Дело № 2-414/11

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ульяновская область, р.п. Чердаклы                15 августа 2011 года

Чердаклинский районный суд Ульяновской области в составе:

председательствующего судьи                                            Дементьева Н.Н.,

с участием помощника прокурора Чердаклинского района                        Чашленкова Д.А.,

при секретаре                                    Французовой О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО « АК БАРС ИПОТЕКА» к Хамидуллову М.М. и Хамидулловой С.А. признании договора купли-продажи дома и земельного участка расторгнутым, выселении из жилого дома,

                                                         УСТАНОВИЛ:

ООО « АК БАРС ИПОТЕКА» обратилось в суд с иском к Хамидуллову М. М. и Хамидулловой С. А. о признании договора купли продажи дома и земельного участка с рассрочкой платежа №...г. от <...> расторгнутым и выселении из жилого <...> в <...>. В обоснование заявленных требований ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» указало, что являясь партнером ОАО «АК БАРС» БАНК, и с 2004 года осуществляет реализацию Программы ипотечного кредитования, разработанной непосредственно ОАО «АК БАРС» Банк в целях решения жилищной проблемы в Российской Федерации.

В соответствии с условиями программы ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» приобретает в собственность, за счет средств получаемых по договору на открытие кредитной линии, заключенному между ОАО «АК БАРС» БАНК и ООО «АК БАРС ИПОТЕКА», и продает для заемщиков Банка недвижимость в разных регионах Российской Федерации. После регистрации за ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» права собственности на недвижимое имущество, выбранное Заемщиком и специально приобретенное для него, между Заемщиком и ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» заключается договор купли-продажи с рассрочкой платежа.

Между ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» и Хамидулловым М.М. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа №... от <...> и зарегистрирован в установленном порядке в соответствии со ст. 558 ГК РФ.

Согласно условиям указанного договора Общество должно было передать, а Хамидуллов принять и оплатить за двухэтажный жилой дом с пристроем общей площадью <...> кв.м. и земельный участок общей площадью <...> кв. м., кадастровый номер №..., находящиеся по адресу: <...>.

ОАО «АК БАРС» БАНК, в соответствии с условиями программы, на основании кредитного договора №... от <...> предоставил Хамидуллову М. М. целевой кредит на осуществление очередных платежей по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком, заключенному заемщиком с ООО «АК БАРС ИПОТЕКА, обеспечением по которому являлся залог права требования по договору текущего счета №.... Стоимость жилого дома с земельным участком по договору определена сторонами в сумме <...> рублей, которая уплачивается по согласованному порядку путем ежемесячного перечисления на расчетный счет Продавца с банковского счета Покупателя №..., открытого в ОАО «АК БАРС» Банк.

Согласно пункту 5 договора, оплата стоимости недвижимости должна производиться в рассрочку, при этом ответчик должен вносить сумму <...> рублей равными платежами в размере <...> рублей ежемесячно не позднее шестого числа каждого месяца, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором переданы денежные средства в соответствии с условиями договора. Последний платеж производится в размере <...> рублей не позднее 06.08.2017 г.

В связи с несвоевременным внесением на счет денежных средств для возврата кредита, уплаты процентов за пользование предоставленным кредитом, предусмотренных договором, банком было предъявлено требование о досрочном возврате Хамидулловым М. М. суммы кредита. В связи с непогашением суммы задолженности по кредитному договору, с текущего счета Хамидуллова М. М. банком были списаны денежные средства в погашение задолженности по кредитному договору №... от <...>

ОАО «АК БАРС» БАНК уведомил ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» о прекращении кредитного договора №... от <...> в связи с неплатежеспособностью клиента.

Последний платеж по оспариваемому договору купли-продажи был произведен <...> В настоящее время задолженность ответчика по оплате жилого дома с земельным участком составляет <...> рублей.

Согласно п. 9 Договора право собственности у Покупателя на жилой дом с земельным участком возникает только с момента полной оплаты жилого дома с земельным участком и последующей государственной регистрации перехода права собственности. Покупатель обязан по условиям договора осуществлять за свой счет ремонт и эксплуатацию указанного жилого дома с земельным участком, в том числе своевременную оплату коммунальных и иных платежей в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации; ежеквартально     представлять     продавцу     документы, подтверждающие оплату всех коммунальных услуг; после государственной регистрации данного договора в течение семи рабочих дней заключить договоры страхования с выгодоприобретателем. Однако Хамидуллов М.М. в нарушение условий договора не производил надлежащим образом страхование имущества, жизни и потери трудоспособности.

В соответствии с пунктом 25 договора, в случае неисполнения Покупателем своих обязательств, предусмотренных договором (несвоевременное осуществление ежемесячного платежа по оплате жилого дома с земельным участком; умышленное нанесение существенных повреждений жилому помещению, влияющих на его стоимость; не заключение договоров страхования; неоплата в течение трех месяцев коммунальных и других платежей и т.д.), Продавец имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив об этом покупателя за 5 рабочих дней до расторжения путем письменного извещения с уведомлением или в судебном порядке.

Письмом №... от <...> ответчик Хамидуллов был извещен о расторжении договора в связи с нарушением им порядка оплаты и истец потребовал возвратить жилой дом с земельным участком.

По состоянию на 03.03.2011 г., т.е. к моменту отказа от исполнения договора, в связи с ненадлежащим исполнением покупателем обязательств по оплате жилого дома сземельным участком, ответчик оплатил по договору купли-продажи с рассрочкой платежа <...> рублей, что составляет менее <...> % от стоимости приобретенного имущества, и тем самым у покупателя отсутствуют законные основания для его удержания. В свою очередь продавец имел право в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи в силу закона и договора, а также требовать возврата недвижимого имущества и выселения проживающих в доме лиц.

Пунктом 7 договора предусмотрен задаток в размере <...> рублей, который уплачивается покупателем продавцу. Сумма задатка вносится покупателем частями в сроки указанные в договоре или досрочно. Со ссылкой на ст. 381 ГК РФ полагает, что данная сумма задатка остается у ООО «АК БАРС ИПОТЕКА», так как за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток (покупатель).

Поскольку жилой дом с земельным участком не был оплачен полностью, право собственности на них в силу условий п. 9 договора у покупателя не возникло.

В настоящее время жилой дом с земельным участком принадлежит ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» на праве собственности на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, приобретенных с привлечением средств кредита, и зарегистрированный <...> в Едином государственном реестре прав.

До настоящего времени покупатель не предпринял никаких попыток для урегулирования сложившейся ситуации, и в течение всего этого времени проживает в жилом доме, находящемся в собственности ООО «АК БАРС ИПОТЕКА».

Представитель ООО « АК БАРС ИПОТЕКА» Халилова А.Г., действующая по доверенности от 10.05.2011г., в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объёме, в обоснование привела доводы изложенные в иске.

Представитель ОАО « АК БАРС» БАНК в судебном заседании не присутствовал, в адресованном суду отзыве указал, что между ОАО « АК БАРС» БАНКОМ и Хамидулловым М.М. <...> был заключен кредитный договор в соответствии с которым банк предоставил кредит в сумме <...> рублей под <...> % годовых, на срок 120 месяцев, для осуществления очередных платежей по договору купли- продажи объектов недвижимого имущества заключенному с ООО « АК БАРС ИПОТЕКА» и приобретения в будущем права собственности на жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: <...>.

В связи с возникновением просроченной задолженности по кредитному договору Банк был вынужден обратиться в Чердаклинский районный суд, который удовлетворяя их исковые требования взыскал с Хамидуллова М.М. <...> руб. <...> коп, обратил взыскание на предмет залога- денежные средства, находящиеся на банковском счете ответчика. На данный момент договор купли- продажи с рассрочкой платежа №... от <...> расторгнут в одностороннем порядке в связи с нарушением ответчиком обязанности по уплате ежемесячных платежей. Собственником объектов недвижимого имущества является истец, а так как у ответчиков отсутствуют законные основания для пользования указанным жилым помещение, просит заявленные требования ООО « АК БАРС ИПОТЕКА» к Хамидулловым М.М., С.А., удовлетворить, рассмотрев дело без его участия.

Ответчики Хамидуллов М.М., Хамидуллова С.А. надлежащим образом извещались о времени и месте рассмотрения дела, однако в судебное заседание не явились.

Действующий в интересах ответчиков на основании нотариально удостоверенной доверенности №... от <...>, представитель Бердников В.П., с иском не согласился и в обоснование возражений пояснил, что действительно у его доверителя имеется задолженность по оплате договора купли- продажи №...г от <...>, которая не производилась с марта 2010 года. Поскольку на тот период времени был кризис, платежеспособность его доверителя снизилась. В настоящий момент Хамидуллов М.М. платежеспособный и принимая попытки к урегулированию спора, в добровольном порядке предоставлял график погашения задолженности в кратчайшие сроки, но банк отказывая в принятии денежных средств частями, просит погасить задолженность в полном объеме, что для его доверителя не представляется возможным.

Рассмотрев материалы дела, выслушав истца, представителя ответчиков, заключение прокурора об обоснованности заявленных исковых требований и подлежащих удовлетворению, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с ч.2 ст.30 ЖК РФ, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно ст.35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Так из материалов дела усматривается, что общество с ограниченной ответственностью « АК БАРС ИПОТЕКА» является собственником земельного участка площадью <...> кв.м. и расположенного на нем жилого дома с пристроем, общей площадью <...> кв.м., находящихся по адресу: <...>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии <...> и №... <...>

<...> между ООО « АК БАРС ИПОТЕКА» и Хамидулловым М.М. был заключен договор купли- продажи вышеуказанных жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа. Общая цена договора составляла <...> рублей и согласно пункта 5.1. оплата жилого дома и земельного участка, должна производится путем ежемесячного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца с банковского счета покупателя, открытого в Ульяновском филиале ОАО « АК БАРС» БАНК, причем сумма <...> равными платежами в размере <...> рублей ежемесячно не позднее шестого числа каждого месяца, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором переданы денежные средства до <...> Покупатель приобретает право собственности на указанный жилой дом и земельный участок после полной оплаты по договору и последующей государственной регистрации перехода права собственности( п.9 договора). Кроме того, согласно п.25-27 оспариваемого договора, в случае неисполнения покупателем своих обязательств, в том числе несвоевременного осуществления ежемесячного платежа по оплате жилого дома и земельного участка, продавец имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив об этом покупателя за 5 рабочих дней до расторжения путем письменного извещения с уведомлением. В случае расторжения договора покупатель обязуется освободить данный жилой дом и земельный участок в течение 30 календарных дней с момента расторжения договора. Указанные жилой дом и земельный участок были переданы <...> по передаточному акту Хамидуллову М.М., который, также как и договор, был подписан сторонами.

<...> ЗАО « АК БАРС» БАНК предоставил заемщику Хамидуллову М.М. кредит в размере <...> рублей сроком до <...>, под <...>% годовых на осуществление очередных платежей по договору купли- продажи жилья. Сторонами также было подписано дополнительное соглашение об изменении условий договора банковского счета по условиям которого в целях погашения задолженности по кредитному договору №... от <...> Хамидуллов, выступающий в качестве клиента, предоставил право Банку в безакцептном порядке списывать денежные средства находящиеся на его текущем счете открытом в Банке, в случае возникновения просроченной задолженности по кредитному договору. На основании договора о залоге №... от <...> Банк приобрел права с остатком неисполненных обязательств в размере <...> руб. <...> коп. Поскольку Хамидулловым М.М. обязательства по погашению кредита и процентов за пользование кредитом не исполнялись на протяжении нескольких лет, Чердаклинским районным судом 30 июня 2010 года, при рассмотрении иска « АК БАРС» БАНК к Хамидуллову М.М., было принято решение о взыскании с последнего в пользу ОАО « АК БАРС» БАНК суммы долга в размере <...> рубля <...> коп и обращении взыскания на предмет залога - денежные средства, находящиеся на банковском счете открытом в Ульяновском филиале ОАО « АК БАРС» БАНК». Решение суда 13.07.2010 года вступило в законную силу.

Оплата стоимости жилого дома и земельного участка производилась в рассрочку, в рамках программы кредитования физических лиц на приобретение недвижимости под залог требования по договору текущего счета открытого в ОАО « АК БАРС» БАНК.

По данным бухгалтерского учета, карточки счета №..., Хамидулловым М.М. во исполнение договора купли- продажи №...г. было выплачено <...> рублей <...> коп, причем последний платеж был произведен <...>.

Уведомлениями за №... от <...> и №... <...> ответчик извещался о необходимости осуществления платежей по оспариваемому договору и принятию мер по урегулированию сложившейся ситуации.

По сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ответчики собственниками оспариваемых объектов недвижимости не являются, при этом Хамидуллова С.А. значится зарегистрированной по адресу: <...>, а Хамидуллов М.М. по адресу: <...>. Со слов представителя ответчиков установлено, что Хамидуллова С.А. доводится Хамидуллову М.М. супругой и как член семьи проживает совместно в <...> в <...>.

Разрешая данный спор на основании представленных доказательств, суд, учитывая положения вышеприведенных норм гражданского и жилищного законодательства, принимая во внимание, что обязательства ответчиком Хамидулловым М.М. предусмотренных договором купли- продажи не исполняются, а иного соглашения по порядку пользования жилым домом, земельным участком, принадлежащим на праве собственности ООО « АК БАРС ИПОТЕКА» не достигнуто, приходит к выводу о законности расторжения оспариваемого договора №...г. от <...> и отсутствие правовых оснований для проживания и пользования спорным имуществом.

При таких обстоятельствах исковое заявление является обоснованным, следовательно, подлежит удовлетворению. Необходимо также отметить, что сохранение за ответчиками пользования жилым помещением и земельным участком на определенный срок приведет к существенному нарушению прав и законных интересов истца.

Руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «АК БАРС ИПОТЕКА» удовлетворить.

Признать договор купли-продажи жилого дома с земельным участком с рассрочкой платежа №... от <...> расторгнутым.

Выселить Хамидуллова М.М., Хамидуллову С.А., из жилого дома расположенного по адресу: <...>.

Взыскать с Хамидуллова М.М. и Хамидулловой С.А. в солидарном порядке в пользу ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» расходы связанные с уплатой государственной пошлины в размере <...> рублей.

             Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Чердаклинский районный суд в течение 10 дней, с момента принятия в окончательной форме.

Судья                               Н.Н. Дементьев