Дело №
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
«01» ноября 2010 года п. Кугеси
Чебоксарский районный суд Чувашской Республики в составе
председательствующей судьи Тяжевой А.Ю.
при секретаре судебного заседания Сидоровой Л.А.
с участием:
представителя истца Шарова А.В.
ответчика Кадушкиной Т.Н.
представителя ответчика Андреева А.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Митюшкина С.В. к Кадушкиной Т.Н.
о соразмерном уменьшении покупной цены по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома
У С Т А Н О В И Л :
Митюшкин С.В. обратился в суд с иском к Кадушкиной Т.Н. об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома.
Иск мотивирован тем, что в соответствии с договором купли-продажи земельного участка и строения на нем от ДД.ММ.ГГГГ Кадушкина Т.Н. передала в собственность Митюшкину С.В. недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым № и расположенный на нем жилой дом с условным №.
В соответствии с техническим паспортом на жилой дом имеется отопление от индивидуального котла, водопровод от местного источника, канализация -сброс в местный отстойник, газоснабжение сетевое, электроснабжение-проводка скрытая.
Согласно акту выноски границ земельного участка в натуре (на местности) колодец, указанный в техническом паспорте по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, по которому сторонами была определена договорная цена, находится на земельном участке, принадлежащем ФИО4, а не в собственности покупателя Митюшкина С.В.
Покупатель Митюшкин С.В. при исполнении договора купли-продажи земельного участка и строения на нем лишился в полной мере того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
Согласно договору № на бурение стоимость работ Чувашской геологоразведочной экспедиции ФГУГП «Волгагеология» по бурению скважины на 1 водоносный горизонт и сокращенный химанализ воды в д. <адрес> составляет <данные изъяты> рублей.
В соответствии с экспертным заключением № <данные изъяты> определена стоимость строительно-монтажных работ, выполнение которых потребуется для устранения недостатков жилого дома. Стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет <данные изъяты> руб.
В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Ссылаясь на часть 1 статьи 475 ГК РФ истец просит соразмерно уменьшить покупную цену по договору купли-продажи земельного участка и строения на нем на стоимость работ по бурению скважины и сокращенный химанализ воды в сумме <данные изъяты> рублей, на стоимость строительно-восстановительных работ на сумму <данные изъяты> руб., выполнение которых требуется для устранения недостатков жилого дома <адрес>.
Истец Митюшкин С.В., извещенный о месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явился, воспользовавшись правом на ведение дела через представителя.
Представитель истца Шаров А.В., действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании поддержал исковые требования Митюшкина С.В. по вышеизложенным основаниям, пояснив, что по данным технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке, приобретаемом Митюшкиным С.В., должен был находиться колодец.
Однако в результате выноски границ на местности было установлено, что колодец находится на земельном участке, принадлежащем ФИО4
Из-за отсутствия источника водоснабжения истец Митюшкин С.В. вынужден понести расходы на бурение скважины, так как для получения качественной воды в деревне <адрес> глубина скважины должна быть не менее 90 метров.
Далее представитель истца пояснил, что после заключения договора купли-продажи истцом Митюшкиным С.В. было установлено, что жилой дом имеет недостатки, из-за которых протекает кровля, намокают и промерзают стены жилого дома, не работает система канализации в холодное время года, электропроводка не соответствует требованиям противопожарной безопасности. Для устранения всех недостатков, которые были обнаружены после заключения договора купли-продажи, требуется выполнение строительно- восстановительных работ на сумму <данные изъяты> руб.
При определении цены договора купли-продажи жилого дома обнаруженные недостатки жилого дома не были оговорены и полагает, что истец вправе требовать уменьшения покупной цены по договору купли-продажи на стоимость необходимых затрат, которые истец должен понести для устранения недостатков жилого дома и на бурение скважины.
Ответчица Кадушкина Т.Н. исковые требования Митюшкина С.В. не признала и пояснила, что колодец не является предметом договора купли-продажи, и его стоимость при определении цены по договору не оговаривалась. До подписания договор купли-продажи Митюшкин С.В дважды осматривал жилой дом и ознакомился с техническим состоянием жилого дома, и цена по договору была определена с учетом его технического состояния.
Далее ответчица Кадушкина Т.Н. пояснила, после подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ до предъявления ею требований по полной оплате стоимости жилого дома и земельного участка истец не имел претензий к качеству жилого дома.
Полагает, что обнаруженные при экспертном осмотре недостатки жилого дома могли возникнуть в процессе эксплуатации его истцом, и недостатки, указанные в экспертном заключении не могут влиять на покупную цену договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.
Представитель ответчицы Андреев А.М., действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, исковые требования Митюшкина С.В. не признал по аналогичным основаниям, что и ответчица Кадушкина Т.Н.
Выслушав объяснения сторон, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно договору купли-продажи земельного участка и строения на нем от ДД.ММ.ГГГГ Кадушкина Т.Н., именуемая в дальнейшем Продавец с одной стороны, и гражданин Митюшкин С.В., именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны заключили договор, по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателю недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым № и расположенный на нем жилой дом с условным №, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора. (л.д. 5-7).
В соответствии с пунктом 3.1 договора, договорная цена земельного участка составляет <данные изъяты> рублей, и жилого дома – <данные изъяты> рублей.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Пунктом 2.4 договора купли-продажи земельного участка и строения на нем от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что обязательство Продавца передать недвижимое имущество считается исполненным после подписания сторонами договора купли-продажи на недвижимое имущество.
Данный договор сторонами подписан ДД.ММ.ГГГГ, и зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике ДД.ММ.ГГГГ.
Изложенное свидетельствует об исполнении Продавцом Кадушкиной Т.Н. обязанности по передаче Покупателю Митюшкину С.В. земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метров и строения на нем в виде жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенных по адресу: <адрес>
Покупателем Митюшкиным С.В. указанное в договоре недвижимое имущество принято, его право собственности зарегистрировано в установленном порядке, о чем ему выданы свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок и жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 9,10).
В соответствии со ст. 469 ГК РФ Продавец обязан передать Покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара Продавец обязан передать Покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода используется.
Предметом вышеназванного договора купли-продажи является недвижимое имущество, поэтому при разрешении настоящего дела подлежат применению нормы параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно части 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В качестве способа защиты нарушенного права истец Митюшкин С.В. предъявил в суд требование о соразмерном уменьшении покупной цены объектов недвижимости, исходя из стоимости ремонтно-восстановительных работ по устранению недостатков жилого дома и бурению скважины для установления источника водоснабжения на территории приобретенного земельного участка с кадастровым №.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В качестве обоснования своих доводов о некачественном состоянии жилого дома и размера снижения покупной цены по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истцом приведено экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ досудебной строительно-технической экспертизы жилого дома, проведенной <данные изъяты> по заказу истца Митюшкина С.В.(л.д.25-94).
Как указано в экспертном заключении, на разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы: определить причину появления влажных участков на стенах и потолках жилых помещений и промерзания наружных стен; определить причину нерабочего состояния труб канализации в холодное время года; определить факт устройства проводки кабеля с отклонениями от норм пожарной безопасности; определить стоимость ремонтно-восстановительных работ для устранения установленных недостатков.
В соответствии с вышеназванным экспертным заключением в результате обследования жилого дома были выявлены дефекты и недоделки по устройству следующих конструктивных элементов жилого дома - кровли, наружных стен, фасада, устройства вентиляции, установка оконных блоков. Для предотвращения дефектов и устранения намокания стен и промерзания стен и потолков необходимо:
расположить утеплитель только с наружной стороны согласно рекомендациям толщиной 140 мм;
устройство простой штукатурки внутренней поверхности наружных стен с предварительной заделкой швов, трещин, сколов в кладке.
устройство защитного слоя открытых поверхностей цокольной части путем оштукатуривания поверхностей, соприкасающихся с грунтом путем нанесения гидроизоляции.
установка уплотнительных прокладок из пористой резины в местах соединений картин и деталей черепицы ( в местах щелей и зазоров) с установкой дополнительных креплений из кровельных дюбелей.
нарастить вентиляционную трубу.
По второму вопросу экспертом указано, что в результате обследования рабочего состояния наружной канализационной трубы выявлено отклонение от норм глубины заложения трубопровода, в результате чего в зимний период происходит промерзание. Для предотвращения и устранения причины нерабочего состояния труб канализации в холодное время года необходимо углубить заложение трубопровода канализации.
По третьему вопросу установлено, что электропроводка выполнена без защиты, что противоречит требованиям ПУЭ. Для устранения вышеуказанного факта необходимо проложить защитные короба, трубы или гофры и затянуть в них провода. Выполнить монтаж электропроводки согласно нормам пожарной безопасности.
Стоимость ремонтно-восстановительных работ для устранения установленных недостатков составляет <данные изъяты> руб.
Суд не находит оснований для удовлетворения требований истца об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи земельного участка и строений на нем от ДД.ММ.ГГГГ на указанную в экспертном заключении сумму – на <данные изъяты> руб. по следующим основаниям.
Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе соразмерного уменьшения покупной цены, о чем заявлено истцом Митюшкиным С.В.
По смыслу названных норм закона необходимым условием реализации права покупателя недвижимости на соразмерное уменьшение покупной цены является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.
Вышеуказанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не содержит каких-либо условий о качестве передаваемого жилого дома, а в пункте 2.6 договора указано, что Продавец передал, а Покупатель принял продаваемый земельный участок и жилой дом в том состоянии, как оно есть на день подписания договора без составления акта приема-передачи. Покупатель осмотрел земельный участок, претензий не имеет, Покупатель ознакомился с техническим состоянием жилого дома и претензий не имеет.
Согласно пункту 1.5 договора купли-продажи на земельном участке расположен жилой дом назначение жилое, этажность -2, общая площадь <данные изъяты> кв. м. Приведенные данные, позволяющие определенно установить продаваемое имущество, его технические характеристики содержатся в техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании представитель истца не оспаривал, что технические характеристики жилого дома, его конструктивные элементы соответствуют сведениям, содержащимся в техническом паспорте жилого дома, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Как указано в договоре, Продавец передал, а Покупатель принял земельный участок, жилой дом в состоянии, пригодном для их использования в соответствии с разрешенным использованием, без составления передаточного акта.
При этом истцом после ознакомления с техническим состоянием жилого дома при заключении договора купли-продажи не было указано на наличие тех или иных недостатков жилого дома, которые он мог обнаружить путем визуального осмотра.
Так, приобретая земельный участок и жилой дом в холодное время года, покупатель мог обнаружить факт промерзания стен жилого дома, наличие зазора между рисунками металлочерепицы, убедиться в нерабочем состоянии наружной канализационной системы, о которых указано в экспертном заключении от ДД.ММ.ГГГГ, если бы эти факты имели место.
Между тем, при заключении договора купли-продажи Покупателем не было заявлено об этих недостатках, следовательно, приняв жилой дом в том состоянии, как оно есть на день подписания договора от ДД.ММ.ГГГГ, Покупатель Митюшкин С.В. согласился с качественным состоянием жилого дома, с учетом которых была определена его покупная цена.
Кроме того, по мнению суда, экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ досудебной строительно-технической экспертизы жилого дома не может быть принято в качестве доказательства наличия недостатков, влияющих на стоимость жилого дома в момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Так, в судебном заседании пояснениями сторон было установлено, что на момент заключения договора купли-продажи в жилом доме не была установлена сантехника, следовательно, истцом не могла эксплуатироваться канализационная система и выводы эксперта о ее нерабочем состоянии в холодное время года могут иметь только предположительный характер.
В экспертном заключении содержатся выводы, что в холодное время года стены жилого дома промерзают, через зазоры между листами металлочерепицы внутрь чердака попадает косой дождь и снег, что приводит к намоканию утеплителя чердачного перекрытия.
Между тем, в экспертном заключении не содержится ссылки на конкретные факты, подтверждающие эти обстоятельства, они не приведены и самим истцом в ходе рассмотрения дела. Следовательно, при экспертном осмотре, который проводился ДД.ММ.ГГГГ, вышеуказанные факты, которые могли иметь место только в холодное время года или во время выпадения осадков, не могли быть с достоверностью установлены, и эти выводы также могут иметь только предположительный характер.
Более того, как было указано судом, договор купли-продажи жилого дома заключался ДД.ММ.ГГГГ, когда Покупатель мог обнаружить факт промерзания стен жилого дома, наличие зазора между рисунками металлочерепицы, убедиться в нерабочем состоянии наружной канализационной системы.
Тем не менее, без указания на эти обстоятельства им был подписан договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, зарегистрировано свое право на указанное недвижимое имущество, следовательно, соотношение цены и качества приобретаемого жилого дома Покупателя устраивало.
В дальнейшем, его намерения улучшить качество полученного жилого дома не может влиять на покупную цену, поскольку как собственник, Митюшкин С.В. вправе использовать имущество в таком состоянии, в каком его получил от Продавца или улучшить его состояние за счет собственных вложений.
Ссылка представителя истца на невозможность использования жилого дома по целевому назначению в связи с вышеуказанными недостатками также не подтверждена допустимыми доказательствами, поскольку жилой дом в установленном порядке не признан непригодным для проживания.
Представителем истца в судебном заседании от 13 октября 2010 года было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения недостатков жилого дома и установления стоимости их устранения. Однако в ходе рассмотрения дела по существу представитель истца отказался от ранее заявленного ходатайства, настаивая на определении размера снижения покупной цены жилого дома именно на экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ, которое судом не принимается в качестве доказательства снижения качества жилого дома.
В связи с вышеизложенным суд исходит из того, что истцом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств наличия недостатков жилого дома, которые не были учтены при определении его цены в момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, суд признает обоснованными доводы ответчицы Кадушкиной Т.Н., что Покупатель Митюшкин С.В. предъявил данные исковые требования с целью уклонения от исполнения обязательства по оплате приобретенного недвижимого имущества в соответствии с условиями договора.
Так, пунктом 3.4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ была предусмотрена обязанность Покупателя внести последний платеж в сумме <данные изъяты> рублей до 31 октября 2009 года.
В то же время требование о соразмерном уменьшении покупной цены в адрес Кадушкиной Т.Н. им направлено лишь 30 октября 2009 года непосредственно перед наступлением срока внесения платежа по договору купли-продажи без определения размера уменьшения покупной цены.
Как следует из решения Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ, по исковым требованиям Кадушкиной Т.Н. в пользу нее с Митюшкина С.В. взыскана задолженность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рублей, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении Покупателем Митюшкиным С.В. обязательства по оплате приобретенного товара.
До указанного времени, т.е. до 30 октября 2009 года истцом относительно качества жилого дома в адрес Кадушкиной Т.Н. претензий не предъявлялось, что свидетельствует о том, что Покупателя Митюшкина С.В. устраивало качество приобретенного жилого дома. Митюшкин С.В. его принял в том состоянии, в каком жилой дом находился на день подписания договора, и в силу ст. 209 ГК РФ как собственник, он самостоятельно обязан нести бремя содержания жилого дома.
Требования истца об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи земельного участка и строений на нем от ДД.ММ.ГГГГ на стоимость предполагаемых расходов по бурению скважины в сумме <данные изъяты> рублей также не могут быть удовлетворены.
Согласно акту выноски границ земельных участков в натуру (на местности) от ДД.ММ.ГГГГ, в результате выноски в натуру (на местности) поворотных точек границ земельных участков с кадастровыми № выявлено, что колодец расположен на земельном участке с кадастровым №, принадлежащий на праве собственности ФИО4
Из договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Митюшкиным С.В. и Чувашской геологоразведочной экспедиции ФГУГП «Волгагеология» усматривается, что заказчик Митюшкин С.В. поручил исполнителю обязательство выполнить работы по бурению скважины на 1 водонасосный горизонт и сокращенный химанализ воды в д. <адрес>. Ориентировочная глубина бурения составляет 30 метров, стоимость работ по договору составляет <данные изъяты> рублей.
В силу части 1 ст. 475 ГК РФ покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.
Как следует текста договора от ДД.ММ.ГГГГ, колодец инвентаризационной стоимостью <данные изъяты> рублей не был включен в предмет договора, и отсутствие или наличие колодца на земельном участке не может влиять на качественное состояние передаваемого покупателю объекта, в данном случае жилого дома и земельного участка.
Кроме того, как следует из акта выноски границ в натуру (на местности) выноска границ осуществлена на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, работы выполнены ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 20-22).
В то же время, как следует из договора на бурение скважины, он заключен Митюшкиным С.В. ДД.ММ.ГГГГ, то есть до установления точного места нахождения колодца путем выноски границ в натуру (на местности) (л.д.23).
Из изложенного следует вывод, что истец Митюшкин С.В. имел намерение на бурение скважины на приобретенном земельном участке еще до установления точного места расположения колодца, и его расходы на проведение этих работ не связаны с несоблюдением Продавцом Кадушкиной Т.Н. требований к качеству продаваемого ему объекта.
Кроме того, следует принять во внимание, что требование истца о снижении покупной цены по договору купли-продажи на стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению несущественных недостатков жилого дома, и по бурению скважины по существу представляет возмещение расходов по устранению недостатков приобретенного объекта, что не соответствует правовому основанию предъявленного иска.
По смыслу ст. 15 ГК РФ расходы Покупателя на устранение недостатков - это убытки, которые представляют собой один из видов реального ущерба, для возмещения которых истец должен доказать факт виновного неисполнения или ненадлежащего исполнения Продавцом принятого на себя обязательства и наличие причинной связи между поведением Продавца и наступившими убытками.
Представителю истца судом неоднократно разъяснялось его права на уточнение предмета или основания иска, которым он не пожелал воспользоваться, настаивал на рассмотрении требований о соразмерном уменьшении покупной цены по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, которые по предъявленным истцом основаниям не могут быть удовлетворены.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Митюшкину С.В. в удовлетворении иска к Кадушкиной Т.Н. об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на стоимость работ по бурению скважины в сумме <данные изъяты> рублей, на стоимость строительно- восстановительных работ для устранения недостатков жилого дома в сумме <данные изъяты> руб. отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Чувашской Республики в течение десяти дней со дня вынесения решения в окончательной форме подачей кассационной жалобы через Чебоксарский районный суд Чувашской Республики.
Председательствующий: А.Ю. Тяжева.
Мотивированное решение составлено 8 ноября 2010 года.
Судья А.Ю. Тяжева.