РЕШЕНИЕ
город Черкесск 13 июля 2010 года
Именем Российской Федерации
Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики
в составе председательствующего судьи Коцубина Ю.М.,
при секретаре судебного заседания Пшиазовой Е.О., с участием:
истцов Кмузовой Ф.Б. и Хамукова С.И., представителя истцов - Алекберова А.Б.,
ответчика Деревой Т.М., представителя ответчика - Михнева С.В.,
третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно
предмета спора, на стороне ответчиков - Кмузовой Ф.М., нотариусов
Черкесского нотариального округа Калмыковой С.Ю. и Харатоковой О.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело
№ 2-97/2010 по иску Кмузовой ФИО3 и Хамукова ФИО2
ФИО2 к Деревой ФИО1 о признании заключённой
и действительной сделки купли-продажи жилого дома, о признании права
собственности на жилой дом, о признании недействительными завещания,
свидетельства о праве на наследство по завещанию, свидетельств
о государственной регистрации права собственности на жилой дом
и на земельный участок,
установил:
Кмузова Ф.Б. и Хамуков С.И. в лице своего представителя Алекберова А.Б. ДД.ММ.ГГГГ обратились в Черкесский городской суд с иском к Деревой Т.М. о признании сделки заключённой и действительной. В своём исковом заявлении истцы указали, что по устному договору от ДД.ММ.ГГГГ они купили у своей родственницы ФИО11 за 170 000 руб частный дом, расположенный в <адрес> на земельном участке площадью 600 кв.м, для проживания своей семьи. Указанное строение представляло собой старый саманный дом. Они купили домовладение, чтобы снести старый дом и построить и новый. Оплату за дом в сумме 6000 долларов США, что на тот момент составляло 170 000 руб, они передали ФИО11, которой указанный дом принадлежал на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ. При этом сначала они передали ФИО11 4000 долларов США, а затем ещё 2000 США. Указанные денежные суммы были переданы ФИО11 в присутствии её дочерей Деревой Т.М. и Кмузовой Ф.М. Об указанной сделке знают многие родственники и знакомые. После передачи денег они зарегистрировались в доме и переехали в него. Затем они снесли старый дом и построили на общие семейные средства новый дом. В настоящее время они проживают в данном доме. Однако зарегистрировать в установленном законом порядке переход права собственности, а также, договор купли-продажи они своевременно не смогли по следующим обстоятельствам. Во-первых, ФИО11 была их родственницей, которой они полностью доверяли, и которая обещала оформить на них указанный дом. Во-вторых, этот дом принадлежал ФИО11 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ. Ранее дом принадлежал её супругу, однако оформить на себя дом на момент купли-продажи она не успела. В-третьих, ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 умерла. Таким образом, на основании устного договора от ДД.ММ.ГГГГ они купили у ФИО11 жилой дом, расположенный в <адрес>. В двусторонней сделке купли-продажи недвижимости продавцом являлась ФИО11, а покупателями они - Хамуков С.И. и Кмузова Ф.Б. (истцы). В подтверждение сделки между ними и умершей ФИО11 было заключено устное соглашение о купле-продаже недвижимости, а также в присутствии свидетелей была учена сумма в размере 6000 долларов США (170 000 руб) - стоимость недвижимости. Таким образом, двусторонняя сделка сторонами была выполнена, так как было достигнуто согласие по всем существенным условиям указанного договора купли-продажи частного дома. С их стороны полностью выплачена стоимость указанной недвижимости, а продавец получила указанную сумму. Однако ввиду того, что продавец ФИО11, скоропостижно скончалась, указанную сделку купли-продажи недвижимости они не мы смогли должным образом оформить и получить соответствующие документы в Управлении Росрегистрации по КЧР. В связи со смертью ФИО11 в настоящее время они лишены возможности зарегистрировать в установленном законом порядке указанный договор купли-продажи недвижимости. В ином порядке признать сделку купли-продажи заключённой и действительной не представляется возможным, поэтому они обратились в суд. Кроме того, им стало известно, что право собственности на указанный частный дом в настоящее время принадлежит Деревой Т.М. на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ № и свидетельства о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Также в настоящее время в дом приходят покупатели, которые хотят купить указанный дом.
Таким образом, после смерти ФИО11 её дочери - Дерева Т.М. и Кмузова Ф.М. под различными предлогами затягивали регистрацию купленного ими частного дома на их имя, а в настоящее время выставили дом для продажи за 4 000 000 руб. В связи с тем, что им не удалось достичь соглашения по добровольному оформлению дома, они вынуждены обратиться в суд. Со ссылками на статьи 11,12, 551-556, 1112-1114 ГК РФ истцы просили суд признать заключённую ДД.ММ.ГГГГ сделку купли-продажи жилого дома, расположенного в <адрес>, на земельном участке площадью 600 кв.м, между ними и ФИО11 заключенной и действительной (л.д.2-4).
Ответчица - Дерева Т.М. представила письменные возражения на иск, в которых указала, что истцам ничего не мешало зарегистрировать сделку, но они более восьми лет не заявляли о своём нарушенном праве. Возможно, истцы ждали получения ФИО11 свидетельства о государственной регистрации права на дом, чтобы в полном соответствии с требованиями ст.199 ГК РФ и п.6 ст.152 ГПК просила в иске отказать (л.д.32,33).
Третье лицо - Управление Федеральной регистрационной службы по Карачаево-Черкесской Республике представило в суд письменные объяснения на иск, в которых указало, что ДД.ММ.ГГГГ Управлением была произведена регистрация права собственности ФИО11 на недостроенный жилой дом с процентом готовности 71 % и на земельный участок по <адрес>. Затем, ДД.ММ.ГГГГ Управлением было зарегистрировано право собственности Деревой Т.М. на это же недвижимое имущество на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ей после смерти наследодателя - ФИО11 Как стало известно в суде, в настоящее время жилой дом достроен. Для регистрации прав на этот дом необходимо представить его характеристики (л.д.34,35).
Письменным заявлением от ДД.ММ.ГГГГ истцы в лице своего представителя Алекберова А.Б. увеличили предмет иска, заявив новое требование. Просили суд признать заключённую ДД.ММ.ГГГГ сделку купли-продажи жилого дома, расположенного в <адрес>, на земельном участке площадью 600 кв.м, между ними и ФИО11 заключенной и действительной, а также признать за ними право общей долевой собственности на жилой дом в равных долях, по 1/2 доле за каждым (л.д.76,77).
В ходе судебного рассмотрения дела истец Хамуков С.И. в лице своего представителя Алекберова А.Б. ДД.ММ.ГГГГ подал в суд исковое заявление, в котором указал в качестве ответчика Дереву Т.М. В этом исковом заявлении Хамуков С.И. указал, что согласно завещанию оно полностью прочитано до подписания и собственноручно подписано ФИО11 Однако это не соответствует действительности, так как перед смертью ФИО11 тяжело болела, с постели не вставала, поэтому за три дня до смерти она не могла находиться у нотариуса. Кроме того, завещание собственноручно не подписано ФИО11 Имеются другие документы, собственноручно подписанные ФИО11, в частности, доверенность, выданная ФИО11 от ДД.ММ.ГГГГ. Подпись ФИО11 в завещании от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует подписи ФИО11 в других документах, что влечёт недействительность указанного завещания. В соответствии со ст.ст.1118-1125 ГК РФ завещатель вправе по своему усмотрению завещать своё имущество любым лицам. Однако, в соответствии со ст.1131 ГК РФ завещание может быть признано недействительным судом по иску лица, права или законные интересы которого нарушены этим завещанием, при нарушениях положений ГК РФ, влекущих за собой недействительность завещания, в зависимости от основания недействительности. Наличие завещания ФИО11 от ДД.ММ.ГГГГ нарушает его трава и законные интересы, так как он лишён возможности зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на жилой дом в <адрес>. Со ссылками на статьи 11, 12, 168, 1118-1125, 1131 ГК РФ Хамуков С.И. просил суд признать недействительными: 1) завещание ФИО11 в пользу Деревой Т.М. от ДД.ММ.ГГГГ на незавершённый строительством жилой дом с общим процентом готовности 71 %, удостоверенное нотариусом Черкесского городского нотариального округа Калмыковой С.Ю.; 2) свидетельство о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ на незавершённый строительством жилой дом с общим процентом готовности 71 %, выданное и.о. нотариуса Харатоковой О.И. - нотариусом Борлаковой З.В.; 3) свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №, выданное Управлением Росрегистрации по КЧР, на недостроенный жилой дом общим процентом готовности 71%, общей площадью 84,5 кв.м, жилой площадью 43,3 кв.м; расположенный в <адрес>; 4) свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №, выданное Управлением Росрегистрации по КЧР, на земельный участок площадью 532 кв.м, расположенный в <адрес> (л.д.78-80).
Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление Хамукова С.И. от ДД.ММ.ГГГГ было принято для совместного рассмотрения с первоначальным иском в рамках одного гражданского дела (л.д.75).
Ответчица Дерева Т.М. в лице своего представителя Михнева С.В. ДД.ММ.ГГГГ представила в суд письменные возражения относительно пропуска истцами срока исковой давности. Указала, что согласно утверждениям истца сделка купли-продажи дома состоялась в устной форме ДД.ММ.ГГГГ, когда в исполнение сделки владелица дома - ФИО11 получила от истцов 6000 долларов США. На момент заключения указанной устной сделки у ФИО11 не было зарегистрировано право на дом и земельный участок. После получения ФИО11 свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ у истцов появилась возможность оформить и зарегистрировать сделку надлежащим образом. То есть, с ДД.ММ.ГГГГ истцы знали об отсутствии каких-либо препятствий к регистрации сделки купли-продажи дома, но никаких дальнейших действий не предприняли. До самого дня смерти ФИО11 - ДД.ММ.ГГГГ - истцы не предпринимали попыток оформить и зарегистрировать сделку купли-продажи дома. Истцы знали о смерти ФИО11 и присутствовали на её похоронах. И хотя от них никто из родственников не скрывал наличие завещания ФИО11, ей неизвестно достоверно, знали ли истцы о его существовании. Однако независимо от факта наличия завещания истцы должны были проявить беспокойство о сделке купли-продажи дома, потому что даже при отсутствии завещания Дерева Т.М. получила бы наследство (дом) по закону на основании ст.1141 и ст.199 ГК РФ и п.6 ст.152 в иске истцам отказать (л.д.94,95).
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ответчица Дерева Т.М. вновь представила в суд письменные возражения, в которых указала, что в соответствии со ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Каких-либо документов, подтверждающих, что сделка купли-продажи недвижимости (дома) состоялась, в материалах дела не содержится. Более того, истцами не представлено ни одного доказательства, свидетельствующего даже о намерении сторон заключить сделку купли-продажи дома. Позиция ВС РФ по вопросу несоблюдения простой письменной формы купли-продажи недвижимости отражена в определении ВС РФ от 8 октября 2002 года № 11 Во2-49 (л.д.110,111).
В судебных заседаниях истица Кмузова Ф.Б. поддержала свои исковые требования и требования своего мужа - Хамукова С.И., просила эти требования удовлетворить по основаниям, изложенным в письменных заявлениях. Объяснила, что в 2001 году он с мужем купили у ФИО11 за 170 000 руб дом по <адрес>. При этом они договорились, что до смерти ФИО11 дом останется оформленным на неё, и что её похоронят с этого дома. ФИО11 обещала сделать или дарственную или завещание на неё, и разрешила им строиться. Они в 2001 году поломали старый саманный дом и в 2002 году начали строить новый. Они подняли двор, завезли кирпич, и начали строить кирпичный дом. Деньги в размере 6000 долларов США они передали ФИО11 и её дочерям в 2002 году. В 2002 году они продади свою квартиру. После передачи денег ФИО11 передала им документы на дом. Тамара и Фатима видели, что они с мужем строят дом, и ничего на этот счёт не говорили. Потом начались скандалы. После смерти ФИО11 её дочь - Тамара хотела продать дом, дала объявление. О завещании они с мужем узнали недавно, из ответа на запрос.
Истец Хамуков С.И. в судебных заседаниях поддержал все заявленные ранее исковые требования, просил их удовлетворить по изложенным в письменных заявлениях основаниям. Объяснил, что они с женой не думали покупать дом, и не напрашивались. ФИО11 сама им предложила купить, и попросила, чтобы в случае смерти её вынесли с этого дома. Они в 2001 году договорились о цене в 170 000 руб и купили этот дом. ФИО11 разрешила им сломать старый дом и начать строиться. Никто против строительства не возражал. С 2002 года они с женой зарегистрированы и проживают в доме по <адрес>. Он снёс старый саманный дом, который был рухлядью и валился, приобретал стройматериалы, строил новый дом. Сначала дочери ФИО11 говорили, что оформлением дома будут заниматься после её смерти, обещали отказаться от наследства в их пользу. После истечения 6 месяцев со дня смерти ФИО11 он поехал к её дочерям, но они отказались переоформлять дом.
Представитель истцов - Алекберов А.Б. в судебных заседаниях просил заявленные истцами требования удовлетворить. Объяснил, что истцы заплатили за дом деньги, оформили его на ФИО11, хотя по доверенности могли оформить на любое лицо. Истцы рассчитывали на получение дома в собственность после смерти ФИО11, они проживали и зарегистрированы в этом доме.
Ответчица Дерева Т.М. в судебных заседаниях просила в иске истцам отказать, объяснив, что она всю жизнь до 2001 года жила по <адрес> мужем, а потом они переехали. Чтобы дом не был заброшен, туда бесплатно пустили жить родственницу - сестру истицы. Затем её мать - ФИО11 разрешила вселиться истцам, и в 2001 году они вселились в дом. ФИО11 разрешила им делать, что они хотят. Потом узнали, что у Хамукова С.И. есть дочь, внуки, наследники, и её мать - ФИО11 передумала. О наследстве истцы знали всегда. Она понимает, что истцы потратились. Она предложила им заплатить ей за участок 1 500 000 руб или продать дом и дать ей деньги. Вопрос о строительстве дома не обговаривался. Во время похорон ФИО11 новый кирпичный дом истцами уже строился. С тех пор дом в таком состоянии и остался. Разговор шёл об оформлении её (Деревой Т.М.) прав, а не прав истцов. Если бы истцы покупали дом, сделка сразу же была бы оформлена в письменном виде и зарегистрирована.
Третье лицо - Кмузова Ф.М. в судебном заседании просила в иске истцам отказать, объяснив, что раньше дом принадлежал её матери, а теперь сестре - Деревой Т.М. Наследников у ФИО11 двое - она и сестра. В 2001 году их мать - ФИО11 разрешила жить в доме их родственникам - истцам, и с 2001 года они стали там жить. Пока жила мать, ни о какой продаже дома речи не было. Никаких денег истцы за дом не платили. Истцы жили в доме, как хозяева, заселились в старый дом. До смерти матери истцы начали реконструкцию дома с условием, что ФИО11 будет там жить. Когда хоронили мать, там истцами уже велась стройка. Истцы бы и жили в доме. Сейчас дом по закону перешёл в собственность сестры - Деревой Т.М. Она (Кмузова Ф.М.) на этот дом не претендует и подала об этом заявление нотариусу. Разговоры о доме были, но не о переоформлении.
Представитель Деревой Т.М. и Кмузовой Ф.М. - Михнев С.В. в судебных заседаниях просил в иске истцам отказать. Объяснил, что с 2001 года дом истцами перестал строиться, этот дом строился только при жизни ФИО11 Документы на этот новый дом были оформлены на ФИО11 В свидетельстве 2003 года процент готовности дома указан 71 %, в справке 2008 года также указан 71 %. После смерти истцы дом не строили, следовательно, они не считали этот дом своим. Письменного договора о покупке дома, содержащего существенные условия сделки, нет. Свидетели и аудиозапись не могут подтвердить устную сделку.
Третье лицо - нотариус Калмыкова С.Ю. в судебном заседании объяснила, что в 2003 году она удостоверяла завещание ФИО11, которую к ней привезли. Они пообщались, она ФИО11 всё разъяснила. ФИО11 собственноручно расписалась в двух экземплярах завещания и в реестре совершения нотариальных действий. ФИО11 тогда была уже старенькой.
Третье лицо - нотариус Харатокова О.И. в судебном заседании объяснила, что её помощник - Борлакова З.В. выдавала Деревой Т.М. свидетельство о праве на наследство по завещанию. О правопритязаниях на наследственное имущество никаких сведений не было. Дерева Т.М. подала заявление о принятии наследства, а её сестра отказалась от наследства. Других наследников у ФИО11 не было. Даже если бы завещания и не было, то свидетельство о праве на наследство по закону всё равно было бы выдано Деревой Т.М.
Третье лицо - Нотариус Борлакова З.В. и представитель третьего лица - Управления Росреестра по Карачаево-Черкесской Республике в судебное заседание не явились, письменными заявлениями просили рассмотреть дело в их отсутствие.
По ходатайству сторон и их представителей в судебных заседаниях были допрошены свидетели ФИО4-М., ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 С помощью показаний указанных свидетелей истцы пытались доказать факт совершения сделки и строительства дома истцами.
Выслушав объяснения участвующих в деле лиц и их представителей, допросив свидетелей, исследовав имеющиеся в деле документы, прослушав воспроизведён-ную аудиозапись записанного на диктофон разговора, изучив материалы истребованного от нотариуса наследственного дела, суд пришёл к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения заявленных истцами требований.
Как установлено судом, ФИО11 ДД.ММ.ГГГГ рождения на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ являлась собственником домовладения по <адрес> (л.д.55). Кроме того, в соответствии с постановлением Главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО11 являлась собственником расположенного там же земельного участка площадью 504 кв.м (л.д.53), в подтверждение чего Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> ФИО11 было выдано свидетельство о праве собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.54).
В 2001 году ФИО11 разрешила вселиться в принадлежащее ей домовладение истцам - Кмузовой Ф.Б. и Хамукову С.И. Истцы с 2002 года вселились в дом и зарегистрировались в нём. Помимо проживания ФИО11 разрешила истцам осуществлять в принадлежащем ей домовладении строитель-ные работы, строить новый дом. На основании заявления ФИО11 от ДД.ММ.ГГГГ Управлением архитектуры и градостроительства <адрес> ей (ФИО11) было выдано разрешение на строительство пристройки к дому, хозяйственных построек и навеса от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.56). Кроме того, постановлением Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О разрешении на строительство индивидуального жилого дома по <адрес>» ФИО11 было разрешено строительство индивидуального одноэтажного жилого дома полезной площадью 84,52 кв.м, жилой - 43,34 кв.м с условием сноса старого дома с пристройкой и летней кухни с пристройкой (л.д.57). На основании указанных разрешений по состоянию на январь 2003 года согласно справке МУП «Архитектурно-планировочное бюро» от ДД.ММ.ГГГГ на принадлежащем ФИО11 земельном участке по <адрес> был построен жилой дом с общим процентом готовности 71 % (л.д.58). Постановлением Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № площадь земельного участка, находящегося в собственности ФИО11, была увеличена и по факту утверждена в размере 532 кв.м (л.д.60). Управлением Росрегистрации по Карачаево-Черкесской Республике право собственности на недостроенный жилой дом общей площадью 84,5 кв.м, жилой - 43,3 кв.м с процентом готовности 71 % по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано за ФИО11 (л.д.45).
Таким образом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 являлась единственным собственником недостроенного жилого дома с общим процентом готовности 71 %, расположенного в <адрес>, и её право на указанный объект недвижимости было зарегистрирован в установленном законом порядке органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С самого начала, с момента своего вселения в домовладение по <адрес>, истцы знали о том, что это домовладение и земельный участок под ним принадлежат на праве собственности ФИО11, и что разрешение на строительство нового дома, а также право собственности на этот дом также оформлялись на ФИО11, поскольку всеми этими вопросами занимался Хамуков С.И. (на то время - ФИО10).
ФИО11 умерла ДД.ММ.ГГГГ (л.д.46). За четыре дня до своей смерти - ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 подписала нотариально удостоверенное завещание, которым на случай своей смерти завещала незавершённый строительством жилой дом с общим процентом готовности 71 % по <адрес> своей дочери - Деревой Т.М. (л.д.86). После смерти ФИО11 её дочь - Дерева Т.М. обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства. Вторая дочь ФИО11 - Кмузова Ф.М. от наследства отказалась в пользу своей сестры - Деревой Т.М. На основании указанных заявлений ДД.ММ.ГГГГ Борлаковой З.В., исполняющей обязанности нотариуса Харатоковой О.И., было выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию, согласно которому единственным наследником имущества гражданки ФИО11 стала её дочь - Дерева Т.М. (л.д.47,50). Названное свидетельство было выдано на незавершённый строительством жилой дом с общим процентом готовности 71 % с надворными постройками и на земельный участок площадью 532 кв.м, находящиеся в <адрес>. На основании этого свидетельства о праве на наследство Управлением Росрегистрации по Карачаево-Черкесской Республике за ДД.ММ.ГГГГ были зарегистрированы права собственности Деревой Т.М. на указанные недостроенный жилой дом и земельный участок, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним были сделаны соответствующие записи. В подтверждение зарегистрированных прав собственности на дом и земельный участок Деревой Т.М. были выданы свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.48,49).
Истцами были оспорены указанные выше завещание ФИО11 от ДД.ММ.ГГГГ, выданное Деревой Т.М. свидетельство о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ, а также свидетельства о праве собственности Деревой Т.М. на недостроенный жилой лом и земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ. Помимо этого истцы просили суд признать заключённой и действительной устную сделку купли-продажи жилого дома, совершённую ими с ФИО11 в 2001 году, а также признать за ними право общей долевой право собственности на жилой дом и земельный участок. Данные требования не подлежат удовлетворению по следующим причинам.
В соответствии с п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов органов местного самоуправления; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по законным основаниям. По смыслу п.1 ст.8 ГК РФ в совокупности с положениями § 2 главы 9 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из сделки только в том случае, если эта сделка является законной, то есть, если по форме и содержанию она соответствует требованиям действующего закона и иных правовых актов.
В соответствии с п.2 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с п.1 ст.434 ГК РФ договор может быть заключён в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определённая форма.
По отношению к сделкам, связанным с куплей-продажей или иным отчуждением недвижимого имущества, закон установил как определённую форму, так и дополнительные обязательные требования, несоблюдение которых влечёт недействительность (незаключённость) сделки. Так, согласно ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключённым.
В соответствии с п.2 ст.233 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ и ст.4 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации. Обязательной государственной регистрации подлежат все права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие этого федерального закона.
Для договоров продажи жилых помещений, к которым в соответствии с ч.1 ст.16 Жилищного кодекса Российской Федерации в числе прочего относятся жилой дом или часть жилого дома, установлены специальные правила, определяющие момент заключения таких договоров.
В соответствии с п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома или части жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключённым только с момента такой регистрации.
Согласно п.1 ст.168 ГК РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В данном случае форма договора купли-продажи недвижимого имущества и дополнительные требования, предъявляемые законом к данному виду договоров, истцами во взаимоотношениях с ФИО11, являвшейся единоличным собственником спорного недвижимого имущества, соблюдены не были. Соглаше-ния о продаже жилого дома в требуемой законом письменной форме - в виде единого документа, подписанного сторонами, - между истцами и ФИО11 достигнуто не было. Никакой письменный договор они между собой не подписывали. Соответственно, никакое устное соглашение сторон, каким бы обстоятельным и подробным оно ни было, не могло быть зарегистрировано в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, никаких правовых последствий, касающихся юридической судьбы недвижимого имущества, устное соглашение не породило. Другими словами, факт передачи в пользование истцам жилого помещения для проживания в нём, даже в совокупности с фактом наличия устного соглашения об отчуждении этого имущества и передачей истцами денежных средств за него, не создал и в принципе не мог создать для истцов возникновение у них предусмотренных п.1 ст.209 и п.1 ст.288 ГК РФ правомочий собственников по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением.
Основным требованием истцов является требование признать сделку заключён-ной и действительной. Между тем, такого способа защиты гражданских прав, как признание сделки заключённой, ст.165 ГК РФ к данному делу вообще не применимы.
Суд признаёт недопустимыми доказательствами по делу показания допрошен-ных свидетелей, исключает эти показания из числа доказательств, не принимает их во внимание и не приводит их содержание, поскольку в соответствии со ст.60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определёнными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. В данном случае истцы пытались с помощью показаний свидетелей подтвердить факт совершение сделки с недвижимостью. Между тем, в силу прямого указания, содержащегося в п.1 ст.162 ГК РФ такая (устная, бездокументарная, не содержащая условий о предмете и о цене, незарегистриро-ванная) сделка влечёт свою безусловную недействительность (ничтожность). По этой же причине суд не принимает во внимание и содержание воспроизведённой в суде аудиозаписи разговора, который согласно объяснениям Хамукова С.И. был им записан на диктофон.
Судом учитывается и тот факт, что завещанием от ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 завещала незавершённый строительством жилой дом с общим процентом готовности 71 % по <адрес> своей дочери - Деревой Т.М. (л.д.86). Следовательно, на момент составления этого завещания ФИО11 считала этот дом своей собственностью. Нотариус Калмыкова С.Ю. в судебном заседании подтвердила тот факт, что при составлении завещания она разъяснила ФИО11 его содержание, и что ФИО11 подписала это завещание собственноручно.
Поскольку сделка, о совершении которой ДД.ММ.ГГГГ заявили истцы, является недействительной (ничтожной), она в соответствии с п.1 ст.167 ГК РФ не влечёт никаких юридических последствий, за исключением тех последствий, которые связаны с ей недействительностью. Эта сделка недействительна с момента её совершения, и она не создала для истцов юридических последствий в виде приобретения прав на недвижимое имущество.
При таких обстоятельствах требования истцов о признании сделки купли-продажи жилого дома заключённой и действительной и о признании за ними права общей долевой собственности на жилой дом не подлежат удовлетворению.
Не являясь собственниками (законными владельцами) спорного недвижимого имущества, не относясь к числу наследников ФИО11, являвшейся собственником этого недвижимого имущества, истцы не имеют права заявлять требования об оспаривании составленного ФИО11 завещания, свидетель-ства о праве Деревой Т.М. на наследство по завещанию и выданных Деревой Т.М. свидетельств о праве собственности на жилой дом и земельный участок. Как следует из имеющегося в деле заключения эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, подписи ФИО11 имеющиеся в оспоренном истцами завещании и в доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выполнены разными лицами. Однако даже проведённой по делу судебной экспертизой не было подтверждено утверждение истцов о том, что оспоренное ими завещание было подписано от имени ФИО11 другим лицом. Эксперт не смог ответить на вопрос о принадлежности ФИО11 подписи в завещании от ДД.ММ.ГГГГ, однако факт собственноручного подписания завещания завещателем подтвердила в своих объяснениях в суд нотариус Калмыкова С.Ю.
Судом учитывается и то обстоятельство, что Дерева Т.М. является наследником первой очереди по закону после смерти своей матери - ФИО11 Поскольку второй наследник первой очереди - Кмузова Ф.М. от своей доли в наследстве отказалась, а других наследников первой очереди у ФИО11 не имеется, ответчица Дерева Т.М. в любом случае (независимо от наличия или отсутствия завещания в её пользу) является наследником, принявшим наследство. Согласно ст.1153 ГК РФ с момента открытия наследства, то есть, с ДД.ММ.ГГГГ, Дерева Т.М. является единоличным собственником всего недвижимого имущества, находяще-гося в <адрес>.
Доводы истцов относительно того, что они своими силами и за счёт собственных средств, с согласия ФИО11 осуществляли строительство нового жилого дома и благоустройство территории, для разрешения настоящего спора правового значения не имеют. Данные утверждения при определённых обстоятельствах могут быть основанием для предъявления истцами требований о возмещении им понесённых расходов и убытков (о компенсации стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества), но не являются основанием для того, чтобы считать истцов собственниками спорного жилого дома. При этом суд учитывает и то обстоятельство, что право собственности на недостроенный жилой дом с общим процентом готовности 71 %, находящийся по <адрес>, в марте 2003 года было зарегистрировано именно за ФИО11 Все разрешения на строительство этого дома также выдавались гражданке ФИО11
В соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Здесь же указано, что государственная регистра-ция прав на недвижимое имущество является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Доказательств того, что после регистрации прав собственности ФИО11 они достроили указанный жилой дом, вложив в него денежные средства и усилия, истцы суду не предоставили. Более того, из выданных Деревой Т.М. в 2008 году свидетельств о праве на наследство по завещанию и о праве собственности на жилой дом следует, что и по состоянию на апрель-июнь 2008 года процент готовности жилого дома остался неизменным - 71 %.
На основании вышеизложенного в иске Кмузовой Ф.Б. и Хамукова С.И. следует отказать полностью.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Отказать в удовлетворении иска Кмузовой ФИО3 и Хамукова ФИО2 к Деревой ФИО1 о признании заключённой и действительной сделки купли-продажи жилого дома, о признании права собственности на жилой дом, о признании недействительными завещания, свиде-тельства о праве на наследство по завещанию и свидетельств о государственной регистрации права собственности на жилой дом и на земельный участок.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики с подачей кассационной жалобы через Черкесский городской суд в течение десяти дней со дня его вынесения в окончательной форме. В окончательной форме мотивированное решение изготовлено 21 июля 2010 года в 22 часа 50 минут.
Судья Черкесского городского суда подпись Ю.М.Коцубин