Дело № 2-1197/11 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 20 мая 2011 года Черемушкинский районный суд города Москвы, в составе: судьи Мищенко О.А. при секретаре Бережной Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1197/11 по иску Семакиной <данные изъяты> к Товариществу на вере (Коммандитному товариществу) «СУ-№155» и Компания», о признании предварительного договора и соглашения о резервировании недействительными, применении последствий недействительности сделки, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, установил: Истица обратилась в суд с иском к ответчику и просит признать недействительными подписанные между ней и Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) «СУ-№155» и Компания» предварительный договор № от 04.09.2008 года и соглашение о резервировании от 15.08.2008 года, ссылаясь на их притворность и несоответствие требованиям закона. Также истица просит применить последствия недействительности сделки, предусмотренные ст. 167 ГК РФ и взыскать с КТ «СУ-№155» и Компания» проценты за пользование чужими денежными средствами, мотивируя свои требования тем, что она, действуя как физическое лицо, передала ответчику денежные средства, а ответчик обязался возвести многоквартирный жилой дом и передать ей (истице) в собственность квартиру в этом доме. Для этого 15.08.2008 года между истицей и КТ «СУ-№155» и Компания» было подписано Соглашение о резервировании №, по условиям которого истица внесла Ответчику денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., а ответчик обязался снять квартиру по адресу <адрес>а, (2-я оч.), вл. 34 секция 4 этаж 15 № пп 3 тип «справа» проектной площадью 43,42 кв.м.с продажи и ни с кем не заключать договоры (соглашения), направленные на приобретение квартиры в собственность. 04.09.2008 года между Семакиной Т.Н. и Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) «СУ-№155 и Компания» (далее - КТ «СУ-№155» или «Ответчик») подписан Предварительный договор № (далее по тексту - Предварительный договор) о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, по условиям которого ответчик обязался в срок не более 40 рабочих дней с даты регистрации его (Ответчика) права собственности на квартиру по указанному выше адресу, заключить с истицей договор купли-продажи указанной квартиры по цене <данные изъяты> руб. Истица считает, что предварительный договор ничтожной (притворной) сделкой, направленной на привлечение ее денежных средств для участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Кроме того истица считает предварительный договор недействительным, указывая на то, что в нем не определен предмет основного договора. Соглашение о резервировании истица считает не самостоятельной сделкой, а частью сделки, направленной на привлечение ее денежных средств для участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Истица просит суд признать недействительным заключенный между истицей и ответчиком предварительный договор № от 04.09.2008 года и соглашение № 12743 недействительными. Применить последствия недействительности сделки, взыскать с ответчика денежные средства, оплаченные по предварительному договору в размере <данные изъяты> рублей 00 копеек, денежные средства, оплаченные по соглашению о резервировании в размере <данные изъяты> рублей 00 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> копеек, возврат государственной пошлины, оплаченной при подаче искового заявления в размере <данные изъяты> копеек. Представитель истицы в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме по доводам изложенным в исковом заявлении. Представитель ответчика - КТ «СУ-№155» и Компания» в заседание явился, иск не признал. Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям: Так, представитель истицы в судебном заседании пояснил, что истица обратилась в КТ «СУ-№155» и Компания» с намерением приобрести квартиру в строящемся доме, подписала предложенные работниками КТ «СУ-№155» и Компания» типовые договоры: соглашение о резервировании от 15.08.2008 г., и предварительный договор № о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры. По условиям указанных договоров ответчик обязался «зарезервировать» за истицей квартиру, а затем в срок не более 40 рабочих дней с даты регистрации его (ответчика) права собственности, заключить с истицей договор купли-продажи данной квартиры по цене <данные изъяты>-00 руб. 05.09.2008 года, во исполнение п. 2.8 предварительного договора, истица перечислила Ответчику денежные средства в полной сумме. Представитель истицы указывает, что в предварительном договоре не указана точная площадь квартиры в целом, не указаны жилая и общая площадь, а также из договора невозможно определить расположение квартиры в составе другого недвижимого имущества (определить какая из имеющихся на этаже квартир имеется ввиду). Ссылаясь на перечисленные обстоятельства истица считает предварительный договор незаключенным. Также представитель истицы указывает, что по условиям предварительного договора ответчик получил от истицы денежные средства, обязался возвести многоквартирный жилой дом и передать истице в собственность квартиру в этом доме. Уплаченная ответчику сумма равна 100% стоимости квартиры и при подписании основного договора подлежит зачету в счет платы по основному договору. Таким образом, по мнению истицы, имело место привлечение денежных средств физического лица для долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. Подписанный же предварительный договор призван прикрыть соответствующую сделку, и является притворным. Поскольку по форме и содержанию предварительный договор не соответствует требованиям закона, предъявляемым к сделкам по привлечению денежных средств для долевого участия в строительстве, то он недействителен (ничтожен). Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что оспариваемые договоры по форме и содержанию соответствуют нормам законодательства, и содержат достаточные данные, позволяющие определить предмет основного договора. Ссылаясь на принцип свободы договора, установленный ст. 421 ГК РФ, представитель ответчика считает допустимым использование формы предварительного договора между истцом и ответчиком, а также указывает, что уплаченная по предварительному договору денежная сумма явилась способом обеспечения обязательств истицы по заключению основного договора, и не может рассматриваться, как оплата стоимости квартиры. На этом основании ответчик просит в удовлетворении иска отказать полностью. Судом установлено, что 15 августа 2008 года между истицей и КТ «СУ-№155» и Компания» было подписано соглашение о резервировании №, по условиям которого истица внесла Ответчику денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., а Ответчик обязался снять квартиру по адресу <адрес>а, (2-я оч.), вл. 34 секция 4 этаж 15 № пп 3 тип «справа» проектной площадью 43,42 кв.м. с продажи и ни с кем не заключать договоры (соглашения), направленные на приобретение квартиры в собственность. 04.09.2008 года между Семакиной Т.Н., и КТ «СУ-№155» и Компания» подписан Предварительный договор № о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры. По условиям указанного предварительного договора Ответчик обязался в срок не более 40 рабочих дней с даты регистрации его (Ответчика) права собственности на квартиру по указанному выше адресу (п. 2.1 Предварительного договора), заключить с истицей договор купли-продажи указанной квартиры по цене <данные изъяты> руб. (п. 2.7 Предварительного договора). В соответствии с п. 2.8 Договора истица обязалась в обеспечение своих обязательств по заключению основного договора перечислить Ответчику денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. в уплату обеспечительного платежа. Указанная сумма была перечислена истицей ответчику в полном объеме, что подтверждается квитанцией от 05.09.2008 года. Согласно п. 2 и 3 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Согласно ст. 550 ГК РФ (форма договора продажи недвижимости), договор продажи недвижимости также заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Согласно п. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Отсюда следует, что описание объекта (квартиры), включая общую и жилую площадь, конфигурацию и расположение в составе другого имущества (дома) должно было содержаться в самом тексте предварительного договора, либо прилагаться к нему в виде подписанного обеими сторонами документа. В предварительном же договоре от 04.09.2008 года не указана точная площадь квартиры в целом, не указаны жилая и общая площади, а также из договора невозможно определить расположение квартиры в составе другого недвижимого имущества (дома). Указанные в договоре «№ п.п.» и «тип» нельзя считать достаточными для идентификации квартиры внутри дома, т.к. они не являются номером квартиры, и не позволяют определить - какая из имеющихся на этаже квартир имеется ввиду. Иных характеристик квартиры (жилая и общая площадь) договор не содержит. Какой-либо план (дома или этажа) к указанному договору не приложен и в судебное заседание не представлен. Также, из буквального толкования условий предварительного договора с учетом действительной общей воли сторон следует, что ответчик (КТ «СУ-№155 и Компания») реализует квартиры в новостройке, и обязался в будущем (после приобретения прав собственности на квартиру в строящемся доме) передать эту квартиру в собственность истице. При этом истица уплатила ответчику сумму, равную 100% стоимости квартиры (п. 2.8 договора) с тем, чтобы эта сумма была зачтена в счет платы по основному договору (п. 3.5). Таким образом, из существа договора следует, что истица передала ответчику, а ответчик получил денежные средства. Целью передачи денежных средств стороны определили передачу (путем заключения договора купли-продажи) истице в будущем в собственность квартиры в строящемся многоквартирном жилом доме. В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворной сделкой является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Данные правоотношения (привлечение денежных средств для долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома) регулируются нормами Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с п. 2 ст. 4 указанного Федерального закона №214-ФЗ, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Применительно к оспариваемому предварительному договору требование о форме договора и обязательной его государственной регистрации выполнены сторонами не были. Следовательно, в силу ст. 168 ГК РФ данная сделка является ничтожной, как притворная и не соответствующая требованиям закона. В соответствии с п.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Следовательно, полученные ответчиком КТ «СУ-№155» и Компания» от Семакиной Т.Н. денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. подлежат возврату. Относительно Соглашения о резервировании №, подписанного 15.08.2008 года между истицей и КТ «СУ-№155» и Компания» суд приходит к выводу, что оно не содержит никаких конкретных обязательств, которые позволили бы его расценивать как самостоятельную сделку и заключено сторонами во исполнение ничтожного предварительного договора, в связи с чем также ничтожно. В соответствии с п.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, и полученные ответчиком КТ «СУ-№155» и Компания» от Семакиной Т.Н. денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. подлежат возврату. Также, как указано выше, подписывая оспариваемые договоры, стороны имели ввиду внесение платы за приобретаемую квартиру. Таким образом, по данной сделке одна сторона (продавец) получила от другой стороны (покупателя) денежные средства, не предоставив взамен имущество, за которые они были уплачены (квартиру), и тем самым неосновательно обогатившись. В соответствии со ст. 1103 ГК РФ, правила о неосновательном обогащении, предусмотренные ст. 1102-1109 ГК РФ, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке. В соответствии со ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное имущество. Поскольку закон не предусматривает каких-либо условий возврата, как например, предъявление должнику соответствующего требования, то полученное имущество должно быть возвращено немедленно после его получения. В соответствии со ст. 1107 ГК РФ, на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. Учитывая, что ответчик КТ «СУ-№155 и Компания» является юридическим лицом, профессионально осуществляющим деятельность по строительству и реализации жилья, суд считает, что ответчик заведомо знал о недействительности договоров. В соответствии с ч. 1 ст. 395 ГК РФ размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства. Согласно материалов дела период, когда ответчик КТ «СУ-№155 и Компания» пользовался чужими денежными средствами, составляет с 15.08.2008 г. (дата перечисления денежных средств ответчику), по дату рассмотрения дела. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Ставка рефинансирования, установленная Банком России на 30.03.2008 года (дата предъявления иска) составляла 8% годовых. Срок пользования Ответчиком денежными средствами сумме <данные изъяты> руб., уплаченными истицей по соглашению о резервировании составил с 15.08 по 05.09.2008 года, т.е. 20 дней. Сумма процентов составляет: <данные изъяты> руб. Срок пользования Ответчиком денежными средствами сумме <данные изъяты> руб., уплаченными истицей по соглашению о резервировании составил с 05.09.2008 года по 15.03.2011 года, т.е. 2 года 6 месяцев и 10 дней (910 дней). Сумма процентов составляет: <данные изъяты> руб. Общая сумма процентов, подлежащая взысканию, таким образом, составляет <данные изъяты> руб. Доводы ответчика КТ «СУ-№155 и Компания» суд считает несостоятельными по следующим причинам: - ответчик что его взаимоотношения с истицей в рамках предварительного договора не противоречат действующему законодательству, и что нормы Закона РФ от 30.12.2004 г. №214 ФЗ к данному договору неприменимы. Однако законом установлено, что принцип свободы договора не распространяется на случай, когда содержание соответствующего условия договора предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 п. 4 ГК РФ). Договор во всех без исключения случаях должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (п. 1 ст. 422 ГК РФ). В данном случае субъектный состав, форма и содержание договора регулируются императивными нормами Федерального Закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года. Форма и содержание оспариваемого предварительного договора не соответствуют правилам, установленным данным законом. - ответчик указывает, что уплаченные истицей денежные средства являлись обеспечением исполнения ее обязательств по заключению основного договора, и не могут рассматриваться как оплата стоимость квартиры. Однако, в оспариваемом предварительном договоре прямо указано, что уплаченные денежные средства подлежат зачету в счет оплаты стоимости квартиры по основному договору. К тому же уплаченная истицей сумма в точности равна стоимости квартиры. Поскольку в договоре не указано, к какому именно способу обеспечения обязательств (задаток и т.д.) относится уплата полной стоимости квартиры, то исходя из его содержания и действительной общей воли сторон, уплаченные денежные средства следует считать предварительной оплатой. Таким образом, доводов, опровергающих доводы истца, или указывающих на незаконность или необоснованность его требований, ответчик не представил. На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил: Признать недействительным подписанный между Семакиной Татьяной Николаевной и Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) «СУ-№155» и Компания» Предварительный договор № о заключении в будущем договора купли-продажи. Признать недействительным подписанное между Семакиной Татьяной Николаевной и Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) «СУ-№155» и Компания» Соглашение о резервировании №. Взыскать с Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) «СУ-№155» и Компания» в пользу Семакиной Татьяны Николаевны денежные средства, оплаченные по предварительному договору в размере <данные изъяты> рублей 00 копеек, денежные средства, оплаченные по соглашению о резервировании в размере <данные изъяты> рублей 00 копеек, проценты за пользование чужими средствами в сумме <данные изъяты> копеек, возврат государственной пошлины, оплаченной при подаче искового заявления в размере <данные изъяты> копеек, а всего <данные изъяты>). Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме через Черемушкинский районный суд г. Москвы. Судья О.А. Мищенко