Дело № 2-32-11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 января 2011 года г. Череповец
Череповецкий районный суд Вологодской области в составе:
Судьи Гуслистовой С.А.
При секретаре Пестовой Ю.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Байназаровой Е.В. к Кузнецовой А.С. о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи квартиры,
У С Т А Н О В И Л:
Байназарова Е.В. обратилась в суд с иском к Кузнецовой А.С. о возложении обязанности заключить основной договор купли продажи квартиры, указав в обоснование иска, что согласно п. 1.1. предварительного договора от ХХ июня ХХХХ г. Продавец обязуется оформить документы на продажу двухкомнатной квартиры, находящейся по адресу: Ч. район, пос. Н. Д., д. ХХ, кв.Х. Согласно п. 1.2. указанного договора стороны обязуются в течение десяти дней с даты возникновения у Продавца необходимых документов, заключить основной договор купли-продажи, при этом продажная цена квартиры составит 4ХХХХ рублей. Согласно ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. В указанной квартире ею в период с ХХХХ года по настоящее время оплачивались коммунальные услуги, были погашены долги продавца, что подтверждается соответствующими справками. В указанной квартире ею был сделан ремонт, что подтверждается фотографиями, имеющимися в отчете оценщика, а также в акте от ХХ.06.ХХХХ года, составленном сотрудниками ЖЭУ № ХХ. Обязательства по оплате ею выполнены в полном объеме, что подтверждается подписями сторон на самом предварительном договоре купли - продажи от ХХ июня ХХХХ года, а также распиской от ХХ.06.ХХХХ года. Об отсутствии соответствующих документов по основной сделке ей стало известно из уведомления об отсутствии в ЕГРП данных на спорную квартиру от ХХ мая ХХХХ года. В дальнейшем она обращалась в правоохранительные органы по вопросу возбуждения уголовного дела в отношении Кузнецовой А.С. по факту мошенничества, однако в возбуждении уголовного дела было отказано постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от ХХ июня ХХХХ года. На основании ст. ст. 309, 429, 445 ГК РФ просит обязать Кузнецову А.С. заключить с ней основной договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: Ч. район, пос. Н.Д., д. ХХ, кв. Х на условиях предварительного договора купли - продажи от ХХ июня ХХХХ года.
В судебном заседании истец Байназарова Е.В., а также её представитель Полковникова О.Г. исковые требования поддержали по основаниям, указанным в исковом заявлении, при этом Байназарова Е.В. пояснила, что в ХХХХ году она с семьей приехала в г. Ч. на жительство из г. Я. Через знакомых они узнали, что в пос. Н.Д. Кузнецова А.С. продает квартиру, встретились с ней и договорились о продаже квартиры за 4ХХХХ рублей. У Кузнецовой А.С. была несовершеннолетняя ххх, поэтому они не могли заключить договор купли-продажи квартиры, юрист им посоветовал заключить предварительный договор, а после совершеннолетия ххх Кузнецовой А.С. заключить основной договор. Документы у Кузнецовой А.С. на продаваемую квартиру она не спрашивала, их смотрел юрист, которому она доверяла. Уже при подписании предварительного договора Кузнецова А.С. сообщила, что у неё есть ещё и хххх, однако она не стала проверять по документам, с надлежащими ли собственниками квартиры она заключает предварительный договор, также они не обращались в орган опеки и попечительства за разрешением на отчуждение имущества несовершеннолетней дочери Кузнецовой А.С. При подписании предварительного договора она передала Кузнецовой А.С. сумму 4ХХХХ рублей, как ей посоветовал юрист, из этой суммы 2ХХХХ рублей она отдала по условиям предварительного договора, а 2ХХХХ0 рублей она передала Кузнецовой А.С. по долговой расписке. Она подписала предварительный договор за продавца, а Кузнецова А.С. за покупателя, увидела она это только недавно. После заключения предварительного договора она с семьей заселилась в квартиру Кузнецовой А.С., сделала в квартире ремонт и проживает в квартире до настоящего времени, оплачивая за квартиру коммунальные услуги. Она неоднократно устно обращалась к Кузнецовой А.С. с просьбой заключить основной договор, но Кузнецова А.С. ссылалась, что на сумму 4ХХХХ рублей она не может себе купить другое жилье и ей негде прописаться, а недавно Кузнецова А.С. предложила ей для заключения основного договора приобрести ей жилье в городе Ч., с чем она не согласна, так как считает это двойной оплатой за квартиру. С письменным предложением заключения основного договора она к Кузнецовой А.С. с ХХХХ года не обращалась, какие-либо документы для совершения договора купли-продажи она не собирала, хотя в п. 1.3 предварительного договора об этом указано, доверенность на сбор документов Кузнецова А.С. ей не выдавала, и она не спрашивала доверенность. В ХХХХ году она обратилась к адвокату, который написал заявление о привлечении Кузнецовой А.С. к уголовной ответственности, в возбуждении уголовного дела было отказано, жалоба на постановление об отказе в возбуждении уголовного дела также была оставлена без удовлетворения. Просят удовлетворить исковые требования и обязать Кузнецову А.С. заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора от ХХ июня ХХХХ года.
Ответчик Кузнецова А.С., а также её представитель адвокат Рачеева М.В. в судебном заседании исковые требования Байназаровой Е.В. не признали, при этом Кузнецова А.С. суду пояснила, что на момент подписания предварительного договора от ХХ июня ХХХХ года собственниками квартиры являлись она и её дети – хххх и ххх, основанием возникновения права собственности на квартиру у неё и детей являлся договор приватизации квартиры от ХХ апреля ХХХХ года. Её ххх на дату подписания предварительного договора являлась несовершеннолетней, и юрист посоветовал заключить предварительный договор. За согласием на продажу квартиры на дату подписания предварительного договора в орган опеки и попечительства она не обращалась, так как тогда не знала, что оно требуется, а сейчас знает, что такое согласие ей бы не дали. Сумму 4ХХХХ рублей она от Байназаровой Е.В. получила в день подписания основного договора, получение суммы 4ХХХХ рублей они оформили так, как им посоветовал юрист. С ХХХХ года и по настоящее время Байназарова Е.В. с семьей проживает в квартире, оплачивает коммунальные услуги. Представитель ответчика Кузнецовой А.С. – адвокат Рачеева М.В., кроме того, пояснила, что, по их мнению, между Байназаровой Е.В. и Кузнецовой А.С. фактически существует договор найма жилого помещения, Байназарова Е.В. с ХХХХ года по настоящее время проживает в квартире с условием оплаты коммунальных услуг с согласия собственников квартиры, за пользование квартирой оплату не производит, и юридически договор найма не оформлен. Предварительный договор считает недействительным, так как он заключен не со всеми собственниками квартиры, которые имелись на дату подписания предварительного договора. Также считает, что основной договор подлежал заключению до ХХ июня ХХХХ года, поскольку срок заключения основного договора в предварительном договоре не был определен, и считает, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения с иском в суд, поскольку о нарушении своего права, по её мнению, истец узнала ХХ июня ХХХХ года, а в суд обратилась в декабре ХХХХ года. Просит в иске Байназаровой отказать в связи с недействительностью предварительного договора и в связи с пропуском процессуального срока для обращения в суд за защитой нарушенных прав.
Третье лицо на стороне ответчика Кузнецовой А.С. – Кузнецов С.Н. в судебном заседании исковые требования Байназаровой Е.В. не признал и пояснил, что он имеет право общей долевой собственности в праве собственности на квартиру № Х в доме № ХХ в пос. Н.Д. О заключении его ххх Кузнецовой А.С. в ХХХХ году предварительного договора на продажу этой квартиры он не знал, сам такого намерения не имел, в квартире не жил, так как проживал у ххххх в пос. М. Он знал, что с ХХХХ года в их квартире проживают посторонние люди, ххх поясняла ему, что сдает квартиру. В прошлом году до него дошли слухи, что ххх квартиру продала, обратился к Байназаровой Е.В. и узнал о предварительном договоре.
Третье лицо на стороне ответчика Кузнецовой А.С. – Цветкова М.Н. в судебном заседании исковые требования Байназаровой Е.В. не признала и пояснила, что она имеет право общей долевой собственности в праве собственности на квартиру № Х в доме № ХХ в пос. Н.Д. В ХХХХ году ей было ХХ лет, она знала, что ххх хочет продать квартиру и не возражала против этого, так как была уверена, что ххх не оставит её без жилья.
Суд, заслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы настоящего гражданского дела, а также материал об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению адвоката Г., действующего в интересах Байназаровой Е.В., находит исковые требования Байназаровой Е.В. подлежащими отклонению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено и подтверждено документально, что Байназарова Е.В. и Кузнецова А.С., имея намерение совершить сделку купли-продажи квартиры (недвижимости) ХХ июня ХХХХ года заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, на основании которого истец Байназарова Е.В. просит обязать Кузнецову А.С. заключить с ней основной договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: пос. Н.Д., д. ХХ, кв.Х.
В соответствии со ст. 432 ч. 1 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 429 ч. 3 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии со ст. 424 ГК РФ, не применяются.
Из представленных суду документов следует, что квартира № Х в доме № ХХ в пос. Н.Д. находится в общей долевой собственности Кузнецовой А.С., Кузнецова С.Н. и Цветковой М.Н., которая на дату заключения предварительного договора являлась несовершеннолетней. Ответчик Кузнецова А.С. имеет право общей долевой собственности на 1/3 долю в праве собственности на указанную квартиру и не вправе распоряжаться всей квартирой без надлежаще оформленных полномочий от других участников общей долевой собственности, которые указанный предварительный договор не заключали и не подписывали, а также без получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства на дачу согласия на совершение сделки по отчуждению имущества дочерью Кузнецовой М.Н. в соответствии с ст. 554 ГК РФ, поскольку в нем не указано, какое имущество подлежит передаче в собственность покупателю Байназаровой Е.В. продавцом Кузнецовой А.С., которая не является единственным собственником указанной квартиры. Таким образом, суд считает, что в предварительном договоре от ХХ июня ХХХХ года отсутствуют условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора купли-продажи недвижимости, установленные ст.ст. 432, 554 ГК РФ, поэтому предварительный договор не может считаться заключенным, как не позволяющий установить предмет, а также другие существенные условия основного договора купли-продажи недвижимости с ответчиком Кузнецовой А.С.
Кроме того, суд считает, что при заключении предварительного договора от ХХ июня ХХХХ года его сторонами не соблюдены требования ст. 209 ГК РФ, в соответствии с которой собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом по своему усмотрению.
Суд также считает, что, исходя из смысла п.п. 4 и 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные; эти обязательства прекращаются в случае ненаправления в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок, ни одной из сторон предложения о заключении основного договора. Анализируя представленный суду предварительный договор от ХХ июня ХХХХ года, суд считает, что срок заключения основного договора в нем не определен. Пункты 1.1.,1.2, 1.3 предварительного договора не могут быть расценены судом как определение срока заключения основного договора, поскольку в указанных пунктах не определены конкретно документы, которые необходимо подготовить, а также не определено, кто их должен оформить и подготовить, п.1.1. договора противоречит п. 1.3 договора. Отсутствие в предварительном договоре указания на конкретные документы и конкретные действия сторон не позволяет определить обстоятельства, с которыми связан срок заключения основного договора, в связи с чем суд считает, что срок заключения основного договора представленным предварительным договором от ХХ июня ХХХХ года не определен. Как следует из пояснений истца Байназаровой Е.В. в судебном заседании, с письменным предложением заключить основной договор она к ответчику Кузнецовой А.С. с ХХХХ года не обращалась, в суд обратилась только в декабре ХХХХ года, то есть после истечения годичного срока, установленного законом, поэтому суд считает, что обязательства сторон, предусмотренные предварительный договором, прекращены, что также является основанием для отказа в иске Байназаровой Е.В.
Таким образом, учитывая совокупность установленных судом обстоятельств, оснований для удовлетворения заявленных исковых требований Байназаровой Е.В. к Кузнецовой А.С. не имеется, в иске Байназаровой Е.В. следует отказать, о чем суд и полагает вынести решение.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Байназаровой Е.В. отказать в удовлетворении исковых требований к Кузнецовой А.С. о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: Ч. район, пос. Н.Д., д. ХХ, кв. Х на условиях предварительного договора купли-продажи от ХХ июня ХХХХ года.
Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Череповецкий районный суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения.
Судья
Текст мотивированного решения составлен 31 января 2011 года.
Судья