РЕШЕНИЕ
город Черкесск 6 августа 2010 года
Именем Российской Федерации
Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики
в составе председательствующего судьи Коцубина Ю.М.,
при секретаре судебного заседания Пшиазовой Е.О.,
с участием представителя истицы (Чотчаевой Р.Ю.) - Есеневой Ф.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело
№ 2-2565/07 по иску Чотчаевой ФИО2 к Омарову ФИО3
ФИО3 и Джанкёзову ФИО4 о признании
недействительным договора дарения доли жилого дома и земельного участка,
о признании недействительным зарегистрированного права собственности на
долю жилого дома и земельного участка,
установил:
Чотчаева обратилась в суд с иском к Омарову и Джанкёзову о признании недействительным договора дарения доли жилого дома и земельного участка, о признании за ней права собственности на 1/15 долю жилого дома и земельного участка <адрес>. В исковом заявлении истица указала, что ДД.ММ.ГГГГ между её мужем - ФИО1 (покупателем) и ответчиком Омаровым (продавцом) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в <адрес>, состоящего из жилого дома литер «А» с надворными постройками площадью 271,9 кв.м, в том числе жилой - 163 кв.м, и земельного участка площадью 1196 кв. м, находящегося в общей долевой собственности - 1/15 продавца. Исходя из правил ст.35 Семейного кодекса, сделка, совершенная её супругом, ею была согласована, и деньги на покупку указанной недвижимости 340 000 руб - являлись их общими. Сделка, которую совершил её супруг, до настоящего времени по разным объективным и субъективным причинам до конца не оформлена. В Управлении Роснедвижимости переход права собственности на приобретённую недвижимость не зарегистрирован. Не смотря на это, фактически сделка обеими сторонами была исполнена: ФИО5 отдал деньги Омарову, а последний, в свою очередь, подготовил документы на свою долю (1/15 в праве общей долевой собственности). Её муж обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности за ним, что подтверждает начало исполнения сделки. Считая, что это уже их собственность, она несколько дней с подругой чистила, убирала дом, а затем с помощью знакомых за свой счёт произвела пристройку, построила кирпичный забор, поставила новые металлические ворота. До этого, в декабре 2008 года и январе 2009 года у неё состоялся разговор с Джанкёзовым о том, что эту недвижимость они продавать не собираются, полагая, что она будет мужем зарегистрирована за ними. Ещё ранее, до разговоров с Джанкёзовым, она узнала от Доюновых, которые по разрешению её мужа жили в этом доме, что Джанкёзов несколько дней выгоняет их из дома, заявляя, что это его собственность. Она поинтересовалась у супруга насчёт Джанкёзова, на что он ответил, что разрешил некоторое время проживать в указанном доме, так как занял у него деньги. После этого она стала искать Джанкёзова, а тот умышленно избегал с ней встреч, на телефонные звонки не отвечал. Когда она все-таки нашла Джанкёзова, в декабре 2008 года и январе 2009 года состоялся неприятный разговор, но они договорились, и он обещал освободить дом и передать ей ключи. Она со своей стороны предложила ему получить деньги с процентами, которые у него занимал её муж. Однако ДД.ММ.ГГГГ во дворе приобретённого дома она увидела постороннего гражданина ФИО6 и спросила у него, почему он там находится. ФИО6 ей показал ксерокопию свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость на имя Джанкёзова и пояснил, что он этот дом покупает у Джанкёзова, и даже отдал часть денег в счёт покупной стоимости. Из увиденного документа и разговора с ФИО6 она поняла, что Джанкёзов ввёл её в заблуждение, пообещав, что освободит дом и вернёт ключи, а сам за это время переоформил его на себя и продал третьему лицу. ДД.ММ.ГГГГ в регистрационной палате она узнала что, так как право собственности за ФИО5 на этот дом не было до конца зарегистрировано, этот дом Омаров подарил Джанкёзову, минуя регистрацию права собственности на этот дом за ФИО5. При этом регистратор показала договор дарения Омаровым Джанкезову жилого дома по указанному адресу. Истица просила суд: 1) признать за ней право собственности на 1/15 долю жилого дома и земельного участка по <адрес>; 2) признать недействительным договор дарения 1/15 доли жилого дома и земельного участка по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между Омаровым и Джанкёзовым.
В процессе рассмотрения дела истица в лице своего уполномоченного представителя - Есеневой Ф.М. изменила свои исковые требования и просила суд: 1) признать недействительным договор дарения 1/15 доли жилого дома и земельного участка по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между Омаровым и Джанкёзовым; 2) признать недействительным зарегистрированное право собственности Джанкёзова на долю жилого дома и земельного участка.
В судебном заседании представитель истицы - Есенева Ф.М. поддержала требования истицы, просила иск удовлетворить. Объяснила, что истица не просит возместить понесённые по делу судебные расходы в сумме 6 600 руб, уплаченные в виде госпошлины при подаче искового заявления.
Ответчик Джанкёзов З.М. в судебное заседание не явился, письменным заявлением просил рассмотреть дело в его отсутствие. Этим же заявлением Джанкёзов с требованиями истицы согласился и признал иск.
Ответчик Омаров М.Н. в судебное заседание не явился, письменным заявлением просил рассмотреть дело в его отсутствие. Этим же заявлением Омаров с требованиями истицы также согласился, иск признал, подтвердив факт получения от Чотчаевых денежных средств в сумме 340 000 руб в счёт продаваемого дома.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике письменным заявлением просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Выслушав объяснения представителя истицы, исследовав имеющиеся в деле документы, суд пришёл к выводу об обоснованности исковых требований.
В соответствии с п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов органов местного самоуправления; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по законным основаниям. По смыслу п.1 ст.8 ГК РФ в совокупности с положениями § 2 главы 9 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из сделки в том случае, если эта сделка является законной, то есть, если по форме и содержанию она соответствует требованиям действующего закона и иных правовых актов.
В соответствии с п.2 ст.421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п.1 ст.434 ГК РФ договор может быть заключён в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определённая форма.
По отношению к сделкам, связанным с куплей-продажей или иным отчуждением недвижимого имущества, закон установил как определённую форму, так и дополнительные обязательные требования, несоблюдение которых влечёт недействительность сделки. Так, согласно ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключённым.
В соответствии с п.2 ст.233 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государст-венной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ и ст.4 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации. Обязательной государственной регистрации подлежат все права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие этого федерального закона.
Для договоров продажи жилых помещений, к которым в соответствии с ч.1 ст.16 Жилищного кодекса Российской Федерации в числе прочего относятся жилой дом или часть жилого дома, установлены специальные правила, определяющие момент заключения таких договоров.
В соответствии с п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома или части жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключённым только с момента такой регистрации.
Согласно п.1 ст.168 ГК РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В данном случае форма договора купли-продажи недвижимого имущества и дополнительные требования, предъявляемые законом к данному виду договоров, были соблюдены.
Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Омаровым М.Н. был заключён договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного в <адрес>. Согласно этому договору Омаров продал ФИО5 1/15 долю жилого дома общей площадью 271,9 кв.м, в том числе жилой - 163 кв.м, с надворными постройками и 1/15 долю земельного участка площадью 1196 кв.м. Указанное имущество, являющееся предметом сделки, сторонами было оценено в 340 000 руб. Согласно объяснениям истицы и её представителя, а также согласно письменному заявлению Омарова обусловленную договором сумму в размере 340 000 руб Омаров от ФИО5 получил. Указанный договор был заключён в требуемой законом письменной форме в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Этот договор содержал все условия, признаваемые существенными для данного рода сделок. Более того, этот договор фактически обеими сторонами был исполнен, так как Омаров передал ФИО5 предмет договора,а ФИО5 уплатил Омарову обусловленную договором цену (стоимость проданного имущества). Однако, поскольку вопреки требованию Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и вытекающие из него права на недвижимое имущество не были зарегистрированы, формально (по документам) собственником 1/15 доли жилого дома и земельного участка по <адрес> остался Омаров.
Продолжая формально (по документам) оставаться собственником 1/15 доли жилого дома и земельного участка по <адрес>, Омаров ДД.ММ.ГГГГ подарил это же имущество - 1/15 долю жилого дома и земельного участка - Джанкёзову, оформив соответствующий договор дарения. Этот договор дарения, а также переход права собственности от Омарову к Джанкёзову и право собственности Джанкёзова на подаренное ему имущество ДД.ММ.ГГГГ были зарегистрированы Управлением Росрегистрации по Карачаево-Черкесской Республике. Данный договор и зарегистрированное право собственности Джанкёзова на недвижимое имущество оспорены истицей в суд.
Не смотря на то, что в соответствии со ст.35 Конституции России, ст.209 и ст.288 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст.30 Жилищного кодекса Российской Федерации права пользования, владения и распоряжения недвижимым имуществом принадлежат собственнику этого помещения, суд признаёт договор дарения недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ между Омаровым и Джанкёзовым недействительным по следующим причинам.
В соответствии с ч.3 ст.17 Конституции России осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Согласно п.1 ст.10 ГК РФ действия граждан, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах не допускаются. В данном случае названные общеправовые принципы Омаровым были нарушены.
Договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ между Омаровым и ФИО5 хотя и не был зарегистрирован, однако он фактически был исполнен. Кроме того, из этого договора, по меньшей мере, вытекала обязанность его сторон по регистрации сделки, перехода прав и права собственности на предмет сделки. Распорядившись принадлежавшим ему имуществом, продав это имущество ФИО5 и получив от него деньги, Омаров должен был совершить действия, направленные на регистрацию договора, и не имел права повторно распоряжаться проданной недвижимостью, заключая новый договор с другими лицами.
В соответствии с п.2 ст.165 ГК РФ, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удосто-верения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
Вышеприведённые положения ст.165 ГК РФ позволяют констатировать тот факт, что само по себе подписание сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества уже порождает для них определённые права и обязанности, в том числе обязанность обеих сторон совершить зависящие от них юридически значимые действия, направленные на регистрацию сделки и вытекающих из неё прав приобретателя имущества. Уклонение продавца недвижимого имущества от регистрации сделки расценивается как гражданское правонарушение, влекущее возможность судебной защиты нарушенных прав покупателя путём вынесения судом решения о регистрации сделки и возмещения понесённых им убытков.
В соответствии с п.1 ст.2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону.
В данном случае нарушенные права истицы подлежат судебной защите путём вынесения судом решения о признании недействительными как оспоренной сделки, так и вытекающего из него зарегистрированного права собственности Джанкёзова о подаренное ему имущество. В последующем стороны договора купли-продажи должны будут зарегистрировать как этот договор, так и переход прав собственности от продавца к покупателю, а также право собственности покупателя на приобрётенное у продавца недвижимое имущество.
В соответствии с ч.4 ст.198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.
В связи с заявлением представителя истицы о том, что истица не просит возмещения понесённых судебных расходов, суд считает возможным не возмещать ей расходы, связанные с уплатой государственной пошлины.
Во избежание каких-либо неясностей суд считает необходимым указать, что настоящее решение является основанием для восстановления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике записей о государственной регистрации прав собственности Омарова ФИО3 на 1/15 долю жилого дома общей площадью 271,9 кв.м и на 1/15 долю земельного участка мерою 1196 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>.
Руководствуясь статьями 2, 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Иск Чотчаевой ФИО2 к Омарову ФИО3 и Джанкёзову ФИО4 о признании недействительным договора дарения доли жилого дома и земельного участка и о признании недействительным зарегистрированного права собственности на долю жилого дома и земельного участка удовлетворить.
Признать недействительным заключённый между Омаровым ФИО3 и Джанкёзовым ФИО4 договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ, по которому Омаров подарил, а Джанкёзов принял в дар 1/15 долю жилого дома и 1/15 долю земельного участка мерою 1196 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>.
Признать недействительным зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Карачаево-Черкесской Республике право собственности Джанкёзова ФИО4 на 1/15 долю жилого дома и 1/15 долю земельного участка мерою 1196 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>
Настоящее решение является основанием для восстановления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике записей о государственной регистрации прав собственности Омарова ФИО3 на 1/15 долю жилого дома общей площадью 271,9 кв.м и на 1/15 долю земельного участка мерою 1196 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, в Едином государст-венном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики с подачей кассационной жалобы через Черкесский городской суд в течение 10 дней со дня его изготовления.
Судья Черкесского городского суда Ю.М.Коцубин