Именем Российской Федерации
Решение
(мотивированное)
г. Чехов Московской области ДД.ММ.ГГГГ
Чеховский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Мирошкина В.В.
при секретаре ФИО4,
с участием представителя третьего лица агентства недвижимости «Вид» в силу закона ФИО5
и представителя третьего лица ООО «Газпром трансгаз Москва» по доверенности ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО10 и ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, аннулировании (погашении) регистрационной записи о праве собственности на данный земельный участок и возмещении причинённых убытков,
установил:
истец предъявил в суд иск к ответчицам, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № в СНТ <данные изъяты>, площадью <данные изъяты>, с кадастровым №, расположенного в <адрес>, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 и ФИО3, исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на данный участок № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ФИО2 и ФИО3 в его пользу по 547 000 руб. с каждой, а также расходы по госпошлине в сумме 13 670 рублей.
В судебном заседании в обоснование заявленных требований истец пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи земельного участка в простой письменной форме, согласно которому ответчицы продали ему земельный участок № в СНТ <данные изъяты> <адрес> площадью <данные изъяты>, с кадастровым №, категории земель: <данные изъяты>, с разрешённым видом использования: <данные изъяты>. Указанный земельный участок был куплен им за 950 000 рублей, которые ответчицы получили полностью до подписания оспариваемого договора, однако при заключении указанного договора ответчицы умышленно умолчали о том обстоятельстве, что на данном участке нельзя возводить какие-либо строения, о чём он узнал только совсем недавно. Серпуховское управление магистральных газопроводов предприятия «Мострансгаз» Российского акционерного общества неоднократно своими письмами доводило до сведения председателя садоводческого товарищества, Чеховского горпрокурора и главы администрации Чеховского района, что согласно нормативным документам СНиП <данные изъяты> <данные изъяты> построенные членами товарищества дома находятся на расстоянии 20-140 метров от оси магистрального газопровода <данные изъяты> диаметром <данные изъяты>, давлением <данные изъяты> в то время как эти дома должны располагаться на минимально безопасном расстоянии - 300 метров от оси газопровода. Здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счёт средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения. Приобретённый им земельный участок № находится на расстоянии 165 м от оси магистрального газопровода высокого давления. Таким образом, приобретя земельный участок для садоводства из земель сельскохозяйственного назначения, он не может построить на данном участке не только садовый домик и сарай, но даже туалет. Ответчица ФИО2 была председателем СНТ <данные изъяты> и не могла не знать, что проданный ему участок находится в охранной зоне магистрального газопровода высокого давления. Поэтому пункт 7 договора купли-продажи о том, что ограничений в пользовании земельным участком не зарегистрировано, не соответствует фактическим обстоятельствам. Кроме того, Серпуховское управление магистральными газопроводами отказало садовому товариществу <данные изъяты> в согласовании земельного участка, выделенного СНТ <данные изъяты> до устранения всех нарушений нормативных документов. Более того, Чеховским городским судом вынесено несколько решений о сносе строений, возведенных членами СНТ «Янтарь» на их земельных участках по тем основаниям, что они возведены в охранной зоне магистрального газопровода.
В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ продавец земельного участка при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Следовательно, он не может использовать данный земельный участок, так как на нём невозможно строительство садового дома, сарая для хранения инвентаря, туалета.
Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об ограничениях использования земельного участка, о разрешении на застройку данного земельного участка, вправе требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причинённых ему убытков.
В силу п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершённая под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной.
Кроме того, потерпевшей стороне другой стороной возмещается причиненный реальный ущерб.
В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Ответчицами было получено по сделке 950 000 рублей, кроме того истец понёс значительные затраты в связи с заключением настоящего договора - 80 000 рублей им было передано агентству недвижимости <данные изъяты> за проданный земельный участок согласно расписке директора ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ, за регистрацию договора купли-продажи по квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ им было передано агентству недвижимости <данные изъяты>» 19 000 рублей, СНТ <данные изъяты> согласно квитанции к приходному ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ им было передано в качестве целевого взноса 5 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ по квитанции к приходному ордеру им было внесено 40 000 рублей в кассу СНТ <данные изъяты> за электроснабжение.
Таким образом, общая сумма денежных средств, подлежащих взысканию с ответчиц составляет 1 094 000 руб. Просит удовлетворить его исковые требования в полном объёме.
Ответчица ФИО2 исковые требования не признала и пояснила, что действительно они с дочерью являлись сособственницами указанного выше земельного участка №, расположенного в СНТ <данные изъяты> <адрес>, площадью <данные изъяты>м, с кадастровым № в 1/2 доле в праве за каждой на основании свидетельства о праве на наследство по закону после смерти ФИО8 Этот земельный участок был предоставлен ему в ДД.ММ.ГГГГ году, участок являлся землей <данные изъяты>, с видом разрешённого использования: <данные изъяты>. Имелось свидетельство о праве собственности, которое было выдано на основании постановления главы администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому земельный участок, площадью <данные изъяты>, предоставленный раннее под коллективное садоводство СТ <данные изъяты> был изъят и передан в собственность членам СТ <данные изъяты> оставив в коллективной совместной собственности СТ <данные изъяты> земли общего пользования, с выдачей свидетельства на земельные участки Комитетом по земельным ресурсам. При этом ФИО8 передавался в собственность участок №, площадью <данные изъяты>. Никаких обременений и ограничений в использовании участка при этом не имелось, и зарегистрировано не было. После его смерти они приняли наследство. На основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ право собственности ответчиц было зарегистрировано УФРС по Московской области и ДД.ММ.ГГГГ было выдано свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок. Согласно кадастровому плану и свидетельству никаких ограничений (обременений) права не имелось, и зарегистрировано не было. Поскольку участок использовался ими как дача, где они проводили большое количество времени, на участке ими были возведены все необходимые постройки, в том числе хозблок, туалет, дом, колодец с питьевой водой, посажены многочисленные насаждения, деревья, кустарники. После смерти ФИО8 они остались с дочерью без мужской поддержки. В ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ гг. к ним в дом были совершены проникновения посторонних лиц. После этого они решили продать данный земельный участок, который ранее использовался ими как дача. Поскольку они проживают в <адрес>, самостоятельно продажей земельного участка они не имели возможности заниматься, для чего обратились в агентство недвижимости <данные изъяты> с которым ими ДД.ММ.ГГГГ был заключён договор, согласно условиям которого, они, заказчики, были обязаны продать принадлежащий им земельный участок покупателю-лицу, указанному исполнителем, т.е. агентством <данные изъяты> по договорной стоимости - 1 000 000 руб. с правом принятия от покупателя задатка (п. 2.1 Договора) При этом, не смотря на то, что на участке имелись постройки: туалет, хозблок, дом, учитывая то, что они не были зарегистрированы как законченные строения в установленном порядке, а также не смотря на имеющиеся на участке насаждения: цветник, кустарники, деревья, большой плантации клубники, для реальной скорейшей продажи цена ими устанавливалась исходя исключительно из стоимости только земельного участка в данном районе. Исполнитель (агентство) обязан был оказать им услуги по поиску (подбору) покупателя и оформить сделку купли-продажи указанной недвижимости в точном соответствии с требованиями действующего законодательства. Согласно условиям договора исполнитель готовил документы, необходимые для проведения сделки, проверял законность и достоверность правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, предоставленных ими, заказчиками, проверял чистоту предлагаемой к продаже недвижимости (п. 2.2 Договора). Для исполнения договора ими были предоставлены все необходимые документы, ключи, сообщены все подробности об участке, сообщено о магистральном газопроводе, поскольку около территории товарищества имеются необходимые указатели и маячки. С истечением времени, по совету агентства, цена ими была понижена до 900 000 (девятисот тысяч) рублей, о чем также было составлено дополнительное соглашение к договору. До заключения договора с истцом и до внесения им задатка участок осматривался не только представителем агентства, но и самими покупателями. При этом участок осматривался ими в дневное время суток, маячки-указатели газопровода были прекрасно видны. После осмотра, еще до подписания договора, она, ФИО2, сама спрашивала у истца-все ли его устраивает, при этом он ответил утвердительно, сказав, что его жене нравится место, а ему всё равно. ДД.ММ.ГГГГ между АН <данные изъяты> и ею был составлен договор задатка, согласно условиям которого она получала задаток в сумме 50 000 рублей и в дальнейшем в срок до ДД.ММ.ГГГГ они были обязаны заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка. При этом согласно п. 3 Договора, оставшуюся сумму в 850 000 рублей покупатель передает продавцу после подписания договора купли-продажи. Продавец не вправе был изменять цену договора (п. 4 Договора). Были предусмотрены штрафные санкции за отказ от исполнения договора задатка.
ДД.ММ.ГГГГ между ними, ответчицами ФИО2 и И.С., и истцом ФИО1 с помощью агентства в простой письменной форме был заключён договор купли-продажи описанного выше земельного участка № с СНТ <данные изъяты> в соответствии со всеми документами и действующим законодательством (пп. 1-3 Договора). При этом в договоре была указана кадастровая стоимость и полная цена продажи участка - 950 000 рублей (п. 4, 5 Договора). В соответствии с документами и проведенной проверкой в п.п. 6, 7 Договора было отмечено, что земельный участок правами третьих лиц не обременен и ограничений в пользовании земельным участком не зарегистрировано. Согласно п. 8 Договора «Покупатель удовлетворен качественным состоянием недвижимого имущества, установленным путем его осмотра, перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец»
Согласно ст. 556 ГК РФ при передаче земельного участка сторонами ДД.ММ.ГГГГ был составлен передаточный акт, согласно условиям которого продавцы передали покупателю оговоренный в договоре купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, а покупатель принял его в таком виде, в котором он есть на день подписания настоящего акта(п. 2 Акта). Настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчёт произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора (п. 4 Акта). Один экземпляр акта хранится в УФРС по Чеховскому району Московской области вместе с договором.
После заключения с истцом настоящего договора ими, ответчицами, на сотрудника агентства была выдана доверенность от ДД.ММ.ГГГГ для регистрации договора и перехода права, после получения документов из органа регистрации ими были оплачены услуги агентства.
Таким образом, с их стороны никакого обмана истца не было. Они поставили в известность агентство обо всех особенностях их садового участка, именно из-за проблем с регистрацией недвижимости на земельном участке, дача ими продавалась по цене земельного участка. Истец сам выбирал земельный участок, контактировал с представителем агентства, сам до подписания договора и внесения задатка осматривал и изучал документы, а также земельный участок, видел маячки газопровода, на её вопрос ответил, что его все устраивает, на протяжении практически года пользовался дачей, насаждениями, постройками, контактировал с правлением.
На вопросы суда пояснила, что с ДД.ММ.ГГГГ по май ДД.ММ.ГГГГ являлась председателем СНТ <данные изъяты>, на момент сделки председателем СНТ являлась ФИО11, она владела всей информацией по переписке СНТ с <данные изъяты> хотя лично папку по данной переписке она ФИО12 не передавала, также она сама лично не сообщала истцу о наличии газопровода, расположенного рядом с их земельным участком.
Кроме того, считает, что расходы, связанные с регистрацией договора в сумме 19 000 рублей не являлись необходимыми расходами, связанными с заключением их договора, истец вполне мог сам приехать, подать договор на регистрацию и получить его с регистрации, а также получить свидетельство о праве собственности на землю. Кроме того, вообще не ясно, за что истцом было оплачено 80 000 рублей АН <данные изъяты> Вообще не ясно, почему указанные расходы он не требует с агентства недвижимости <данные изъяты> В связи с изложенным, считает, что данные исковые требования удовлетворению не подлежат.
Ответчица ФИО3 с исковыми требованиями не согласилась по основаниям, изложенным ответчицей ФИО2
Представитель третьего лица АН <данные изъяты> в судебном заседании пояснила, что о трубе газопровода она слышала неоднократно, однако никаких обременений и ограничений по документам, т.е. зарегистрированных официально, не было. Прежде чем выйти на сделку, они собирают весь пакет документов, и, если есть какие-либо ограничения или обременения, это прописывается в свидетельстве. Разрешение данного спора оставила на усмотрение суда.
Представитель третьего лица ООО <данные изъяты> иск поддержал и пояснил, что истцу не было известно о том, что на земельном участке, приобретённым им по договору купли-продажи, имеются ограничения, а именно на данном земельном участке нельзя возводить даже садовый дом, а можно только строения и сооружения. Ответчица ФИО2 прекрасно знала, что на её земельном участке имеются обременения и ограничения. Она ранее была председателем СНТ <данные изъяты> и на момент заключения сделки с истцом в Чеховском городском суде состоялось шесть решений по СНТ <данные изъяты> о сносе построек, по которым ответчица ФИО2, будучи председателей товарищества, участвовала в судебных заседаниях.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по Московской области и СНТ <данные изъяты> надлежащим образом извещённых о времени и месте разбирательства дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд своевременно не известили, однако просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
При таких обстоятельствах суд счёл возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав объяснения участвующих в деле лиц и исследовав письменные материалы последнего, суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи земельного участка в простой письменной форме, согласно которому ответчицы продали истцу земельный участок № в СНТ <данные изъяты> <адрес> площадью <данные изъяты> квадратных метров, с кадастровым №, категории земель: <данные изъяты>, с видом разрешённого использования: <данные изъяты>. Указанный земельный участок был куплен истцом за 950 000 рублей, что подтверждается копией договора купли-продажи (л.д. <данные изъяты>), передаточным актом (л.д. <данные изъяты>).
Истец зарегистрировал своё право собственности на указанный земельный участок в установленном законом порядке (л.д. <данные изъяты>
Судом установлено, что истцом передано ответчицам по договору купли-продажи указанного земельного участка 1 094 000 руб., из них 950 000 руб. по стоимости земельного участка; 80 000 руб. АН <данные изъяты> за оказание услуг по оформлению документов и показа земельного участка на местности, а также 19 000 руб. по приходному кассовому ордеру за регистрацию договора, 5 000 руб. истец внёс в СНТ <данные изъяты> целевой взнос и 40 000 руб. истцом было оплачено в СНТ <данные изъяты> за электроснабжение, что подтверждается договором купли-продажи земельного участка (л.д. <данные изъяты>), распиской ответчицы ФИО2 (л.д. <данные изъяты>), распиской АН <данные изъяты> (л.д. <данные изъяты>), квитанциями к приходному кассовому ордеру (л.д. <данные изъяты>) и не оспаривается сторонами по делу.
Судом также установлено, что рядом с СНТ <данные изъяты> проходит магистральный газопровод, что подтверждается перепиской ООО <данные изъяты> с СНТ <данные изъяты> членами СНТ <данные изъяты> главой Чеховского района Московской области (л.д. <данные изъяты>) и не оспаривается сторонами.
Ответчицы ФИО2 и ФИО13 знали о существовании данного газопровода, расположенного вблизи СНТ <данные изъяты> поскольку ответчица ФИО2 с 2006 г. была председателем СНТ <данные изъяты> и участвовала в судебных заседаниях по искам ООО <данные изъяты> к членам СНТ <данные изъяты> о сносе построек, расположенных на их земельных участка в СНТ <данные изъяты>», что подтверждается копиями решений Чеховского горсуда, вступившими в законную силу (л.д. <данные изъяты>), и не отрицается самой ответчицей ФИО2
При заключении сделки купли-продажи указанного выше земельного участка ответчицы скрыли от истца информацию об обременении и ограничении, существующих на данном земельном участке, что подтверждается истцом, представителем <данные изъяты> и не оспаривается ответчицей ФИО2, которая пояснила в судебном заседании, что она лично не говорила истцу о том, что рядом с земельным участком проходит газопровод и возведение построек на земельном участке запрещено.
В силу ст. 37 ЗК РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана… может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Если сделка признана недействительной по указанному основанию, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке... Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. При недействительности сделки каждая яз сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как следствие, суд считает необходимым аннулировать (погасить) регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № о праве собственности ФИО1 на земельный участок с КН №, площадью <данные изъяты>, находящийся по адресу: <адрес>
На основании изложенного, ст.ст. 167, 179 ГК РФ, ст. 37 ЗК РФ и руководствуясь ст.ст. 56, 57, 67, 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
1. Исковые требования ФИО1 удовлетворить полностью.
2. Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с КН № площадью <данные изъяты>, находящегося по адресу: <адрес>, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между ФИО14, ФИО3 и ФИО1.
3. Взыскать с ФИО15 и ФИО3 в равных долях в пользу ФИО1 в счёт возмещения причинённых ему убытков 1 094 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 13 670 руб., а всего взыскать 1 107 670 руб., то есть по 553 835 руб. с каждой.
4. Обязать ФИО1 возвратить ФИО8 ФИО16 и ФИО3 в общую долевую собственность земельный участок с КН №, площадью <данные изъяты>, находящийся по адресу: <адрес>
5. Аннулировать (погасить) регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № о праве собственности ФИО1 на земельный участок с КН №, площадью <данные изъяты>, находящийся по адресу: <адрес>
Настоящее решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Чеховский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий судья В.В. Мирошкин
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ
Судья В.В. Мирошкин