Дело № 2-508/11 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 18 января 2011 года Черемушкинский районный суд г. Москвы в составе: судьи - Мищенко О.А., при секретаре - Козловой Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-508/11 по иску Тимакина Бориса Ефимовича к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№ 155» и Компания», о признании недействительным предварительного договора, взыскании денежных средств, процентов, установил: Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании недействительным предварительного договора, взыскании денежных средства, процентов, мотивируя свои требования тем, что 08.09.2008 года между истцом и Ответчиком был заключен предварительный договор № 208144/209071 купли-продажи недвижимого имущества - 3-комнатной квартиры в строящемся многоквартирном доме по строительному адресу: <адрес>, вл. 10 секция 1, этаж 5, № пп 2, тип слева проектной площадью 158, 5 кв. м. В качестве обеспечения надлежащего исполнения обязательств по заключению в будущем Основного договора (п. 2.8 предварительного договора) истцом 16.09.2008 года на расчетный счет Ответчика было перечислено <данные изъяты> копеек. В связи с переносом сроков строительства, с существенной задержкой вода объекта в эксплуатацию, а также рядом факторов, приведших к уменьшению инвестиционной стоимости квартиры - уменьшением фактической площади квартиры на целых 9 кв. м, существенной задержкой ввода объектов в эксплуатацию, сроков оформления документов, произошедшего в доме пожара, охватившего 13 этажей здания, истец 14.09.2010 года направил Ответчику уведомление о расторжении данного предварительного договора с требованием возврата денежной суммы в размере <данные изъяты> рублей 00 копеек (ранее истцу сумма в размере <данные изъяты> копеек была возвращена 05.11.2009 года в связи с уменьшением площади квартиры согласно обмерам БТИ). Однако Ответчик в своем письме исх. № 4426 от 18.10.10 отказался вернуть истцу указанную сумму. Все проведенные переговоры не привели к мирному решению сложившейся ситуации. В соответствии, с ч. 2 ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» от 30.12.2004г. № 214- ФЗ, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве. Также в соответствии с ч.2 ст. 3 ФЗ № 214, право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют только отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики и только на основании договора участия в долевом строительстве (в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ). В соответствии с п.1 ч.2 ст. 1 ФЗ № 214, сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной по иску гражданина, заключившего такую сделку. Также, согласно ч. 3 ст. 3 ФЗ № 214, в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с ФЗ № 214 на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 ФЗ № 214, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. Ответчик привлек денежные средства истца в значительном объеме, нарушив императивные требования Федерального закона «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». Ответчик не имел прав привлекать денежные средства истца для строительства многоквартирного дома. Даже если бы Ответчик имел намерение заключить с истцом договор долевого участия в строительстве, он, в нарушение требований, предъявляемых ст. 4 ФЗ № 214 к договору о долевом участии в строительстве, не согласовал и не указал в договоре: срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; гарантийный срок на объект долевого строительства. Согласно ч. 5 ст. 4 ФЗ № 214, при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным. Согласно ч.1 ст. 1102. ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Согласно ст. 395 ГК РФ проценты от суммы этих денежных средств. Истец просит суд признать недействительным предварительный договор купли-продажи № 208144/209071 от 08.09.2008 года, заключенный между истцом и ответчиком. Применить последствия недействительности, обязав ответчика вернуть денежные средства, оплаченные по договору в размере <данные изъяты> рублей 00 копеек, взыскать с ответчика двойной размер процентов от этой суммы в порядке ч. 3 ст. 3 ФЗ № 214 в размере <данные изъяты> рублей 40 копеек. В ходе рассмотрения дела по существу истец уточнил исковые требования и просил суд признать недействительным предварительный договор купли-продажи № 208144/209071 от 08.09.2008 года, заключенный между истцом и ответчиком, применить последствия недействительности, обязав ответчика вернуть денежные средства, оплаченные по договору в размере <данные изъяты> рублей 00 копеек, взыскать с ответчика двойной размер процентов от этой суммы в порядке ч. 3 ст. 3 ФЗ № 214 в размере <данные изъяты> рубля 00 копеек, возврат государственной пошлины, уплаченной при подаче искового заявления в размере <данные изъяты> рублей 00 копеек. Представитель истца в судебное заседание явилась, исковые требования, по доводам, изложенным в исковом заявлении, поддержала в полном объеме. Представитель ответчика в судебное заседание явился, исковые требования истца не признал, пояснил в судебном заседании, что предварительный договор соответствует требованиям законодательства, в связи с чем, отсутствуют основания для признания его недействительным. Доводы представителя истца о том, что произошел пожар, не могут быть приняты во внимание, поскольку отсутствует вина ответчика в произошедшем пожаре. Также не подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика процентов в двойном размере. Выслушав объяснения представителя истца, возражения представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению. Судом установлено, что 08.09.2008 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор № 208144/209071 купли-продажи недвижимого имущества - 3-комнатной квартиры в строящемся многоквартирном доме по строительному адресу: <адрес>, вл. 10 секция 1, этаж 5, № пп 2, тип слева проектной площадью 158, 5 кв. м. (л.д. 9-14). В соответствии с п. 2.1 Основной договор должен быть заключен не позднее, чем через 40 дней после даты государственной регистрации права собственности продавца на вновь построенный объект недвижимого имущества. В качестве обеспечения надлежащего исполнения обязательств по заключению в будущем Основного договора (п. 2.8 предварительного договора) истцом 16.09.2008 года на расчетный счет Ответчика было перечислено <данные изъяты> рублей 00 копеек (л.д. 15). Как следует из объяснений сторон, денежные средства в размере <данные изъяты> рублей 00 копеек были возвращены истцу ответчиком 05.11.2009 года в связи с уменьшением площади квартиры согласно обмерам БТИ. В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, смотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Предметом предварительного договора является намерение сторон договора заключить договор купли-продажи квартиры. Согласно п. 1 ст. 129 ГК РФ. В соответствии сост. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Пунктом 2 ст. 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Как следует из смысла ст. 209 ГК РФ, только собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Исходя из приведенных выше обстоятельств, фактически ответчиком были осуществлены действия по привлечению средств истицы для долевого строительства многоквартирного дома путем заключения предварительного договора с условием внесения обеспечительного платежа, соответствующего полной стоимости квартиры. Согласно п. 2 ст. 3 ФЗ № 214 «О долевом строительстве» правом на привлечение средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям этого закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Застройщик вправе привлекать денежные средства только после осуществления следующих действий: получения в установленном порядке разрешения на строительство; опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с законом; государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства или договора аренды такого земельного участка. В силу п. 1 ст. 2 ФЗ № 214 «О долевом строительстве» застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Таким образом, ответчик, не являясь застройщиком и в нарушение ФЗ № 214 «О долевом строительстве», осуществлял привлечение денежных средств физических лиц путем заключения предварительного договора с взиманием обеспечительного платежа в размере стоимости квартиры. Учитывая, что при определении вида договора необходимо определение действительной воли сторон договора (п. 2 ст. 431 ГК РФ), суд полагает, что предварительный договор от 01.08.2008 года № 208264/208102 является притворной сделкой, заключенным с целью прикрыть другую сделку (долевого участия в строительстве), на что указывают исследованные в судебном заседании доказательства, а также изложенные истцом обстоятельства. Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка является ничтожной. В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, и недействительна с момента ее совершения. В силу п. 2 той же статьи при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, следовательно, с ответчика подлежат взысканию денежные средства, полученные по предварительному договору в размере <данные изъяты> рублей 00 копеек. Рассматривая исковые требования истца о взыскании с ответчика, предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере, в соответствии с Федеральным Законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» суд полагает указанные требования не подлежащими удовлетворению, поскольку на момент возникновения правоотношений между истцом и ответчиком действовали положения ч. 3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ, в соответствии с положениями которого в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. Однако согласно условий заключенного предварительного договора право собственности на вновь создаваемый объект возникает у ответчика согласно положений п. 2.1 предварительного договора, и после этого по договору купли-продажи право собственности от ответчика переходит к истцу. Таким образом, суд полагает, что к правоотношениям сторон не могут быть применены положения ч. 3 ст. 3 ФЗ № 214 (в редакции Федерального закона № 111-ФЗ от 18.07.2006 года), так как в результате исполнения принятых на себя по предварительному договору обязательств у истца не возникает право собственности на объект недвижимости, а возникает право на заключение договора купли-продажи. В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ, суд полагает взыскать с ответчика в пользу истца возврат государственной пошлины, уплаченной при подаче искового заявления в размере <данные изъяты> рублей 0 копеек. На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд, решил: Признать недействительным предварительный договор № 208144/209071 купли-продажи недвижимого имущества от 08.09.2008 года, заключенный между Тимакиным Борисом Ефимовичем и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№ 155» и Компания». Взыскать с Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№ 155» и Компания» в пользу Тимакина Бориса Ефимовича денежные средства в размере <данные изъяты> рублей 00 копеек, возврат государственной пошлины, уплаченной при подаче искового заявления в размере <данные изъяты> рублей 00 копеек, а всего <данные изъяты> В остальной части исковых требований Тимакина Бориса Ефимовича к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№ 155» и Компания - отказать. Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме через Черемушкинский районный суд г. Москвы. Судья О.А. Мищенко