07 мая 2010 года Черемушкинский районный суд г. Москвы в составе:
судьи - Мищенко О.А.,
при секретаре - Фетисовой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2376/10 по иску Кулика Михаила Ильича к Обществу с ограниченной ответственностью «Империал» о признании предварительного договора купли-продажи притворной сделкой, взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов, компенсации морального вреда,
по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Империал» к Кулику Михаилу Ильичу о признании предварительного договора незаключенным,
установил:
Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании предварительного договора купли-продажи притворной сделкой, взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов, компенсации морального вреда, мотивируя свои требования тем, что между ООО «ИСХ «ВИНСЕНТ НЕДВИЖИМОСТЬ», действующим на основании Агентского договора № 2-С от 20.07.2007 года от имени ООО «Империал» и Куликом М.И. 27.05.2008 года был заключен предварительный договор № 34-В. Согласно которого, стороны обязались в будущем подписать и предоставить на государственную регистрацию договор участия в долевом строительстве 30-этажного многофункционального жилого комплекса по адресу: <адрес> - объект долевого участия Кулика М.И., как участника долевого строительства, в соответствии с п. 1.2 предварительного договора является <адрес>, ориентировочно общей площадью 118,4 кв.м., расположенная на 16 этаже в корпусе № 2 и соответствующая ей доля в праве общей долевой собственности на общее имущество. Согласно настоящего договора (п.п. 1.1, 1.5) застройщик принял на себя обязательства заключать основной договор участия в долевом строительстве до 01.09.2008 года при условии получения им разрешения на строительство и соблюдения других условий, необходимых согласно Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», Кулик М.И., как участник долевого строительства, обязался до 01.06.2008 года перечислить сумму в размере <данные изъяты>, названную в предварительном договоре (п. 1.7) «обеспечительным платежом», который засчитывается на счет 100% оплаты по основному договору, и по сути является оплатой инвестиционного взноса в размере стоимости квартиры. Истец исполнил обязанность и перечислил на счет ответчика ООО «Империал» 28.05.2008 года сумму в размере <данные изъяты>. Истец полагает, что заключенный сторонами предварительный договор от 27.05.2008 года № 34-В о заключении в бедующем договора участия в долевом строительстве является ничтожной притворной сделкой. Согласно условий предварительного договора от 27.05.2008 года, продиктованных застройщиком, на участника долевого строительства была возложена обязанность по совершению полной оплаты стоимости недвижимости. Из предварительного договора следует, что истец подписывая договор и оплачивая денежные средства, имел намерение на приобретение квартиры в собственность. Застройщик, желая скрыть подлинную правовую природу договорных отношений, во избежание нежелательных для себя административных, гражданских и налоговых последствий заключил заведомо недействительную притворную сделку. Со стороны застройщика было допущено нарушение Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», предусматривающего единственную правовую форму, на основании которой можно привлекать средства граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, а именно - договор участия в долевом строительстве. При этом, в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ застройщик, прежде чем осуществить привлечение денежных средств по договору участия в долевом строительстве, должен выполнить ряд условий: государственная регистрация права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будет входить объекты долевого строительства, или договора аренды этого участка; получение разрешения на строительство; опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации. Указанные требования закона выполнены застройщиком не были, заключенный предварительный договор от 27.05.2008 года № 34-В и осуществляемое на его основании привлечение застройщиком денежных средств гражданина в инвестиционный процесс по строительству жилого комплекса является незаконным. Согласно п.п. 3.1-3.2 предварительного договора вышеизложенные причины влекут его одностороннее расторжение по инициативе участника долевого строительства. ООО «Империал» является лицом, противоправно получившим денежные средства истца по недействительной ничтожной сделке в целях строительства жилого комплекса и незаконно их использующим до настоящего времени. ООО «Империал» обязан возвратить истцу полученные от него денежные средства, а также уплатить проценты в двойном размере на сумму этих средств, в размере <данные изъяты>, а при необходимости возместить сверх суммы процентов причиненные гражданину убытки. Истец обращался к ответчику с предложением осуществить в добровольном досудебном порядке мероприятия по урегулированию возникшей конфликтной ситуации - истцом было направлено уведомление о расторжении предварительного договора о заключении в бедующем договора участия в долевом строительстве от 27.05.2008 года № 34-В; предъявление требований истца осуществлялось путем отправки 24.07.2009 года заказной корреспонденции с уведомлением о вручении. Однако до настоящего времени никаких действий со стороны указанных лиц, направленных на разрешение конфликта, предпринято не было, предложения истца удовлетворены не были. Вследствие чего, истец и члены его семьи постоянно находятся в состоянии сильнейшего стресса, испытывают чувство унижения человеческого достоинства. Неисполнение условий договора и уклонение от урегулирования возникшего спора ответчики наносят истцу и членам его семьи нравственные и физические страдания, то есть моральный вред, размер которого истец оценивает в <данные изъяты>. Учитывая, что до настоящего времени ООО «ИСХ «ВИНСЕНТ НЕДВИЖИМОСТЬ» и ООО «Империал» не приступили к реализации своих договорных обязательств, чем грубо нарушили законные права и интересы истца, как соинвестора и потребителя, истец вправе получить от ООО «Империал» сумму неосновательного обогащения в виде уплаченных истцом денежных средств по предварительному договору о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве в размере <данные изъяты>, неустойку в размере <данные изъяты>, компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>, итого <данные изъяты>.
Истец просит суд признать недействительной притворной сделкой предварительный договор, заключенный между Куликом М.И. и ООО «ИСХ «ВИНСЕНТ НЕДВИЖИМОСТЬ» в отношении квартиры, расположенной по адресу <адрес>. Применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с ответчика ООО «Империал» в пользу истца денежных средств, уплаченных по договору в размере <данные изъяты>, взыскать с ответчика ООО «Империал» в пользу истца проценты за пользование неосновательным обогащением в размере <данные изъяты>, компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>.
В ходе рассмотрения дела по существу истец уточнил исковые требования в части взыскания процентов и просил суд взыскать с ответчика проценты за пользование неосновательным обогащением по состоянию на 29 апреля 2010 года в размере <данные изъяты> (л.д. 129), а также просил исключить из числа ответчиков ООО «ИСХ «ВИНСЕНТ НЕДВИЖИМОСТЬ», в связи с ошибочным привлечением.
Представитель истца в судебное заседание явилась, исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, поддержала, полагала исковые требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, возражая против удовлетворения исковых требований истца, подал в суд встречное исковое заявление к Кулику М.И. о признании предварительного договора незаключенным, указывая, чтоКулик М.И. основывает свои требования на том, что в соответствии с положениями предварительного договора стороны обязались в срок до 01 сентября 2008 года подписать и предоставить на государственную регистрацию основной договор участия в долевом строительстве многофункционального жилого комплекса, в результате реализации которого в собственность Кулика М.И. должна быть передана <адрес> ориентировочно общей площадью 118,4 кв. м, расположенная на 16 этаже в корпусе № 2 и соответствующая данному жилому помещению доля в праве общей долевой собственности на общее имущество, в том числе инженерные сети и коммуникации 30-этажного многофункционального жилого комплекса, строительство которого будет осуществляться по адресу (строительному): Российская Федерация, <адрес>, <адрес>. Однако, ООО «Империал» полагает, что предварительный договор является незаключенным в силу ч. 1, 2 ст. 429, ч 1. ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Как следует из ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры) в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В соответствии с ч. 13 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ в состав проектной документации объектов капитального строительства, за исключением проектной документации линейных объектов, включается, в том числе, раздел о конструктивных и объемно-планировочных решений, под которыми также понимается определение размеров, набор и устройство жилых и вспомогательных помещений, возможность и способы выделения разных функциональных зон в жилище, для определения, в значительной мере, комфорта проживания (Методические указания по осуществлению государственного санитарного надзора за устройством и содержанием жилых зданий, утв. Главным государственным санитарным врачом 24 февраля 1981 г. № 2295-81). Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Однако в предварительном договоре объект долевого строительства, подлежащий передаче Кулику М.И. был определен как «квартира № 15 (пятнадцать) ориентировочно общей площадью 118,4 (сто восемнадцать целых четыре десятых) кв. м, расположенную на 16 (шестнадцатом) этаже в корпусе № 2 (два) и соответствующую данному жилому помещению долю в праве общей долевой собственности на общее имущество, в том числе инженерные сети и коммуникации 30-этажного многофункционального жилого комплекса, строительство которого будет осуществляться по адресу (строительному): Российская Федерация, <адрес>. План квартиры выделен цветным контуром на копии эскиза проекта 30-этажного многофункционального жилого комплекса, являющейся приложением № 1 к предварительному договору». Таким образом, ни предварительный договор, ни приложение № 1 к нему не содержат условий, подтверждающих достижение соглашения сторон о характеристиках квартиры, определяемых в соответствии с проектной документацией, таких как количество комнат, размер жилой площади квартиры, площадь помещений вспомогательного использования, а также набор и устройство жилых и вспомогательных помещений, но которые необходимы для определения такого существенного условия предварительного договора участия в долевом строительстве как конкретный объект долевого строительства. Просит признать предварительный договор о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве 30-этажного многофункционального жилого комплекса № 34-В от 27 мая 2008 года незаключенным (л.д. 52-54).
Учитывая, что ответчик по основному иску о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, документов подтверждающих уважительность причин неявки, в судебное заседание не представил, об отложении судебного заседания не просил, суд полагает рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика по основному иску.
Выслушав объяснения представителя истца по основному иску, исследовав письменные материалы дела, суд полагает исковые требования Кулика М.И. обоснованными и подлежащим удовлетворению, встречные исковые требования ООО «Империал» не подлежащими удовлетворению.
Представитель истца по основному иску, возражая против удовлетворения встречного иска, пояснила в судебном заседании, что полагает встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку Куликом М.И. все обязанности по предварительному договору исполнены в полном объеме, сумма указанная в договоре, оплачена Куликом М.И. в полном объеме, в связи с чем, полагает, что просить признать предварительный договор незаключенным необоснованно. Просила отказать ООО «Империал» в удовлетворении исковых требований в полном объеме, и признать недействительной притворной сделкой предварительный договор, заключенный между Куликом М.И. и ООО «ИСХ «ВИНСЕНТ НЕДВИЖИМОСТЬ» в отношении квартиры, расположенной по адресу <адрес>. Применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с ответчика ООО «Империал» в пользу Кулика М.И. денежных средств, уплаченных по договору в размере <данные изъяты>, взыскать с ответчика ООО «Империал» в пользу Кулика М.И. проценты за пользование неосновательным обогащением в размере 3192088 рублей 67 копеек, компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>.
Как установлено в судебном заседании, между истцом по основному иску и ООО «ИСХ «ВИНСЕНТ НЕДВИЖИМОСТЬ», действующее от имени ООО «Империал» 27 мая 2008 года был заключен предварительный договор о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве 30-ти этажного многофункционального жилого комплекса № 34-В, согласно которому стороны обязались в срок не позднее 01 сентября 2008 года, подписать и предоставить на государственную регистрацию договор участия в долевом строительстве 30-ти этажного многофункционального жилого комплекса. Объектом долевого строительства по основному договору стороны признают: <адрес>, ориентировочно общей площадью 118,4 кв.м., расположенную на 16 этаже в корпусе № 2 и соответствующую данному жилому помещению долю в праве общей долевой собственности на общее имущество, в том числе инженерные сети и коммуникации 30-и этажного многофункционального жилого комплекса, строительство которого будет осуществляться по адресу (строительному): <адрес> (п.п. 1.1, 1.2). Согласно п. 1.4 предварительного договора застройщик обязуется в предусмотренный основным договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) 30-и этажный многофункциональный жилой комплекс, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке площадью 9708 кв.м., который принадлежит застройщику на праве аренды на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15 ноября 2006 года к договору аренды земельного участка № 2459 от 12 апреля 2002 года, обременение земельного участка в пользу ООО «Империал» зарегистрированного Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.11.2006 года произведена запись регистрации №, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого жилого комплекса передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства (в свою очередь), обязан уплатить предусмотренную основным договором цену и принять объект долевого строительства, при условии наличия разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса. Основной договор заключается сторонами при условии получения застройщиком в установленном порядке разрешения на строительство и опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации в порядке, установленном Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (п. 1.5).
Обязанность по оплате, предусмотренная п. 1.7 предварительного договора, была выполнена истцом по основному иску в полном объеме в размере <данные изъяты> путем перечисления в безналичном порядке, согласно платежного поручения № 920691 от 28.05.2008 года.
Из условий спорного предварительного договора следует, что истец по основному иску, подписывая договор, и оплачивая денежные средства, имел намерение на приобретение квартиры в собственность. Однако на период заключения предварительного договора, а именно 2008 год, квартира, как объект недвижимого имущества не была создана. Продать то, что не принадлежит продавцу невозможно, так как это противоречит закону. Право собственности согласно ст. 218 ГК РФ возникает в силу договора или в связи с созданием новой вещи. Право собственности на вновь созданную недвижимость возникает с момента государственной регистрации права собственности на эту недвижимость. Спорная квартира является недвижимым имуществом. Право собственности на указанную квартиру до настоящего времени не зарегистрировано и не было соответственно зарегистрировано в 2008 году, на момент заключения предварительного договора. В связи с изложенным, ответчик по основному иску не имел права продать истцу по основному иску квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Заключить предварительный договор стороны имели право, однако при заключении предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем договор участия в долевом строительстве, на условиях предварительного договора. Толкование ч. 1 ст. 429 и ч. 1, 2 ст. 218 ГК РФ, приводит к тому, что имущество, в отношении которого заключается предварительный договор на момент его заключения должно реально существовать. Только в отношении уже созданного имущества может быть заключен предварительный договор. Однако судом установлено, что на момент заключения предварительного договора спорная квартира не была создана. Условия предварительного договора в их буквальном толковании состоят в том, что истец по основному иску как лицо имеющее намерение приобрести квартиру в строящемся доме, вносит свои денежные средства, чтобы после постройки дома ему была предоставлена квартира в собственность.
Как установлено судом ответчик по основному иску на момент заключения предварительного договора собственником квартиры, расположенной по адресу <адрес> не являлся.
Таким образом, спорный предварительный договор не соответствует требованиям ст. 168 ГК РФ является ничтожным.
Кроме того, судом установлено, что по условиям предварительного договора от 27 мая 2008 года ответчик по основному иску обязался в будущем (после приобретения права собственности на строящийся объект недвижимости) передать истцу по основному иску недвижимое имущество - квартиру (п. 2.1. предварительного договора). При этом истец по основному иску оплатил ответчику по основному иску сумму, равную 100% стоимости продаваемого объекта с тем условием, чтобы эта сумма в будущем была зачтена в счет платы по основному договору (п.п. 1.7 предварительного договора). Таким образом, из существа договора следует, что истец по основному иску передал ответчику по основному иску, а ответчик по основному иску получил от истца по основному иску денежные средства. Целью передачи денежных средств, стороны определили передачу (путем заключения договора участия в долевом строительстве) истцу по основному иску в будущем в собственность части недвижимого имущества - квартиры.
Таким образом, из анализа содержания предварительного договора, и действительных намерений сторон следует, что целью подписания предварительного договора было привлечение денежных средств истца по основному иску для долевого участия в строительстве объекта недвижимости с последующей передачей истцу по основному иску права собственности на часть этого объекта.
В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ данная сделка является ничтожной.
В соответствии с п.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
В соответствии с п. 3 ст. 3 Федерального Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Учитывая вышеизложенное, а также учитывая, что ответчиком по основному иску привлечены денежные средства истца по основному иску для строительства многоквартирного дома, ответчиком по основному иску приняты на себя обязательства, после исполнения которых, у истца по основному иску возникло бы право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, однако ответчик по основному иску не имел на это права в соответствии с действующим законодательством, суд полагает, что исковые требования в части возврата суммы уплаченной по договору обоснованны и подлежат удовлетворению в размере <данные изъяты>.
Также суд полагает, что требования истца по основному иску о взыскании с ответчика по основному иску процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ в двойном размере на сумму этих средств, частично обоснованны с учетом положений ст. 333 ГК РФ, поскольку истцом по основному иску заявлены требования о взыскании процентов в размере <данные изъяты>, что явно несоразмерно нарушенному ответчиком по основному иску обязательству.
В указанной части суд полагает подлежащими удовлетворению требования истца по основному иску в размере <данные изъяты>.
Также суд полагает, что требования истца по основному иску о взыскании с ответчика по основному иску компенсации морального вреда обоснованны, поскольку к правоотношениям возникшим между истцом по основному иску и ответчиком по основному иску применяется Закон РФ «О защите прав потребителей», который указывает на право потребителя в случае нарушения его прав требовать компенсации морального вреда. Учитывая обстоятельства дела, суд полагает, что с ответчика по основному иску в пользу истца по основному иску подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере <данные изъяты>.
Рассматривая встречные исковые требования ООО «Империал» к Кулику М.И. о признании предварительного договора незаключенным, суд полагает требования не подлежат удовлетворению, поскольку договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Как следует из предварительного договора о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве 30-ти этажного многофункционального жилого комплекса, между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор был подписан сторонами, Куликом М.И. в обеспечение исполнение обязательств по договору был внесен платеж на сумму <данные изъяты>, указанный платеж был засчитан в счет оплаты 100% от стоимости квартиры по основному договору. Следовательно, одной стороной договора - Куликом М.И. были исполнены обязательства по предварительному договору, в связи с чем, предварительный договор заключенный между ООО «Империал» и Куликом М.И. не может быть признан незаключенным. Доводы ООО «Империал» о том, что договор является незаключенным, так как между сторонами не достигнуто соглашение о предмете договора, является несостоятельными, поскольку в предварительном договоре четко определен предмет договора - квартира по адресу: <адрес>, расположенная на 16 этаже в корпусе 2 и коммуникации 30-ти этажного многофункционального жилого комплекса. Указание на то, что ориентировочно квартира общей площадью 118,4 кв.м. не может рассматриваться как не достижение соглашения о предмете договора, поскольку заключая предварительный договор, Кулик М.И. являлся участником долевого строительства в строящемся доме.
Учитывая, что истец по основному иску при подаче искового заявления был освобожден от оплаты государственной пошлины, суд полагает взыскать с ответчика по основному иску в доход государства государственную пошлину в размере <данные изъяты>.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,
решил:
Признать недействительным предварительный договор о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве 30-ти этажного многофункционального жилого комплекса от 27 мая 2008 года № 34-В, заключенный между Куликом Михаилом Ильичем и Обществом с ограниченной ответственностью «ИСХ «ВИНСЕНТ НЕДВИЖИМОСТЬ», действующее от имени Общества с ограниченной ответственностью «Империал».
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Империал» в пользу Кулика Михаила Ильича сумму, оплаченную по договору, в размере <данные изъяты>, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>, компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>, а всего <данные изъяты>
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Империал» государственную пошлину в доход государства в размере <данные изъяты>.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме через Черемушкинский районный суд г. Москвы.
Судья О.А. Мищенко