РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № 2-2095/2011

«07» ноября 2011г. Черногорский городской суд Республики Хакасия

в составе: председательствующего судьи Воскобойниковой В.Н.

при секретаре Орловой Ю.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Косова А.С. к Администрации г.Черногорска, Комитету по управлению имуществом г. Черногорска о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, рассмотрении разногласий при заключении договора аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ

Косов А.С. в лице представителя Провоторовой Т.П., действующей на основании доверенности 12.09.2011г. обратился в суд с иском к Комитету по управлению имуществом г. Черногорска о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, рассмотрении разногласий при заключении договора аренды земельного участка расположенного по адресу: *** с учетом редакции протокола разногласий от 26.04.2011г., предложенного Косовым А.С. в части пунктов 2.2,2.3,2.8,6.4,7.2 договора, о понуждении заключить договор аренды земельного участка от 23.03.2011г. №2285Ю на условиях Арендатора об определении годового размера арендной платы в сумме 81491,85рублей.

Определением судьи от 03.11.2011г. в качестве соответчика по данному делу привлечена Администрация г. Черногорска.

В судебном заседании представители истца Косова А.С. –Провоторова Т.П., Бородулин А.В., действующие на основании доверенности от 12.09.2011г. исковые требования дополнили и уточнили. Просят понудить Администрацию г. Черногорска и Комитет по управлению имуществом г. Черногорска заключить с Косовым А.С. договор аренды от 23.03.2011г. №2285Ю земельного участка, расположенного по адресу: *** на условиях Арендатора Косова А.С. об определении годового размера арендной платы в сумме 81491,85рублей, а также с учетом рассмотрения разногласий в предложенной Косовым А.С. редакции протокола разногласий от 26.04.2011г.: исключить пункт 2.2. из договора аренды земельного участка от 22 марта 2011г. №2285Ю, устанавливающий распространение условий настоящего договора на фактически возникшие отношения с 09.10.2009г.; по пункту 2.3 договора - произвести перерасчет арендной платы земельного участка, расположенного по адресу: *** с применением на период строительства магазина и офисных помещений коэффициента, установленного уполномоченными органами муниципальных районов и городских округов в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка ( Кв) в размере 1,5, исключить платежи в связи с непользованием землей до момента подписания договора, не применяя коэффициент инфляции 1,34 ; по пункту 2.8 договора - письменно уведомлять Арендатора об изменении арендной платы в период действия договора; по пункту 6.4 договора - указать какие согласования, с кем они проходят, и кто их согласовывает; по пункту 7.2 договора- изложить данный пункт в следующей редакции « в случае неуплаты арендных платежей в установленный настоящим договором срок, Арендатор уплачивает на просроченную сумму проценты в размере, предусмотренном действующим законодательством (статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации)». Также просят взыскать с каждого из ответчиков в пользу истца по 5700 рублей судебных расходов.

Представитель Администрации г. Черногорска и Комитета по управлению имуществом г. Черногорска –Колохматов Д.А. считает требования Косова А.С. не основанными на законе и не подлежащими удовлетворению в полном объеме, по изложенным в отзывах от 19.10.2011г. на исковое заявление доводам.

Извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства истец Косов А.С. в суд не явился.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктами 1 и 2 статьи 432 ГК РФ определены основные положения о заключении договора, согласно которым договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Момент заключения договора определен статьей 433ГК РФ, в силу которой договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 445ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Статья 446 ГК РФ предопределяет, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Постановлением Администрации г. Черногорска от 01.12.2010г. №3076-П Косову А.С. предоставлен в аренду земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, находящийся в государственной собственности, площадью 3000кв.метров, расположенный по адресу: ***, вид разрешенного использования – земельные участки, предназначенные под размещение объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания для строительства магазина и офисных помещений с оформлением договора аренды до 01.01.2012г.

Из материалов дела видно, что Администрация г. Черногорска направила Косову А.С. предложение заключить договор от 22.03.2011г. №2285Ю аренды земельного участка, площадью 3000кв.метров, кадастровый номер *** по адресу: *** предоставленного для строительства магазина и офисных помещений, в границах земельного участка, указанных в кадастровом паспорте (оферту) на следующих условиях:

Срок действия договора определен с 22.03.2011г. по 01.01.2013г.;

Пунктом 2.2 договора определено распространить условия настоящего договора на фактически возникшие отношения с 09.10.2009г.;

В пункте 2.3 договора установлено, что арендная плата в годовом исчислении составляет 393844,68рублей, арендная плата с 09.10.2010г. по 31.12.2010г. и с 01.01.2011г. по 30.04.2011г. составляет 307288,10рублей;

В пункте 2.8 договора указано, что изменение арендной платы в период действия договора не требует его переоформления и доводится до сведения Арендатора путем сообщения в средствах массовой информации Муниципального образования г. Черногорска РХ;

В разделе 6 договора «Особые условия» определено, что договор подлежит обязательному согласованию в соответствии с законом Республики Хакасия №36 от 28.06.2006г. «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории Республики Хакасия» (6.4);

Ответственность сторон установлена в разделе 7 договора, в силу пункта 7.2 которого в случае неуплаты арендных платежей в установленный настоящим договором срок, Арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый календарный день просрочки.

Учитывая наличие разногласий по пунктам 2.2, 2.3, 2.8, 6.4, 7.2 договора, Косов А.С. не принял предложение (акцепт) заключить договор на указанных условиях, направив в Комитет по управлению имуществом г. Черногорска протокол разногласий к проекту договора от 26.04.2011г., предложив: исключить пункт 2.2 договора устанавливающий распространение условий настоящего договора на фактически возникшие отношения с 09.10.2009г.; произвести перерасчет арендной платы, исключив коэффициент инфляции и применив коэффициент на период строительства, а также исключить платежи до момента подписания договора (пункт 2.3); доводить информацию об изменении арендной платы до Арендатора путем его письменного уведомления (пункт 2.8); предусмотреть в случае неуплаты арендных платежей в установленный настоящим договором срок, ответственность Арендатора в соответствии с действующим законодательством (пункт 7.2).

Уведомлением от 17.06.2011г. Комитет по управлению имуществом г. Черногорска направил протокол от 16.06.2011г. урегулирования разногласий к договору аренды на земельный участок от 22.03.2011г. №2285Ю, исходя из которого протокол разногласий от 26.04.2011г. в части спорных пунктов 2.2, 2.3, 2.8, 6.4, 7.2 договора был отклонен.

Вместе с тем, суд не может согласиться с отклонением протокола разногласий по пунктам 2.2, 2.3, 7.2 к проекту договора, направленным в адрес Арендодателя в лице Комитета по управлению имуществом по следующим основаниям.

Статьей 425 ГК РФ определено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Как указано выше, согласно постановления Администрации г. Черногорска от 01.12.2010г. №3076-П Косову А.С. предоставлен в аренду земельный участок, по адресу: ***.

Из материалов дела видно, что во исполнение данного постановления, Косов А.С. осуществил необходимые действия по постановке земельного участка по адресу: *** на государственный кадастровый учет, предоставив в Комитет по управлению имуществом г. Черногорска кадастровый паспорт на данный земельный участок, исходя из которого земельному участку по адресу: *** присвоен кадастровый номер: 19:02:010308:1032, и 21.01.2011г. номер внесен в государственный кадастр недвижимости.

Объяснениями сторон и материалами дела установлено, что разрешение на строительство объекта недвижимости по адресу: *** Косову А.С. не выдавалось, работы по созданию указанных в постановлении Администрации г. Черногорска от 01.12.2010г. №3076-П объектов недвижимости на данном земельном участке не осуществлялись.

При указанных обстоятельствах, с учетом пункта 2 постановления Администрации г. Черногорска от 01.12.2010г. №3076-П, определяющего возникновение у истца права пользования земельным участком по адресу: *** с момента заключения договора, исходя из отсутствия в деле данных о передаче Косову А.С. по акту приема-передачи во временное пользование земельного участка, а также отсутствия между сторонами соглашения о распространении условий договора на отношения, возникшие ранее даты заключения договора аренды, суд полагает возможным понудить Администрацию г.Черногорска заключить с Косовым А.С. договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: *** с учетом редакции протокола разногласий от 26.04.2011г., предложенного истцом Косовым А.С., исключив пункт 2.2. из договора аренды земельного участка от 22 марта 2011г. №2285Ю, устанавливающий распространение условий настоящего договора на фактически возникшие отношения с 09.10.2009г.

Доводы представителя Администрации о том, что условия настоящего договора должны распространяться на фактически возникшие отношения с 09.10.2009г., и арендная плата подлежит исчислению с 09.10.2009г. не состоятельны, поскольку исходя из положений закона (ст.425 ГК РФ) и фактических обстоятельств дела, непосредственная обязанность Арендатора Косова А.С. вносить плату за пользование имуществом ранее заключения самого договора, законом не установлена.

Также суд полагает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о понуждении Администрацию г. Черногорска произвести перерасчет арендной платы земельного участка, расположенного по адресу: *** с применением на период строительства магазина и офисных помещений коэффициента, установленного уполномоченными органами муниципальных районов и городских округов в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка ( Кв) в размере 1,5, поскольку порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков определен пунктами 2.1-2.10 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Республики Хакасия, утвержденного Постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.08.2008г. №05.

Вышеназванным Положением установлено, что размер годовой арендной платы за земельный участок определяется по формуле: Ап = КС x Кв x Ки, где: Ап - размер годовой арендной платы за земельный участок, руб.; КС - кадастровая стоимость земельного участка, определенная в соответствии с земельным законодательством, руб.,КС = S x УПКС, где: S - площадь земельного участка, кв. м, УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м (УПКС в отношении земельных участков, не прошедших государственный кадастровый учет и предоставленных юридическим и физическим лицам на срок менее одного года, применяется в размере среднего значения УПКС для соответствующего вида разрешенного использования земельных участков в кадастровом квартале); Кв - коэффициент, устанавливаемый уполномоченными органами муниципальных районов и городских округов в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка с учетом экономического обоснования; Ки - коэффициент инфляции (пункт 2.2).

При этом, как следует из определенных в п.2.3 договора аренды от 22.03.2011г. №2285Ю величин арендной платы, и объяснений представителей сторон, при расчете годовой арендной платы Администрацией г. Черногорска в соответствии с Постановлением Администрации г. Черногорска от 13 декабря 2010г. №3992-п «Об утверждении коэффициентов арендной платы за земельные участки по видам разрешенного использования» применен коэффициент арендной платы в процентах к кадастровой стоимости земельного участка (Кв) исходя из пункта 5.3 Приложения к Постановлению №3992-п, с учетом вида разрешенного использования земельного участка –земельные участки, предоставленные под отдельно стоящие, пристроенные, встроено-пристроенные стационарные торговые сооружения (магазины, торговые центры и пр.), который составляет 5,41%.

Вместе с тем, судом установлено и не оспаривается сторонами, что до настоящего времени истцу разрешение на строительство объекта магазина и офисных помещений недвижимости по адресу: *** не выдано, объекты недвижимости, для строительства которых Косову А.В. предоставлен в аренду земельный участок не созданы, в связи с чем исходя из предмета договора (пункт 1.1 договора аренды от 22.03.2011г.) и фактических обстоятельств дела, применению подлежит коэффициент арендной платы (Кв) с учетом вида разрешенного использования земельного участка –земельные участки, предоставленные на период строительства и реконструкции объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, который составляет величину 1,5% (пункт 5.18 Приложения к Постановлению №3992-п). В связи с чем требования истца о перерасчете арендной платы земельного участка, расположенного по адресу: *** с применением на период строительства магазина и офисных помещений коэффициента, установленного уполномоченными органами муниципальных районов и городских округов в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка ( Кв) в размере 1,5, об исключении арендных платежей до подписания договора (п.2.3 договора), о чем изложено в протоколе разногласии, подлежат удовлетворению.

Ссылка же представителя Администрации г.Черногорска на то, что при определении величины арендной платы, исходя из вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного под отдельно стоящее торговое сооружение (магазин), и отсутствия у истца разрешения на строительство объектов недвижимости, применению подлежит коэффициент (Кв) 5,41, в силу пунктов 1-7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ не состоятельна, поскольку из смысла вышеприведенных правовых норм следует, что разрешение на строительство может быть выдано уполномоченным органом при наличии у застройщика правоустанавливающих документов на земельный участок. Однако как следует из материалов дела, правоустанавливающие документы на земельный участок до настоящего времени сторонами не согласованы, и истцу не выданы.

Однако, исходя из положений Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пункта 2.2 Постановления Правительства Республики Хакасия от 23 января 2008г. №5, суд не может согласиться с доводами представителей истца о размере арендной платы исчисленной с учетом коэффициент инфляции (Ки) размер которого составляет 1, поскольку результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Хакасия по состоянию на 1 января 2007г. утверждены Постановлением Правительства Республики Хакасия от 26 декабря 2007г. №414, в силу чего независимо от даты постановки земельного участка на кадастровый учет, и даты предоставления в пользование земельного участка, Ки принимается равным 1 только в первый год применения результатов государственной кадастровой оценки земель (далее - ГКОЗ) для соответствующей категории земель. Во второй и последующий годы применения результатов ГКОЗ Ки рассчитывается как произведение индексов потребительских цен в Российской Федерации (декабрь к декабрю) за годы, предшествующие расчетному (начиная с первого года применения результатов ГКОЗ). При этом информация об индексе потребительских цен ежегодно публикуется в республиканской газете "Хакасия" в срок до 1 февраля.

При указанных обстоятельствах, в требованиях истцу к Администрации г. Черногорска, Комитету по управлению имуществом г. Черногорска о понуждении заключить договор аренды земельного участка от 22 марта 2011г. №2285Ю на условиях истца об определении при заключении договора аренды размера годовой арендной платы в сумме 81491,85рублей, исчисленной с учетом коэффициента инфляции (Ки) равным 1 удовлетворению не подлежат.

Требования истца о принятии условий протокола разногласий Арендатора Косова А.С. от 26.04.2011г. в части пункта 2.8 договора о письменном уведомлении Арендатора об изменении арендной платы в период действия договора, исходя из положений ст. 421 ГК РФ, Приложения №1 к Административному регламенту оказания муниципальных услуг по предоставлению земельных участков в аренду, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденному Постановлением Администрации г. Черногорска от 23.10.2007г. №2847, удовлетворению не подлежат.

Также суд считает не подлежащими удовлетворению требования истца о понуждении ответчиков принять условия протокола разногласий Арендатора Косова А.С. от 26.04.2011г. в части пункта 6.4, а именно: указать какие согласования, с кем они проходят, и кто их согласовывает, поскольку пунктом 6.4 договора аренды земельного участка от 22 марта 2011г. №2285Ю четко определено, что договор подлежит обязательному согласованию в соответствии с законом Республики Хакасия №36 от 28.06.2006г. «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории Республики Хакасия».

Помимо прочего, разрешая спор и отказывая в требованиях к ответчику –Комитету по управлению имуществом г. Черногорска, суд исходил из пункта 10 статьи 3 Федерального закона РФ от 25.10.2001г. №137-ФЗ, подпункта «а» пункта 2.3 Положения о Комитете по управлению имуществом г. Черногорска, утвержденного Советом депутатов г. Черногорска от 25.09.2008г. №56, статьи 34 Устава г. Черногорска, и субъектного состава сторон договора аренды земельного участка от 22 марта 2011г. №2285Ю.

Вместе с тем, суд с учетом баланса прав и законных интересов сторон договора (Арендодателя и Арендатора) полагает возможным понудить Администрацию г.Черногорска заключить с Косовым А.С. договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: *** с учетом редакции протокола разногласий от 26.04.2011г., изложив пункт 7.2 указанного договора в следующей редакции «в случае неуплаты арендных платежей в установленный настоящим договором срок, Арендатор уплачивает на просроченную сумму проценты в размере, предусмотренном действующим законодательством (статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации)».

Требования истца о взыскании с ответчиков судебных расходов, суд исходя из субъектного состава сторон договора (Арендодатель –Администрация г. Черногорска, Арендатор –Косов А.С.), размера удовлетворенных требований, принципа разумности и объема выполненных, в порядке ст.ст.94, 98, 100 ГПК РФ полагает подлежащими частичному удовлетворению.

С Администрации г. Черногорска в пользу Косова А.С. подлежат взысканию судебные расходы в общей сумме 6200 рублей (расчет: 5000руб. услуги представителя +1000рублей за оформление доверенности от 12.09.2011г. + 200руб. государственная пошлина), понесенные истцом согласно квитанции от 26.09.2011г. №533813 об оплате услуг представителя, доверенности 19АА №0081707, квитанции от 26.09.2011г. по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Исковые требования Косова А.С. удовлетворить частично.

Понудить Администрацию г.Черногорска заключить с Косовым А.С. договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: *** с учетом редакции протокола разногласий от 26.04.2011г., предложенного истцом Косовым А.С., исключив пункт 2.2. из договора аренды земельного участка от 22 марта 2011г. №2285Ю, устанавливающий распространение условий настоящего договора на фактически возникшие отношения с 09.10.2009г., и изложив пункт 7.2 указанного договора в следующей редакции « В случае неуплаты арендных платежей в установленный настоящим договором срок, Арендатор уплачивает на просроченную сумму проценты в размере, предусмотренном действующим законодательством (статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации)».

Администрации г. Черногорска произвести перерасчет арендной платы земельного участка, расположенного по адресу: *** с применением на период строительства магазина и офисных помещений коэффициента, установленного уполномоченными органами муниципальных районов и городских округов в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка ( Кв) в размере 1,5.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Администрации г. Черногорска в пользу Косова А.С. судебные расходы в общей сумме 6200 рублей.

В удовлетворении остальной части требований о взыскании судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Хакасия через Черногорский городской суд в течение 10 дней со дня составления решения в окончательной форме.

Председательствующий В.Н.Воскобойникова

Справка: мотивированное решение составлено 11.11.2011г. Судья: