№ 2-551/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 декабря 2010 года с. Черный Яр Астраханской области
Черноярский районный суд Астраханской области в составе председательствующего – судьи Джумалиева Н.Ш.,
с участием истца Шангераева М.Г.,
представителей ответчиков Щербовских А.А., Завьялова Е.А.,
при секретаре Даршаеве И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шангераева М.Г. к Колхозу «Солодниковский», Администрации МО «Черноярский район», Администрации МО «Солодниковский сельсовет», МИ ФНС РФ № 2 по Астраханской области о признании права собственности на жилой дом и кошару,
УСТАНОВИЛ:
Шангераев М.Г. обратился в суд с иском к Колхозу «Солодниковский» о признании права собственности на жилой дом и кошару. В заявлении указал, что в 1992 году работал в Колхозе «Солодниковский» на животноводческой точке «Н». 25 июня 2010 года правление Колхоза по его заявлению приняло решение о продаже ему жилого дома и кошары, расположенных на указанной животноводческой точке. В тот же день был составлен договор купли-продажи и акт приема-передачи. Деньги, составляющие стоимость покупки, он внес в кассу предприятия 2 сентября 2004 года. Поскольку Колхоз не имел денежных средств для оформления сделки, то оформление технической инвентаризации, составление кадастрового паспорта было произведено за его счет. Считая, что он имеет право на данные объекты недвижимости, а ответчик не возражает против исковых требований, он просил признать за ним право собственности на жилой дом и кошару.
В судебном заседании истец полностью поддержал исковые требования, показал, что на момент, когда заключался договор купли-продажи, у него никаких документов на дом и кошару не имелось, хотя он знал, что сделку необходимо должным образом зарегистрировать. В спорном доме он проживает с семьей. Точные координаты животноводческой точки он указать не смог.
Представитель Администрации МО «Черноярский район» Завьялов Е.А. в судебном заседании показал, что никаких документов на спорные объекты недвижимости у колхоза не имелось. Истец внес в кассу колхоза **** рублей, однако своевременно сделку не оформил. Также пояснил, что решение о продаже имущества колхоза должно было приниматься решением общего собрания членов Колхоза, а не членов его правления. Количество членов колхоза составляет 44 человека и согласно уставу колхоза решение о продаже жилого дома и кошары должны были принимать не менее 25 процентов членов колхоза. Однако, учитывая, что ответчик оплатил предмет договора и зарегистрирован на животноводческой точке, просил удовлетворить его требования.
Представитель ответчика – Администрации МО «Черноярский район» Щербовских А.А. оставил вопрос об удовлетворении исковых требований на усмотрение суда. Сообщил, что земля под спорным объектом недвижимости является собственностью участников бывшего АОЗТ «Солодниковский», истец ею ни на каком праве не владеет. Животноводческая точка расположена вне пределов населенного пункта, почтовый адрес ей не присвоен.
Представители ответчиков – Администрации МО «Солодниковский сельсовет» и МИ ФНС России № 2 по Астраханской области на судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело без их участия. Представитель Администрации оставил вопрос об удовлетворении исковых требований на усмотрение суда. Представитель налоговой инспекции не возражал против удовлетворения иска.
Суд, выслушав стороны, допросив свидетеля, специалиста, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.
Из распоряжения № 28 и выписки из протокола собрания правления Колхоза «Солодниковский» (т. 1л.д. 23-24) следует, что 24 июня 2003 года колхоз решил продать Шангераеву М.Г. производственную точку Н. за **** рублей.
25 июня 2003 года между колхозом и Шангераевым М.Г. и Колхозом заключен договор о продаже истцу дома и кошары, расположенных на т. Н.
Согласно акту приема-передачи от 25 июня 20003 года предметы договора переданы истцу.
В квитанции от 2 сентября 2003 года сказано, что Шангераев М.Г. внес в кассу колхоза **** рублей.
Истец, представитель ответчика – Колхоза «Солодниковский» З. и свидетель Р. подтвердили факт составления указанных документов и внесения денежной суммы в кассу предприятия.
Однако, несмотря на данные обстоятельства, суд считает, что сделка между истцом и Колхозом была заключена незаконно.
Так, в соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В ч. 1 ст. 551 ГК РФ сказано, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Ст. 558 ГК РФ устанавливает, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ст. 6 Федерального Закона РФ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.
Таким образом, перечисленные нормативные правовые акты предусматривает, что право собственности продавца на объект недвижимости перед продажей должно быть зарегистрировано в государственном органе (в настоящее время органах Росреестра РФ).
Между тем, из показаний сторон, сообщений Управления Росреестра по Астраханской области от 15 декабря 2010 года следует, что право собственности Колхоза или Шангераева М.Г. на спорный жилой дом и кошару не зарегистрировано.
Соответственно сделка была оформлена с нарушением действующего законодательства.
Кроме того, из постановления Администрации Черноярского района Астраханской области от 27 мая 1992 года № 92, плана границ земельного участка, показаний представителя Администрации МО «Черноярский район» Щербовских А.А., показаний специалиста П. следует, что земельный участок под животноводческой точкой, в том числе под спорным жилым домом и кошарой в собственности и владении истца не находится, так как при составлении межевого дела, он был выделен отдельно от остальных земельных участков.
Указанная земля относится к землям сельскохозяйственного назначения – общедолевой собственности бывших членов ликвидированного Совхоза «Солодниковский».
Согласно ст. 78 Земельного Кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
В силу ст. 85 ЗК РФ жилые дома возводятся на землях населенных пунктов.
Таким образом, закон не предусматривает строительство на землях сельскохозяйственного назначения жилых домов.
Соответственно строительство жилого дома на точке Н. нарушает требования закона.
В соответствии со ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Оценивая изложенные обстоятельства суд считает, что заключенная между Шангераевым Г.М. и Колхозом «Солодниковский» сделка купли-продажи жилого дома и кошары является ничтожной, так как не соответствует требованиям закона и перед заключением сделки объекты продажи не были подвергнуты гос. регистрации.
Факт наличия акта выбора и обследования земельного участка для строительства кошары на точке Епихина, сведения о наличии на балансе Колхоза «Солодниковский» кошары, факт регистрации истца и членов его семьи по адресу «т. Н» не предоставляют истцу права собственности на спорные объекты недвижимости, поскольку, как указывалось выше, перед заключением сделки купли-продажи право колхоза на дом и кошару зарегистрировано не было.
При изложенных обстоятельствах суд считает необходимым в удовлетворении иска истцу отказать.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Шангераева М.Г. о признании права собственности на жилой дом площадью *** кв. м. и кошару площадью *** кв. м, расположенные на животноводческой точке Н. Черноярского района Астраханской области отказать.
Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд через районный суд в течение 10-ти дней со дня изготовления его полного текста.
Полный текст решения изготовлен судом в совещательной комнате при помощи компьютера 27 декабря 2010 года.
Судья Н.Ш. Джумалиев