РЕШЕНИЕ
город Черкесск 6 сентября 2010 года
Именем Российской Федерации
Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики
в составе председательствующего судьи Коцубина Ю.М.,
при секретаре судебного заседания Пшиазовой Е.О., с участием:
истца Озрокова Р.М., представителей истца - Аджиева И.Ш. и Ораловой Д.У,
ответчиков: Шевхужевой Ф.А., Шевхужевой Д.О. и Баговой Э.О., являющейся также
законным представителем малолетнего Багова А.М., представителя Шевхужевой Ф.А.
- Текеевой Л.Б., представителей ответчиков - Яровчука А.В.,
помощника прокурора г.Черкесска Дзыба Р.Э.,
представителя органа опеки и попечительства Биджиевой Ж.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело
№ 2-2792/10 по иску Озрокова ФИО1 к Шевхужевой ФИО2
ФИО2 Баговой ФИО3, Шевхужевой ФИО4
и Багову ФИО5 о признании их утратившими право пользования
жилым помещением и о выселении из жилого помещения,
по встречному иску Шевхужевой ФИО6, Баговой ФИО3
и Шевхужевой ФИО4 к Озрокову ФИО1
о признании недействительной сделки и применении последствий её
недействительности,
установил:
Озроков Р.М. обратился в суд с иском к Шевхужевой Ф.А., Баговой Э.О. и Шевхужевой Д.О. о признании их утратившими право пользования жилым помещением - квартирой по <адрес>-а <адрес> и о выселении из этой квартиры. В своём исковом заявлении от 14 апреля 2010 года истец указал, что указанная квартира принадлежит ему на праве собственности на основании договора купли-продажи от 1 сентября 2009 года с Шевхужевой Ф.А. Данный договор содержал весь объём соглашений между сторонами в отношении предмета договора. Кроме того, пунктом 8 договора купли-продажи ответчики оставляли за собой право на проживание в квартире до 25 сентября 2009 года. Срок, в течение которого за ответчиками сохранялось право пользования жилым помещением, истёк 26 сентября 2009 года. Никакого иного соглашения по поводу пользования ответчиками принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением не заключалось, однако до настоящего момента ответчики зарегистрированы в спорной квартире и продолжают в ней проживать. Данное бездействие ответчиков нарушает его права как собственника квартиры пользоваться ею по собственному усмотрению. 2 февраля 2010 года он обратился устно к ответчикам с просьбой освободить принадлежащую ему квартиру и сняться с регистрационного учёта. На данную просьбу ответчики ответили отказом, ссылаясь на то, что он не имеет на это права, и посоветовали обращаться в суд. Согласно пункту 1 ст.35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Ответчики занимают принадлежащее ему помещение без каких-либо правовых оснований. В силу ст.288 и ст.301 ГК РФ, ст.30 и ст.31 ЖК РФ собственник, как лицо, владеющее имуществом на законном основании, вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения. Истец просил суд: 1) признать ответчиков утратившими право пользования квартирой; 2) обязать ответчиков прекратить пользоваться квартирой; 3) выселить ответчиков из квартиры; 4) обязать Отдел ОФМС России по КЧР в <адрес> снять ответчиков с регистрационного учёта по месту жительства по адресу: <адрес>-а <адрес>.
Ответчики - Шевхужева Ф.А., Багова Э.О. и Шевхужева Д.О. обратились в суд со встречным иском к Озрокову Р.М. о признании недействительной сделки и применении последствий её недействительности. В своём встречном исковом заявлении от 29 июля 2010 года Шевхужевы и Багова указали, что договор купли-продажи квартиры использовался для прикрытия сделки займа. 1 сентября 2009 года к ним обратилась Алиева С.Ш. с просьбой занять ей 500 000 руб. Так как у них не было такой суммы, она предложила взять данную сумму у Озрокова Р.М. Озроков P.M. сказал, что ему надо подстраховаться на предмет возврата денег с процентами, что надо выполнить некоторые формальности, и что он якобы подготовил все документы и дал их Шевхужевой Ф.А. на подпись. Шевхужева Ф.А. подписала эти документы, не читая. Потом Озроков повёз её в БТИ, в Регистрационную палату и к нотариусу. Озроков P.M. сразу забрал все документы на квартиру и переделал на себя, получил новую домовую книгу и прописал Шевхужеву Ф.А., Багову Э.О. и Шевхужеву Д.О., а девятилетнего внука не стал прописывать. В апреле 2010 года Озроков P.M. обратился с исковым заявлением в суд о признании их утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учёта по месту жительства.Оказалось, что в тот же день когда, Озроков занимал деньги, он уже решил отобрать их жильё и обманным путём получил подписи. С ней (Шевхужевой Ф.А.) живут две дочери и внук 9 лет, она очень больна, совершенно неграмотна, и её легко обмануть. Стороны преследовали цель ввести в заблуждение третьих лиц относительно своих намерений и не собирались исполнять совершённую сделку. Соответственно существуют две сделки: сделка купли-продажи - притворная, которая совершена для создания ложных представлений у третьих лиц и которая является мнимой, и прикрываемая ею сделка займа, которую стороны имели в виду и которую они намерены исполнять. Согласно ст.170 Гражданского кодекса РФ данная сделка является притворной, так как сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. Что касается прикрываемой сделки, то закон допускает возможность признания её действительной. Сделка купли-продажи квартиры недействительна. Данная сделка совершенна под влиянием обмана, чем воспользовался Озроков P.M., и такая сделка может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Со ссылками на ст.167 ГК РФ.
В судебном заседании 19 августа 2010 года истец по первоначальному иску Озроков Р.М. письменным заявлением уточнил свои исковые требования и просил суд признать утратившими право и выселить из приобретённой им спорной квартиры не только указанных в исковом заявлении ответчиков Шевхужеву Ф.А., Багову Э.О. и Шевхужеву Д.О., но и ребёнка Баговой Э.О. - Багова А.М. Других требований к ответчика Озроков не предъявил. Определением суда Багов А.М. был привлечён к участию в деле в качестве ответчика.
В судебном заседании 6 сентября 2010 года истец по первоначальному иску Озроков Р.М. просил суд признать ответчиков (Шевхужеву Ф.А., Багову Э.О., Шевхужеву Д.О. и Багова А.М.) утратившими право пользования жилым помещением - квартирой по ул.Партизанская д.91-а кв.10 в г.Черкесске и выселить их из этой квартиры. Объяснил, что ранее он с Шевхужевой Ф.А. знаком не был. Он решил приобрести квартиру и сказал своим друзьям и знакомым об этом, что бы они оказали ему содействие, если узнают о продаже. Шевхужева Ф.А. сама пришла к нему на работу в магазин по <адрес> с какой-то женщиной и предложила купить у неё квартиру. Откуда она о нём узнала, ему не известно. Они осмотрели квартиру и договорились, что он купит её за 800 000 руб. После этого они поехали к нотариусу, где составили предварительный договор купли-продажи. Поскольку сразу всех денег у него не было, у нотариуса он отдал Шевхужевой Ф.А. 500 000 руб. Затем Шевхужева Ф.А. подняла цену на квартиру с 800 000 руб до 900 000 руб. Он согласился и перед регистрацией договора в Регистрационной палате передал ей остальные 400 000 руб. По одному зарегистрированному договору отдали ему и Шевхужевой Ф.А. На зрение Шевхужева Ф.А. при нём не жаловалась. Домовую книгу на квартиру ему передала сама Шевхужева Ф.А. Как Шевхужева Ф.А. распорядилась его деньгами, он не знает. Ни о каком договоре Сайма ему ничего не известно. Никаких дел с Алиевой Салимой он не имел. После продажи квартиры Шевхужева Ф.А. попросила пожить в квартире, пережить зиму, на что он по своей доброте согласился, а теперь понял, что натолкнулся на аферистов.
Представитель Озрокова Р.М. - Аджиев И.Ш. в судебном заседании просил признать ответчиков - Шевхужевых и Баговых утратившими право пользования спорной квартирой и выселить их из этой квартиры. Объяснил, что Озроков является собственником квартиры. В договоре купли-продажи квартиры указан срок, до которого ответчики должны были освободить квартиру, - 25 сентября 2009 года. После этого срока ответчики обязались выселиться, но не выселились. Договор займа ничем не подтверждён. У сторон имеется предварительный договор купли-продажи, есть основной договор, который прошёл государственную регистрацию. Стороны сделки являются дееспособными и правоспособными гражданами. Волеизъявление сторон выражено в договоре купли-продажи квартиры. Встречный иск ответчиков является необоснованным и не подлежит удовлетворению.
Представитель Озрокова Р.М. - Оралова Д.У. в судебном заседании просила удовлетворить иск Озрокова Р.М., признав Шевхужевых и Баговых утратившими право пользования квартирой и выселив их из квартиры, отказа во встречном требовании к Озрокову. Объяснила, что квартира была приобретена в два этапа за 900 000 руб. Документов о недееспособности или ограниченной дееспособности Шевхужевой Ф.А. нет. На момент регистрации сделки ребёнок - Багов А.М. в квартире зарегистрирован не был. В результате пострадал истец.
Ответчик по первоначальному иску - Шевхужева Ф.А. в судебном заседании объяснила, что в августе 2009 года она взяла у Озрокова Р.М. взаймы для своей подруги Алиевой Салимы деньги в сумме 475 000 руб, так как Алиева её об этом попросила. Сначала Озроков дал ей 100 000 руб, а потом ещё 375 000 руб. До этого она с Озроковым знакома не была, познакомилась с ним через Алиеву. Квартиру она Озрокову не обещала. Оба договора купли-продажи она подписала, так как Озроков ей сказал, что это - формальность, и что если она отдаст деньги, то он вернёт квартиру. Озроков всё оформил сам. Деньги Озрокову ещё не отдали, но собираются отдать. Договор был заключён на тот случай, если Алиева не отдаст долг. Алиева должна была вернуть Озрокову деньги, но не вернула. Когда они с Озроковым ездили к нотариусу, Алиева сидела в коридоре. Она дала Озрокову техпаспорт на квартиру, а домовой книги у неё в тот момент не было.Она взяла у Озрокова 500 000 руб, из которых он сразу забрал обратно 25 000 руб для оформления документов. Оставшиеся 475 000 руб она сразу отдала Салиме. Нотариус её ни о чём не спрашивала. Деньги Озроков ей дал, когда они вышли от нотариуса. Договор она не читала, так как плохо видит, а очков у неё не было. Взаёмы у Озрокова они брали под 10 % в месяц, то есть, по 50 000 руб в месяц. Деньги Озроков дал в машине, в которой сидели она, Озроков, Салима и ещё какой-то парень. Каждый месяц они должны были Озрокову проценты в сумме 50 000 руб. Она поверила Озрокову, потому что он - человек. Платить прпоценты и отдать долг должна была не она, а Салима. Салима сказала, что отдаст всё вместе, но до сих пор не отдала. Озроков требовал от неё ключи, угрожал. Она ездила с Озроков в Регистрационную палату. Там Озроков ей ничего не заплатил. Домовую книгу она недавно нашла в паспортном столе. Из паспортного стола позвонили и сказали, что нашли домовую книгу. Её дочь - Эльвира забрала домовую книгу. Сначала Озроков говорил, что не заберёт квартиру, а потом сказал, что раз они не отдают деньги, он заберёт квартиру. Из 500 000 руб Озроков брал 25 000 руб на Регистрационную палату. Дочерям своим она о договоре ничего не сказала, так как не хотела, чтобы они знали. Об этом она рассказала дочерям в апреле-мае 2010 года, когда Озроков стал давить и требовать ключи. Она не знала, что Озроков оформил квартиру на себя. Психическими заболеваниями она не страдает, имеет среднее специальное образование. У неё плохое зрение, «минус». Сколько «минус», она не знает. О договоре с Озроковым она узнала в апреле 2010 года. У нотариуса она ничего не спрашивала. Читала ли ей нотариус договор вслух, она не помнит.
Багова Э.О., являющаяся также представителем несовершеннолетнего Багова А.М., в судебном заседании объяснила, что её мама - Шевхужева Ф.А. так поступила по доверчивости, по наивности. Озроков - как стая волков. Мама даже своим дочерям ничего не сказала. Если бы у них было 900 000 руб, они бы и не судились. Озроков говорил, что если они отдадут деньги, он отдаст документы на квартиру. Он должен был вернуть. ФИО7 должна Озрокову вернуть 500 000 руб. В апреле-мае 2010 года она узнала, что мама заняла деньги и что-то подписала. Озроков всё сделал за один день. Она была в шоке. Ребёнка своего она зарегистрировала в квартире в августе 2010 года. На тот момент она не знала, что квартира матери уже не принадлежит. У неё ребёнок, и она не хочет остаться без жилья. Всё это случилось из-за ФИО7. Сейчас ФИО7 и Озрокова как будто подменили. Возможно, Озроков с ФИО7 в сговоре. Озроков просил ФИО7 вернуть деньги, чтобы их не выкинули на улицу. Она просила Озрокова подождать. Его цель - получить квартиру. Озроков так и другие сделки делал. Мама в тот же день отдала 475 000 руб ФИО7
Шевхужева Д.О. в судебном заседании объяснила, что она узнала насчёт квартиры в апреле-мае 2010 года, когда её мама - Шевхужева Ф.А. сказала, что взяла деньги для ФИО7, а квартиру дала в залог, чтобы получить деньги. На следующее утро они встретились с Озроковым, который подтвердил, что дал маме деньги взаймы. За 500 000 руб они бы квартиру не продали. Мама подписала бумаги, не глядя. Мама - такой человек, который всем верит, как бы они её не ругали. Если бы они (дочери) знали, то не дали бы матери это сделать.
Представитель ответчиков по первоначальному иску (Шевхужевых и Баговых) - Яровчук А.В. в судебном заседании просил удовлетворить встречный иск, отказа Озрокову в его иске. Объяснил, что ответчики просят не расторгнуть договор купли-продажи квартиры, а признать этот договор недействительным на основании ст.177 ГК РФ, так как он совершён для прикрытия договора займа. Ответчики не собирались продавать квартиру Озрокову и были готовы вернуть ему деньги. Совершённая сделка является кабальной, так как совершена в крайне тяжёлых условиях. Собственник вправе распоряжаться своим имуществом, если при этом не нарушаются права и охраняемые законом права других лиц. Конституционный Суд России и Евпропейский Суд по правам человека обращали внимание на то, что права ребёнка должны иметь приоритетное значение.
Представитель Шевхужевой Ф.А. - Текеева Л.Б. в судебном заседании по существу спора ничего не пояснила, заявив в прениях о том, что они хотели бы послушать свидетеля Алиеву Салиму, так как именно она взяла деньги у Озрокова и обязалась их выплатить.
Прокурор Дзыба Р.Э. в своём заключении по делу заявила о необходимости удовлетворения иска Озрокова, отметив, что Озроков является собственником спорной квартиры и в соответствии с положениями Жилищного и Гражданского кодексов имеет права пользоваться, владеть и распоряжаться этой квартирой по своему усмотрению. Встречные требования к Озрокову являются необоснованными.
Представитель органа опеки и попечительства Биджиева Ж.В. в своём заключении завила о необходимости удовлетворения иска Озрокова к Шевхужевым и Баговым. С учётом прав несовершеннолетнего ребёнка просила предоставить ответчикам несколько месяцев для подыскания другого жилья.
Выслушав объяснения сторон и их представителей, исследовав имеющиеся в деле документы, заслушав заключение прокурора и представителя органа опеки и попечительства, суд пришёл к следующему выводу.
Как установлено в судебном заседании, с 28 сентября 2009 года истец является собственником двухкомнатной квартиры по <адрес>-а <адрес>. Эту квартиру он приобрёл у Шевхужевой Ф.А. по договору купли-продажи от 1 сентября 2009 года. Договор купли-продажи квартиры от имени продавца собственноручно подписала Шевхужева Ф.А., от имени покупателя - Озроков Р.М. Указанный договор, переход права собственности от продавца к покупателю и право собственности покупателя (истца) на квартиру были зарегистрированы Управлением Росрегистрации по Карачаево-Черкесской Республике 28 сентября 2009 года, в подтверждение чего истцу было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.
По условиям договора купли-продажи от 1 сентября 2009 года за продавцом - Шевхужевой Ф.А. и её детьми - Баговой Э.О. и Шевхужевой Д.О. было сохранено право на проживание в проданной Озрокову Р.М. квартире на срок до 25 сентября 2009 года. Однако до настоящего времени (на момент вынесения настоящего решения) ответчики - Шевхужевы и Баговы остаются зарегистрированными в проданной истцу квартире, и фактически в ней проживают, отказываясь от выселения из неё в добровольном порядке.
В соответствии со ст.35 Конституции Российской Федерации, ст.288 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) и ст.30 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) права пользования, владения и распоряжения жилым помещением принадлежат собственнику этого помещения. Статья 35 Конституции Российской Федерации гарантирует охрану законом права частной собственности. В соответствии со ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В данном случае все вышеперечисленные права принадлежат Озрокову Р.М., являющемуся единоличным собственником спорной квартиры. Именно истицу принадлежат права пользования, владения и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом, права совершения в отношении этого недвижимого имущества любых действий. Эти права могут быть реализованы собственником по своему усмотрению во всякое время, независимо от других лиц, если собственник не обременён обязательствами перед этими лицами.
В рассматриваемом деле истец не имеет каких-либо обязательств перед ответчи-ками по обеспечению их жильём, а ответчики не имеют каких-либо прав на проживание в принадлежащей истцу квартире. Установленный договором купли-продажи квартиры срок, на который ответчики сохранили за собой право проживания в спорной квартире, истёк почти год тому назад - 25 сентября 2009 года. Какой-либо договор о проживании ответчиков в проданной истцу квартире после 25 сентября 2009 года между сторонами не заключался.
В соответствии со ст.309 и ст.310 ГК РФ не допускается.
В данном случае договор купли-продажи от 1 сентября 2009 года истцом был исполнен полностью, в соответствии с его условиями. Неисполненным оказалось лишь вытекающее из этого договора обязательство ответчика Шевхужевой Ф.А. освободить проданное истцу жилое помещение от проживающих в нём лиц после 25 сентября 2009 года. Данные действия ответчиков являются неправомерными и нарушают права истца Озрокова Р.М., который длительное время (на протяжении 12 месяцев со дня подписания договора) не может использовать приобретённую и принадлежащую ему на праве собственности квартиру по назначению, то есть, для своего в ней проживания, и лишён возможности свободно владеть и распоряжаться этой квартирой. Нарушенные права истца по первоначальному иску подлежат судебной защите.
В соответствии с п.1 ст.1 ГК РФ гражданское законодательство основывается в числе прочего на принципах неприкосновенности собственности, беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Право Шевхужевой Ф.А. на проживание в спорной квартире было производным от её права собственности на эту квартиру. Ответчица Шевхужева Ф.А. с 28 сентября 2009 года (с момента государственной регистрации сделки) перестала быть собствен-ником спорной квартиры, а ещё раньше - с 26 сентября 2009 года - в соответствии с условиями договора купли-продажи от 1 сентября 2009 года - она утратила право на проживание в этой квартире. Как следствие, ответчики Шевхужева Д.О., Багова Э.О. и Багов А.М., являющиеся членами семьи Шевхужевой Ф.А., также утратили производное от права бывшего собственника - Шевхужевой Ф.А. право проживать в квартире. Регистрация ответчиков в спорной квартире по смыслу ст.2 Закона Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» не порождает для ответчиков каких-либо прав, включая право на проживание в принадлежащей истцу квартире.
В соответствии со ст.11 ЖК РФ защита нарушенных жилищных прав осуществляя-ется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуаль-ным законодательством. Действующий Жилищный кодекс РФ не предусматривает возможности вынесения судом решения о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением. Вместе с тем, согласно ст.12 ГК РФ и в ст.11 ЖК РФ перечни способов защиты гражданских и жилищных прав, не являются исчерпывающими. Кроме того, возможность вынесения судом решения о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением прямо предусмотрена иными нормативно-правовыми актами. Так, в соответствии со ст.7 Закона Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» и п.31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 года № 713, одним из оснований для снятия гражданина Российской Федерации с регистрационного учёта по месту жительства является выселение его из занимаемого жилого помещения или признание этого гражданина утратившим право пользования жилым помещением на основании вступившего в законную силу решения суда.
В соответствии с ч.1 ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
На основании вышеизложенного требования Озрокова Р.М. о признании ответчиков утратившими право пользования спорной квартирой и о выселении из этой квартиры подлежат удовлетворению. Оснований для отказа в удовлетворении этих требований судом не установлено.
Встречные исковые требования Шевхужевой Ф.А., Баговой Э.О. и Шевхужевой Д.О. к Озрокову Р.М. о признании договора купли-продажи квартиры от 1 сентября 2009 года и применении последствий недействительности этого договора являются неправомерными и не подлежат удовлетворению по следующим причинам.
В соответствии с ч.1 ст.56 и ч.1 ст.57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, а доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
В обоснование своего встречного иска об оспаривании сделки купли-продажи квартиры ответчики сослались на целый ряд обстоятельств, которые, по их мнению, влекут недействительность совершённой сделки. Однако во-первых, ни одно из этих обстоятельств не нашло достоверного подтверждения; во-вторых, приведённые ответчиками обстоятельства не влекут недействительность совершённой сделки.
В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ, граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответству-ющего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Шевхужева Ф.А. заявила о том, что она не имела намерения продать свою квартиру Озрокову Р.М. Однако данное утверждение опровергается имеющимися в деле документами. Так, согласно предварительному договору купли-продажи от 18 августа 2009 года Шевхужева Ф.А. обязалась продать Озрокову Р.М. квартиру по <адрес>-а <адрес> за 800 000 руб, из которых до составления и подписания этого договора покупатель уплатит продавцу авансовый платёж в сумме 500 000 руб, который согласно п.5 и р.6 договора фактически является суммой задатка. Как следует из п.8 предварительного договора, в квартире, о продаже которой договорились стороны, зарегистрированы Шевхужева Ф.А., Багова Э.О. и Шевхужева Д.О., и продавец квартиры обязался снять указанных с лиц с регистрационного учёта до 18 августа 2009 года. Указанное большими буквами название, а также содержание условий предварительного договора купли-продажи от 18 августа 2009 года не оставляет никаких сомнений в том, что при его заключении обе стороны имели намерение совершить сделку, направленную на продажу принадлежащей Шевхужевой Ф.А. квартиры Озрокову Р.М. Шевхужева Ф.А. подписала указанный договор собственноручно. Более того, данный договор был удостоверен нотариусом Черкесского городского нотариального округа Лафишевой Л.М., а из п.19 и п.20 этого договора следует, что договор был прочитан вслух, и один экземпляр этого договора был передан Шевхужевой Ф.А. Из пунктов 12 и 13 предварительного договора от 18 августа 2009 года следует, что при заключении этого договора продавец передал покупателю все правоустанавливающие документы на квартиру, включая домовую книгу, и что правовые последствия заключаемого договора обеим сторонам известны.
Поскольку Шевхужева Ф.А. является дееспособным взрослым человеком, имеющим среднее специальное образование и достаточный жизненный опыт, позволяющий отдавать отчёт своим действиям и понимать смысл подписываемых документов, ссылки Шевхужевой Ф.А. и её дочерей на то, что она не читала предварительный договор, либо не понимала его содержания, являются крайне неубедительными. Не выдерживают критики и жалобы Шевхужевой Ф.А. на своё «минусовое» зрение, поскольку в судебном заседании она не смогла ответить на вопрос о том, каким именно глазным заболеванием она страдает, и какой «минус» имеет. Подписывая в судебных заседаниях извещения о явке в суд и другие документы, Шевхужева Ф.А. делала это без очков, не предъявляя никаких жалоб на зрение.
Всё вышеизложенное в полной мере распространяется и на основной договор купли-продажи квартиры, который был подписан между сторонами 1 сентября 2009 года и зарегистрирован 28 сентября 2009 года.
В соответствии с п.1 ст.434 ГК РФ договор может быть заключён в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определённая форма.
По отношению к сделкам, связанным с куплей-продажей недвижимого имущества, закон установил как определённую форму, так и дополнительные обязательные требования, несоблюдение которых влечёт недействительность (незаключённость) сделки. Так, согласно ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В соответствии с п.2 ст.233 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ и ст.4 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации. Обязательной государственной регистрации подлежат все права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие этого федерального закона.
Для договоров продажи жилых помещений, к которым в соответствии с ч.1 ст.16 Жилищного кодекса Российской Федерации в числе прочего относятся квартиры, установлены специальные правила, определяющие момент заключения таких договоров. В соответствии с п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.
В данном случае форма договора купли-продажи квартиры и дополнительные требования, предъявляемые законом к данному виду договоров, сторонами сделки были полностью соблюдены. Оспоренный Шевхужевыми и Баговой договор купли-продажи квартиры от 1 сентября 2009 года содержит все обязательные условия. Этот договор совершён в требуемой законом письменной форме в виде единого документа, подписанного обеими сторонами, и прошёл государственную регистрацию.
Никаких доказательств того, что указанная сделка была совершена Шевхужевой Ф.А. под влиянием обмана, насилия или угрозы, либо что она была вынуждена совершить эту сделку вследствие стечения тяжёлых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, истцами по встречному иску не представлено. Более того, как указано в п.16 предварительного договора купли-продажи от 18 августа 2009 года, стороны в присутствии нотариуса заявили об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
Ссылки Шевхужевых и Баговой на то, что в действительности между Озроковым Р.М. и Шевхужевой Ф.А. имел место договор займа, не могут служить основанием для удовлетворения встречного иска о признании недействительным договора купли-продажи квартиры.
Во-первых, истцами по встречному иску не представлены доказательства наличия между Озроковым Р.М. и Шевхужевой Ф.А. отношений, вытекающих из договора займа. Сам Озроков данный факт категорически отрицает. Между тем, в соответствии с п.1 ст.162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и её условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В этой связи ссылки ответчиков по первоначальному иску и их представителя на то, что факт займа денег может подтвердить свидетель ФИО7, судом отклоняются. Из предоставленной суду расписки от 1 сентября 2009 года следует, что Алиева С.Ш. взяла взаймы деньги в сумме 500 000 руб под 10 % у Шевхужевой Ф.А. Между тем, данный факт никак не соотносится с договором купли-продажи квартиры между Шевхужевой Ф.А. и Озроковым Р.М. Более того, наличие этой расписки подтверждает доводы Озрокова Р.М. о том, что он действительно передавал Шевхужевой Ф.А. за квартиру деньги двумя платежами - в сумме 500 000 руб, а затем в сумме 400 000 руб. Шевхужева Ф.А. имела право распорядиться полученными от Озрокова Р.М. деньгами по своему усмотрению, в том числе и передать их взаймы Алиевой С.Ш. или любому другому лицу на любых условиях. Во встречном исковом заявлении ответчики по первоначальному иску указали, что Алиева С.Ш. обратилась к ним с просьбой занять ей 500 000 руб 1 сентября 2009 года, тогда как предварительный договор купли-продажи квартиры был подписан сторонами и удостоверен нотариусом 18 августа 2009 года, то есть, за 12 дней до того, как Алиева С.Ш. обратилась к Шевхужевой Ф.А. с просьбой о займе денег, а согласно п.4 предварительного договора Озроков Р.М. уплатил Шевхужевой Ф.А. 500 000 руб до его составления и подписания.
Во-вторых, даже если бы между Шевхужевой Ф.А. и Озроковым Р.М. ранее и имелись отношения, вытекающие из договора займа, то вытекающие из них денежные обязательства Шевхужевой Ф.А. по соглашению между сторонами вполне могли быть трансформированы в обязательства по передаче в собственность Озрокову Р.М. квартиры в порядке, предусмотренном ст.409 или ст.414 ГК РФ (отступное или новация). В пункте 7 договора купли-продажи от 1 сентября 2009 года прямо указано, что этот договор отменяет и делает недействительными все другие обязательства или заявления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения этого договора.
При таких обстоятельствах встречный иск не может быть удовлетворён.
Руководствуясь статьями 2, 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Иск Озрокова ФИО1 к Шевхужевой ФИО6, Баговой ФИО3, Шевхужевой ФИО4 и Багову ФИО5 о признании их утратившими право пользования жилым помещением и о выселении из жилого помещения удовлетворить.
Признать Шевхужеву ФИО6, Багову ФИО3, Шевхужеву ФИО4 и Багова ФИО5 утратившими право пользования жилым помещением - квартирой по <адрес>.Черкесске.
Выселить Шевхужеву ФИО6, Багову ФИО3, Шевхужеву ФИО4 и Багова ФИО5 из жилого помещения - квартиры по <адрес> г.Черкесске.
В удовлетворении встречного иска Шевхужевой ФИО6, Баговой ФИО3 и Шевхужевой ФИО4 к Озрокову ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по <адрес> г.Черкесске от 1 сентября 2009 года и применении последствий его недействительности отказать.
Взыскать с Шевхужевой ФИО6, Баговой ФИО3 и Шевхужевой ФИО4 солидарно в пользу Озрокова ФИО1 200 рублей в возмещение судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано сторонами и прокурором в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики с подачей кассационной жалобы или представления через Черкесский городской суд в течение десяти дней со дня его изготовления в окончательной форме. В окончательной форме мотивированное решение изготовлено 17 сентября 2010 года в 19 часов 40 минут.
Судья Черкесского городского суда Ю.М.Коцубин