Гражданское дело № 2-174/2012 год
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
р.п. Черлак 17 апреля 2012 года
Судья Черлакского районного суда Омской области Исматов Т.Б., при секретаре судебного заседания Жуковой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Икс Е.С., Захарко А.В., Шешикова В.И., Шешиковой А.В., Сарсикеева А.М., Сарсикеева Ш.И., Рау В.В., Лисунова В.А., Найдюк И.П., Павлова Г.М., Мухортова Г.М., Мухортовой О.С., Шешикова Н.М., Булатова В.К., Ивахненко И.В., Старовойтов Ю.В., к ЗАО « Память Мельникова», ООО « Мельникова», Черлакскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, о расторжении договора аренды, прекращении обременения, расторжении договора субаренды,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 23.06.2005 года ФРС Черлакского района было зарегистрировано право истцов на общедолевую собственность на земельный участок площадью 13407 га с кадастровым номером <№>, предоставленный под ведение сельхозпроизводства. Данный земельный участок находился в аренде в ЗАО « Память Мельникова» по договору аренды от 12.10.2005 года, зарегистрированный в ФРС 07.11.2005 года. В соответствии с ФЗ « Об обороте земель сельхозназначения» № 101 ФЗ истцы выделили земельные участки в счет земельных долей из вышеуказанного земельного участка и зарегистрировали свое право собственности на отдельные земельные участки. Распорядиться данными участками они не могут, т.к. они обременены правом аренды со стороны ответчика, который не дает согласия на расторжение договора аренды. Считает, что согласно п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земель участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое пользование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков. Считает, что договор аренды не пролонгируется, а заключается вновь, обременения теряются. Снятие обременения с участков истцов не нарушает прав остальных сособственников. Просит договор аренды от 12.10.2005 г. считать расторгнутым, прекратить обременения в виде аренды( субаренды) в отношении выделенных истцами земельных участков, обязать Черлакский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области зарегистрировать право собственности на данные земельные участки без обременения права и выдать соответствующие свидетельства.
В судебном заседании представители истцов Богатюк С.Н., Бурмистров И.В., Рубцова Е.П., Гракович Е.М. исковые требования поддержали. Заявили дополнительное требование о расторжении договора субаренды между ЗАО « Память Мельникова» и ООО «Мельникова». Сославшись на то, что договор субаренды, заключенный между ответчиками нарушает их права арендодателей. Считает, что права арендатора возможно передать лишь в случае, если передающий такими правами обладает на основании договора, а арендодатель согласен на передачу прав и обязанностей арендатора другому лицу. Ответчики должным образом уведомление арендодателей о передаче прав и обязанностей по договору третьему лицу не произвели.
Представитель ответчиков ЗАО « Память Мельникова» и ООО « Мельникова» Филиппова Е.В. исковые требования не признала полностью, предоставила отзыв на иск, согласно которому считает требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Ст. 619 ГК РФ устанавливает случаи, когда по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут досрочно. Истцами не представлено доказательств того, что ответчик использует земельный участок с существенным нарушением условий договора, или не по назначению, существенно ухудшает имущество, не оплачивает в установленный срок арендную плату. Согласно ст. 14 ФЗ РФ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем 5 лиц осуществляются в соответствии решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Исходя из редакции данной статьи основанием для прекращения договора аренды земельного участка является несогласие участника долевой собственности с передачей в аренду земельного участка, несогласие с условиями договора аренды. На общем собрании участников долевой собственности свое несогласие не заявляли, следовательно, арендная плата вносилась арендатором в период действия договора в полном объеме, оснований для расторжения договора нет. Согласно Письма Минэкономразвития РФ от 25.11.2011 года № Д23-4894 устанавливает дополнительное условие для расторжения договора по требованию арендодателя – участник общей долевой собственности должен принимать участие в решении по данному вопросу и определенно выразить свою позицию по данному вопросу ( не согласиться с заключением договора аренды или его условиями).Считает, что по смыслу статей 12-14 ФЗ РФ № 101 ФЗ РФ реализация права на выдел земельной доли в натуре лишь в том случае приводит к приобретению земельного участка, свободного от обременения в виде аренды, если осуществляется до государственной регистрации договора аренды находящегося в долевой собственности земельного участка. Гражданский и Земельный кодексы РФ не предусматривают такого основания прекращения обременения как выдел из него доли кем-либо из участников долевой собственности. Согласно ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В связи с изложенным, просит в удовлетворении требований отказать.
Считает, что ст. 22 ЗК Ф не определяет конкретного способа уведомления арендодателей о заключении договора аренды. Арендатор вполне законно уведомил Арендодателей о передаче арендованного участка в субаренду ООО Мельникова, разместив объявление в газете Черлакские вести, данная газета была предоставлена в УФРС при передаче договоров субаренды для государственной регистрации.
Управление Росреестра по Омской области в судебное заседание не явилось, извещено надлежаще, предоставило отзыв на иск, в котором считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению. В отзыве ссылается на то, что права истцов на выделенные земельные участки уже зарегистрированы, о чем имеются соответствующие записи в ЕГРП, без переноса существующего ограничения в виде аренды зарегистрировать права на выделенные земельные участки было просто невозможно, т.к. Управление вообще не является стороной договора аренды и по своей инициативе прекратить арендные отношения не имело права. Для этого необходимо соглашение двух сторон – Арендодателя и Арендатора.Регистрация прав истцов на выделенные земельные участки с переносом ограничений их прав в виде аренды осуществлялась в соответствии с ФЗ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ, с учетом п.5 ст. 22.2, в котором говорится, что одновременно с государственной регистрацией права собственности на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений ( обременений) прав на такие земельные участки.
Выслушав представителя истца, представителя ответчика, суд считает, что в удовлетворении заявления следует отказать.
Как установлено в судебном заседании, истцы являлись сособственниками земельного участка, расположенного на территории Николаевского сельского округа площадью 13407,60 га с кадастровым номером <№>. 12 октября 2005 года совместно с иными участниками общей долевой собственности они заключили договор аренды данного земельного участка с арендатором ЗАО « Память Мельникова». Срок действия данного договора составляет 15 лет, данный договор был зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы 07.11.2005 года.
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Доказательств наличия оснований, указанных в данной статье истцами не предоставлено. Факт внесения арендной платы арендатором подтверждается представленными представителем ответчика ведомостями на выдачу арендной платы.
В обосновании своих требования истец ссылается на то, обстоятельство, что законом, а именно ст. 14 ФЗ РФ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено право участника долевой собственности на выдел земельного участка в счет причитающейся ему земельной доли с правом распоряжения им по своему усмотрению и с прекращением договора аренды. Данные доводы представителя истца основаны на неправильном толковании действующего закона.
В соответствии со ст. 14 данного закона 1. владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Согласно ч. 3 п. 7 данной статьи участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности;
Согласно ч. 5 данной статьи участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.
Таким образом, одним из оснований прекращения договора аренды земельного участка является выражение несогласия участника долевой собственности с передачей в аренду земельного участка, несогласие с условиями договора аренды, выраженное на общем собрании участников долевой собственности. Как пояснил представители истцов в судебном заседании несогласия по поводу передачи участка в аренду, а также условий аренды ни им, ни его доверителями выражено не было. Следовательно, в силу указаний ч. 5 ст. 14 ФЗ оснований для расторжения договора и прекращения аренды не усматривается.
Согласно п. 7.5. Письма Министерства экономического развития РФ от 25 ноября 2011 г. N Д23-4894 "О Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в случае, если земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, был передан в аренду ранее и срок его не истек и на общем собрании рассматривался вопрос об изменении его условий, на котором один или несколько участников общей долевой собственности заявили о своем несогласии с такими условиями, право на выход указанных лиц из договора аренды существует лишь в том случае, если общим собранием принято решение о заключении договора на новых условиях, или о внесении изменений в договор аренды в части его существенных условий.
В случае, если в результате рассмотрения общим собранием вопроса об установлении новых условий договора путем внесения изменений в заключенный ранее договор аренды, такие новые условия были внесены, т. е. практически был заключен новый договор, лица, заявившие о своем несогласии с условиями договора, имеют право выйти из него в порядке п.5 статьи 14 Федерального закона N 101-ФЗ.
В случае, если в результате рассмотрения общим собранием вопроса об изменении условий договора в заключенный ранее договор аренды такие новые условия внесены не были, т.е. договор продолжает действовать на старых условиях, его расторжение возможно по иным основаниям, предусмотренным Гражданским и Земельным кодексами Российской Федерации, и в ином порядке, чем предусмотрено п.5 статьи 14 Федерального закона N 101-ФЗ.
Согласно п. 7.9. данного письма Федеральный закон N 101-ФЗ, устанавливая, по сути, в п. 5 статьи 14 дополнительное основание для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, устанавливает условие - определенный процессуальный порядок для расторжения договора: участник общей долевой собственности должен принимать участие в решении по данному вопросу и определенно выразить свою позицию по данному вопросу (не согласиться с заключением договора аренды или его условиями).
Согласно п. 11 статьи 14.1 Федерального закона N 101-ФЗ принятое общим собранием решение оформляется протоколом, следовательно, вышеуказанное обстоятельство должно быть отражено в протоколе.
Таким образом, возможность выделения земельных участков в счет долей в порядке пункта 5 статьи 14 Федерального закона N 101-ФЗ существует исключительно при соблюдении определенных этим пунктом условий.
Как установлено в судебном заседании общее собрание об изменении условий действующего договора аренды, либо о его расторжении не собиралось, вопрос этот на обсуждение не ставился. Следовательно, оснований для его расторжения не усматривается.
Доводы представителей истца о том, что основанием для расторжения договора со стороны его доверителей и него самого является существенное нарушение договора ответчиком, что выразилось в передаче в счет арендной платы некачественного зерна и фуража никакими доказательствами не подтверждены, являются голословными, поэтому суд не может принять данные доводы за основу при вынесении решения.
Доводы представителя истца, что ответчик существенно нарушил условия договора аренды, передав его в субаренду не основаны на законе. Так, согласно ст. 22 ч. 5 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Как установлено в судебном заседании между ЗАО « Память Мельникова и ООО « Мельникова» был заключен договор субаренды на земельный участок, в состав которого входят и участки истцов. Порядок, установленный ч. 5 ст. 22 ЗК РФ был соблюден, уведомление было опубликовано 01 апреля 2011 года, что подтверждает копия газеты « Черлакские вести». Поэтому и в этой части доводы представителя истцов необоснованны.
Доводы представителя ответчиков Рубцовой Е.П. о том, что основанием недействительности договора субаренды № 162 между ЗАО « Память Мельникова» и ООО « Мельникова является то обстоятельство, что по договору субаренды передаваемая в пользование площадь меньше, чем указано в договоре аренды и составляет 11 780 га, а в первоначальном договоре аренды - площадь сельскохозяйственных угодий составила 13 407, 6 га. Данные доводы не основаны на законе. Как видно из предмета договора и подтверждается кадастровым номером, в субаренду ЗАО « Память Мельникова» передало часть земельного участка с кадастровым номером 55:31:00 00 00 : 0028. Земельный участок с тем же кадастровым номером передан в аренду ЗАО «Память Мельникова» истцами и другими сособственниками. Претензий по качеству и количеству арендной платы, получаемой по договору аренды за 2010, 2011 год у представителей истца не имеется. Таким образом, тем, что в субаренду передан не весь земельный массив, который был в аренде их права никак не нарушает, арендная платы им выплачивается вовремя, уведомление о состоявшейся аренде было опубликовано в газете «Правда севера» в день заключения договора аренды, поэтому права истцов никак не нарушаются. Как установлено ст. 615 ГК РФ в случае заключения договора субаренды, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. В этой связи доводы представителя истца Рубцовой о том, что условия выплаты арендной платы по договору субаренды отличаются от условия выплаты арендной платы, содержащийся в договоре аренды не имеют значения для данного спора, поскольку обязательства между истцами и « ЗАО « Память Мельникова» установлен договором от 2005 года, данные обязательства арендатором « ЗАО « Память « Мельникова выполняются, а условия арендной платы между арендатором м субарендатором никак не затрагивают права истцов.
Оценивая изложенное, и руководствуясь ст.ст. 194 – 198, ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Икс Е.С., Захарко А.В., Шешикова В.И., Шешиковой А.В., Сарсикеева А.М., Сарсикеева Ш.И., Рау В.В., Лисунова В.А., Найдюк И.П., Павлова Г.М., Мухортова Г.М., Мухортовой О.С., Шешикова Н.М., Булатова В.К., Ивахненко И.В., Старовойтова Ю.В., к ЗАО « Память Мельникова», ООО « Мельникова» отказать полностью.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в апелляционном порядке с подачей жалобы через Черлакский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Т.Б. Исматов
Мотивированное решение
составлено 20.04.2012 года __________ Т.Б. Исматов