дело №2-45/12 Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 05 марта 2012 года с. Чемал Чемальский районный суд Республики Алтай в составе: председательствующего судьи Красиковой О.Е. при секретаре Подосеновой Е.Ю. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Арсенова Аркадия Александровича к Козлову Сергею Владимировичу, Закрытому акционерному обществу «Профессионал Банк» о признании действительной сделки купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности Козлова С.В. на земельный участок, признании с ДД.ММ.ГГГГ права собственности Арсенова А.А. на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 5,64 га, кадастровый номер №, вынесении решения о регистрации перехода права собственности на Арсенова А.А. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, признании недействительным договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, УСТАНОВИЛ: 08 декабря 2011 года Арсенов Аркадий Александрович (с учетом уточненных требований от 14.02.2012 года) обратился в Чемальский районный суд Республики Алтай к Козлову Сергею Владимировичу, Закрытому акционерному обществу «Профессионал Банк» о признании действительной сделки купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 5,64 га, кадастровый номер № от ДД.ММ.ГГГГ между Арсеновым А.А. и Козловым С.В.; прекращении права собственности Козлова С.В. на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 5,64 га, кадастровый номер № с ДД.ММ.ГГГГ; признании с ДД.ММ.ГГГГ права собственности Арсенова А.А. на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 5,64 га, кадастровый номер №; вынесении решения о регистрации перехода права собственности на Арсенова А.А. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 5,64 га, кадастровый номер №; признании недействительным договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 5,64 га, кадастровый номер №. Требования мотивированы тем, что в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Арсенов А.А. является покупателем земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 5,64 га, кадастровый номер №, который передан ему по акту от ДД.ММ.ГГГГ. Продавцом по указанному договору выступает ответчик Козлов С.В., расчеты по сделке купли-продажи завершены. С момента приобретения земельного участка истец стал владеть и пользоваться им как своим собственным, в настоящее время на земельном участке ведутся работы по его подготовке к производству строительных работ. В подтверждение своих намерений по передаче вышеуказанного объекта недвижимого имущества, ответчиком была выдана доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на имя Арсенова А.А. с предоставлением полномочий по оформлению перевода вышеуказанного земельного участка из категории «земли сельскохозяйственного назначения - для ведения личного подсобного хозяйства» в категорию «земли поселений», на основании доверенности Арсенов А.А. имел право представлять ответчика в различных органах власти и управления, по регистрации прекращения права, вновь возникшего права, осуществлению действий, связанных с государственной регистрацией с правом подписания необходимых документов. При совершении действий по переводу земельного участка из одной категории земель в другую, Арсенов А.А. действовал от своего имени и в своем интересе, что подтверждается следующими документами: заявление от Арсенова А.А. на имя Главы Чемальского района от ДД.ММ.ГГГГ; заявление о включении земельного участка в границы населенного пункта от ДД.ММ.ГГГГ; запрос от ДД.ММ.ГГГГ; заявление на имя Главы Узнезенского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ; заключение о возможности включения земельного участка в границы населенного пункта от ДД.ММ.ГГГГ; квитанции об оплате государственной пошлины Арсеновым А.А.от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ; обращение к Главе Республики Алтай от ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ответчиком была выдана полная нотариальная доверенность на имя Арсенова А.А., которая наделяет последнего широкими полномочиями по распоряжению земельным участком, в частности, истцу предоставляется полномочие по продаже спорного земельного участка на условиях и по цене по своему усмотрению, по получению причитающихся за продажу земельного участка денег, по регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на покупателя, действия ответчика по выдаче доверенности подтверждает действительность заключенного договора купли-продажи спорного земельного участка, кроме того, срок действия вышеуказанных доверенностей составляет три года и до настоящего момента доверенности являются действующими и не отозваны ответчиком. Вместе с тем, в настоящее время ответчик необоснованно уклоняется от регистрации перехода права собственности на земельный участок, а истец фактически осуществляющий владение недвижимым имуществом не может оформить на него право собственности в установленном законом порядке. Истцом неоднократно предлагалось ответчику явиться в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на земельный участок. Истец полагает, что в силу положений ст. ст. 160, 161, 425, 433, 551 ГК РФ договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ является действительным. ДД.ММ.ГГГГ состоялась встреча истца с ответчиком с целью обсуждения условий мирового соглашения, в ходе которой выяснились, что ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, в лице генерального директора Козлова С.В., заключило договор № об открытии кредитной линии, в обеспечение исполнения указанного договора ответчиком был заключен с ЗАО «Профессионал Банк» договор ипотеки земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом залога по указанному договору является земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 5,64 га., кадастровый номер №. В соответствии с договором купли-продажи спорного земельного участка, заключенного между истцом и ответчиком, истец, после передачи ему земельного участка, владел и пользовался им как своим собственным, что свидетельствует о том, что ответчик не мог совершать какие-либо действия по распоряжению спорным земельным участком, в силу вышеуказанной нотариальной доверенности ответчик предоставил истцу право распоряжения указанным земельным участком, т.е. фактически права распоряжения земельным участком ответчик лишился, в связи с чем спорный земельный участок не может быть предметом залога по договору ипотеки, который в силу ст. 168 ГК РФ является недействительным, поскольку в соответствии со ст. 19 ФЗ «О залоге», ст. 209 ГК РФ Козлов С.В. не имел права распоряжаться спорным земельным участком. В судебное заседание истец Арсенов А.А. не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, ранее в судебных заседаниях истец поддерживал заявленные требования в полном объеме, ссылаясь на обстоятельства, указанные в иске, пояснив, что он не обращался в регистрирующий орган за регистрацией права собственности на земельный участок на момент совершения сделки и в дальнейшем ввиду его личных и семейных обстоятельств. В судебном заседании представитель истца Галацан О.В., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, поддержал заявленные требования в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении. В судебное заседание ответчик Козлов С.В. не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в материалах дела имеются заверенные нотариально письменные пояснения Козлова С.В. от ДД.ММ.ГГГГ, в которых он признает исковые требования в полном объеме, в судебном заседании его представитель Тыщенко Н.Н., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования признал в полном объеме. В судебном заседании представитель Закрытого акционерного общества «Профессионал Банк» Суняева О.В., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования не признала, представив суду письменные возражения на них, где она указывает, что истец Арсенов А.А. более трех лет не регистрировал право собственности на спорный земельный участок, в связи с чем в силу ст. 10 ГК РФ злоупотребил своим правом и все риски, связанные с этим, должен нести сам, законодатель стимулирует покупателей своевременно обращаться за регистрацией перехода права собственности по заключенным договорам. Изучив материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, оценив, имеющиеся по делу доказательства в совокупности, суд приходит к следующему. Из материалов дела следует, что за ответчиком Козловым Сергеем Владимировичем с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на земельный участок, общей площадью 5,64 га с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> что следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №, дела правоустанавливающих документов на данный земельный участок, а также из представленных истцом свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ. В судебном заседании установлено, что в настоящее время право собственности Козлова С.В. на вышеуказанный земельный участок обременено, а именно земельный участок с кадастровым номером № является предметом залога по договору ипотеки земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Профессионал Банк» (залогодержатель) и Козловым С.В., что следует из дела правоустанавливающих документов на данный земельный участок и подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №. Из материалов дела следует, что решением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ по делу по иску ЗАО «Профессионал банк» к Козлову С.В. об обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному иску Козлова С.В. к ЗАО «Профессионал банк» о признании договора незаключенным обращено взыскание на земельный участок, категория земли - земли сельхозназначения для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 5,64 га с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего Козлову С.В. на праве собственности, являющегося предметом залога по договору, исполнительный лист выдан ДД.ММ.ГГГГ. Согласно постановлению судебного пристава-исполнителя Чемальского районного отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по РА от ДД.ММ.ГГГГ, возбуждено исполнительное производство в отношении должника Козлова С.В., предметом исполнения является: обращение взыскания на заложенное имущество - земельный участок, категория земли - земли сельхозназначения для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 5,64 га с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с постановлением судебного пристава-исполнителя Чемальского районного отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по РА от ДД.ММ.ГГГГ произведен арест имущества должника Козлова С.В. в размере и объеме, необходимых для исполнения требований исполнительного документа с учетом взыскания исполнительского сбора, расходов по совершению исполнительных действий. Истец Арсенов А.А. обращаясь с заявленными требованиями, ссылается на то, что договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком Козловым С.В. является действительным, поскольку в силу, изложенных в иске обстоятельств с момента приобретения земельного участка истец фактическим стал владеть и пользоваться земельным участком как своим собственным. Однако суд полагает, что доводы истца в обоснование заявленных требований не могут быть приняты во внимание, в связи с нижеследующим. В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» единственным доказательством существования права собственности на объекты недвижимого имущества является государственная регистрация права в Едином государственном реестре. Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Право собственности на жилой дом и земельные участки возникают лишь с момента государственной регистрации таких прав за исключением случаев, предусмотренных законом. Основания приобретения права собственности предусмотрены главой 14 ГК РФ, в частности, статьей 218, которая устанавливает возможность приобретения такого права, в том числе, на основании договора купли-продажи. При этом статьей 219 предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Согласно ч. 1 ст. 25 Земельного кодекса РФ, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Как установлено судом договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 5,64 га, кадастровый номер № от ДД.ММ.ГГГГ между Арсеновым А.А. и Козловым С.В. подписан ДД.ММ.ГГГГ, то есть после вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» от 21.07.1997 года №122-ФЗ и создания органа государственной регистрации в Чемальском районе, в связи с чем суд приходит к выводу, что в силу требований закона право собственности истца на спорный земельный участок подлежало обязательной государственной регистрации и могло возникнуть только после такой регистрации. Договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не подтверждает право собственности Арсенова А.А. на спорный земельный участок, поскольку в силу п.2 ст. 223, п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации, производимой в соответствии с положениями Федерального закона «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», право собственности у приобретателя на недвижимое имущество возникает с момента такой регистрации, в силу положений указанного Федерального закона проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, в связи с чем доводы истца в этой части, несостоятельны. В силу вышеуказанных положений закона не подтверждает право собственности Арсенова А.А. на земельный участок и расписка Козлова С.В. о получении денежных средств от Арсенова А.А. в размере 2 млн. рублей в соответствии с договором купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Не могут быть приняты во внимание в обоснование заявленных требований и доводы истца Арсенова А.А. о том, что он действовал в своих интересах при совершении действий по переводу земельного участка из одной категории земель в другую, поскольку из представленных Узнезинским сельским поселением на запрос суда документов, приложенных Арсеновым А.А. к заявлению о включении земельного участка с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения в границы населенного пункта <данные изъяты> и изменении вида разрешенного использования, усматривается, что Арсенов А.А. действовал на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ему Козловым С.В., кроме того, к заявлению было приложено и свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ на спорный земельный участок за Козловым С.В., в котором указано ограничение права в виде ипотеки, в связи с чем доводы истца о том, что о существовании ограничения права Козлова С.В. на земельный участок в виде ипотеки ему стало известно только ДД.ММ.ГГГГ, несостоятельны. Выданная ДД.ММ.ГГГГ Козловым С.В. нотариальная доверенность на имя Арсенова А.А. о предоставлении последнему полномочий по продаже спорного земельного участка на условиях и по цене по своему усмотрению, по получению причитающихся за продажу земельного участка денег, по регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на покупателя, не подтверждают доводы истца о действительности заключенного договора купли-продажи спорного земельного участка. Истцом суду не предоставлено доказательств и того, что ответчик Козлов С.В. в настоящее время уклоняется от регистрации перехода права собственности на земельный участок за истцом, напротив, из представленных пояснений Козлова С.В. и пояснений его представителя в судебном заседании, следует, что ответчик исковые требования признает. Вместе с тем, суд не может принять признание иска ответчиком Козловым С.В., поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 39 ГПК РФ суд не принимает признание иска ответчиком, если это нарушает права и законные интересы других лиц, а в данном случае права и законные интересы ЗАО «Профессионал Банк». При изложенных выше обстоятельствах и положений закона, исковые требования о признании действительной сделки купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между Арсеновым А.А. и Козловым С.В., прекращении права собственности Козлова С.В. на спорный земельный участок, признании с ДД.ММ.ГГГГ права собственности Арсенова А.А. на земельный участок, вынесении решения о регистрации перехода права собственности на Арсенова А.А. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, удовлетворению не подлежат. Обращаясь в суд с данным иском, Арсенов А.А. не указал законных оснований для признания за ним права собственности на спорное недвижимое имущество. Как указано выше, земельный участок с кадастровым номером № является предметом залога по договору ипотеки земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Профессионал Банк» (залогодержатель) и Козловым С.В. (залогодатель), заявляя требования о признании недействительным договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, истец указывает, что спорный земельный участок не может быть предметом залога по договору, поскольку после передачи ему земельного участка ответчиком, он владел и пользовался им как своим собственным. Разрешая заявленные исковые требования о признании недействительным договора ипотеки, суд приходит к выводу, что право собственности Арсенова А.А. на указанный земельный участок не возникло, ответчик Козлов С.В. как на момент заключения договора ипотеки, так и в настоящее время является собственником земельного участка, а в силу требований пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодателем вещи может быть только ее собственник или лицо, которому данная вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, в силу положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник вправе по своему усмотрению отдавать имущество в залог. Таким образом, истец Арсенов А.А., заявляя данные требования, не доказал своего нарушенного права на спорный земельный участок, тогда как исходя из положений ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в связи с чем заявленные исковые требования о признании недействительным договора ипотеки, также не подлежат удовлетворению. На основании изложенного ируководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Отказать в удовлетворении исковых требований Арсенова Аркадия Александровича к Козлову Сергею Владимировичу, Закрытому акционерному обществу «Профессионал Банк» о признании действительной сделки купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 5,64 га, кадастровый номер № от ДД.ММ.ГГГГ между Арсеновым А.А. и Козловым С.В.; прекращении права собственности Козлова С.В. на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 5,64 га, кадастровый номер № с ДД.ММ.ГГГГ; признании с ДД.ММ.ГГГГ права собственности Арсенова А.А. на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 5,64 га, кадастровый номер №; вынесении решения о регистрации перехода права собственности на Арсенова А.А. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 5,64 га, кадастровый номер №; признании недействительным договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 5,64 га, кадастровый номер №. Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Алтай в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Чемальский районный суд Республики Алтай. Судья Красикова О.Е. Мотивированное решение суда составлено 11 марта 2012 года.