РЕШЕНИЕ
город Черкесск 28 февраля 2011 года
Именем Российской Федерации
Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики
в составе председательствующего судьи Коцубина Ю.М.
при секретаре судебного заседания Пшиазовой Е.О., с участием
представителя истца (ЗАО АКБ «Кавказ-Гелиос») - Кравченко И.П.,
ответчика Айсанова А.З.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело
№ 2-562/11 по иску Закрытого акционерного общества Карачаево-Черкесский
республиканский акционерный коммерческий банк «Кавказ-Гелиос»
к Айсанову ФИО5 об обращении взыскания на заложенное
имущество,
установил:
Закрытое акционерное общество Карачаево-Черкесский республиканский акционерный коммерческий банк «Кавказ-Гелиос» (истец) обратилось в суд с иском к Айсанову А.З. (ответчику) об обращении взыскания на часть заложенного недвижимого имущества. В своём исковом заявлении истец указал, что решением Черкесского городского суда от 24 декабря 2009 года с Айсанова А.З. взыскана образовавшаяся задолженность по кредитному договору в размере 523 066 руб 20 коп и госпошлина в размере 6 510 руб. Помимо этого решением от 3 августа 2010 года с него взыскано по тому же кредитному договору 163 323 руб 75 коп и госпошлина в размере 4 467 руб, а также установлено начисление процентов на сумму основного долга - 398 710 руб в размере 10% годовых, начиная с 16 июня 2010 года по дату фактической уплаты основного долга. Общая задолженность ответчика без учёта процентов составляет 692 899 руб 75 коп. В счёт обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору был заключен договор залога № 612 от 4 октября 2006 года, согласно которому в залог было предоставлено недвижимое имущество, находящееся в <адрес>: часть здания - жилой дом с надворными постройками площадью 179,4 кв.м, в т.ч. жилой - 132,34 кв.м, расположен на 1 этаже (литер А); пристроенное нежилое помещение - кафе-закусочная общей площадью 76,6 кв.м, расположено на 1 этаже (литер А, А2, АЗ); склад площадью 39,6 кв.м (литер Б1); склад площадью 81,4 кв.м (литер Б). До настоящего времени заёмщиком обязательства по возврату образовавшейся задолженности по решениям суда добровольно не исполнены. По соглашению сторон в договоре залога заложенное имущество оценено сторонами в размере 1 600 000 руб. Истец просил суд: 1) обратить взыскание на часть принадлежащего ответчику заложенного имущества, а именно на часть здания - жилой дом с надворными постройками площадью 179,4 кв.м, в т.ч. жилой - 132,34 кв.м, расположенного на 1 этаже (литер А), и пристроенное нежилое помещение - кафе-закусочную общей площадью 76,6 кв.м, расположенное на 1 этаже (литеры А, А2, АЗ); 2) определить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 1/2 от 1 600 000 руб, а именно - 800 000 руб; 3) реализовать часть этого имущества: часть здания - жилой дом с надворными постройками площадью 179,4 кв.м, в т.ч. жилой - 132,34 кв.м, расположенный на 1 этаже (литер А), и пристроенное нежилое помещение - кафе-закусочную общей площадью 76,6 кв.м, располо-женное на 1 этаже (литеры А, А2, АЗ), путём продажи с публичных торгов.
В судебном заседании представитель истца - Кравченко И.П. поддержал заявленные требования, просил иск удовлетворить. Объяснил, что истец просит обратить взыскание не на всё заложенное имущество, а только на часть здания - жилой дом с надворными постройками общей площадью 179,4 кв.м (литер А) и на пристроенное нежилое помещение - кафе-закусочную общей площадью 76,6 кв.м (литеры А, А2, АЗ), путём продажи с публичных торгов. Цену истец просит определяит во избежание возможных споров о цене. При заключении договора залога между сторонами имелись разногласия, но в конечном итоге договор ответчиком был подписан.
Ответчик в судебном заседании признал наличие основного денежного долга перед истцом, но не согласился с начисленными процентами. Объяснил, что при подписании договора залога он находился в безвыходной ситуации, и поэтому был вынужден подписать договор, хотя и не был согласен с оценкой имущества, которую произвёл банк в одностороннем порядке. Истец сознательно занизил стоимость заложенного имущества, которое в действительности стоит в 7-8 раз больше. Поэтому если и обращать взыскание на это имущество, то по рыночной стоимости, на основании независимой оценки, а не за 800 000 руб.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав имеющиеся в деле документы, суд пришёл к следующим выводам.
В соответствии с п.1 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданское законодательство основывается в числе прочего на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Согласно п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также из судебных решений, устанавливающих гражданские права и обязанности.
Согласно п.2 ст.432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Для договоров залога недвижимости законом предусмотрены специальные требования. В соответствии с положениями п.2 ст.8, п.1 ст.131, п.1 ст.164, п.3 ст.339 ГК РФ, п.1 ст.4 и п.1 ст.29 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также п.1 и п.2 ст.10 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации, считается заключённым и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
В данном случае вышеперечисленные требования закона в договорных гражданских правоотношениях истца с ответчиком при были соблюдены.
Как установлено в судебном заседании, вступившим в законную силу решением Черкесского городского суда от 24 декабря 2009 года с ответчика в пользу истца была взыскана задолженность по кредитному договору от 4 октября 2006 года № 612 с процентами и пенёй в общей сумме 523 066 руб коп, а также 6 510 руб в возмещение судебных расходов. Кроме этого решением Черкесского городского суда от 3 августа 2010 года с ответчика в пользу истца по тому же кредитному договору было взыскано ещё 163 323 руб 75 коп, а также 4 467 руб в возмещение судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины. Этим же решением было установлено начисление ответчику процентов на сумму основного долга - 398 710 руб в размере 10% годовых, начиная с 16 июня 2010 года по дату фактической уплаты основного долга. По указанным двум решениям суда общая сумма долга ответчика перед истцом без учёта начисляемых процентов составила 692 899 руб 75 коп.
В счёт обеспечения исполнения ответчиком своих обязательств перед истцом по кредитному договору от 4 октября 2006 года № 612 между сторонами был заключён договор о залоге недвижимости от 4 октября 2006 года № 612. Согласно этому договору ответчик переда истцу в залог принадлежащее ему недвижимое имущество, находящееся в <адрес>, а именно: часть здания - жилой дом с надворными постройками площадью 179,4 кв.м, в т.ч. жилой - 132,34 кв.м, расположенного на 1 этаже (литер А); пристроенное нежилое помещение - кафе-закусочная общей площадью 76,6 кв.м, расположенное на 1 этаже (литер А, А2, АЗ); склад площадью 39,6 кв.м (литер Б1); склад площадью 81,4 кв.м (литер Б).
В соответствии с п.1 ст.348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
В соответствии со ст.350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке.
В соответствии с п.1 ст.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Согласно п.1 ст.50 этого федерального закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счёт этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В силу ст.51 закона по общему правилу взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением тех случаев, когда удовлетворение таких требований допускается без обращения в суд.
В соответствии со ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в числе прочего начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. При этом начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Согласно ст.56 закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путём продажи с публичных торгов. Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами ст.447-ст.449 ГК РФ и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а в том, что ими не предусмотрено, - соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.
В данном случае имеются предусмотренные законом основания для обращения взыскания на принадлежащее ответчику имущество, заложенное им по договору с истцом от 4 октября 2006 года № 512. Факт наличия просроченных денежных обязательств ответчика перед истцом достоверно подтверждается вступившими в законную силу решениями Черкесского городского су да от 24 декабря 2009 года и от 3 августа 2010 года. Ответчик факт наличия присужденной задолженности перед истцом не отрицает. Предусмотренных ст.54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и иными правовыми нормами оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество судом не установлено. Доводы ответчика относительно того, что он вынужден был заключить договор залога на условиях, с которыми он был не согласен, судом отклоняются, поскольку ответчик не заявил встречное требование о признании договора залога недействительным, а в соответствии с п.1 ст.179 ГК РФ сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжёлых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), является оспоримой и может быть признана судом недействительной только по иску потерпевшей стороны.
Истец просил обратить взыскание не на всё имущество, заложенное по договору о залоге недвижимости от 4 октября 2006 года № 612, а только на часть этого имущества, а потому суд в соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ рассматривает иск в пределах заявленных истцом требований.
Требование истца в части реализации части заложенного имущества путём продажи с публичных торгов является обоснованной, поскольку в соответствии со ст.56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заложенное по договору об ипотеке имущество реализуется именно путём его продажи с публичных торгов. Согласно ст.57 данного закона публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений. В соответствии Федеральным законом от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 118-ФЗ «О судебных приставах» принудительное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц возлагается на Федеральную службу судебных приставов и её территориальные органы, а непосредственное осуществление функций по принудительному исполнению судебных актов, актов других органов и должностных лиц возлагается на судебных приставов-исполнителей структурных подразделений территориальных органов Федеральной службы судебных приставов.
Как указано в ст.87 и ст.89 Федерального закона «Об исполнительном производстве», реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (организатор торгов). При этом начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, - ниже цены, определённой судебным актом. Таким образом, закон предоставляет суду право определить не фиксированную начальную цену выставляемого на торги имущества, а минимальную цену, ниже которой это имущество не может быть выставлено на торги.
В данном случае в целях максимального обеспечения баланса интересов сторон и недопущения необоснованного занижения цены реализации заложенного имущества суд считает необходимым установить, что начальная продажная стоимость имущества, на которое обращается взыскание, не должна быть ниже 1 500 000 рублей. При этом судом принимается во внимание и то обстоятельство, что общая стоимость всего имущества, заложенного ответчиком по договору о залоге недвижимости от 4 октября 2006 года № 512, по соглашению сторон определена в сумме 1 600 000 руб. Часть этого имущества, на которое истец просит обратить взыскание, по площади и по цене является большей по сравнению с оставшейся частью, представляющей из себя два складских помещения. Указанная в договоре залога стоимость имущества была определена по состоянию на октябрь 2006 года. За время, прошедшее с момента заключения этого договора (четыре года), вследствие инфляционных процессов стоимость заложенного имущества существенно возросла. Является очевидным, что испрашиваемая истцом цена принадлежащего ответчику недвижимого имущества в виде части здания - жилого дома с надворными постройками площадью 179,4 кв.м, в т.ч. жилой - 132,34 кв.м, и пристроенного нежилого помещения - кафе-закусочной общей площадью 76,6 кв.м, в размере 800 000 руб по состоянию на февраль 2011 года является заниженной, противоречит условиям договора о залоге недвижимости от 4 октября 2006 года и не соответствует реальной ценовой ситуации, сложившейся на рынке недвижимости в г.Черкесске. Установление начальной продажной цены этого имущества в размере 800 000 руб может существенным образом нарушить имущественные права ответчика.
Руководствуясь статьями 2, 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Иск Закрытого акционерного общества Карачаево-Черкесский республикан-ский акционерный коммерческий банк «Кавказ-Гелиос» к Айсанову ФИО5 об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.
Обратить взыскание по решениям Черкесского городского суда от 24 декабря 2009 года и от 3 августа 2010 года на часть принадлежащего Айсанову ФИО5 имущества, заложенного по договору о залоге недвижимости от 4 октября 2006 года № 612 к кредитному договору от 4 октября 2006 года № 612, находящегося в <адрес>: часть здания - жилой дом с надворными постройками площадью 179,4 кв.м, в т.ч. жилой - 132,34 кв.м, расположенные на 1 этаже (литер А), а также на пристроенное нежилое помещение - кафе-закусочную общей площадью 76,6 кв.м, расположенное на 1 этаже (литер А, А2, АЗ), реализовав указанное имущество путём его продажи с публичных торгов.
Определить, что начальная продажная стоимость имущества, расположенного в <адрес>, в виде части здания - жилого дома с надворными постройками площадью 179,4 кв.м, в т.ч. жилой - 132,34 кв.м, расположенного на 1 этаже (литер А), пристроенного нежилого помещения - кафе-закусочной общей площадью 76,6 кв.м, расположенного на 1 этаже (литер А, А2, АЗ), не должна быть ниже 1 500 000 рублей.
Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики с подачей кассационной жалобы через Черкесский городской суд в течение десяти дней со дня его вынесения в окончательной форме. В окончательной форме мотивированное решение изготовлено 15 марта 2011 года.
Судья Черкесского городского суда Ю.М.Коцубин