ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Черемисиновский районный суд <адрес> в составе:

Судьи – Кованцевой Л.Ю.,

При секретаре ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО8 Зои Сергеевны, ФИО1, ФИО5 к ООО «Черемисиновский свекловод» <адрес> о признании незаключенным договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и недействительным договоров купли-продажи,

у с т а н о в и л:

ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО16, ФИО1, ФИО5 обратились в суд с иском к ООО «Черемисиновский свекловод» о признании договоров купли-продажи, заключенных между истцами и ответчиком, от ДД.ММ.ГГГГ ничтожными и просили применить последствия недействительности сделки.

Также они обратились в суд с иском к ООО «Черемисиновский свекловод» о признании договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя, заключенного между истцами и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, ничтожным и просили применить последствия недействительности сделки. В судебном заседании истцы изменили исковые требования и просили договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя, в части требований истцов, от ДД.ММ.ГГГГ признать незаключенным.

В обоснование своих требований истцы указывают, что они являлись собственниками земельных долей из числа земель сельскохозяйственного назначения в праве общей долевой собственности в СХПК «Михайловский», расположенных на территории МО «Михайловский сельсовет» <адрес>. В феврале 2007 года между ними и ООО «Черемисиновский свекловод» были заключены индивидуальные договора купли-продажи земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 8,15 га. каждая, которые являются ничтожными, так как: в момент заключения данных договоров истцами не был произведен выдел земельного участка в счет своих земельных долей; ООО «Черемисиновский свекловод», не являясь участником долевой собственности, а также сельскохозяйственной организацией, использующей на законных основаниях земельный участок, находящийся в долевой собственности, не имело права приобретать земельные доли, из которых он состоит; земельные доли были приобретены по цене 25000 рублей, что менее 20% от номинальной стоимости земли; договоры купли-продажи до настоящего времени не прошли государственную регистрацию перехода права собственности в ЕГРП, так как ответчик уклоняется от данной регистрации. Кроме того, ответчик истцам не выдал сам договор купли-продажи, но при этом изъял у них свидетельства на право собственности на землю.

В обоснование своих требований относительно признания договора аренды незаключенным истцы указывают на то, что договор между ними и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ не заключался, так как они в этот день с ООО «Черемисиновский свекловод» не встречались для заключения данной сделки. Считают, что договор аренды был заключен более поздним числом, чем это указано в договоре. Кроме того, участники долевой собственности могут распоряжаться земельными долями, в частности по передаче их в аренду, лишь после образования земельного участка, выделенного в счет земельных долей, и на основании решения общего собрания участников долевой собственности. Однако, такого собрания до ДД.ММ.ГГГГ, то есть до момента заключения договора аренды, не проводилось. Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Возможность передачи в аренду земельной доли без ее выдела в натуре действующим законодательством не предусмотрена, в связи с чем считается, что стороны фактически не согласовали предмет договора.

Истцы указывают на то, что незаключенность спорного договора аренды подтверждается также тем, что сам договор аренды, заключенный сроком более чем на один год, не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Признавая указанные нарушения существенными, считают договор аренды незаключенным.

В судебном заседании истцы ФИО3, ФИО5, представитель истцов ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО16, ФИО1 – ФИО7, представитель истца ФИО4 ФИО8 по доверенности, поддержали заявленные исковые требования и просили признать незаключенным договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя, в части требований истцов от ДД.ММ.ГГГГ, признать договоры купли-продажи, заключенные между истцами и ООО «Черемисиновский свекловод» от ДД.ММ.ГГГГ, ничтожными и применить последствия недействительности сделки. В дополнение представитель истцов ФИО7 в судебном заседании пояснила, что о существовании договора аренды истцы не знали вплоть до подачи иска в суд, так как его не подписывали, с его условиями не знакомились и с ними их никто не обсуждал. Свидетельства о праве собственности на землю они отдавали ответчику. Истцы не отрицают, что за 2006 год они получали зерно за земельные паи и им компенсировался земельный налог. Вместе с тем считают, что получение ими зерна не может служить доказательством их осведомленности о существовании договора аренды с ответчиком. При этом истцы пояснили, что они фактически продали свои земельные участки, получив за них деньги в размере 25000 рублей. Считают, что при принятии решения о сдаче земельного участка в аренду и при заключении договора аренды допущены существенные нарушения ГК РФ и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ, следовательно, и в последующем заключенные договора купли-продажи земельной доли являются недействительными.

Представитель ответчика ООО «Черемисиновский свекловод» по доверенности ФИО9 исковые требования истцов не признала и в судебном заседании пояснила, что на момент заключения договоров купли-продажи они являлись сельскохозяйственной организацией, использующей данный земельный участок на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, о чем истцы знали, так как получали арендную плату в виде натуральной оплаты или денежных средств в кассе ответчика.

На основании протокола общего собрания собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, Михайловский сельсовет, от ДД.ММ.ГГГГ был осуществлен выдел земельного участка в счет 269 земельных долей. На том же собрании было принято решение об установлении арендной платы по договору аренды. Сам договор аренды был заключен со всеми собственниками земельных долей, что подтверждается приложенным к договору аренды Списком собственников земельных долей СХПК «Михайловский», которые передают свои земельные доли в аренду ООО «Черемисиновский свекловод». В связи с тем, что договор аренды заключен сроком на 11 месяцев, то он не подлежал государственной регистрации. Считает договор аренды заключенным, поскольку между сторонами были достигнуты соглашения по всем существенным условиям договора.

Кроме того, считает, что договора купли-продажи земельных долей, заключенные с истцами, не могут быть признаны ничтожными, так как Общество являлось сельскохозяйственной организацией, использующей земельный участок на основании договора аренды, который заключен в соответствии с требованиями закона; ответчик осуществлял покупку не земельных участков, а земельных долей и, следовательно, выдела каждым истцом земельного участка в счет земельной доли в данном случае не требуется. В подтверждение состоявшейся сделки истцы передали ответчику оригиналы Свидетельств о праве собственности на землю. Цена договора, то есть цена одной земельной доли, была определена сторонами в размере 25000 рублей и истцами в тот момент не оспаривалась. О том, что Общество полностью уплатило сумму договора, подтверждается расходными кассовыми ордерами. Передача доли была осуществлена по передаточному акту к договору. В настоящее время ответчик не имеет возможности осуществить государственную регистрацию спорных договоров купли-продажи земельной доли, так как истцы отменили выданные на имя ФИО10 доверенности на распоряжение принадлежащими им земельными долями и сами уклоняются от регистрации сделки в регистрационном учреждении. По изложенным основаниям считает требования истцов необоснованными и незаконными и просит им в иске отказать.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика – <адрес> в лице Комитета по управлению имуществом <адрес> в судебное заседание не явилось, согласно отзыву просили дело рассмотреть без участия представителя комитета, пояснили, что <адрес> имеет преимущественное право покупки при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, а не земельной доли, не возражали в удовлетворении исковых требований истцов.

Заслушав объяснения сторон, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

Как установлено в судебном заседании истцы являлись собственниками земельных долей каждая общей площадью 8,15 га. сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения в СХПК «Михайловский», расположенных на территории МО «Михайловский сельсовет» <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается Свидетельствами на право собственности на землю, выданными ДД.ММ.ГГГГ, а также Свидетельством о государственной регистрации, выданным ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что ФИО3 является собственником 8,15 га. земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии со ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно п.6 ст.27 Земельного кодекса РФ, оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Положениями ст.14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ), было закреплено, что решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, а также о местоположении его части, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет доли в праве общей собственности на земельный участок, принималось общим собранием участников общей долевой собственности.

При этом ч.2 ст.14 данного закона предусматривает, что аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.

Как следует из материалов дела, на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок, состоявшегося ДД.ММ.ГГГГ, было определено местоположение части земельного участка, в границах которого в первоочередном порядке будут выделяться участки в счет земельных долей, определено местоположение части земельного участка размером 2192,35 га. в счет 269 земельных долей, принадлежащих собственникам этих земельных долей, для передачи его в аренду, а также принято решение о передаче данного земельного участка в аренду и рассмотрены условия самого договора, в частности – по арендной плате. Это обстоятельство подтверждено протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что ответчик фактически использовал находящийся в долевой собственности земельный участок, начиная с июня 2006 года, что подтверждается показаниями как самого ответчика, пояснившего, что ООО «Черемисиновский свекловод» купил в СХПК «Михайловский» посевы сельскохозяйственных культур, то есть продукцию незавершенного производства, на этом земельном участке, обрабатывал их и использовал данный земельный участок в связи с его целевым назначением, так и другими материалами дела: договорами купли-продажи продукции незавершенного производства № от ДД.ММ.ГГГГ и №/А от ДД.ММ.ГГГГ; платежными ведомостями на выдачу зерна за 2006 год, из которых следует, что ответчик производил уплату арендной платы собственникам земельных долей за 2006 год.

Также сами истцы не оспаривают факта получения ими в 2006 году арендной платы в виде зерна, так как они в судебном заседании поясняли, что зерно получали за земельные паи, также все истцы подтвердили, что им компенсировались расходы по уплате земельного налога. Истцами не оспаривалось выполнение ответчиком обязательств по выплате арендной платы и уплате налогов.

ДД.ММ.ГГГГ между собственниками земельного участка, находящегося в их общей долевой собственности (арендодатель) и ООО «Черемисиновский свекловод» был заключен договор аренды земельного участка, по которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок сельскохозяйственных угодий, находящийся в долевой собственности 250 граждан – собственников 269 земельных долей. <адрес> передаваемого в аренду земельного участка сельскохозяйственных угодий составляет 2192,35 га. Местоположение земельного участка: <адрес>, Михайловский сельсовет, кадастровый номер 46:27:060000:0013.

В п.1.2 договора определен срок его действия, а именно 11 месяцев, установлены размер арендной платы и иные условия сделки, договор подписан сторонами, при этом в подтверждение волеизъявления сособственников имеется приложение с подписями участников долевой собственности, выразившими волеизъявление на заключение этого договора.

В судебном заседании истцы, поддерживая заявленные требования, ссылаются на то, что ни на одном собрании собственников земельных долей они не присутствовали, о существовании договорных отношений между ними и ООО «Черемисиновский свекловод» не знали вплоть до суда, по их мнению договор аренды заключен более поздним числом, чем указано в договоре – ДД.ММ.ГГГГ. Между тем, их доводы суд считает несостоятельными и противоречащими материалам гражданского дела.

Так, из протоколов собраний собственников земельных долей от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды с приложениями, которые суд находит достоверными и допустимыми доказательствами по делу, следует, что собственники самостоятельно принимали решение о заключении договора аренды с ООО «Черемисиновский свекловод». Данное обстоятельство нашло свое подтверждение в других исследованных в судебном заседании доказательствах, а именно: показаниях свидетеля Кочкаревой, которая суду показала, что граждане знали о том, что земельные доли будут сданы в аренду ООО «Черемисиновский свекловод». Принуждения и давления на них никем не оказывалось, они действовали добровольно. Ставить под сомнение данные показания у суда оснований не имеется.

Доказательств того, что договор аренды был заключен не ДД.ММ.ГГГГ, а позднее истцом не представлено, а судом не добыто, так как допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 не смогли указать конкретную дату заключения договора аренды. Но вместе с тем показали, что именно ответчик арендовал их земельные доли, за что они от него получали арендную плату.

Отрицание истцами факта подписания договора аренды и осведомленности о существовании договорных отношений суд расценивает, как желание расторгнуть договор аренды и последующие договоры купли-продажи своих земельных долей, заключенные на его основе, так как истцы в судебном заседании показали, что фактически продали свои земельные доли, получив за них деньги.

Истцы, мотивируя свои исковые требования о признании незаключенным договора аренды, указывают также на то, что договор аренды не зарегистрирован в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

По смыслу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ не подлежит государственной регистрации договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год.

Суд не может согласиться с утверждением истцов, что данный договор аренды подлежал государственной регистрации в связи с тем, что срок его действия превышает один год, поскольку, как следует из пункта 1.2. оспариваемого договора аренды «настоящий договор заключен сроком на 11 месяцев. Если за три месяца до истечения срока действия настоящего договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, договор считается пролонгированным на тот же срок. Условия данного договора распространяются также и на отношения, возникающие между Арендодателем и Арендатором с момента принятия решения общим собранием земельных собственников о заключении данного договора до его государственной регистрации».

Таким образом, договор аренды был продлен на срок 11 месяцев и не подлежал государственной регистрации.

Согласно п.1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Поскольку в судебном заседании не установлено, а истцами не представлено доказательств того, что между сторонами при заключении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не достигнуто соглашения по какому-либо существенному условию договора, суд считает, что исковые требования о признании незаключенным договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не подлежат удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п.3 ст.129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсов.

Согласно п.1 ст.12 Закона к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных статьями 12 – 14 настоящего Федерального закона. Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Как установлено в судебном заседании ООО «Черемисиновский свекловод» является, согласно Уставу, сельскохозяйственным предприятием, которое на законных основаниях использует земельный участок, находящийся в долевой собственности.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Черемисиновский свекловод» и ФИО4, ФИО16, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ – между ответчиком и ФИО2, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ – между ответчиком и ФИО1 были заключены индивидуальные договоры купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, Михайловский сельсовет.

Цена, как существенное условие договора была определена сторонами, что явно видно из самих договоров купли-продажи – 25000 рублей. Доказательств тому, что собственники земельных долей заключили договор на более выгодных условиях истцами не представлено.

Кроме того, в судебном заседании истцы подтвердили, что на момент заключения данного договора купли-продажи они с ценой в 25000 рублей за продаваемую земельную долю были согласны. Договор был ими заключен добровольно.

Во исполнение сделки сторонами были подписаны передаточные акты, из которых усматривается, что стороны не имеют взаимных претензий друг к другу.

Согласно расписок и расходных кассовых ордеров истцы получили от ответчика плату за земельную долю в размере 25000 рублей, что также не отрицается самими истцами и их представителем.

Судом не может быть принята во внимание ссылка истцов о незаконности сделки по купле-продаже земельной доли ввиду того, что ими не был произведен выдел земельного участка в счет своей земельной доли, поскольку согласно ст.12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельной доли сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок (в данном случае – ООО «Черемисиновский свекловод»), выдел земельного участка в счет земельной доли не требуется.

Как следует из ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Судом не добыто и истцами не представлено достоверных доказательств того, что ответчик уклоняется от государственной регистрации договоров купли-продажи земельных долей.

При таких обстоятельствах у суда нет оснований считать договора купли-продажи, заключенные между истцами и ответчиком, недействительными, поскольку никаких нарушений гражданского и земельного законодательства при их заключении не установлено, то есть форма и содержание договоров купли-продажи соответствуют нормам гражданского законодательства, применяемых к данному виду сделок.

Кроме того, истцы в своих исковых требованиях просят признать недействительными договора купли-продажи, заключенные между ними и ответчиком, указывая при этом на дату их заключения – ДД.ММ.ГГГГ, тогда как из материалов дела, в частности самих договоров купли-продажи, следует, что часть из них были заключены ДД.ММ.ГГГГ, часть – ДД.ММ.ГГГГ, а договор со ФИО1 – ДД.ММ.ГГГГ.

Оценив в совокупности исследованные в судебном заседании доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований истцов.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО8 Зое Сергеевне, ФИО1, ФИО5 к ООО «Черемисиновский свекловод» <адрес> о признании незаключенным договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и недействительными договоров купли-продажи земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ – отказать.

Решение может быть обжаловано в Курский областной суд в течение десяти дней со дня провозглашения через Черемисиновский суд.