Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ <адрес>
Черкесский городской суд Карачаево - Черкесской Республики в составе
председательствующей судьи Сыч О.А.,
при секретаре судебного заседания Крымшамхаловой Л.А.,
с участием истца ФИО1,
ответчика Грудинка Ю.И. и его представителя ФИО7, действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело № по исковому заявлению Байрамукова ФИО1 к Грудинка ФИО2 о понуждении заключить договор купли - продажи и признании права собственности,
У С Т А Н О В И Л:
Байрамуков А. Б. обратился Черкесский городской суд с исковым заявлением к Грудинка Ю.И. о понуждении заключить договор купли - продажи и признании права собственности. В исковом заявлении Байрамуков А.Б. указал, что в ДД.ММ.ГГГГ году им была приобретена часть земельного участка мерою 33 кв.м. у его соседки - ФИО4, расположенная по адресу: <адрес> для последующего присоединения к его участку, расположенному по адресу: КЧР <адрес>, о чем при свидетелях был заключен договор купли-продажи в простой письменной форме. ФИО4 не являлась собственником, а собственником являлась бабушка - свекровь Раисы Спиридоновны. Т. к. бабушка последние два года была лежачей больной, т. е. не могла ходить, а Раиса Спиридоновна умерла, Юра ФИО2 оформил на себя дом по адресу <адрес> и стал собственником. Сам Грудинка ФИО2 и остальные члены семьи о заключении договора не возражали. После оформления прав на имущество ответчика они начали процедуру по размежеванию его земельного участка для выделения выкупленных им 33 кв. м.. После проведенных мероприятий они выделили часть земельного участка, принадлежащего ответчику, расположенного по адресу: КЧР, <адрес> и присоединили выделенную часть к его смежному участку, расположенного по адресу: КЧР <адрес>. При проведении землеустроительных работ ответчик не возражал против размежевания их участков и присоединения части земельного участка к его участку. Ответчик участвовал в проведении землеустроительных работ, писал заявления об отчуждении его части земельного участка и присоединения её к его участку, так как он знал о заключенном договоре между ним и Раисой Спиридоновной. Их участки были поставлены на кадастровый учет с новыми площадями и с новыми учетными номерами. В настоящее время он обратился в Регистрационную службу для оформления своих прав на свой земельный участок, расположенный по адресу: КЧР <адрес>. В момент подачи заявления он выяснил, что Грудинка Ю.И. продал свой жилой дом и земельный участок третьему лицу и что Регистрационная служба при обращении сторон договора и при наличии в делах Регистрационной службы кадастрового паспорта земельного участка повторного его предоставления не требует. В делах Регистрационной службы имеется в наличии кадастровый паспорт с площадью установленной до размежевания земельного участка и, что эта информация не соответствует действительности. При обращении к ответчику для выяснения обстоятельств, последний не стал с ним разговаривать, и сказал, что это не его проблемы. Просит обязать ответчика заключить с ним договор купли - продажи части земельного участка, мерою 33 кв.м., и признать право собственности на этот земельный участок.
В судебном заседании истец Байрамуков А.Б. пояснил, что с самого начала оформления спорной части земельного участка ФИО2 Юрий был согласен, а в последний момент отказался. С Грудинка Юрием он договор купли - продажи не составлял, они по «мужски» устно договорились. Он понимает, что по закону ему необходимо было заключить договор купли - продажи с Грудинка ФИО2, но этого сделано не было.
Ответчик Грудинка Ю.И. и его представитель ФИО7 не согласились с исковыми требованиями истца Байрамукова А.Б. и просили отказать в их удовлетворении в полном объеме. Ответчик Грудинка Ю.И. пояснил, что с ним истец не заключал никакие письменные договоры купли - продажи земельного участка. Никаких денег за часть земельного участка ни Байрамуков А.Б., ни ФИО4 ему не передавали.
Представитель ответчика ФИО7 в судебном заседании пояснила, что истец, в обоснование заявленного искового требования о признании права собственности на часть земельного участка площадью 33 кв. метра, расположенного по адресу: КЧР, <адрес> ссылается на «сделку», направленную на отчуждение спорного имущества, а именно на договор купли-продажи земельного участка, составленный ДД.ММ.ГГГГ между Байрамуковым А.Б. и ФИО4. Однако, как указывает сам же истец в исковом заявлении, ФИО4 никогда не являлась собственником земельного участка, расположенного по адресу: КЧР, <адрес>. В связи с тем, что договор купли-продажи земельного участка, составленный ДД.ММ.ГГГГ между Байрамуковым А.Б. и ФИО4, заключен лицом, не имеющим право распоряжаться спорным имуществом ввиду отсутствия правомочий собственника, то данная «сделка» должна быть признана судом недействительной (ничтожной) сделкой. Указанный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, подписан Байрамуковым А.Б. и ФИО4, не в присутствии работников Федеральной регистрационной службы, их личность никем не устанавливалась, дееспособность не проверялась. Указанное обстоятельство, может быть квалифицировано судом как несоблюдение сторонами дополнительных требований к форме сделки, влекущее за собой последствия предусмотренные статьей 162 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно недействительность сделки.
Согласно статье 165 Гражданского Кодекса Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. В силу прямого указания закона, договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный Байрамуковым А.Б. и ФИО4, должен быть признан судом недействительной (ничтожной) сделкой, не влекущей за собой никаких правовых последствий. Следовательно, вышеуказанный договор не может являться основанием для признания права собственности Байрамукова А.Б. на часть земельного участка, площадью 33 кв. метра, расположенного по адресу: КЧР, <адрес>.
Как видно из обстоятельств настоящего гражданского дела, Грудинка Ю.И. никаких договоров (в том числе и предварительных) с истцом не заключал, никаких добровольных обязательств перед Байрамуковым А.Б. по вопросу заключения договора купли-продажи земельного участка также не принимал, денег за часть земельного участка не получал.
В момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Байрамуковым А.Б. и Грудинка Р.С, земельный участок, являющийся предметом «сделки» не был идентифицирован в установленном законом порядке и не прошел государственный кадастровый учет, данный договор должен быть признан судом не заключенным. В данном случае неосновательное обогащение имело место быть со стороны ФИО4. Однако, поскольку приобретателя уже нет в живых, стоимость неосновательного обогащения подлежит взысканию с наследников ФИО4, если таковые имеются в порядке статьи 1175 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Просит суд в удовлетворении исковых требований Байрамукова ФИО1 к Грудинка ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи части земельного участка площадью 33 кв. метра, расположенного по адресу: КЧР, <адрес> и о признании права собственности на указанную выше часть земельного участка, отказать в полном объеме.
Выслушав истца, ответчика и его представителя, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии со ст. 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом и, только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со статьями 218, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Статья 260 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и Байрамуковым ФИО1 был заключен договор купли - продажи части земельного участка, мерою 27 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.. Из договора следует, что указанная часть земельного участка была продана ФИО4 Байрамукову А.Б. за 8 000 рублей.
О том, что ФИО4 на момент составления договора купли - продажи части земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, указанный земельный участок на праве собственности не принадлежал, сторонами не оспаривалось и об этом указано самим истцом в исковом заявлении.
В соответствии со статьями 166 -168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
ФИО4 никогда не являлась собственником спорной части земельного участка в связи, с чем договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ был составлен лицом, не имеющим права распоряжаться спорным имуществом, из-за отсутствия правомочий собственника.
Из свидетельства о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО5 принадлежал на праве собственности жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Согласно свидетельства о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 на основании Постановления Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № принадлежал земельный участок также расположенный по адресу: <адрес>.
После смерти ФИО5 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, согласно свидетельства о государственной регистрации права является Грудинка ФИО2. То есть, распоряжаться спорной частью земельного участка имели право только собственники, а именно до смерти ФИО5, а после ее смерти Грудинка ФИО2. В ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 не уполномочивала ФИО4 распоряжаться ее собственностью, не выдавала от своего имени доверенность.
Кроме изложенных выше обстоятельств, договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, не может расцениваться как основание приобретения Байрамуковым ФИО1 права собственности на спорное имущество, также и по следующим основаниям.
Согласно статьям 158, 160, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Также, согласно части 2 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).
В качестве дополнительного требования к форме сделки по продаже недвижимого имущества «Инструкция о порядке проведения государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения», утвержденная Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, называет обязательное условие о том, что договор купли-продажи недвижимости подписывается сторонами непосредственно в присутствии работников Федеральной регистрационной службы РФ во время подачи документов на государственную регистрацию.
Договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ подписан Байрамкуловым А.Б. и ФИО4 не в присутствии работников Регистрационной службы, личность сторон договора не устанавливалась, дееспособность не проверялась, то есть не сторонами не соблюдены требования к форме сделки.
Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.
Истец Байрамуков А.Б. обратившись в суд с исковым заявлением к Грудинка Ю.И. не представил суду доказательств того, на основании чего он требует обязать ответчика заключить с ним договор купли - продажи части земельного участка, мерою 33 кв.м.. Как установлено в судебном заседании и не отрицал истец, что между ним и Грудинка Ю.И. никаких письменных договоров купли - продажи в том числе предварительного договора не заключалось, добровольных обязательств перед Байрамуковым А.Б. по вопросу заключения договора купли - продажи части земельного участка ответчик не принимал, никакие денежные средства за часть земельного участка лично ответчику не передавались. Кроме этого, в договоре купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ указана часть земельного участка мерою 27 кв.м., а Байрамуков А.Б. просит признать за ним право собственности на земельный участок мерою 33 кв.м., при этом не обосновал свои требования.
При указанных обстоятельствах, суд считает, что исковые требования Байрамукова ФИО1 к Грудинка ФИО2 о понуждении заключить договор купли - продажи и признании за ним права собственности на часть земельного участка не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 197 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Отказать в удовлетворении исковогозаявления Байрамукова ФИО1 к Грудинка ФИО2 о понуждении заключить договор купли - продажи и признании права собственности.
Отменить обеспечительные меры в виде запрета отчуждения в какой - либо форме дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, принятые определением Черкесского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Карачаево - Черкесской Республики в течение 10 дней момента изготовления решения в окончательном виде через Черкесский городской суд.
Судья Черкесского городского суда О.А. Сыч
Решение изготовлено в окончательном виде ДД.ММ.ГГГГ.
а сторонами В соответствии со статьей 164, 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Статья 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также устанавливает, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
4. В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса РФ договор считается
заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме
достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии со статьей 37 Земельного Кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Данное требование объясняется тем, что земельный участок признается недвижимым имуществом после того, как в отношении его осуществлен государственный кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер. Земельный участок может быть объектом договора купли-продажи только после его идентификации в установленном порядке.
5. В соответствии со статьей 421 Гражданского Кодекса РФ граждане и
юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора
не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Пункт 4 данной статьи предусматривает возможность заинтересованной стороны добиться принудительного заключения договора, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским Кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения. В этом случае другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Применительно к данному возникшему судебному спору, действующее гражданское законодательство предусматривает только один случай когда заключение договора купли-продажи недвижимого имущества обязательно для одной из сторон. Это случай заключения предварительного договора купли-продажи.
В связи с вышеизложенным, исковое требование истца об обязании ФИО2 заключить с ним договор купли-продажи земельного участка, площадью 33 кв. метра, расположенного по адресу: КЧР, <адрес>, не основаны на законе и не подлежат удовлетворению в полном объеме.
6. Считаю необходимым выразить свою позицию по поводу сложившейся спорной ситуации. Безусловно, гр. ФИО1 вследствие взаимоотношений с гр. ФИО4 претерпел существенные материальные затраты.
Согласно статье 1102 Гражданского Кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, ФИО2 потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.