15 апреля 2010 года Черемушкинский районный суд г. Москвы в составе:
судьи - Мищенко О.А.,
при секретаре - Фетисовой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2376/10 по иску Кулика Михаила Ильича к ФИО5
о признании предварительного договора недействительным, взыскании денежных средств оплаченных по договору, процентов, компенсации морального вреда,
установил:
Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании предварительного договора купли-продажи притворной сделкой, взыскании суммы неосновательного обогащения, компенсации морального вреда, мотивируя свои требования тем, что между ФИО6 и Куликом М.И. 05.10.2007 года был заключен предварительный договор купли-продажи №ПКа, согласно которому стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи <адрес>, общей площадью равной 90,95 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>. Застройщиком настоящего инвестиционного объекта является ООО «Ива»; права застройщика на земельный участок под объектом строительства возникли на основании договора долгосрочной аренды (46 лет) № 4900003176 от 27.07.2004 года и договора аренды (3 года) № 4900003322 от 15.11.2005 года. Инвестором, реализующим настоящий инвестиционный проект по строительству объекта по адресу: <адрес>», является Межрегиональная финансовая компаний «ГРАС». Компанией, обеспечивающей ввод в эксплуатацию, дальнейшее обслуживания и управление объектами, возводимыми Группой компаний "ГРАС" в <адрес> (в т.ч. - ЖК «Новая Александрия»), является ООО «Управляющая компания «ГРАС». Согласно указанного предварительного договора ФИО7», как продавец приняло на себя обязательства по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры, а Кулик М.П. обязался перечислить сумму в размере <данные изъяты>. Ответчик обязалсяв течение 60 рабочих дней с момента оформления своего права собственности на квартиру (п. 1.1. Договора, но не позднее 31.12.2008 года п. 1.2 Договора), заключить с истцом основной договор купли- продажи. Согласно п. 1.3. договора квартира принадлежит ответчику на основании договора № 02/1007Ца от 03.10.2007 года. Обязанность по оплате, предусмотренная ст. 2 предварительного договора, была выполнена истцом в полном объеме в размере <данные изъяты> путем ее перечисления в безналичном порядке согласно платежного поручения № 277 от 26.10.2007 года. Заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи является ничтожной, притворной сделкой. По смыслу ст. 218 ГК РФ свидетельствует о том, имущество, в отношении которого возможно заключить предварительный договор, должно реально существовать. В данном случае квартира, которая являлась предметом предварительного договора, день заключения договора не была построена. Со стороны ФИО10 было допущено нарушение Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные Российской Федерации», предусматривающего, единственную правовую форму, на основании которой можно привлекать средства граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме; данная правовая форма - договор участия в долевом строительстве. На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 1102, 1005, 1007 ГК РФ ООО «Столичная недвижимость», как лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) в размере уплаченной денежной суммы в размере <данные изъяты>, а также уплатить проценты за пользование чужими средствами в размере <данные изъяты>. Истец неоднократно обращался к ответчику и третьим лицам с предложением осуществить в добровольном досудебном порядке предварительно согласованные сторонами мероприятия по урегулированию возникшей конфликтной ситуации. Однако до настоящего времени никаких действий со стороны ответчика и третьих лиц, направленных на разрешение конфликта, предпринято не было, претензии истца удовлетворены не были. Вследствие необходимости вести с представителями ФИО11 и группы компаний «ГРАС» длительные, безрезультатные переговоры, истец и члены его семьи постоянно находятся в состоянии сильнейшего стресса, испытывают чувство унижения человеческого достоинства. Поэтому своими действиями ответчик наносит истцу физические и нравственные страдания, то есть моральный вред, компенсация которого предусмотрена ГК РФ и Законом РФ «О Защите прав потребителей».
Истец просит суд признать недействительно притворной сделкой предварительный договор купли-продажи от 05.10.2007 года № 02/1007ПКа, заключенный между Куликом М.И. и ФИО12 в отношении квартиры, расположенной по адресу <адрес>. Применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств, уплаченных по договору в размере <данные изъяты>, взыскать с ответчика в пользу истца проценты за пользование неосновательным обогащением в размере <данные изъяты>, компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>.
В ходе рассмотрения дела по существу истец уточнил исковые требования в части взыскания процентов и просил суд взыскать с ответчика проценты за пользование неосновательным обогащением по состоянию на 15 апреля 2010 года в размере <данные изъяты>.
Представитель истца в судебное заседание явилась, исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, поддержала, полагала исковые требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме, пояснила в судебном заседании что, между ФИО13 и Куликом М.И. 05.10.2007 года был заключен предварительный договор купли-продажи № 02/1007ПКа, согласно которому стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи <адрес>, общей площадью равной 90,95 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>. Согласно указанного предварительного договора ФИО14 как продавец приняло на себя обязательства по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры, а Кулик М.П. обязался перечислить сумму в размере <данные изъяты>. Ответчик обязалсяв течение 60 рабочих дней с момента оформления своего права собственности на квартиру заключить с истцом основной договор купли- продажи. Согласно п. 1.3. договора квартира принадлежит ответчику на основании договора № 02/1007Ца от 03.10.2007 года. Обязанность по оплате, предусмотренная ст. 2 Предварительного договора, была выполнена истцом в полном объеме в размере <данные изъяты> путем ее перечисления в безналичном порядке согласно платежного поручения № 277 от 26.10.2007 года. Заключенный сторонами Предварительный договор купли-продажи является ничтожной, притворной сделкой. По смыслу ст. 429 ГК РФ предварительный договор является безвозмездной сделкой и устанавливает условия договорных отношений (и их исполнение сторонами) в будущем. Однако, согласно условий договора, продиктованных ФИО16», на истца была возложена обязанность по полной оплате стоимости квартиры, не созданной в момент в натуре, которую истец исполнил. На период заключения притворной сделки - 2007 год - квартира еще не была создана в натуре. Со стороны ФИО17 было допущено нарушение Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные Российской Федерации», предусматривающего, единственную правовую форму, на основании которой можно привлекать средства граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме; данная правовая форма - договор участия в долевом строительстве. На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 1102, 1005, 1007 ГК РФ ООО «Столичная недвижимость», как лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. Истец неоднократно обращался к ответчику и третьим лицам с предложением урегулирования возникшего спора, однако ответа не получил. Кроме того, истцу был причинен моральный вред по доводам, которые изложены в исковом заявлении.
Представитель ответчика в судебное заседание явилась, исковые требования истца не признала, пояснила в судебном заседании, что предварительный договор между истцом и ответчиком действительно был заключен. В соответствии с данным договором истец приобретает недвижимое имущество, а именно спорную квартиру. Причина невозможности заключения основного договора, и соответственно оформления прав собственности истца - это отсутствие у заказчика-застройщика ООО «Ива» разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с корректировкой проектной документации, в связи с проведением официальных мероприятий и запретом на производство строительно-монтажных работ более чем на 120 дней. Указанная информация была доведена продавцом, то есть ответчиком до всех покупателей, и соответственно было предложено заключить дополнительное соглашение к п. 1.2. предварительного договора в части увеличения сроков заключения основных договоров. В соответствии с действующим законодательством только заказчик-застройщик отвечает за срок окончания строительства объекта и ввод его в эксплуатацию. Таким образом, ФИО18 не вправе выйти с предложением заключения основного договора купли-продажи до момента получения ООО «Ива» разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. На сегодняшний день строительство объекта завершено, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 04.02.2010 года. Кроме того, ответчик полагает, что к отношениям, возникшим между истцом и ответчиком не применим Закон о «Защите прав потребителя». Полагает требования истца не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Представители третьих лиц - ФИО19 в судебное заседание не явились о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, возражений в суд не представили, об отложении судебного заседания не просили, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.
Представитель третьего лица - ФИО20 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом по последнему известному месту нахождения. Организация по указанному адресу не значится.
Суд полагает с учетом ст.ст. 119, 167 ГПК РФ возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд полагает исковые требования истца обоснованными и подлежащим удовлетворению.
Как установлено в судебном заседании, между истцом и ответчиком 05.10.2007 года был заключен предварительный договор купли-продажи № 02/1007ПКа, согласно которому стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи <адрес>, общей площадью равной 90,95 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>. Застройщиком настоящего инвестиционного объекта является ООО «Ива»; права застройщика на земельный участок под объектом строительства возникли на основании договора долгосрочной аренды (46 лет) № 4900003176 от 27.07.2004 года и договора аренды (3 года) № 4900003322 от 15.11.2005 года. Инвестором, реализующим настоящий инвестиционный проект по строительству объекта по адресу: <адрес>, является Межрегиональная финансовая компаний «ГРАС». Компанией, обеспечивающей ввод в эксплуатацию, дальнейшее обслуживания и управление объектами, возводимыми Группой компаний "ГРАС" в г. Сочи (в т.ч. - ЖК «Новая Александрия»), является ООО «Управляющая компания «ГРАС». Согласно указанного предварительного договора ООО «Столичная недвижимость», как продавец приняло на себя обязательства по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры, а Кулик М.П. обязался перечислить сумму в размере <данные изъяты>. Ответчик обязалсяв течение 60 рабочих дней с момента оформления своего права собственности на квартиру (п. 1.1. Договора, но не позднее 31.12.2008 года (п. 1.2 Договора), заключить с истцом основной договор купли- продажи. Согласно п. 1.3 договора квартира принадлежит ответчику на основании Договора № 02/1007Ца от 03.10.2007 года.
Обязанность по оплате, предусмотренная ст. 2 предварительного договора, была выполнена истцом в полном объеме в размере 13926264 рублей 00 копеек путем перечисления в безналичном порядке, согласно платежного поручения № 277 от 26.10.2007 года.
Из условий спорного предварительного договора следует, что истец, подписывая договор, и оплачивая денежные средства, имел намерение на приобретение квартиры в собственность. Однако на период заключения предварительного договора, а именно 2007 год, квартира, как объект недвижимого имущества не была создана. Продать то, что не принадлежит продавцу невозможно, так как это противоречит закону. Право собственности согласно ст. 218 ГК РФ возникает в силу договора или в связи с созданием новой вещи. Право собственности на вновь созданную недвижимость возникает с момента государственной регистрации права собственности на эту недвижимость. Спорная квартира является недвижимым имуществом. Право собственности на указанную квартиру до настоящего времени не зарегистрировано и не было соответственно зарегистрировано в 2007 году, на момент заключения предварительного договора. В связи с изложенным, ответчик не имел права продать истцу квартиру, расположенную по адресу: <адрес>
Заключить предварительный договор стороны имели право, однако при заключении предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, на условиях предварительного договора. Толкование ч. 1 ст. 429 и ч.ч. 1и 2 ст. 218 ГК РФ, приводит к тому, что имущество, в отношении которого заключается предварительный договор на момент его заключения должно реально существовать. Только в отношении уже созданного имущества может быть заключен предварительный договор. Однако судом установлено, что на момент заключения предварительного договора спорная квартира не была создана. Условия предварительного договора в их буквальном толковании состоят в том, что истец как лицо имеющее намерение приобрести квартиру в строящемся доме, вносит свои денежные средства, чтобы после постройки дома ему была предоставлена квартира в собственность.
Как установлено судом ответчик на момент заключения предварительного договора собственником квартиры, расположенной по адресу <адрес> не являлся.
Таким образом, спорный предварительный договор не соответствует требованиям ст. 168 ГК РФ является ничтожным.
Кроме того судом установлено, что по условиям предварительного договора от 05.10.2007 года ответчик обязался в будущем (после приобретения права собственности на строящийся объект недвижимости) передать в собственность истца недвижимое имущество - квартиру (п. 1.1. предварительного договора). При этом истец оплатил ответчику сумму, равную 100% стоимости продаваемого объекта с тем условием, чтобы эта сумма в будущем была зачтена в счет платы по основному договору (п.п. 2.1 и 2.2. предварительного договора). Таким образом, из существа договора следует, что истец передал ответчику, а ответчик получил от истца денежные средства. Целью передачи денежных средств, стороны определили передачу (путем заключения договора купли-продажи) истцу в будущем в собственность части недвижимого имущества - квартиры.
Таким образом, из анализа содержания предварительного договора, и действительных намерений сторон следует, что целью подписания предварительного договора было привлечение денежных средств истца для долевого участия в строительстве объекта недвижимости с последующей передачей истцу права собственности на часть этого объекта.
В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ данная сделка является ничтожной.
Суд полагает критически отнестись к доводам представителя ответчика, поскольку указанные доводы не опровергают доводы истца, ссылки представителя ответчика, на то обстоятельство, что только ООО «Ива» отвечает за сроки окончания строительства суд полагает не состоятельными, поскольку договор был заключен между истцом и ответчиком и ответчик принял на себя обязательства перед истцом, в связи с чем, ответственность за неисполнение указанных обязательств должна быть возложена на ответчика. Таким образом, ответчиком не представлено доводов и/или доказательств, опровергающих доводы истца.
В соответствии с п.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
В соответствии с п. 3 ст. 3 Федерального Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Учитывая вышеизложенное, а также учитывая, что ответчиком привлечены денежные средства истца для строительства многоквартирного дома, ответчиком приняты на себя обязательства, после исполнения которых, у истца возникло бы право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, однако ответчик не имел на это права в соответствии с действующим законодательством, суд полагает, что исковые требования в части возврата суммы уплаченной по договору обоснованны и подлежат удовлетворению в размере <данные изъяты>.
Также суд полагает, что требования истца о взыскании с ответчика процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ в двойном размере на сумму этих средств, частично обоснованны с учетом положений ст. 333 ГК РФ, поскольку истцом заявлены требования о взыскании процентов в размере <данные изъяты>, что явно несоразмерно нарушенному ответчиком обязательству.
В указанной части суд полагает подлежащими удовлетворению требования истца в размере <данные изъяты>.
Также суд полагает, что требования истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда обоснованны, поскольку к правоотношениям возникшим между истцом и ответчиком применяется Закон РФ «О защите прав потребителей», который указывает на право потребителя в случае нарушения его прав требовать компенсации морального вреда. Учитывая обстоятельства дела, суд полагает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере <данные изъяты>.
Учитывая, что истец при подаче искового заявления был освобожден от оплаты государственной пошлины, суд полагает взыскать с ответчика в доход государства государственную пошлину в размере <данные изъяты>.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,
решил:
Признать недействительным предварительный договор купли-продажи от 05.10.2007 года № 02/1007 ПКа, заключенный между Куликом Михаилом Ильичем и ФИО21
Взыскать с ФИО22 в пользу Кулика Михаила Ильича сумму, оплаченную по договору, в размере <данные изъяты>, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>, компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>, а всего <данные изъяты>
Взыскать с ФИО23 государственную пошлину в доход государства в размере <данные изъяты>.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме через Черемушкинский районный суд г. Москвы.
Судья О.А. Мищенко