровой (Терехиной) Елены Владимировны, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 по адресу: <адрес>. Администрации Бродовского сельского поселения аннулировать запись о регистрации граждан по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд, через Чернушинский районный суд, в течение 10 дней со дня вынесения мотивированного решения.
Судья О.А. Мень