Дело № 2 - 460/2010

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ульяновская область, р.п. Чердаклы            21 октября 2010 года

     Чердаклинский районный суд Ульяновской области в составе:

председательствующего судьи Кузьмина С.М.,

при секретаре Айнетдиновой Т.И.,       

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Стратегические инвестиции «Новый дом» к Шарову Т.А. о взыскании задолженности по кредитному договору с обращением взыскания на заложенное имущество

УСТАНОВИЛ:

ООО «Стратегические инвестиции «Новый дом» обратилось в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к Шарову Т.А. о взыскании задолженности по кредитному договору с обращением взыскания на заложенное имущество.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ответчик в соответствии с условиями кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ получил в КБ «...........» кредит в сумме 1 340 000 руб. на срок 180 мес. для приобретения квартиры по адресу: ...... с обеспечением по кредитному договору ипотекой указанной квартиры в силу закона.

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, владельцем которой в настоящее время является истец.

В связи с тем, что ответчик не производит ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, истец просит взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору в сумме 1 858 089 руб. 97 коп., в том числе основной долг - 1 302 556 руб. 83 коп., проценты за пользование кредитом - 315 047 руб. 65 коп., пени за несвоевременное погашение кредита - 240 485 руб. 49 коп. Взыскать проценты за пользование кредитом в размере 13,75% годовых, начиная с 20.10.2010 г. и по день исполнения решения суда, пени за просрочку возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% годовых от просроченной суммы, за каждый день просрочки, начиная с 22.10.2010 г. и по день исполнения решения суда. Обратить взыскание на квартиру, установив ее начальную продажную стоимость в размере 565 000 руб. Взыскать расходы по оплате государственной пошлины, в размере 16 078 руб. 56 коп.

Представитель истца ООО «Стратегические инвестиции «Новый дом» - Ульянченко Н.С. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме и обосновал их доводами, которые аналогичны доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Шаров Т.А. в судебном заседании исковые требования признал частично. Из его пояснений следует, что действительно ДД.ММ.ГГГГ между ним и Коммерческим банком «...........» был заключен кредитный договор на сумму 1 340 000 руб. Кредит предназначался для покупки квартиры, находящейся в ....... Квартира была оформлена на него. Он при заключении кредитного договора рассчитывал, что в случае не исполнения обязательств по погашению кредита, стоимости квартиры будет достаточно для погашения долга перед банком. При покупке квартира была оценена в 1 500 000 руб. риэлтерской фирмой, действующий совместно с банком. В настоящее время выяснилось, что квартира на самом деле стоит дешевле. Банк должен был проверить при выдаче денежных средств на приобретение жилого помещения, действительную его стоимость. Возможно работники банка были в сговоре с работниками риэлтерской фирмы, занимающимися оформлением документов на квартиру. В связи с чем считает, что должен отвечать по обязательствам связанным с погашением кредита только в пределах реальной рыночной стоимости квартиры.

Заслушав представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с кредитным договором №... от ДД.ММ.ГГГГ КБ «...........» (ЗАО) предоставил заемщику Шарову Т.А. кредит в размере 1 340 000 руб. сроком на 180 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита, под 13,75 % годовых (п.3.1) для приобретения квартиры состоящей из двух комнат, находящейся по адресу: ......, стоимостью 1 500 000 руб. Договор подписан сторонами.

Из платежного поручения №... от ДД.ММ.ГГГГ следует, что кредит в сумме 1 340 000 руб. перечислен Шарову Т.А. на его лицевой счет.

В соответствии с п. 1.4 договора обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является ипотека квартиры по указанному адресу; личное страхование заемщиков, по условиям которого первым выгодоприобретателем будет являться кредитор; страхование риска утраты и повреждения предмета ипотеки - жилого дома и земельного участка, по условиям которого первым выгодоприобретателем будет являться кредитор.

Права залогодержателя КБ «...........» по указанному кредитному договору были удостоверены Закладной. Регистрация сделки и ипотеки произведена УФРС по Ульяновской области 03.09.2007 г.

Согласно ст. 48 ч. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем.

Права истца на закладную основываются на договоре уступки права требования (передачи прав по закладной) от 30.09.2009 г., в связи с чем обоснованны требования истца о необходимости надлежащего исполнения обязательств заемщика по кредитному договору.

В соответствии с ч. 3 ст. 382 ГК РФ если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательств по первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ответчиком не исполнялись обязательства по погашению кредита и процентов за пользование на протяжении нескольких месяцев.

В соответствии со ст. 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

         Пунктами 4.4.1. и 4.4.3. Кредитного договора предусмотрены права кредитора:

- требовать полного досрочного исполнения обязательств по договору при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна;

- обратить взыскание на заложенное имущество при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, при не удовлетворении должником требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании.

Пунктом 4.1.2 кредитного договора предусмотрено ежемесячное погашение кредита и уплата процентов по нему.

Судом установлено, что ответчиком, принятые обязательства не исполнялись в полном объеме, платежи в установленные договором сроки не производились.

Согласно расчету задолженности по кредитному договору, представленному истцом, ответчиком Шаровым Т.А. платежи в погашение основного долга, а также процентов за пользование кредитом осуществлялись не в полном объеме.

Факт ненадлежащего исполнения договорных обязательств ответчиком не оспаривается и обуславливается им трудным материальным положением.

В соответствии с ч. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями установленными законом. Залог земельных участков и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

В силу ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 56 Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Согласно ст. 1 Закона к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Установленные судом обстоятельства в соответствии с вышеуказанными нормами ГК РФ, Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с условиями п. 4.4.1 и 4.4.3 кредитного договора и Закладной являются основанием для досрочного возврата суммы задолженности, обращения взыскания на заложенную квартиру.

Размер взыскиваемых денежных средств определен подробным расчетом истца, представленным в судебное заседание, включающим в себя остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 1 302 556 руб. 83 коп., проценты за пользование кредитом - 315 047 руб. 65 коп., а также начисленные пени за несвоевременное погашение кредита - 240 485 руб. 49 коп. сомнений у суда не вызывает. Проценты, начисленные истцом по состоянию на 21.10.2010 г., подлежат взысканию.

Поскольку в соответствии со статьей 395 ГК РФ, п.3.1 Договора займа проценты на сумму займа в размере 13,75%, начисляются в течение всего срока пользования займом, в том числе и в течение всего периода просрочки его возврата, подлежат удовлетворению требования истца в части взыскания с Шарова Т.А. процентов за пользование займом, по ставке 13,75% годовых, начисляемых на сумму основного долга 1 302 556 руб. 83 коп., за период с 22.10.2010 года по дату фактического погашения суммы основного долга.

В части требования истца о взыскании неустойки за будущее время до момента погашения задолженности удовлетворению не подлежат как не основанные на законе.

При этом суд учитывает, что истец ООО «Стратегические инвестиции «Новый дом» вправе требовать уплаты неустойки в соответствии с условиями договора займа в случае просрочки платежей, при их не поступлении, то есть за все время имевшейся на момент предъявления просрочки.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика пени за несвоевременное погашения кредита в сумме 240 485 руб., начисление которых предусмотрено п. 5.2 кредитного договора.

Вместе с тем суд считает, что подлежащая уплате пеня явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем снижает ее до 40 000 рублей, руководствуясь при этом ст. 333 ГК РФ.

Согласно отчету ООО «...........» №... от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры, расположенной, по адресу: ......, на момент составления отчета составляет 565 000 руб.

Из заключения эксперта ЗАО «МДЦ» №... от ДД.ММ.ГГГГ следует, что стоимость квартиры составляет 533 000 руб.

При определении стоимости квартиры суд исходит из стоимости квартиры определенной экспертом, поскольку оценка им произведена на основании определения суда с предоставлением всех необходимых документов, с осмотром объекта оценки и с предупреждением об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Кроме того, оценка объекта недвижимости, в отличие от отчета ООО «...........» произведена на настоящее время, с учетом изменений на рынке недвижимости, произошедших с момента проведения указанного отчета.

Вышеуказанные обстоятельства являются основанием для удовлетворения иска и обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество по вышеуказанному адресу, с избранием способа реализации - продажи с публичных торгов и установлением начальной стоимости продажи квартиры в размере 533 000 руб.

При этом судом не принимаются во внимание доводы ответчика о том, что он должен отвечать по обязательствам только в пределах стоимости квартиры, поскольку как следует из п 6.14 кредитного договора, в случае если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для полного удовлетворения требований кредитора (владельца закладной), кредитор (владелец закладной) имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества заемщика на общих основаниях.     

С учетом положений статьи 98 ГПК РФ необходимо взыскать в пользу ООО «Стратегические инвестиции «Новый дом» с Шарова Т.А. государственную пошлину в размере 16 078 руб. 56 коп., пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Стратегические инвестиции «Новый дом» удовлетворить частично.

Взыскать с Шарова Т.А. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Стратегические инвестиции «Новый дом» 1 657 604 руб. 75 коп., в том числе основной долг в размере 1 302 556 руб. 83 коп., проценты за пользование кредитом в размере 315 047 руб. 92 коп., пени за несвоевременное погашение кредита в размере 40 000 руб.

Взыскать с Шарова Т.А. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Стратегические инвестиции «Новый дом» сумму процентов за пользование заемными средствами по ставке 13,75% годовых, начисляемых на сумму основного долга 1 302 556 руб. 83 коп., за период с 22.10.2010 года по дату фактического погашения суммы основного долга.

Для погашения задолженности Шарова Т.А. обратить взыскание на предмет ипотеки - квартиру, расположенную по адресу: ......, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 533 000 руб.

Взыскать с Шарова Т.А. в пользу «Стратегические инвестиции «Новый дом» расходы по уплате государственной пошлины в размере 16 078 руб. 56 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований Обществу с ограниченной ответственностью «Стратегические инвестиции «Новый дом» отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Чердаклинский районный суд Ульяновской области в кассационном порядке в течение 10 дней.

Судья               С.М. Кузьмин