РЕШЕНИЕ
город Черкесск 2 августа 2010 года
Именем Российской Федерации
Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики
в составе председательствующего судьи Коцубина Ю.М.,
при секретаре судебного заседания Пшиазовой Е.О.,
с участием представителя истицы (Байрамуковой З.А.) - Чагарова Т.С.-А.
представителя ответчиков (Кондратенко А.П., Кондратенко А.А.) -
Карабашева М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело
№ 2-2622/10 по иску Байрамуковой ФИО1
к Кондратенко ФИО2 и Кондратенко ФИО3
о признании сделки действительной и заключённой, о признании права
собственности на квартиру,
установил:
Байрамукова обратилась в суд с иском к Кондратенко о признании действительным и заключённым договора купли-продажи квартиры и о признании права собственности на квартиру. В своём исковом заявлении истица указала, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ответчицами договор купли-продажи двухкомнатной квартиры в <адрес>. Согласно договору она должна была уплатить продавцам 550 000 руб. Данную обязанность она выполнил, что подтверждается распиской в получении денег от ДД.ММ.ГГГГ. После оплаты и подписания договора купли-продажи вышеуказанный объект недвижимости был передан ей, после чего она начала владеть данным имуществом, как полноправный собственник, и бремя по содержанию данного имущества она несёт сама. В соответствии со ст.16 Федерального Закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - «Закон о регистрации») в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности должны обратиться стороны сделки, то есть правоотчуждатель и правоприобретатель, лично либо их представители с нотариально удостоверенной доверенностью. Кроме того, правоотчуждателю необходимо представить правоустанавливающий документ, подтверждающий его право распоряжаться данным недвижимым имуществом. Когда она обратилась в Управление Федеральной регистрационной службы по КЧР, собрав весь пакет документов, в том числе и правоустанавливающие документы продавцов (договор на передачу квартир в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ; технический паспорт на квартиру; договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ) ей стало известно, что согласно абз.2 п.8 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, Утверждённой Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 года № 233, необходимо представить разрешение (согласие) органов опеки и попечительства. Продавцы по данному договору не предпринимают меры по получению разрешения (согласия) органов опеки и попечительства. При таких обстоятельствах требования ст.16 Закон о регистрации ей не представляется возможным исполнить, что влечёт за собой согласно ст.8 ГК РФ основанием, способным установить её право собственности на квартиру, является вступившее в законную силу решение суда. В связи с тем, что законодательством не предусмотрен иной порядок признания права собственности кроме судебного, она вынуждена обратиться для признания права собственности в суд. Истица просила суд: 1) признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый с ответчиками, на двухкомнатную квартиру общей площадью 51,3 кв.м в <адрес> - действительным и заключённым; 2) признать за ней право собственности на указанную квартиру.
В судебном заседании представитель истицы поддержал исковые требования, просил иск удовлетворить по основаниям, указанным в исковом заявлении. Объяснил, что никакого спора о праве на квартиру между сторонами нет, а решение суда необходимо для регистрации права собственности истицы на эту квартиру. В настоящее время оформить сделку невозможно, так как ответчики выехали на постоянное место жительства в <адрес>, где сейчас и проживают.
Представитель ответчиков в судебном заседании иск признал, просил требования истицы удовлетворить. Объяснил, что никакого спора о праве собственности на квартиру между сторонами не имеется. В настоящее время ответчики жилым помещение обеспечены. Удовлетворение иска ничьих прав не нарушит.
Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Карачаево-Черкесской Республике в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, оставил вопрос об удовлетворении иска на усмотрение суда.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав имеющиеся в деле документы, суд пришёл к выводу о необходимости удовлетворения иска.
В судебном заседании установлено, что в соответствии с договором на передачу квартиры в собственность граждан (договора приватизации) от ДД.ММ.ГГГГ ответчики - Кондратенко А.П. ДД.ММ.ГГГГ рождения и её дочь Кондратенко А.А. ДД.ММ.ГГГГ рождения являлись собственниками двухкомнатной квартиры по <адрес>. Право общей долевой собственности (по 1/2 доле) ответчиков на указанную квартиру было зарегистрировано Регистрационной палатой Карачаево-Черкесской Республики ДД.ММ.ГГГГ с выдачей им соответствующих свидетельств о государственной регистрации права.
В соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчики продали, а истица купила указанную выше квартиру за 550 000 руб. Как указано в этом договоре, стоимость квартиры в сумме 550 000 руб была уплачена покупателем полностью до подписания договора. Факт передачи истицей денег за приобретённую у ответчиков квартиру подтверждается также распиской от ДД.ММ.ГГГГ. Получив от истицы деньги, ответчики передали квартиру во владение и пользование истицы. Однако в связи с тем, что на совершение сделки не было получено предварительное согласие органа опеки и попечительства, а сами ответчики переехали на постоянное место жительства в <адрес>, в настоящее время истица не имеет возможности зарегистрировать сделку и осуществить государственную регистрацию права собственности на приобретённую квартиру. По этой причине истица обратилась в суд.
В соответствии с п.1 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданское законодательство основывается в числе прочего на необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстанов-ления нарушенных прав, их судебной защиты. Согласно п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в числе прочего: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов органов местного самоуправления; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по законным основаниям.
В соответствии с п.2 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с п.1 ст.434 ГК РФ договор может быть заключён в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определённая форма.
По отношению к сделкам, связанным с куплей-продажей или иным отчуждением недвижимого имущества, закон установил как определённую форму, так и дополнительные обязательные требования, несоблюдение которых влечёт недействительность (незаключённость) сделки. Так, согласно ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключённым.
В соответствии с п.2 ст.233 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ и ст.4 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации. Обязательной государственной регистрации подлежат все права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие этого федерального закона.
Для договоров продажи жилых помещений, к которым в соответствии с ч.1 ст.16 Жилищного кодекса Российской Федерации в числе прочего относятся квартиры, установлены специальные правила, определяющие момент заключения таких договоров.
В соответствии с п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома или части жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключённым только с момента такой регистрации.
Согласно п.1 ст.165 ГК РФ несоблюдение установленного законом требования о государственной регистрации сделки влечёт её недействительность; такая сделка считается ничтожной.
В тоже время, в соответствии с п.2 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В данном случае форма договора купли-продажи недвижимого имущества и дополнительные требования, предъявляемые законом к данному виду договоров, истицей во взаимоотношениях с ответчиками, являвшимися собственниками квартиры по <адрес>, были полностью соблюдены. Соглашения о продаже квартиры было достигнуто между сторонами в требуемой законом письменной форме - в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Содержание договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ соответствует всем требованиям, предъявляемым законом к данного рода сделкам. Каждая из сторон сделки выполнила условия договора: ответчики (продавцы) передали квартиру истице (покупателю), а истица уплатила им деньги в обусловленной договором сумме - 550 000 руб. Однако в связи с тем, что ответчики выехали в другое местожительства, в настоящее время истица не имеет возможности зарегистрировать свои права на приобретённую у ответчиков квартиру. Фактически со стороны ответчиков имеет место пассивное уклонение от регистрации сделки. Данное обстоятельство позволяет суду применить положения п.2 и п.3 ст.165 ГК РФ, признав сделку действительной и заключённой.
В силу ст.12 ГК РФ называет признание права.
Поскольку совершённая между сторонами сделка (договор купли-продажи квартиры) судом признаётся действительной и заключённой, требование истицы о признании за ней права собственности на эту квартиру также является правомерным и подлежит удовлетворению.
При вынесении настоящего решения судом учитывается то обстоятельство, что сделка была совершена с участием в ней законных представителей (родителей) несовершеннолетней Кондратенко А.А.
В соответствии с п.2 ст.20 и п.1 ст.26 ГК РФ законными представителями несовершеннолетних лиц являются их родители (усыновители или попечители). Согласно п.1 ст.64 Семейного кодекса Российской Федерации защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий. По смыслу положения, содержащегося в подп.8 п.1 ст.8 Федерального закона от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», органы опеки и попечительства осуществляют представление законных интересов несовершеннолетних граждан в отношениях с другими лицами только в тех случаях, если действия их законных представителей (родителей, опекунов или попечителей) по представлению законных интересов подопечных противоречат законодательству Российской Федерации и (или) законодательству субъектов Российской Федерации или интересам подопечных либо если опекуны или попечители не осуществляют защиту законных интересов подопечных.
В данном случае договором купли-продажи квартиры жилищные права несовершеннолетней Кондратенко А.А. нарушены не были, поскольку согласно имеющемуся в материалах дела свидетельству от ДД.ММ.ГГГГ помимо жилого помещения, в котором она сейчас проживает в <адрес>, у неё на праве собственности имеется двухкомнатная квартира в <адрес>.
Судом учитывается и заявление уполномоченного представителя ответчиков о признании иска.
В соответствии с ч.2 ст.39 ГПК РФ суд может не принять признание иска ответчиком только в том случае, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
В данном случае признание представителем ответчиков иска не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, а потому суд принимает признание иска.
Как указано в ч.4 ст.198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.
Удовлетворение иска, признание за истицей права собственности на недвижимое имущество, которым она фактически открыто и добросовестно владеет с ДД.ММ.ГГГГ и в отсутствие какого-либо спора о праве, позволит обеспечить истице реализацию её правомочий по свободному владению, пользованию и распоряжению фактически принадлежащим ей недвижимым имуществом, будет способствовать укреплению законности и правопорядка в правоотношениях, складывающихся на рынке недвижимости, а также позволит взимать с истицы установленные законом налоги.
Руководствуясь статьями 2, 39, 173, 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Иск Байрамуковой ФИО1 к Кондратенко ФИО2 и Кондратенко ФИО3 о признании действительным и заключённым договора купли-продажи квартиры и о признании права собственности на квартиру удовлетворить.
Признать действительным и заключённым договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, расположенной в городе Черкесске по <адрес>, между Кондратенко ФИО2 и Кондратенко ФИО3 - с одной стороны, Байрамуковой ФИО1 - с другой стороны.
Признать за Байрамуковой ФИО1, родившейся ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, право собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную в <адрес>, общей площадью 51,3 кв.м, жилой площадью - 29,3 кв.м.
Направить копию настоящего решения в территориальный орган, осуществля-ющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в трёхдневный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики с подачей кассационной жалобы через Черкесский городской суд в течение десяти дней со дня его принятия.
Судья Черкесского городского суда Ю.М.Коцубин