Именем Российской Федерации
Решение
(мотивированное)
г. Чехов Московской области ДД.ММ.ГГГГ
Чеховский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Мирошкина В.В.
при секретаре ФИО3,
с участием представителя истицы по доверенности и ордеру – адвоката ФИО4
и представителя ответчика по доверенности ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по уточнённому иску Алёхиной ФИО2 к ФИО1 о признании незаключёнными договоров купли-продажи земельного участка и его неотъемлемой части, прекращении записи регистрации в ЕГРП и взыскании уплаченных по указанным договорам денежных средств,
установил:
истица обратилась в суд с уточнённым иском к ответчику, в котором просит признать незаключённым договор о приобретении неотъемлемой части земельного участка <адрес>, с КН №, состоящей из деревянного двухэтажного дома и деревянной бани, подписанный Алёхиной ФИО2 и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ФИО1 в пользу Алёхиной ФИО2 денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, признать незаключённым договор купли-продажи земельного участка № <адрес>» <адрес> <адрес>, подписанного сторонами ДД.ММ.ГГГГ, прекратить запись в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации её права на спорный земельный участок и взыскать с ответчика уплаченные ею по указанному договору денежные средства.
В судебном заседании в обоснование заявленных уточнённых требований представитель истицы пояснила, что ответчик ФИО1 продал истице два объекта недвижимости: земельный участок № <адрес> <адрес>а <адрес> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и деревянный 2-х этажный дом с верандой, баней и беседкой по договору о приобретении неотъемлемой части земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. За указанное имущество истицей было оплачено <данные изъяты> рублей.
Просит признать незаключёнными вышеуказанные договоры, поскольку в момент заключения договора купли-продажи земельного участка в простой письменной форме на участке располагалось домовладение, которое включает в себя также хозпостройки в виде веранды, бани и беседки. Государственная регистрация данного строения ответчиком произведена на момент продажи не была, изменения в связи с наличием на земельном участке построек в кадастровый учёт объектов недвижимости также внесены не были, кадастровый паспорт при совершении сделки отсутствовал вообще. Продажа земельного участка состоялась без идентификации объекта недвижимости, договор не отображает нахождения на земельном участке домовладения, которое является неотъемлемой частью земельного участка, что признано и самим ответчиком.
В нарушение ст. 554 ГК РФ сторонами по договору не был согласован предмет сделки, а в подписанном договоре купли-продажи предмет сделки отображён не в соответствии с действительным положением вещей, а именно, без расположенного на нём строения с хозпостройками, поэтому по подписанному договору невозможно достоверно определить, какая именно недвижимость реализована ответчиком.
В силу той же ст. 554 ГК РФ при отсутствии в договоре данных о расположении на земельном участке недвижимости /неотъемлемой части/ предмет продажи считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.
В нарушение ст. 37 ЗК РФ при совершении сделки ответчиком не было представлено сведений о постановке спорного земельного участка со строением на нём на кадастровый учёт, что также исключило возможность определения предмета договора и его идентификации.
Таким образом, договор купли-продажи земельного участка является незаключённым.
Просит также признать незаключённым договор о приобретении истицей неотъемлемой части земельного участка от 16 сентября 2011 года по следующим основаниям.
На момент подписания данного договора ответчиком не были зарегистрированы строения, находящиеся на земельном участке.
Поскольку право собственности на недвижимое имущество, в том числе жилые строения, возникает с момента государственной регистрации объекта недвижимости, полагает, что на момент подписания договора ответчик не имел права собственности на объекты недвижимости, отображённые в договоре. Соответственно, законное право на отчуждение данного объекта у ответчика не возникло. На момент подписания договора истице не было представлено свидетельство о государственной регистрации права на жилое строение, а также технический паспорт БТИ на строение.
Таким образом, в нарушение ст. 554 ГК РФ и в данном случае не был определён предмет в договоре продажи недвижимости, договор о приобретении истицей неотъемлемой части земельного участка является незаключённым.
Кроме того, государственная регистрация договора продажи строений не совершена, что также свидетельствует о незаключении договора.
В связи с тем, что оба договора являются незаключёнными, полагает, что подлежит возврату денежная сумма 2 500 000 рублей, которую она оплатила ответчику по двум оспариваемым договорам.
После заключения оспариваемых договоров истица обнаружила скрытые дефекты и недостатке в жилом доме, который заражён плесневым грибком, фундамент дома мокнет, облицовочные камни обваливаются, вентиляция в подвальном помещении отсутствует, стены дома в щелях, под вагонкой старая электропроводка, розетки не включаются, транзитная цепь от дома к бане не выполнена. В бане металлическая труба прогорела полностью и рассыпалась. В душе водосток отсутствует.
На земельном участке было обнаружено более 15 пней, которые были обнаружены при скашивании травы, также имеются многочисленные ямы, участок заболочен.
Документация на септик и скважину отсутствует. Столбы забора шатаются.
На основании изложенного просит суд удовлетворить уточнённые требования истицы в полном объёме.
Истица уточнённый иск поддержала по основаниям, изложенным её представителем.
Представитель ответчика уточнённые исковые требования не признал в полном объёме и в обоснование своих возражений пояснил, что ответчик согласен с истицей, что положения ст. 554 ГК РФ применимы к купле-продаже недвижимости, то есть, к такому имуществу, которое отвечает всем предусмотренным законодательством атрибутам недвижимости, а именно: является ранее зарегистрированным за лицом на праве собственности объектом, договор купли-продажи этого объекта должен быть составлен в письменной форме, подлежит государственной регистрации и только после этого считается заключенным.
Однако предметом оспариваемого договора приобретения неотъемлемой части земельного участка от 16.09.2011 г. недвижимость, в том смысле, как это понимается гражданским законодательством, не являлась. Истица приобрела перечисленное в договоре имущество, обладающее индивидуальными признаками (комплект строительных материалов, сооружений и построек для работы и отдыха на земельном участке и т.п.), но не зарегистрированную недвижимость. Количество и назначение продаваемого имущества в договоре подробно отражены, цена, сроки уплаты и прочие существенные условия зафиксированы. Поэтому данный договор не может быть признан незаключенным.
Договор купли-продажи земельного участка от 28.09.2011 г. обладает всеми необходимыми существенными условиями (адрес, кадастровый номер и прочие реквизиты, сведения о собственнике и регистрации прав собственности, об отсутствии препятствующих купле-продаже обременений (ограничений), о цене и т.д.), следовательно, также отсутствуют основания для признания данного договора незаключенным.
16 сентября 2011 года был заключен договор приобретения неотъемлемой части земельного участка, до этого истица до совершения покупки неоднократно бывала на земельном участке, осматривала его и строения, более того, с конца августа 2011 г. переехала на участок и проживала в строении, эксплуатировала имущество, и только после этого приняла решение о покупке, договор купли-продажи земельного участка был заключён впоследствии, т.е. 28 сентября 2011 г. После подписания обоих договоров стороны также оформили передаточные акты, в которых отражено, что имущество приобретено в качественном состоянии, претензий по существу договоров у истицы не имеется. Ни после приобретения земельного участка и его неотъемлемой части, ни в процессе регистрации прав собственности на земельный участок, которая состоялась в конце октября 2011 г., истица никаких претензий к ответчику не предъявляла.
Утверждение истицы о многочисленных скрытых дефектах не соответствуют действительности. Дом построен и используется для проживания уже более 25 лет, плесневыми грибками не заражён, щелей в доме нет, так как с внешней стороны он обшит трапециевидной вагонкой, по которой выполнен вентилируемый фасад марки «Винилит», а с внутренней стороны он обшит вагонкой, окна пластиковые с рольставнями, розетки находятся в рабочем состоянии, электропроводка выполнена частично скрытой, частично открытой из изолированного медного провода 2,5 кв.мм. Труба в бане составная, после перехода через перекрытие труба выполнена асбоцементной. От душевой вывод сделан непосредственно в кювет, о чём истица поставлена была в известность при свидетелях. Документация на септик и скважину утеряна, о чём также истица была уведомлена. На земельном участке не было 15 пней, имеются два пня от упавших яблонь и два от слив, которые находятся на самом виду. Заболоченности земельного участка также не имеется.
Общая стоимость проданного имущества по обоим договорам составила <данные изъяты> руб. Имущество было принято истицей по передаточным актам от 17 и 28 сентября 2011 г. В настоящий момент задолженность по оплате составляет <данные изъяты>) рублей. Выплачивать ответчику остаток суммы истица не пожелала, за несколько дней до истечения срока выплаты истицей было направлено ответчику требование о расторжении договоров. Мотивы расторжения ответчику показались надуманными, и, после того как его претензия с требованием уплатить задолженность до 15 января 2012 г. была оставлена истицей без ответа и удовлетворения, за взысканием задолженности ответчик был вынужден обратиться в Нагатинский районный суд г. Москвы, решением от 15 марта 2012 г. которого иск ответчика к истице удовлетворён, присуждено взыскать с истицы в пользу ответчика <данные изъяты> руб. задолженности и расходы по госпошлине. Однако указанное решение суда не вступило в законную силу.
Истица просит суд признать указанные договоры незаключенными, при этом требует взыскать с ответчика ФИО1 <данные изъяты> руб., уплаченных истицей за приобретение имущества по указанным договорам. Между тем по признанному незаключенным договору нельзя требовать взыскания основного долга, ссылаясь на нормы договорного права. Поскольку договор не заключён, то к нему не могут применяться нормы права, регулирующие договорные отношения. На основании ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу с момента заключения, а в случае с незаключенными договорами заключения договора не происходит, то есть нет и правового основания для исполнения таких договоров. В случае же исполнения такого договора одна сторона (приобретатель) без соответствующих оснований приобретает или сберегает имущество за счет другой стороны (потерпевшего), т.е. имеет место неосновательное обогащение.
Однако в рассматриваемом споре исполнение договоров произошло с обеих сторон, и признание договоров незаключёнными будет означать, что у обеих сторон не было оснований для их исполнения, и поэтому стороны необходимо принудить возвратить полученное друг другу. Между тем, обогащения (как обязательного элемента неосновательного обогащения) не возникло ни у истицы, ни у ответчика, т.к. каждая сторона передала другой равноценное имущество, в т.ч. деньги. Таким образом, в случае исполнения обеими сторонами незаключённого договора суд не вправе принудить их вернуть друг другу полученное, так как не возникнет разницы между реституцией (возвращением сторон в положение, существовавшее до возникновения правоотношения) и применением норм о неосновательном обогащении, при том, что ГК РФ различает эти два понятия.
Неосновательное обогащение могло бы возникнуть лишь в том случае, если договорная цена по спорным договорам, если они будут признаны незаключёнными, не соответствует (завышена или занижена) цене за аналогичные товары (работы, услуги) при сравнимых обстоятельствах (п. 3 ст. 424 ГК). По незаключённому договору, как не порождающему прав и обязанностей сторон, в том числе и в отношении договорной цены, суд в любом случае должен обсудить вопрос соответствия цены.
С учётом изложенного просит суд в удовлетворении уточнённого иска отказать полностью.
Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Московской области, надлежащим образом извещённого о времени и месте разбирательства дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд своевременно не известил, от представителя третьего лица в адрес суда поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
При таких обстоятельствах суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.
Заслушав объяснения истицы, представителей сторон и исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что между сторонами Алёхиной Г.Д. и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ во исполнение договора задатка от ДД.ММ.ГГГГ, содержащего условия предварительного договора (л.д. 13), был подписан договор о приобретении неотъемлемой части земельного участка № <адрес>, с №, состоящей из деревянного двухэтажного дома и деревянной бани (л.д. 15, 12).
По указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ истица оплатила ответчику цену в размере <данные изъяты> рублей по распискам от 26.08 и ДД.ММ.ГГГГ, что не оспаривается сторонами.
Согласно передаточному акту договор был исполнен сторонами ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со ст. ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).
В силу ст.ст. 554, 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество - предмет сделки, и цена этого имущества.
Согласно абзацу 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений.
Анализируя содержание договора от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о том, что содержащиеся в нём данные позволяют определённо установить предмет договора - неотъемлемую часть земельного участка № в <адрес>, с КН №, состоящую из деревянного двухэтажного дома и деревянной бани, которые являются объектами недвижимости.
Поэтому доводы представителя ответчика о том, что истица приобрела перечисленное в договоре от ДД.ММ.ГГГГ имущество, обладающее индивидуальными признаками (комплект строительных материалов, сооружений и построек для работы и отдыха на земельном участке и т.п.), но не недвижимое имущество, суд считает несостоятельными.
В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту.
В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечёт её недействительность. Такая сделка является ничтожной.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Оспариваемый договор от ДД.ММ.ГГГГ не был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается письменными материалами дела и не оспаривается сторонами, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что он является незаключённым.
Кроме того, сторонами суду в нарушение ст.ст. 56, 57 ГПК РФ, кроме их объяснений, не было представлено относимых, допустимых, достоверных и достаточных в своей совокупности и взаимосвязи доказательств объективного существования на земельном участке № в <адрес> деревянного двухэтажного дома и деревянной бани.
Обратное же подтверждается материалами дела правоустанавливающих документов и кадастровым паспортом на вышеуказанный земельный участок, согласно которым на земельном участке отсутствуют какие-либо строения и сооружения.
Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ (п. 1).
Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2).
В соответствии с подпунктом 1 ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
С учётом установленных по делу обстоятельств и приведённых норм действующего в РФ законодательства суд считает подлежащими удовлетворению требования истицы о признании незаключённым договора о приобретении неотъемлемой части земельного участка № в <адрес>» <адрес>, с КН №14, состоящей из деревянного двухэтажного дома и деревянной бани, подписанного сторонами ДД.ММ.ГГГГ, и взыскании с ответчика в пользу истицы оплаченных по указанному договору 1 800 000 рублей.
В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным требованиям.
Ни одна из сторон не заявила требований о государственной регистрации оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ (п. 3 ст. 165 ГК РФ) и перехода права собственности на объекты недвижимости (п. 3 ст. 551 ГК РФ) по основанию уклонения другой стороны от такой регистрации.
Ответчиком встречные исковые требования об истребовании у истицы недвижимого имущества либо взыскании его действительной стоимости на момент его приобретения не заявлялись, что, однако, не лишает истца права обратиться за судебной защитой с самостоятельным иском в общем порядке с представлением доказательств объективного существования деревянного двухэтажного дома и деревянной бани.
Судом также установлено, что сторонами 28.09.2011 года уже не во исполнение договора задатка от 26.08.2011 года (л.д. 13), содержащего условия предварительного договора, так как был пропущен оговорённый срок 22.09.2011 года заключения основного договора (п. 6 ст. 429 ГК РФ), был подписан оспариваемый договор купли-продажи земельного участка № в СНТ «Ромашка» СП «Стремиловское» Чеховского района Московской области, который был зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 14).
По указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ истица оплатила ответчику неполную цену в размере <данные изъяты> рублей по распискам от 06.09, 11.09 и ДД.ММ.ГГГГ, что не оспаривается сторонами.
Согласно передаточному акту договор был исполнен ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.
Истица выполнила свои обязательства по указанному договору не в полном объёме, не доплатив ответчику <данные изъяты> рублей, однако ответчик не требует расторжения договора от ДД.ММ.ГГГГ, а обратился в Нагатинский районный суд <адрес> с иском о взыскании с истицы вышеуказанной суммы задолженности, что подтверждается решением вышеприведённого суда от ДД.ММ.ГГГГ, не вступившим в законную силу.
Как уже было установлено судом ранее, сторонами в нарушение ст.ст. 56, 57 ГПК РФ, кроме их объяснений, не было представлено относимых, допустимых, достоверных и достаточных в своей совокупности и взаимосвязи доказательств объективного существования на земельном участке № в <адрес> деревянного двухэтажного дома и деревянной бани, что могло бы стать препятствием в заключении оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ.
Напротив, отсутствие на земельном участке каких-либо строений и сооружений вытекает как из содержания самого договора от ДД.ММ.ГГГГ, так и подтверждается материалами дела правоустанавливающих документов и кадастровым паспортом на вышеуказанный земельный участок.
Суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка № в <адрес>, подписанный сторонами ДД.ММ.ГГГГ, соответствует требованиям закона: он заключён в письменный форме путём составления единого документа, подписан сторонами по договору, прошёл государственную регистрацию, в договоре указан его предмет и цена продаваемого имущества, земельный участок ответчиком передан истице по передаточному акту (л.д. 11-12), что также не оспаривается сторонами и подтверждается письменным отзывом представителя третьего лица, поэтому оснований для признания указанного оспариваемого договора незаключённым суд не находит.
С учётом установленных по делу обстоятельств и приведённых норм действующего в РФ законодательства суд считает требования истицы о признании незаключённым договора купли-продажи земельного участка № в <адрес>, подписанного сторонами ДД.ММ.ГГГГ, прекращении записи регистрации в ЕГРП и взыскании уплаченных по указанному договору денежных средств в размере <данные изъяты> рублей не подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 56, 57, 67, 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
1. Уточнённые исковые требования Алёхиной Г.Д. удовлетворить частично.
2. Признать незаключённым договор о приобретении неотъемлемой части земельного участка № в <адрес> «<адрес> <адрес>, с КН №, состоящей из деревянного двухэтажного дома и деревянной бани, подписанный Алёхиной ФИО2 и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.
3. Взыскать с ФИО1 в пользу Алёхиной ФИО2 денежные средства в размере <данные изъяты> рублей.
4. В удовлетворении уточнённых исковых требований Алёхиной Г.Д. о признании незаключённым договора купли-продажи земельного участка № в <адрес> <адрес>, подписанного сторонами ДД.ММ.ГГГГ, прекращении записи регистрации в ЕГРП и взыскании уплаченных по указанному договору денежных средств оставить без удовлетворения.
Настоящее решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Чеховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья В.В. Мирошкин
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ
Судья В.В. Мирошкин