Гражданское дело №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 октября 2010 года г. Черкесск, КЧР
Черкесский городской суд, КЧР, в составе
председательствующего судьи Шишкина И.В.,
при секретаре Тебуевой Ф.А.,
с участием представителя истца Бытдаева Х.Х. в лице Айбазовой Ш.З.,
представителя ответчика от Открытого акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Кужевой М.А.,
представителя третьего лица от Мэрии Муниципального образования города Черкесска в лице Кремень М.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению к Бытдаева ФИО12 к Открытому акционерному обществу «Российский сельскохозяйственный банк» о признании договора об ипотеке недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки
установил:
Бытдаев Х.Х. обратился в суд с иском к Открытому акционерному обществу «Российский сельскохозяйственный банк» о признании договора об ипотеке недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки. Свое обращение мотивировал тем, что между ним и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор №.1 об ипотеке (залоге недвижимости) по которому предметом залога выступает жилой дом с надворными постройками под литером «А», общей площадью <данные изъяты> кв.м инвентаризационной стоимостью <данные изъяты>, принадлежащий ему. Договор на закладываемый им земельный участок, заключен ДД.ММ.ГГГГ на срок до ДД.ММ.ГГГГ, т.е. на срок менее 5 лет и поэтому залог данного участка допускается только с согласия собственника, которое не было получено. На закладываемом земельном участке расположены помещения, используемые под магазин, которые не являются предметом залога. Заключенный между сторонами договор не соответствует требованиям ФЗ РФ «Об ипотеке». Данное обстоятельство является основанием для признания договора об ипотеке недействительным и применения последствий ничтожности недействительной сделки. О том, что договор об ипотеке заключен с нарушением требований Федерального закона «Об ипотеке», он узнал после обращения взыскания на заложенное имущество, поскольку когда он хотел продать помещение, используемое под магазин с тем, чтобы погасить долг
перед Банком и в связи с тем, что и жилой дом и помещение, используемое под магазин расположены на одном земельном участке, он помещение магазина отдельно от жилого дома продать не смог, поскольку предметом залога является право аренды единого земельного участка. Данное обстоятельство препятствует ему реализовать его права как собственника, что в свою очередь, препятствует ему погасить задолженность перед Банком. На основании действующего законодательства просил суд признать договор №.1 об ипотеке (залоге недвижимости) недействительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки.
В письменных возражениях и дополнениях к ним заместитель директора филиала Бостанов Х.Б. просил суд в удовлетворении исковых требований Бытдаева Х.Х. отказать, применив последствия пропуска срока исковой давности для обращения в суд.
В судебное заседание истец Бытдаев Х.Х. не явился, через своего представителя Айбазову Ш.З., довел до сведения суда, что он извещен о времени и месте рассмотрения дела.
Представитель истца Айбазова Ш.З. в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований, повторив доводы, изложенные в иске, при этом просила суд восстановить Бытдаеву Х.Х. пропущенный срок для защиты нарушенного права.
Представитель Открытого акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» Кужева М.А. иск не признала, просила суд в удовлетворении заявленных требований отказать, повторив доводы изложенные в письменных возражениях.
Представитель Мэрии Муниципального образования города Черкесска Кремень М.И. разрешение спора оставил на усмотрение суда.
Третьи лица ФИО4, представитель Министерства имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики в судебное заседание не явились, о причинах уважительности своей неявки суд не уведомили об отложении судебного разбирательства не просили.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Россельхозбанк» в лице Карачаево - Черкесского регионального филиала и ООО «Алан» в лице Генерального директора ФИО4 был заключен кредитный договор №. По условиям кредитного договора кредитор обязался предоставить заемщику денежные средства в сумме <данные изъяты>, а заемщик возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере 17 % годовых. Срок возврата кредита установлен п. 1.6 кредитного договора - ДД.ММ.ГГГГ. В обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору между ОАО «Россельхозбанк» в лице Карачаево-Черкесского регионального филиала и Бытдаевым ФИО12 заключен договор залога № от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащих Бытдаеву ФИО12 (Залогодатель) (ст. 3. Договора залога). Предметом Договор залога является - жилой дом, расположенный в <адрес>, 1984 года постройки, общей площадью <данные изъяты> инвентарный номер №, реестровый номер №, рыночная стоимость <данные изъяты>, залоговая стоимость <данные изъяты> и право аренды земельного участка на котором расположено закладываемое здание (сооружение). Согласно актам проверки залогового имущества от ДД.ММ.ГГГГ, предмет залога не утрачен и находится в сохранности. Учитывая, что заемщик ненадлежащим образом выполнил взятые на себя обязательства по кредитному договору и в установленный срок не исполнил обязательство по возврату задолженности по кредитному договору в сумме <данные изъяты> ОАО «Россельхозбанк» обратился с иском к ООО «Алан», ФИО4, Бытдаеву Х.Х. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
Решением Черкесского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ОАО «Россельхозбанк» к ООО «Алан», ФИО4, Бытдаеву Х.Х. о взыскании задолженности по кредитному договору удовлетворены. Суд постановил:
Взыскать солидарно с ООО «Алан», ФИО4, Бытдаева ФИО12 в пользу ОАО «Россельхозбанк» в лице Карачаево - Черкесского РФ ОАО «Россельхозбанк» <данные изъяты>, из которых сумма основного долга - <данные изъяты>, проценты за пользование кредитом в сумме <данные изъяты>
Обратить взыскание на предмет залога, принадлежащий залогодателю Бытдаеву ФИО12, находящийся по адресу: <адрес> состоящий из: жилого дома с надворными постройками, лит. А, общей площадью <данные изъяты> инвентарный номер № и право аренды земельного участка, общей площадью <данные изъяты>. Определить начальную продажную стоимость залогового имущества равной залоговой стоимости, которая составляет <данные изъяты>. Обращение взыскания на заложенное имущество отсрочить сроком на 1 (один) год, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Из имущественных прав (требований), которые могут быть предметом залога, в ГК РФ названо право аренды (п. 3 ст. 335).
Согласно п. 3 ст.340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка".
Согласно п. 4 340 ГК РФ "при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие". Таким образом, действующее законодательство не допускает ипотеку здания без земельного участка, но допускает ипотеку земельного участка без ипотеки здания (п. 3.10, 3.11, 3.12).
Закон об ипотеке также указывает на допустимость ипотеки права аренды недвижимого имущества. Согласно п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке "правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений".
Пункт 1 ст. 54 Закона РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге" допускает возможность залога прав арендатора: "Предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права".
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.
Согласно письменного ответа первого заместителя Мэрии муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за № Мэрия города не возражала против залога (ипотеки) права аренды земельного участка площадью 488 кв.м. расположенного на землях населенного пункта <адрес>, предоставленного гр. Бытдаеву Х.Х.
Как разъяснено в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда от ДД.ММ.ГГГГ N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 ГК РФ", "если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок или право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ).
Договор аренды земельного участка - консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий. Его стороны - арендодатель и арендатор, которыми могут быть физические и юридические лица, в том числе иностранные и лица без гражданства, а также государственные органы РФ и ее субъектов, муниципальные образования. Предмет договора аренды должен содержать полный набор данных, позволяющих однозначно идентифицировать земельный участок, имеющий кадастровый номер и адресные ориентиры. Договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст. 609 ГК РФ). Обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года.
В содержании договора земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Согласно ст. 19 ФЗ «Об ипотеке» договор был зарегистрирован в установленном Федеральным законе июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
При таких обстоятельствах указанный договор соответствует нормам действующего законодательства, в связи, с чем законных оснований для удовлетворения иска не имеется.
Разрешая заявление представителя ответчика, о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности для защиты своего нарушенного права суд руководствуется следующим.
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации исковая давность устанавливает временные границы для судебной защиты нарушенного права лица по его иску и составляет три года (статьи 195 и 196); течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права; изъятия из этого правила устанавливаются данным Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 200).
В порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, законодателем в пункте 1 статьи 181 ГК Российской Федерации предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 ГК Российской Федерации), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.
Следовательно, поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления давностного срока. Выяснение же в каждом конкретном случае, с какого момента ничтожная сделка начала исполняться, относится к полномочию суда.
Требования о признании недействительными договора ипотеки подлежат разрешению по правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что срок для обращения в суд истцом пропущен не был.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
решил:
В удовлетворении исковых требований Бытдаева ФИО12 к Открытому акционерному обществу «Российский сельскохозяйственный банк» о признании договора об ипотеке недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки - отказать.
Решение может быть обжаловано Верховный суд КЧР в течение десяти дней через Черкесский городской суд с момента вынесения решения в окончательном виде (с 25 октября 2010 года).
Судья И.В. Шишкин