РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 марта 2012 года Черемховский городской суд Иркутской области в составе: председательствующего судьи Е.А. Шапенковой
при секретаре Евдокимовой Н.К.,
с участием прокурора Шишкина Ф.А.
представителя истца – адвоката Самойлова С.Б.,
представителя ответчика Добросоцкого А.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № г.
по иску Тихомировой Е.Н. к Якубой Р.В. о выселении и по встречному иску Якубой Р.В. к Тихомировой Е.Н. о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи квартиры,
У С Т А Н О В И Л:
Тихомирова Е.Н. обратилась в суд с иском к Якубой Р.В. о выселении из <адрес>.
В обоснование иска указала, что согласно свидетельству о государственной регистрации права №, выданному ДД.ММ.ГГГГ, она является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ она заключила с Якубой Р.В. предварительный договор купли-продажи, согласно которому они обязались заключить в срок до первого сентября 2011г. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> с Якубой Р.В.. Также в договоре указывалось, что Якубой Р.В. с момента подписания предварительного договора купли-продажи, вселяется в данную квартиру, несет бремя по ее содержанию, производит оплату коммунальных услуг и иных платежей. Предварительный договор купли-продажи она была вынуждена заключить, так как ей необходимо было срочно уехать, а Якубой Р.В. не могла сразу оплатить стоимость квартиры. В устной беседе Якубой Р.В. обещала до 01 сентября 2011 г. найти деньги для оплаты стоимости квартиры.
После подписания данного договора она выехала в <адрес>, а Якубой Р.В. сразу же вселилась квартиру. Она периодически звонила Якубой Р.В., спрашивала о деньгах и ее намерении заключать договор купли-продажи. Якубой Р.В. находила массу причин для отсрочки совершения сделки. Якубой просила ее отсрочить сделку, ссылаясь на тяжелую болезнь дочери, в сентябре она стала ссылаться на то, что ее дочь при смерти и она не может без дочери оформить ссуду. 11 октября 2011 г. ее мать - Тихомирова В.Л. из г. Кодинска выехала в г.Черемхово с целью прояснить ситуацию с Якубой Р.В. Она сама поехать не смогла и дала матери доверенность с правом от ее имени совершать сделки. Якубой Р.В. в разговоре с Тихомировой В.Л. пояснила, что денег у нее нет и выселяться из квартиры добровольно она не собирается.
В настоящее время она не может распорядиться своей квартирой в связи, с чем не может приобрести жилье в г. Кодинске, а Якубой Р.В. добровольно не выселяется. Она нашла покупателей, желающих приобрести эту квартиру, в связи с чем вынуждена обратиться в суд с просьбой выселить Якубой Р.В. из принадлежащей ей квартиры, расположенной по адресу: <адрес>
В судебном заседании представители истца Тихомировой Е.Н. Бранец Л.Л. и по нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Самойлов С.Б. иск поддержали и сослались на законность и обоснованность требований истца Тихомировой Е.Н..
Представитель ответчика Якубой Р.В., действующей на основании доверенности от 16.01.2012 года Добросоцкий А.В. иск не признал.
В письменных возражениях, названных ходатайством о незаконности подачи искового заявления, представитель ответчика Якубой Р.В. – Добросоцкий А.В. указал, что, незаконность и необоснованность подачи искового заявления о выселении заключается в следующем:
Вселение в <адрес> произведено на основании п. 6 предварительного договора купли-продажи квартиры от 02 марта 2011г. нотариально оформленного нотариусом И.Г. Ларионовой - «С момента подписания.. . покупатель вселяется в указанную квартиру и несет бремя содержания вышеуказанной квартиры.. . оплату коммунальных услуг.».
Договор купли-продажи стороны не расторгали и он действителен по настоящее время. Истец получила <данные изъяты> рублей по предварительному договору купли-продажи от 02 марта 2011г.
Коммунальные и иные услуги ежемесячно оплачивались, что подтверждается справками и лицевыми счетами, находящимися в материалах дела, приобщенных к делу.
О выселении из квартиры ни разу вопрос не поднимался. Нет ни одного письменного подтверждения. Продавец в устном порядке не поднимал вопрос о выселении из квартиры. Квартира долго не продавалась. Сохранилась реклама от 15 июля 2010г., но, первая реклама появилась в 2009 году.
Задержка заключения основного договора купли-продажи происходила по вине истца Тихомировой Е.Н., так как, она не выполнила требования п.5 договора, где сказано, что за 10 дней до подписания основного договора Продавец должен выписаться из продаваемой квартиры. Выписка была сделана только 27 октября 2011г., вместо 21 августа 2011г.. Кроме этого, истец обременяет по настоящее время продаваемую квартиру, так как, на основании письменных доказательств - справок и лицевых счетов - истец Тихомирова Е.Н. имеет задолженность по коммунальным услугам. Из-за задолженности по коммунальным услугам МУП «Содействие» отказывается выдавать справку для оформления перехода право собственности в Федеральной регистрационной службе г. Черемхово. Соответственно, на 20 октября 2011г. пакет документов для перехода право собственности не был подготовлен матерью Тихомировой Е.Н. -Тихомировой В.Л.. С 20.10.2011г. по 18.01.2012г. истец не обращался к ответчику по вопросу заключения основного договора купли-продажи и регистрации его в ФОС г. Черемхово. На 24 января 2012г. справка в МУП «Содействие» не выдавалась на имя Тихомировой Е.Н. для подачи в Федеральную регистрационную службу, для перехода право собственности.
Представителю Тихомировой Е.Н. -Тихомировой В.Л. было предложено 19 и 20 января 2012 года заключить основной договор купли-продажи, но Тихомирова В.Л. под различными предлогами уклонилась от заключения и регистрации в ФРС основного договора купли-продажи, хотя 20.01.2012г. явилась в ФРС и стала требовать от покупателя ответчика Якубой Р.В. дополнительную сумму денег -погашение задолженности Тихомировой Е.Н. по коммунальным и иным платежам, что является противозаконным, так как образовавшаяся задолженность у Тихомировой Е.Н. должна быть погашена самостоятельно, и не за счет Покупателя. Просил отказать в удовлетворении искового заявления истца Тихомировой Е.Н. к Якубой Р.В. о выселении.
В ходе судебного заседания ответчик Якубой Р.В. заявила встречный иск о возложении обязанности на Тихомирову Е.Н. заключить с ней основной договор купли-продажи с переходом права собственности на квартиру по адресу: <адрес> оформлением перехода права собственности, указав, что вселение в <адрес> произведено на основании п. б предварительного договора купли-продажи квартиры от 02 марта 2011г. нотариально оформленного нотариусом И.Г. Ларионовой - «С момента подписания.. . покупатель вселяется в указанную квартиру и несет бремя содержания вышеуказанной квартиры.. . оплату коммунальных услуг.». Предварительный договор купли-продажи стороны не расторгали и он действителен по настоящее время. Тихомирова Е.Н. получила аванс <данные изъяты> по предварительному договору купли- продажи от 02 марта 2011г.
Коммунальные и иные услуги ежемесячно оплачивались, что подтверждается справками и лицевыми счетами, находящимися в материалах дела, приобщенных на судебном заседании - ДД.ММ.ГГГГ
О выселении из квартиры и о возврате аванса за продаваемую квартиру в размере <данные изъяты> рублей Тихомирова Е.Н. ни разу вопрос не поднимала. Нет ни одного письменного подтверждения. Квартира долго не продавалась. В материалах дела имеется газетная вырезка от ДД.ММ.ГГГГ, в которой имеется реклама о
выставление на продажу квартиры Тихомировой Е.Н. Предположительно, что реклама имеется еще с 2009 года, но суду, пока письменные доказательства не представлены.
Задержка заключения основного договора купли-продажи происходила по вине продавца Тихомировой Е.Н., так как, она не выполнила требования п.5 договора, где сказано : «Продавец обязуется за десять дней до подписания основного договора сняться с регистрационного учета и выписать членов своей семьи». Выписка была сделана только 27 октября 2011г., вместо 21 августа 2011г. Кроме этого, документы на продаваемую квартиру в БТИ «Ростехинвентаризация» были получены представителем
Тихомировой Е.Н. - Тихомировой В.Л. только 12 октября 2011г. В исковом заявлении представителя Тихомировой Е.Н. - Бранец Л.Л. указано, что Тихомирова В.Л. пыталась выдать Якубой Р.В. уведомление: «должна явиться 20.10.2011г. для заключения сделки в регистрационную палату г. Черемхово». Изложенные обстоятельства подтверждают, что продавец Тихомирова Е.Н. к 01 сентября 2011г.,
и к 20 октября 2011г. не подготовила свою квартиру для продажи, заключения и регистрации основного договора купли-продажи, и оформлении перехода право собственности на покупателя.
Представителю Тихомировой Е.Н. - Тихомировой В.Л. было предложено прибыть 19, 20, 24 января 2012г. в Федеральную регистрационную службу г. Черемхово для заключения и регистрации основного договора купли-продажи с оформлением перехода право собственности на продаваемую квартиру. Тихомирова В.Л. явилась только 20 января 2012г. на 15 часов, но заключать основной договор купли-продажи отказалась, требуя от Якубой Р.В. забрать деньги в сумме <данные изъяты> рублей у третьего лица -Эйсмон Г.А. и положить деньги у знакомого нотариуса Ларионовой И.Г. Покупатель предложила положить деньги в Сберегательный Банк в г. Усолье-Сибирское, либо «Восточный Банк» в г. Иркутске, где имеются индивидуальные сейфы, на который заключает договор продавец и покупатель. В г. Черемхово в банках нет индивидуального сейфа и поэтому, с руководителями других банков была договоренность об аренде сейфа, чтобы защитить права продавца и покупателя. Представитель Тихомировой Е.Н. - Тихомирова В.Л. отказалась от заключения договора об аренде сейфа, куда должны быть положены <данные изъяты> рублей. Таким образом, сделка не была заключена и не была зарегистрирована в ФРС г. Черемхово.
21 января 2012г. продавцу Тихомировой Е.Н. и представителю Тихомировой Е.Н. - Тихомировой В.Л. по номерам телефонов, которые они дали покупателю и представителю покупателя, было предложено через СМС-сообщение, чтобы они явились 24.01.2012г. на 16 часов в Федеральную регистрационную службу г. Черемхово, для заключения основного договора купли-продажи и получения части денег, предусмотренных предварительным договором, в размере <данные изъяты>. И после получения покупателем свидетельства о праве собственности на покупаемую квартиру с указанием обременения квартиры - ипотека в силу закона, так как полностью продавец не получил сумму денег за продаваемую квартиру, продавцу выдается под расписку оставшаяся часть денег - <данные изъяты> рублей. На данное СМС-сообщение Тихомирова В.Л. ничего не ответила. В случае выдачи покупателю свидетельства о праве собственности с обременением- ипотека в силу закона, и выплаты остатка долга за квартиру, стороны пишут в ФРС общее заявление о снятии ипотеки в силу закона, и покупателю выдается свидетельство о праве собственности без обременения.
24января 2012 г. Тихомировой Е.Н. и Тихомировой В.Л. были направлены СМС-сообщения - напоминание о явке 24.01.2012г. на 16 ч. в ФРС г. Черемхово по адресу : г. Черемхово, ул. Ленина, но до 17ч. 10 мин. Продавец и представитель продавца Тихомирова В.Л. не явились в ФРС, о чем был составлен акт с участием свидетелей, так как работники ФРС не имеют право фиксировать неявку продавца.
На основании действующего законодательства РФ и п.10 предварительного договора купли-продажи от 02.03.2011г. - «8 случае, если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения договора купли-продажи, другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договора путем обращения в суд в соответствии с законодательством РФ».
Исходя из изложенных обстоятельств, усматривается уклонение продавца от заключения основного договора купли-продажи с переходом права собственности на покупателя. И исковым заявлением о выселении подтверждается, что продавец намерен выгнать покупателя из квартиры без возврата аванса в размере <данные изъяты>, которые были получены покупателем 02 марта 2011г. на основании предварительного договора купли-продажи.
В судебном заседании представитель ответчика Якубой Р.В. Добросоцкий А.В., встречный иск поддержал, повторив доводы, содержащиеся в исковом заявлении.
В судебном заседании представитель истца Тихомировой Е.Н. по нотариальной доверенности от 24 января 2012г. Самойлов С.Б. встречный иск не признал, пояснив, что требования по встречному иску не основаны на нормах права и противоречат положениям пунктов 4 и 6 ст.429 ГК РФ. Обязательства сторон по предварительному договору от 02 марта 2011г. прекратились 01 сентября 2011г.. От намерения продать спорную квартиру Якубой Р.В. истец-ответчик Тихомирова Е.Н. отказывается в виду неприемлемости предложенного Якубой Р.В. варианта денежных расчетов по предполагаемому договору купли-продажи спорной квартиры в рассрочку. При встрече Якубой Р.В. и представителя Тихомировой Е.Н. - Тихомировой В.Л. в здании регистрационной службы г.Черемхово 20 01 2012г., Якубой Р.В. заявила, что денежных средств на данный момент у нее нет и предложила после подписания основного договора забрать деньги в счет оплаты за квартиру у третьего лица – хозяина торгового дома «Октябрь». Само право пользования спорной квартирой Якубой Р.В. потеряла 01 09 2011г. в силу прекращения обязательств сторон по предварительному договору. Полученный Тихомировой аванс будет возвращен Якубой Р.В. после выселения ее из квартиры.
Заслушав пояснения представителя истца (ответчика по встречному иску) Тихомировой Е.Н. – адвоката Самойлова С.Б., представителя ответчика (истца по встречному иску) Якубой Р.В. - Добросоцкого А.В., заключение прокурора Шишкина Ф.А., изучив материалы дела, давая оценку фактическим обстоятельствам дела, всем исследованным в судебном заседании доказательствам в их совокупности, суд находит требования истца Тихомировой Е.Н. обоснованными и подлежащими удовлетворению, а требования по встречному иску Якубой Р.В. подлежащими отклонению.
Статья 35 Конституции Российской Федерации гарантирует, что право частной собственности охраняется законом.
Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Как предусмотрено пунктами 1 и 2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу частей 1 и 2 ст.30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Статьей 35 ЖК РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Как предусмотрено пунктами 1 и 2 ст.1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В соответствии с п.1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Статьей 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
П.4 указанной статьи предусматривает, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
П.6 содержит положение, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Судом установлено, что между Тихомировой Е.Н. и Якубой Р.В 02 марта 2011г. был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры.
В соответствии с п.1 предварительного договора Тихомирова Е.Н. обязуется заключить в срок до 01 сентября 2011г. договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> на условиях, предусмотренных предварительным договором, а Якубой Р.В. обязуется принять в собственность указанную квартиру.
В соответствии с п.3 предварительного договора основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее 01 сентября 2011г. за <данные изъяты>.
В соответствии с п.4 Якубой Р.В. обязалась оплатить Тихомировой Е.Н. <данные изъяты> рублей в качестве аванса при подписании предварительного договора, оставшуюся часть <данные изъяты> рублей при подписании основного договора.
В соответствии с п.6 предварительного договора с момента его подписания Якубой Р.В.вселяется в указанную квартиру и несет бремя ее содержания.
Остальные пункты договора суд признает как не имеющие юридического значения для разрешения настоящего дела.
Судом установлено, что до окончания срока, определенного пунктами 1 и 3 предварительного договора, основной договор не заключен, предложение о заключении этого договора Якубой Р.В. вручено Тихомировой Е.Н. только в январе 2012 г., то есть уже после истечения согласованного в предварительном договоре срока заключения основного договора (01 09 2011г.).
Указанные обстоятельства подтверждены пояснениями представителя Якубой Р.В. – Добросоцкого А.В., содержанием письменного ходатайства Добросоцкого А.В. о незаконности подачи искового заявления, встречного искового заявления Якубой Р.В., письменным предложением о заключении основного договора купли-продажи от 20.10. 2011 г., направленном Тихомировой Е.Н..
Получение в январе 2012 года предложения о заключении основного договора от 20.10.2011 г. и подтверждено и представителем истца-ответчика Тихомировой Е.Н. – Самойловым С.Б..
Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что в силу п. 6 ст.429 ГК РФ, который предусматривает, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор, все обязательства, предусмотренные предварительным договором между сторонами настоящего гражданского дела, были прекращены 01 сентября 2011г. в силу прямого указания закона.
Таким образом, правовых оснований для понуждения Тихомировой Е.Н. к заключению договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> суда не имеется.
Обстоятельства, на которые ссылается Якубой Р.В. в обоснование своих требований по встречному исковому заявлению суд находит не имеющими юридического значения для разрешения настоящего дела, поскольку они не основаны на нормах права, регулирующих спорные правоотношения сторон по данному гражданскому делу.
Причины, по которым основной договор не был заключен при обстоятельствах, когда до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор, не имеют правового значения. Факт уклонения одной из сторон от заключения основного договора должен иметь место после направления другой стороне предложения заключить основной договор до истечения срока, в который стороны договорились его заключить.
Соответственно, исковые требования Тихомировой Е.Н. о выселении Якубой Р.В. из квартиры по адресу: <адрес> обоснованны в силу положений Статьи 35 Конституции Российской Федерации, пунктов 1 и 2 ст.209 ГК РФ, частей 1 и 2 ст.30 и ст.35 Жилищного кодекса РФ.
Якубой Р.В., в силу прекращения обязательств по предварительному договору от 02 марта 2011г., с 01 сентября 2011г. утратила право проживания на основе этого предварительного договора в спорной квартире, принадлежащей Тихомировой Е.Н. на праве собственности.
В соответствии со статьей 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
Судом установлено, что Якубой Р.В., несмотря на иск собственника о ее выселении, в добровольном порядке не прекратила пользование спорной квартирой, что в силу ст.35 ЖК РФ влечет ее выселение по требованию собственника на основании решения суда.
При таких обстоятельствах иск Тихомировой Е.Н. к Якубой Р.В. о выселении подлежит удовлетворению, а в удовлетворении встречного требования Якубой Р.В. о возложении на Тихомирову Е.Н. обязанности заключить основной договор купли-продажи квартиры надлежит отказать.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Удовлетворить иск Тихомировой Е.Н.
Выселить Якубой Р.В. из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
В удовлетворении исковых требований Якубой Р.В. к Тихомировой Е.Н. о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи квартиры с переходом права собственности на квартиру по адресу: <адрес> оформлением перехода права собственности, возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Тихомировой Е.Н. к Якубой Р.В. – отказать.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд в течение 30 дней со дня изготовления мотивированного решения через Черемховский городской суд.
Судья:
Копия верна. Судья: