Дело № 2-469/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 августа 2010 года г.Череповец
Череповецкий районный суд Вологодской области в составе:
судьи Жгутовой Н.В.
при секретаре Кульмичевой С.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Маисурадзе Г.Ш. к Тихомирову С.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи одной второй доли в праве собственности на земельный участок и жилого дома,
УСТАНОВИЛ:
Маисурадзе Г.Ш. обратился в суд с иском к Тихомирову С.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого дома и одной второй доли в праве собственности на земельный участок, указав в обоснование исковых требований, что ХХ ноября 200Х года между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи одной второй доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером ХХ:ХХ:ХХХХХХХ:ХХХХ, находящийся в с.В., Д. сельсовета Ч. района, и расположенного на нем жилого дома, по адресу: с.В., ул.П., дом № Х. По условиям предварительного договора, при его подписании он должен был внести 50000 рублей, а окончательный расчет он должен был произвести на момент подписания основного договора купли-продажи. Основной договор купли-продажи они (стороны) должны были подписать и зарегистрировать в УФРС после получения ответчиком свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок. Со слов ответчика ему известно, что он (ответчик) получил все необходимые для сделки купли-продажи документы, но основной договор подписывать отказывается, поэтому он (истец) обратился в суд с настоящим иском. Он (истец) направлял ответчику уведомление о заключении основного договора купли-продажи. Фактически ответчик получил от него по распискам деньги в сумме 500000 рублей, которые израсходовал в своих интересах. Просит обязать ответчика Тихомирова С.В. заключить основной договор купли-продажи одной второй доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером ХХ:ХХ:ХХХХХХХ:ХХХХ, находящийся в с. В., Д. сельсовета Ч. района, и расположенного на нем жилого дома, по адресу: с.В., Д. с/с, ул. П., дом № Х.
В судебное заседание истец Маисурадзе Г.Ш. не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, сведений об уважительности причин неявки суду не сообщил, направил в суд своего представителя.
В судебном заседании представитель истца Маисурадзе Г.Ш.- Хокерашвили З.С., действующий на основании доверенности, исковые требования Маисурадзе Г.Ш. поддержал по основаниям, изложенным при подаче иска, и пояснил, что Маисурадзе Г.Ш. и Тихомиров С.В. договорились о том, что Тихомиров С.В. продаст Маисурадзе Г.Ш. одну вторую долю в праве собственности на земельный участок и жилой дом в с.В.. Договоренность между сторонами была оформлена предварительным договором купли-продажи жилого дома и одной второй доли в праве собственности на земельный участок, заключенным ХХ ноября 200Х года. Считает, что предварительный договор соответствует действующему законодательству РФ, заключен в письменной форме и содержит все существенные условия основного договора купли-продажи. Из предварительного договора видно, что Тихомиров С.В. обязался продать Маисурадзе Г.Ш. половину земельного участка и жилой дом за 600000 рублей. Для исполнения данной обязанности Тихомиров С.В. обязался перевести продаваемую землю из владения по праву аренды в собственность, зарегистрировать право собственности, получить согласие супруги на отчуждение ? доли в праве собственности на земельный участок и расположенного на нем жилого дома. Маисурадзе Г.Ш. должен был заплатить Тихомирову С.В. аванс в размере 50000 рублей при подписании предварительного договора и 550000 рублей при подписании основного договора. Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи после получения продавцом Тихомировым С.В. свидетельства о государственной регистрации права собственности и получения свидетельства на ? долю земельного участка. Аванс в размере 50000 рублей Маисурадзе Г.Ш. передал Тихомирову С.В. при подписании предварительного договора. ХХ декабря 200Х года было получено согласие супруги ответчика – Тихомировой А.В. на продажу жилого дома. ХХ июня 20ХХ года Тихомиров С.В. получил свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером ХХ:ХХ:ХХХХХХХ:ХХХХ. Считает, что все документы, необходимые для заключения основного договора купли-продажи, у сторон имелись, но Тихомиров С.В. стал уклоняться от заключения основного договора, чем нарушил права Маисурадзе Г.Ш., поскольку последний уже передал Тихомирову С.В. все деньги по договору и даже в большей сумме. 50000 рублей были переданы в качестве аванса при подписании предварительного договора. 450000 рублей были переданы Маисурадзе Г.Ш. Тихомирову С.В. по распискам. Кроме того, примерно на сумму 127000 рублей Маисурадзе Г.Ш. понес расходы по уплате задолженности Тихомирова С.В. по арендной плате за 200Х и 20ХХ годы, за межевание земельного участка и выкуп земельного участка у администрации Ч. муниципального района, за регистрацию права собственности Тихомирова С.В. на земельный участок. По предварительному договору данные расходы должен был нести ответчик. Считает, что Маисурадзе Г.Ш. заплатил все деньги за недвижимость. Сообщить суду сведения о причинах досрочной передачи денег Маисурадзе Г.Ш. Тихомирову С.В. и конкретных обстоятельствах передачи денег в сумме свыше 600000 рублей не может, поскольку данные обстоятельства ему не известны, а его доверитель – истец Маисурадзе Г.Ш., не имея намерения присутствовать в судебном заседании, воспользовался своим правом по передаче полномочий на представление его интересов в суде и направил его (Хокерашвили З.С.) в суд в качестве своего представителя. Он (Хокерашвили) предполагает, что Маисурадзе Г.Ш. надеялся на Тихомирова С.В. и не предполагал, что его могут обмануть. Маисурадзе Г.Ш. лично не направлял Тихомирову С.В. предложение по заключению основного договора купли-продажи. Данное предложение направлялось Тихомирову С.В. риэлторами Б. и С. Получал ли Тихомиров С.В. предложение о заключении основного договора купли-продажи ему не известно. Считает, что содержащиеся в предварительном договоре некоторые неточности в определении предмета договора купли-продажи, а именно, что является предметом договора: ? доля в праве собственности на земельный участок и жилой дом или весь земельный участок и жилой дом, не влияют на существо основного договора. Хотя свидетельство о праве собственности содержит сведения о том, что объектом права является земельный участок в целом, действующее законодательство не запрещает собственнику продать часть земельного участка и жилой дом. Считает, что для заключения основного договора купли-продажи не требуется согласие супруги Тихомирова С.В. на отчуждение земельного участка, поскольку при продаже жилого дома земля продается автоматически и следует судьбе дома, поскольку она необходима для эксплуатации и обслуживания жилого дома. Весной 20ХХ года Маисурадзе Г.Ш. стало известно, что Тихомиров С.В. подает объявления в газету «С.» о продаже дома и земельного участка. В разговоре с Маисурадзе Г.Ш. Тихомиров С.В. пояснил, что он передумал продавать ему дом и землю за 600000 рублей. Также Тихомиров С.В. пояснил Маисурадзе Г.Ш., что ему нужны деньги, и он намерен взять кредит в банке под залог спорного земельного участка и жилого дома в размере 2000000 рублей, из которых пообещал отдать Маисурадзе Г.Ш. 900000 рублей. Кроме того, Тихомиров С.В. предложил Маисурадзе Г.Ш. другой вариант решения проблемы, что он находит покупателя, продает землю и дом за 2000000 рублей, из которых возмещает Маисурадзе Г.Ш. 900000 рублей. Маисурадзе Г.Ш. не устраивают данные варианты, он желает приобрести в собственность земельный участок и жилой дом у Тихомирова С.В. Ему известно, что в настоящее время объектом права собственности Тихомирова С.В. является земельный участок площадью 2000 кв.м. Считает, что суд может возложить на Тихомирова С.В. дополнительную обязанность по проведению размежевания земельного участка площадью 2000 кв.м. и по регистрации права собственности на половину земельного участка, с тем, чтобы оформить на Маисурадзе Г.Ш. право собственности на земельный участок площадью 1000 кв.м. и жилой дом. Считает, что Маисурадзе Г.Ш. имеет право на возмещение убытков, причиненных ему Тихомировым С.В., в сумме, уплаченной Маисурадзе за оформление документов продавца, превышающей 600000 рублей по предварительному договору. Он (Хокерашвили) разъяснял Маисурадзе Г.Ш. возможность предъявления к Тихомирову С.В. исковых требований о взыскании денег по распискам, но Маисурадзе Г.Ш. хочет жить в доме, который он купил у Тихомирова С.В., изменять исковые требования Маисурадзе не желает. Просит обязать ответчика Тихомирова С.В. заключить с Маисурадзе Г.Ш. основной договор купли-продажи ? доли в праве собственности на земельный участок площадью 2000 кв.м., находящийся в с.В. и жилого дома №Х по ул.П. в с.В..
Ответчик Тихомиров С.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался по последнему известному суду месту жительства, корреспонденция вернулась в суд с отметкой почты об истечении срока хранения корреспонденции.
В соответствии со ст.118 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится.
Суд полагает признать, что ответчик Тихомиров С.В. о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, сведений об уважительности причин неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил.
Представитель третьего лица - КИО администрации Ч. муниципального района З. в судебное заседание не явилась, прислала заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие и отзыв, из которого следует, что КИО возражает против удовлетворения исковых требований Маисурадзе Г.Ш. по тем основаниям, что земельный участок, площадью 2000 кв.м., приобретенный ответчиком Тихомировым С.В. по договору купли-продажи от ХХ мая 20ХХ года №ХХ, является неделимым, с одним видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства. Именно земельный участок площадью 2000 кв.м. является объектом земельных отношений в соответствии со ст.11.1 Земельного кодекса РФ, а не его ? доля. В п.5 ч.1 ст.1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип земельного законодательства - единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Если происходит отчуждение всего дома, то и земельный участок также полностью подлежит отчуждению. Просит отказать Маисурадзе Г.Ш. в удовлетворении исковых требований о понуждении к заключению договора купли-продажи одной второй доли в праве собственности на земельный участок и жилого дома.
Представитель третьего лица - УФСГРКК по Вологодской области – С. в судебное заседание не явилась, прислала заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие и отзыв, из которого следует, что на дату составления отзыва в ЕГРПНИиС с ним имеется актуальная запись о правах Тихомирова С.В. на земельный участок площадью 2000 кв.м. и жилой дом, находящиеся в с.В., Д. с/с Ч. района. На дату составления предварительного договора ответчик Тихомиров С.В. не являлся собственником земельного участка и не мог им распоряжаться. В соответствии с п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение доли в праве собственности на земельный участок возможно при отчуждении доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам. В силу ст.168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Третье лицо - Тихомирова А.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась по последнему известному суду месту жительства, корреспонденция вернулась в суд с отметкой почты об истечении срока хранения корреспонденции.
В соответствии со ст.118 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится.
Суд полагает признать, что третье лицо Тихомирова А.В. о времени и месте судебного заседания извещена надлежаще, сведений об уважительности причин неявки суду не сообщила, о рассмотрении дела в ее отсутствие не просила.
Свидетель С. в судебном заседании показала, что она работает ЗД в ООО ЖА «Д», является специалистом в сфере недвижимости более 20 лет. С Маисурадзе Г.Ш. она познакомилась, когда обратилась к нему в автосервис по поводу ремонта своей машины, общается с ним в течение нескольких лет. В ноябре 200Х года Маисурадзе Г.Ш. попросил ее и Б. помочь в оформлении сделки купли-продажи земельного участка площадью 10 соток и жилого дома, принадлежащих Тихомирову С.В. Посмотрев правоустанавливающие документы Тихомирова С.В., она разъяснила Маисурадзе Г.Ш., что у Тихомирова С.В. нет права собственности на земельный участок, площадью 10 соток, у него есть право аренды на земельный участок площадью 20 соток. Как пояснил Тихомиров С.В., на земельном участке площадью 20 соток имеется два жилых дома, один из которых инвентаризирован РТИ, как баня. Маисурадзе намеревался купить у Тихомирова земельный участок площадью 10 соток и жилой дом, который инвентаризирован, как жилой дом. Они с Б. разъяснили Маисурадзе и Тихомирову, что для оформления такой сделки купли-продажи необходимо сначала оформить право собственности Тихомирова на земельный участок площадью 20 соток, находящийся в аренде, выкупить его у администрации Ч. муниципального района, затем необходимо размежевать земельный участок площадью 20 соток на два земельных участка площадью по 10 соток, зарегистрировать право собственности Тихомирова С.В. на каждый из земельных участков площадью 10 соток, и только после этого можно было делать сделку по купле-продаже земельного участка площадью 10 соток и расположенного на нем жилого дома. Всю эту процедуру они разъясняли Маисурадзе и оговаривали, что срок, необходимый для оформления надлежащих документов, составит более года, поскольку процедура размежевания очень длительная. Маисурадзе сроки оформления документов устроили. Они предложили Маисурадзе заключить предварительный договор купли-продажи. Маисурадзе отказывался, говорил, что Тихомиров его не обманет. Они настояли на заключении предварительного договора. Проект договора подготовили они в агентстве. Для того, чтобы обозначить намерение Маисурадзе купить 10 соток земли с домом и намерение Тихомирова продать Маисурадзе 10 соток земли с домом, они указали, что предметом купли-продажи будет являться ? доля в праве собственности на земельный участок площадью 20 соток и жилой дом. Цена в предварительном договоре указана со слов Маисурадзе и Тихомирова в размере 600000 рублей. По условиям предварительного договора Маисурадзе должен был заплатить Тихомирову аванс в размере 50000 рублей и при заключении основного договора еще 550000 рублей. Вместе с предварительным договором была подготовлена расписка на 50000 рублей. Предварительный договор и расписка были переданы Маисурадзе и Тихомирову для подписания. Она и Б. не присутствовали при подписании договора и расписки. ХХ января 20ХХ года Тихомиров оформил на нее и Б. доверенность на продажу жилого дома и на расторжение договора аренды земельного участка площадью 20 соток. Они сразу разъяснили Тихомирову, что по этой доверенности им не выкупить землю у администрации Ч. района, не зарегистрировать право собственности на земельный участок, не провести размежевание земельного участка на два земельных участка, не зарегистрировать право собственности на отдельные земельные участки и не оформить сделку купли-продажи на имя Маисурадзе. Тихомиров сказал, чтобы они делали все, что возможно, а в дальнейшем он будет сам приезжать и подписывать все документы. Также Тихомиров передал им согласие супруги на продажу жилого дома и на расторжение договора аренды земельного участка площадью 20 соток. Они разъяснили Тихомирову, что такое согласие не подойдет для дальнейшей сделки купли-продажи земельного участка площадью 10 соток и жилого дома, согласие необходимо будет переделать. По условиям предварительного договора Тихомиров должен был нести все расходы по подготовке необходимых для сделки документов. Цена в предварительном договоре купли-продажи указана в размере 600000 рублей, но из этой суммы необходимо было вычесть все расходы продавца Тихомирова по подготовке необходимых для сделки документов. Какую сумму в результате сделки должен был получить на руки Тихомиров С.В. не известно, эту сумму можно было бы определить после оформления всех необходимых документов. Как только она и Б. начали действовать по доверенности, выданной Тихомировым, обнаружилось, что у него нет денег на оформление документов. У Тихомирова был накоплен долг по арендной плате за 200Х и 20ХХ годы в размере более 100000 рублей. Маисурадзе согласился заплатить деньги за Тихомирова. Они предупреждали Маисурадзе, что платить деньги за Тихомирова очень рискованно, что Тихомиров может в дальнейшем отказаться от заключения основного договора, но Маисурадзе передал им необходимую сумму денег и сказал, чтобы они оформляли по доверенности, что смогут. Они выполнили действия по доверенности по расторжению договора аренды земельного участка, после чего Тихомиров лично ездил в администрацию района подписывать договор покупки земельного участка площадью 20 соток. На этом их полномочия по доверенности закончились, размежевание на два земельных участка они сделать не смогли. Со слов Маисурадзе ей известно, что он передал Тихомирову все деньги в сумме 550000 рублей, которые должен был уплатить при подписании основного договора. Когда и как передавались деньги, ей не известно. Также ей не известно, входят ли в сумму 550000 рублей денежные суммы, переданные Маисурадзе ей и Б. для оформления документов на имя Тихомирова. В апреле 20ХХ года от Маисурадзе им стало известно, что Тихомиров подает объявления в газету «С.» о продаже земельного участка и жилого дома. Они с Б., действуя в интересах Маисурадзе, начали вести переговоры с Тихомировым, предлагали ему либо вернуть деньги Маисурадзе, либо оформить на него ? долю в земельном участке площадью 20 соток и ? долю в доме, поскольку сделку по купле-продаже ? доли земельного участка и целого дома регистрационная служба не примет, т.к. нарушается принцип единства судьбы земельного участка и жилого дома. Связь с Тихомировым имелась только по телефону. Часто телефон у Тихомирова был отключен, он потом перезванивал сам, если считал нужным. Им известно, что по месту регистрации по месту жительства Тихомиров не живет. Где он фактически проживает им не известно. Также им не известно, где и кем работает Тихомиров. Они несколько раз встречались с Тихомировым в офисе. ХХ июля 20ХХ года был составлен для сторон основной договор купли-продажи ? доли в праве собственности на земельный участок площадью 20 соток, по цене 200000 рублей и 1\2 доли в праве собственности на жилой дом по цене по цене 400000 рублей. Предмет в основном договоре купли-продажи изменен в соответствии с Земельным кодексом, поскольку без размежевания земельного участка основной договор, соответствующий намерениям сторон, заключить невозможно. Стороны встречались в офисе агентства недвижимости, но Тихомиров С.В. отказался подписывать основной договор. Кроме того, не было получено согласие супруги Тихомирова на такую сделку. Вместо подписания основного договора на указанных условиях, Тихомиров предложил Маисурадзе подождать, пока он найдет другого покупателя и продаст дом с землей за 2000000 рублей, из которых отдаст Маисурадзе 900000 рублей или оформит кредит на 2000000 рублей под залог земли и дома и отдаст Маисурадзе 900000 рублей. На сумму 900000 рублей стороны договорились при ней и Б., поскольку Тихомиров пользовался деньгами Маисурадзе, а Маисурадзе в свою очередь брал кредит и в настоящее время выплачивает его. Маисурадзе и Тихомиров посчитали, сколько Маисурадзе выплатил процентов за кредит и решили, что Тихомиров должен вернуть Маисурадзе 900000 рублей. В результате беседы основной договор Тихомиров не подписал и ушел из офиса. Они с Б. направили Тихомирову по месту регистрации предложение заключить основной договор купли-продажи от имени Маисурадзе, но Тихомиров не получил предложение, поскольку он не проживает по месту регистрации. Для оказания помощи Маисурадзе, они с Б. обратились к адвокату З. и попросили составить настоящее исковое заявление.
Свидетель Б. в судебном заседании показала, что она вместе с С. работает в ООО ЖА «Д», является д. а. и с. в сфере ХХХ. В ноябре 20ХХ года к ним обратился Маисурадзе с просьбой помочь в оформлении сделки купли-продажи земельного участка площадью 10 соток и жилого дома, принадлежащих Тихомирову. При изучении документов выяснилось, что право собственности на земельный участок площадью 10 соток, у Тихомирова не оформлено, имеется право аренды на земельный участок площадью 20 соток. Они разъяснили Маисурадзе процедуру оформления права собственности на земельный участок площадью 10 соток, а именно, что необходимо сначала оформить право собственности Тихомирова на земельный участок площадью 20 соток, находящийся в аренде, выкупить его у администрации Ч. муниципального района, затем размежевать земельный участок площадью 20 соток на два земельных участка площадью по 10 соток, зарегистрировать право собственности Тихомирова С.В. на каждый из земельных участков, площадью 10 соток, и только после этого можно было делать сделку по купле-продаже земельного участка, площадью 10 соток, и расположенного на нем жилого дома. На такое оформление документов требуется время не менее 1 года. Они предложили сторонам заключить предварительный договор, чтобы каким-то образом закрепить достигнутую договоренность. Земельный участок площадью 10 соток и жилой дом Тихомиров хотел продать Маисурадзе за 600000 рублей. В предварительном договоре предмет был обозначен, как ? доля в праве собственности на земельный участок, площадью 20 соток, и жилой дом, хотя стороны имели ввиду земельный участок площадью 10 соток и жилой дом. При передаче аванса по предварительному договору она не присутствовала. По доверенности, выданной Тихомировым, они с С. смогли расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 20 соток. Для этого надо было заплатить все долги Тихомирова по арендной плате. У Тихомирова денег не было, деньги им давал Маисурадзе. Они предупреждали Маисурадзе, что платить за оформление документов продавца рискованно, т.к. Тихомиров может отказаться от заключения основного договора, но Маисурадзе давал им деньги и просил оформлять документы. Со слов Маисурадзе ей известно, что он передал Тихомирову деньги в сумме 550000 рублей, которые подлежали уплате при заключении основного договора, входят ли в эту сумму деньги, переданные Маисурадзе для уплаты долгов Тихомирова, ей не известно. При передаче денег она не присутствовала, когда и как происходила передача денег ей не известно. В апреле 20ХХ года они узнали, что Тихомиров подает объявления в газету «С.» о продаже земельного участка и жилого дома. Они с С., действуя в интересах Маисурадзе, начали вести переговоры с Тихомировым, предлагали ему либо вернуть деньги Маисурадзе, либо оформить на него ? долю в земельном участке площадью 20 соток и ? долю в доме, поскольку сделку по купле - продаже ? доли земельного участка и целого дома регистрационная служба не примет, т.к. нарушается принцип единства судьбы земельного участка и жилого дома. Связь с Тихомировым имелась только по телефону. Часто телефон у Тихомирова был отключен, он потом перезванивал сам, если считал нужным. Ей известно, что по месту регистрации по месту жительства Тихомиров не живет. Где он фактически проживает ей не известно. Они несколько раз встречались с Тихомировым в офисе агентства недвижимости. ХХ июля 20ХХ года ими был составлен для сторон основной договор купли-продажи ? доли в праве собственности на земельный участок, площадью 20 соток, по цене 200000 рублей и ? доли в праве собственности на жилой дом по цене 400000 рублей. Предмет в основном договоре купли-продажи изменен в соответствии с Земельным кодексом, поскольку без размежевания земельного участка основной договор, соответствующий намерениям сторон, заключить невозможно. Стороны встречались в офисе агентства недвижимости, но Тихомиров С.В. отказался подписывать основной договор. Кроме того, не было получено согласие супруги Тихомирова на такую сделку. Вместо подписания основного договора на указанных условиях, Тихомиров предложил Маисурадзе подождать, пока он найдет другого покупателя и продаст дом с землей за 2000000 рублей, из которых отдаст Маисурадзе 900000 рублей или оформит кредит на 2000000 рублей под залог земли и дома и отдаст Маисурадзе 900000 рублей. На сумму 900000 рублей стороны договорились при ней и С., поскольку Тихомиров пользовался деньгами Маисурадзе, а Маисурадзе в свою очередь брал кредит и в настоящее время выплачивает его. Маисурадзе и Тихомиров посчитали, сколько Маисурадзе выплатил процентов за кредит и решили, что Тихомиров должен вернуть Маисурадзе 900000 рублей. В результате беседы основной договор Тихомиров не подписал и ушел из офиса. Они с С. направили Тихомирову по месту регистрации предложение заключить основной договор купли-продажи от имени Маисурадзе, но Тихомиров не получил предложение, поскольку он не проживает по месту регистрации. Для оказания помощи Маисурадзе, они с С. обратились к адвокату З. и попросили составить настоящее исковое заявление. З. торопилась перед отпуском, поэтому сформулировала исковые требования, как понуждение Тихомирова к заключению основного договора купли-продажи ? доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом. Она (Б.) разъясняла Маисурадзе, что исковые требования надо в суде менять, поскольку они составлены с нарушением принципа единства судьбы дома и земельного участка и не могут быть удовлетворены. Также она разъясняла Маисурадзе возможность требовать с Тихомирова деньги, но Маисурадзе сказал, что ему не нужны деньги, он хочет получить в собственность дом и землю, поскольку в настоящее время он провел в дом Тихомирова электричество и пристроил к дому веранду.
Суд, заслушав объяснения представителя истца Маисурадзе Г.Ш.- Хокерашвили З.С., показания свидетелей С., Б., изучив материалы дела, находит исковые требования Маисурадзе Г.Ш. подлежащими отклонению по следующим основаниям.
В соответствии с п.1 ст.166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст.168 Гражданского кодекса РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст.429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии с п.1 ст.422 Гражданского кодекса РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивными нормами) действующим в момент его заключения.
В соответствии с п.п.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ, настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются, в том числе, на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Согласно условиям пунктов 1.1, 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3 предварительного договора, заключенного ХХ ноября 20ХХ года между сторонами, продавец Тихомиров С.В. продает, а покупатель Маисурадзе Г.Ш. покупает одну вторую долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером ХХ:ХХ:ХХХХХХХ:ХХХХ и жилой дом, расположенные по адресу: Вологодская область, Ч. район, Д. с/с, с.В., ул.П., дом №Х за 600000 рублей, из которых 50000 рублей покупатель уплачивает продавцу при подписании предварительного договора, оставшуюся сумму в размере 550000 рублей покупатель уплачивает продавцу на момент подписания основного договора купли-продажи.
В соответствии со ст.431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Исходя из буквального значения содержащихся в предварительном договоре слов и выражений следует, что предметом предстоящего основного договора купли-продажи является одна вторая доля в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером ХХ:ХХ:ХХХХХХХ:ХХХХ и жилой дом, расположенные по адресу: Вологодская область, Ч. район, Д. с/с, с.В., ул.П., дом №Х.
Суд признает, что условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче продавцом в собственность покупателю противоречит положениям п.п.5 п.1 ст.1, п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ, следовательно, предварительный договор, заключенный между сторонами, является недействительной сделкой независимо от признания ее таковой судом, поскольку противоречит закону.
Кроме того, в судебном заседании из показаний свидетелей Б. и С. установлено, что волеизъявление Маисурадзе Г.Ш. и Тихомирова С.В. было направлено на совершение сделки по купле-продаже земельного участка площадью 10 соток и жилого дома, расположенных в с.В., т.е. волеизъявление сторон, изложенное в предварительном договоре, не соответствует действительной воле сторон. Также в судебном заседании установлено, что на момент рассмотрения настоящего гражданского дела, не получено согласие супруги продавца Тихомирова С.В. - Тихомировой А.В. на продажу земельного участка, приобретенного супругами Тихомировыми по договору купли-продажи, которое в соответствии с положениями ч.3 ст.35 Семейного кодекса РФ, является обязательным.
Учитывая ничтожность заключенного предварительного договора, возможность восстановления нарушенных прав истца путем предъявления иска к ответчику о возврате неосновательно полученного по сделке, суд приходит к выводу, что исковые требования Маисурадзе Г.Ш. о понуждении Тихомирова С.В. к заключению договора купли-продажи одной второй доли в праве собственности на земельный участок и жилого дома не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Маисурадзе Г.Ш. в удовлетворении исковых требований к Тихомирову С.В. о понуждении к заключению договора купли- продажи одной второй доли в праве собственности на земельный участок площадью 2000 кв.м., с кадастровым номером ХХ:ХХ:ХХХХХХХ:ХХХ, находящийся в с.В., Д. с/с Ч. района, и жилого дома, находящегося по адресу: Вологодская область, Ч. район, Д. с/с с.В., ул.П., дом №Х отказать.
Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Череповецкий районный суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения.
Судья
Текст мотивированного решения составлен 17 августа 2010 года
Судья