о расторжении договора аренды

Дело № 2-4365/2011г.

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Череповец 09 сентября 2011 года Череповецкий городской суд Вологодской области в составе:

судьи Екимова С.Г.

при секретаре Панюковой Е.С.

с участием представителя истца Волковой Е.С.

ответчиков Закопаева В.В., Онищук Н.Г.

представителя ответчиков Токмашова В.В.

представителя третьего лица Зубриловой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета по управлению имуществом г.Череповца к Закопаеву В.В., Онищук Н.Г. о расторжении договора аренды земельного участка,

установил:

Комитет по управлению имуществом г.Череповца обратился в суд с иском к Закопаеву В.В., Онищук Н.Г. о расторжении договора аренды земельного участка. В обоснование своих требований истец указал, что 04.02.2008г. между комитетом по управлению имуществом г.Череповца и Закопаевым В.В., Онищук Н.Г. заключен договор земельного участка площадью 4296 кв.м.. Разрешенное использование земельного участка: Закопаев В.В. – эксплуатация 1/4 доли индивидуального жилого дома, Онищук Н.Г. – эксплуатация 1/4 доли индивидуального жилого дома. На момент заключения договора индивидуальный жилой дом принадлежал на праве общей долевой собственности Закопаеву В.В., Онищук Н.Г., Котиковой Р.Г. Право собственности Закопаева В.В. на 1/4 доли индивидуального жилого дома подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 03.12.2007 г.. Право собственности Онищук Н.Г. на 1/4 доли индивидуального жилого дома подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 03.12.2007 г. 1/2 доли индивидуального жилого дома принадлежит Котиковой Р.Г. на основании договора дарения от 19.06.1991г. Договор аренды на земельный участок Котикова Р.Г. не оформляла. В дальнейшем Котикова Р.Г. обратилась в Череповецкий городской суд с исковым заявлением к Закопаеву В.В., Онищук Н.Г. о разделе жилого дома в натуре, в котором просила разделить дом в натуре, передать ей в собственность изолированную часть дома общей площадью 50,3 кв.м. и прекратить на указанный дом право общей долевой собственности Котиковой Р.Г., Закопаева В.В., Онищук Н.Г. Решением Череповецкого городского суда от 17.10.2008 г. вышеуказанный жилой дом разделен в натуре, в собственность Котиковой Р.Г. выделена изолированная часть дома с отдельным входом, общей площадью 50,3 кв. м. Постановлением мэрии г.Череповца от 19.08.2004г. жилому дому, принадлежащему Котиковой Р.Г. присвоен почтовый адрес. Почтовый адрес жилого дома, принадлежащего Закопаеву В.В. и Онищук Н.Г.. В дальнейшем зарегистрировано право общей долевой собственности Закопаева В.В. и Онищук Н.Г. на жилой дом. Право собственности Закопаева В.В. на 1/2 доли индивидуального жилого дома подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 16.12.2008года. Право собственности Онищук Н.Г. на 1/2 доли индивидуального жилого дома подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 16.12.2008 года. 03 февраля 2009 года Закопаевым В.В. и Онищук Н.Г. в управлении архитектуры и градостроительства мэрии города получено разрешение на реконструкцию жилого дома. При этом договор аренды на земельный участок не переоформлялся. Согласно имеющимся документам жилой дом и жилой дом являются самостоятельными объектами недвижимости. В связи с этим возникла необходимость раздела земельного участка площадью 4 296 кв.м., о чем Комитет неоднократно уведомлял Закопаева В.В. и Онищук Н.Г. Также Комитетом были подготовлены и выданы схемы расположения земельных участков для выполнения процедуры межевания. 03 февраля 2009 года в результате пожара жилой дом, принадлежащий Котиковой Р.Г., полностью уничтожен огнем (справка отдела Государственного пожарного надзора г.Череповца от 07.03.2009года). Котикова Р.Г. обратилась в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка для восстановления жилого дома.

Пунктом 1 ст.36 ЗК РФ установлено, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на данных земельных участках.

Пунктом 1 ст.39 ЗК РФ предусмотрено, что при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст.29 того же Кодекса, вправе продлить этот срок.

Из смысла ст.ст.36 и 39 ЗК РФ следует, что при разрушении объекта недвижимости за его собственником сохраняется в целях восстановления этого объекта ранее предоставленный правовой титул на земельный участок, на котором был расположен объект.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.04.2008г. установлено, что при уничтожении объекта недвижимости за лицом, которому на праве собственности принадлежал уничтоженный объект недвижимости и которому земельный участок для эксплуатации такой недвижимости никогда ни на каком праве не предоставлялся, сохраняется право на восстановление здания, строения, сооружения, а, следовательно, он не лишается права пользования земельным участком, который необходим для ремонта и восстановления объекта.

На заседании земельной комиссии от 24.11.2010г. принято решение о предоставлении земельного участка Котиковой Р.Г. для строительства жилого дома. Однако, Комитет не имеет возможности оформить договор аренды на земельный участок, необходимый для восстановления жилого дома Котиковой Р.Г., в связи с тем, что для заключения договора аренды необходимо расторгнуть предыдущий договор земельного участка площадью 4 296 кв. м.. На сегодняшний день разрешенное использование земельного участка, указанное в договоре аренды от 04.02.2008г., не соответствует его фактическому использованию. Пунктом 5.2.1. договора предусмотрено, что Арендатор обязан использовать участок в соответствии с видом разрешенного использования и условиями его предоставления. По условиям договора земельный участок предоставлен для эксплуатации по 1/4 доли индивидуального жилого дома Закопаеву В.В. и Онищук Н.Г., что не соответствует действительности, т.к. Закопаев В.В. и Онищук Н.Г. являются собственниками жилого дома, по 1/2 доли в праве собственности каждому. Земельный участок площадью 4296 кв.м. был сформирован для эксплуатации индивидуального жилого дома, находящегося в общей долевой собственности Котиковой Р.Г., Закопаева В.В., Онищук Н.Г..

В соответствии со ст.35 ЗК РФ отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение. Соответственно, Котикова Р.Г. имела право на 1/2 доли земельного участка, Закопаев В.В. и Онищук Н.Г. по 1/4 доли каждый. На сегодняшний день необходимо отдельно сформировать земельный участок под жилым домом с разрешенным использованием - эксплуатация жилого дома и отдельно сформировать земельный участок для восстановления жилого дома с разрешенным использованием - строительство жилого дома, заключить договоры аренды согласно виду разрешенного использования, в связи с чем необходимо расторгнуть предыдущий договор аренды земельного участка. В соответствии со ст.451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Расторжение договора аренды земельного участка площадью 4296 кв.м. не нарушает прав и законных интересов Закопаева В.В. и Онищук Н.Г. Напротив, расторжение данного договора дает возможность раздела земельного участка с целью формирования участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, принадлежащего Закопаеву В.В. и Онищук Н.Г. и участка, необходимого для восстановления жилого дома Котиковой Р.Г..

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Вышеуказанный земельный участок находится в государственной собственности. Государственная собственность на него не разграничена, право собственности не зарегистрировано.

В соответствии с п.10 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления городских округов. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

До расторжения вышеуказанного договора Комитет не может распорядиться данным земельным участком, а именно сформировать участок для восстановления жилого дома Котиковой Р.Г. и взимать арендные платежи за его использование.

Закопаев В.В. и Онищук Н.Г. отказываются расторгнуть указанный договор. 24.06.2011г. комитетом направлено соглашение о расторжении договора аренды с актом приема-передачи (сопроводительное письмо) и предложено в срок до 31.07.2011г. подписать данное соглашение и акт приема-передачи земельного участка. Однако, на сегодняшний день ответчики направленные соглашения с актами приема-передачи не подписали, на письмо не отреагировали.

Истец просит расторгнуть договор земельного участка площадью 4296 кв.м..

В судебном заседании представитель истца Волкова Е.С. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что на сегодняшний день ответчики пользуются 1/2 доли участка, по 1/4 - каждый. Оставшейся 1/2 доли участка должна была пользоваться Котикова. Расчет арендных платежей между сторонами был произведен пропорционально доли каждого собственника на дату заключения договора. Котиковой была выставлена претензий за неуплату платежей с 1996 года, решение мирового судьи сумма задолженности взыскана с учетом срока исковой давности, о применении которой заявила Котикова в суде. В настоящее время долг с ее стороны погашен. Оснований для принятия от ответчиков платежей за весь участок не имеется, платежи, уплаченные в большем размере, засчитываются в срок будущих платежей. Существенным изменением условий договора является то обстоятельство, что если бы в настоящее время заключался договор аренды, то с учетом существования двух объектов недвижимости, на тех же условиях его заключить было бы невозможно, пришлось бы проводить процедуру межевания участка, учитывался бы участок, необходимый для использования каждого объекта недвижимости отдельно.

В судебном заседании ответчик Закопаев В.В., Онищук Н.Г., их представитель Токмашов В.В. исковые требования не признали. Пояснили, что никаких взаимоотношений между Комитетом по управлению имущественных отношений и Котиковой нет, она не имела и не имеет прав на заключение договора аренды земельного участка. Котикова является недобросовестным пользователем земельного участка, за аренду земельного участка не платила, что подтверждается актом от 28.10.2008г. Когда дом Котиковой сгорел, она должна была обратиться в мэрию для выделения ей земельного участка, что и было сделано. Однако земельный участок ей должен быть выделен в любом другом месте. Ответчики в связи с собственным волеизъявлением платили за весь участок. Договором аренды им представлено право пользования всем участком, в договоре аренды вообще не идет речь о Котиковой. Оснований для применения ст.451 ГК РФ не имеется.

Представитель третьего лица Зубрилова Т.А. считает исковые требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению. Изначально существовал единый дом у каждого из ответчиков было по 1/4 доли, у Котиковой – 1/2. В дальнейшем, на основании решения суда от 17.10.2008г. возник новый объект недвижимости. Прежнего объекта недвижимости, для эксплуатации которого предоставлялся участок, не существует. Действие договора на прежних условиях нарушает ее права, так как для восстановления сгоревшего дома ей необходимо получить разрешение для его восстановления (строительства). Однако получить его она не может, не заключив предварительно договор аренды земельного участка на котором располагался ее дом. Условное разделение дома и земельного участка всегда существовало. Оба дома находятся на одном участке, в договоре аренды такого условия нет. Необходимо пройти процедуры межевания, постановки на кадастровый учет и заключить новые договоры аренды с Комитетом.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 04.02.2008г. между комитетом по управлению имуществом г.Череповца (арендодатель) и Закопаевым В.В., Онищук Н.Г. (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают и используют на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4296 кв.м..

04.02.2008г. указанный земельный участок передан ответчикам в соответствии с актами приема-передачи.

Пунктом 1.2 договора определено разрешенное использование земельного участка для Закопаева В.В., Онищук Н.Г – эксплуатация по 1/4 доли индивидуального жилого дома каждым.

Пунктом 2.1 договора определен срок действия договора – с 01.01.2008г. по 31.12.2018г.

Пунктом 5.2.1 договора предусмотрено, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с видом разрешенного использования и условиями его предоставления.

Согласно п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на данных земельных участках.

Правовым основанием заключения договора аренды с ответчиками являлось имевшееся у них право собственности на 1/4 долю у каждого расположенного на участке дома, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права от 03.12.2007г.

Размер платежей за земельный участок был распределен между арендаторами пропорционально доли каждого на объект недвижимости, для эксплуатации которого передавался земельный участок, то есть по 1/4 доли от общей площади строения, что подтверждается приложением к договору. В дальнейшем указанный порядок определения размера арендных платежей не изменялся, что подтверждается представленными расчетами арендной платы по состоянию на 01.01.2009г., 01.01.2011г.

Поскольку 1/2 доли дома ранее принадлежала Котиковой Р.Г., на основании договора дарения от 19.06.1991г., зарегистрированного в бюро технической инвентаризации г.Череповца, оснований для отказа в заключении аналогичного договора аренды в случае обращения Котиковой Р.Г. в Комитет по управлению имуществом города не имелось бы. Однако указанный договор с Котиковой Р.Г. заключен не был, поскольку в Комитет с таким заявлением Котикова Р.Г. не обращалась.

Решением мирового судьи Вологодской области по судебному участку №22 от 05.06.2009г. установлено, что Котикова Р.Г., несмотря на отсутствие договора аренды, использовала земельный участок, в связи с чем в соответствии с нормами ст.36, 65 Земельного кодекса РФ, обязана платить арендную плату. Поскольку в судебном заседании Котикова Р.Г. заявила ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности, с нее в пользу истца Комитета по управлению имуществом г.Череповца взыскана задолженность по арендной плате земельного участка за период с 12.05.2006г. по 01.04.2009г.

Таким образом, доводы стороны ответчика о том, что у Котиковой Р.Г. не имелось оснований для заключения договора аренды спорного земельного участка, являются необоснованными.

Постановлением мэрии г.Череповца от 19.08.2004г. жилому дому, общей площадью 50,3 кв.м, принадлежащему Котиковой Р.Г., присвоен почтовый адрес. Однако данное обстоятельство, в отсутствие установленного права собственности на данный дом, не являлась правовым основанием для заключения отдельного договора аренды земельного участка под его использование.

Решением Череповецкого городского суда от 17.10.2008г. по иску Котиковой Р.Г. к Закопаеву В.В., Онищук Н.Г. жилой дом разделен в натуре, выделена в собственность Котиковой Р.Г. изолированная часть жилого дома с отдельным входом общей площадью 50,3 кв. м..

На основании указанного решения суда, а также договора дарения доли в праве общей собственности на жилой дом от 12.11.2007г. зарегистрировано право общей долевой собственности (по 1/2 доли) Закопаева В.В. и Онищук Н.Г. на жилой дом, что подтверждается представленными свидетельствами о государственной регистрации права от 16.12.2008г.

На основании этого же решения суда, а также договора дарения доли в праве общей собственности на жилой дом от 19.06.1991г. зарегистрировано право собственности Котиковой Р.Г. на дом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.12.2008г.

03.02.2009г. управлением архитектуры и градостроительства мэрии города Закопаеву В.В. и Онищук Н.Г. выдано разрешение на реконструкцию жилого дома. Новый договор аренды на земельный участок не заключался.

03.02.2009 года в результате пожара жилой дом, принадлежащий Котиковой Р.Г., полностью уничтожен огнем, что подтверждается справкой отдела Государственного пожарного надзора г.Череповца от 07.03.2009г.

В соответствии с п.1 ст.39 Земельного кодекса РФ при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст.29 того же Кодекса, вправе продлить этот срок.

Таким образом, по смыслу ст.36 Земельного кодекса РФ во взаимосвязи с положениями ст.39 Земельного кодекса РФ при уничтожении объекта недвижимости его собственник в силу прямого указания закона в целях восстановления разрушенного объекта недвижимости не лишается права пользования земельным участком, который необходим для ремонта и восстановления объекта. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ.

В соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на строительство, восстановление или реконструкцию здания истец должен представить правоустанавливающие документы на земельный участок.

Третье лицо Котикова Р.Г. имеет намерение для восстановления разрушенного дома, для чего она обратилась к истцу с заявлением о заключении с ней договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст.209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Земельный участок находится в государственной собственности.

07.07.2010г. земельной комиссией принято решение о заключении договора аренды земельного участка для строительства индивидуального жилого дома.

24.11.2011г. земельной комиссией повторно рассматривался вопрос о заключении договора аренды земельного участка для строительства индивидуального жилого дома. Принято решение предоставить земельный участок для строительства индивидуального жилого дома в соответствии с ч.3 ст.30.1 Земельного кодекса РФ без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление земельного участка, по месту нахождения жилого дома для его восстановления невозможно в связи с наличием заключенного договора аренды земельного участка с ответчиками.

Согласно ч.1 ст.46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии ч.1 ст.451 Гражданского кодека РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом ч.2 ст.451 Гражданского кодека РФ предусмотрена совокупность условий при наличии которых договор может быть расторгнут, а именно:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Суд полагает, что такая совокупность имеется, поскольку на момент заключения договора его стороны не могли предвидеть, что на участке, который передается в аренду, возникнет новый объект недвижимого имущества; право собственности на объект, для эксплуатации которого был передан земельный участок будет прекращено за Котиковой Р.Г. без какого-либо правоприемства; а Закопаев В.В. и Онищук Н.Г. будут владеть указанным домом не в 1/4, а в 1/2 доли.

Изменение данных обстоятельств вызвано причинами, которые Комитет не мог преодолеть после их возникновения, поскольку от его действий они не зависели. В добровольном порядке расторгнуть договор аренды для заключения нового договора с учетом изменившихся обстоятельств ответчики не согласны.

Из обычаев делового оборота и существа договора не вытекает, что риск изменения указанных обстоятельств несет истец.

В соответствии с ч.3 ст.65 Земельного кодекса РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

При сохранении договора аренды в неизмененном виде, правовых оснований для возложения обязанности по уплате арендных платежей на Котикову Р.Г. не имеется, так как ее право собственности в 1/2 доли на дом прекращено, вместе с тем доля арендных платежей, по действующему договору аренды, приходящихся на Котикову Р.Г., составляет 1/2 доли от размера арендной платы за пользование земельным участком в целом.

Изменение в одностороннем порядке субъектного состава договора аренды на стороне арендатора без учета права Котиковой Р.Г. на заключение договора аренды для восстановления жилого дома на представленном земельном участке, в существующих в настоящее время границах невозможно.

Невозможность получения 1/2 размера арендных платежей нарушает имущественный интерес Комитета, влечет для него такой ущерб, что истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

При таких обстоятельствах суд признает изменение вышеуказанных обстоятельств настолько существенным, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав ответчиков Закопаева В.В. и Онищук Н.Г., имеющих в собственности объект недвижимости, расположенный на земельном участке, поскольку это не лишает их права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей им недвижимости.

Расторжение договора будет способствовать и реализации соответствующих прав третьего лица Котиковой Р.Г. на восстановление погибшего объекта недвижимости.

Кроме того, такой отказ не лишает всех указанных лиц возможности реализовать в дальнейшем исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном ст.36 Земельного кодекса РФ.

При таких обстоятельствах исковые требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.98, 103 ГПК РФ, п.19 ст.333.36 ГПК РФ с ответчиков подлежит взысканию государственная пошлина в местный бюджет в сумме 200 руб., то есть по 100 руб. с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ.

решил:

Исковые требования комитета по управлению имуществом г.Череповца удовлетворить.

Расторгнуть договор от 04.02.2008г. аренды земельного участка площадью 4296 кв.м..

Взыскать с Закопаева В.В., Онищук Н.Г. в местный бюджет государственную пошлину в сумме 100 руб. с каждого.

Решение может быть обжаловано сторонами путем подачи кассационной жалобы в Вологодский областной суд через Череповецкий городской суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 14 сентября 2011 года.

Судья: Екимов С.Г.

Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда 19.10.2011года решение оставлено без изменения. Решение вступило в законную силу 19.10.2011года.