Решение суда по заявлению Картынник Людмилы Семеновны, Мустазяпова Радика Махмутовича, Чабан Надежды Николаевны о признании незаконными и отмене постановлений судебного пристава об оценке недвижимого имущества

Судебные акты /
СФО /
Забайкальский край /
Каларский районный суд /
Решение суда по заявлению Картынник Людмилы Семеновны, Мустазяпова Радика Махмутовича, Чабан Надежды Николаевны о признании незаконными и отмене постановлений судебного пристава об оценке недвижимого имущества

Решение суда по заявлению Картынник Людмилы Семеновны, Мустазяпова Радика Махмутовича, Чабан Надежды Николаевны о признании незаконными и отмене постановлений судебного пристава об оценке недвижимого имущества

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 декабря 2011 г. с. Чара

Каларский районный суд

Забайкальского края в составе:

председательствующего судьи Пешковой О.Н.,

при секретаре Селиной Е.Н.,

с участием заявителей Картынник Людмилы Семеновны, Мустазяпова Радика Махмутовича, Чабан Надежды Николаевны,

заинтересованных лиц Черенковой Валентины Николаевны,

Бесовой Надежды Васильевны,

Её представителя Громова А.В., действующего на основании доверенности от 27.05.2011 г.,

Начальника Каларского отдела УФССП по Забайкальскому краю Маевой А.М., действующей на основании приказа, прав по должности,

Судебного пристава-исполнителя Каларского отдела УФССП по Забайкальскому краю Носовой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по заявлению Картынник Людмилы Семеновны, Мустазяпова Радика Махмутовича, Чабан Надежды Николаевны о признании незаконными и отмене постановлений судебного пристава об оценке недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Заявители Картынник Л.С., Чабан Н.Н., Мустазяпов Р.М. обратились в суд с заявлением о признании незаконными и отмене постановлений судебного пристава об оценке недвижимого имущества, требуя их отмены в связи с тем, что в рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем Каларского отдела УФССП по Забайкальскому краю были вынесены постановления, которыми принят отчет № 490-11 от 06.09.2011г. об оценке рыночной стоимости арестованного имущества должника Бесовой Н.В. Стоимость здания магазина определена в сумме 1385800 рублей и стоимость земельного участка 4900 рублей. Данные постановления считают вынесенными с нарушением норм законодательства, поскольку вынесены позднее трех дней со дня получения ответа оценщика, направлены сторонам исполнительного производства по истечении 6 дней со дня вынесения, кроме того, считают, что судебным приставом-исполнителем не проверена правильность расчетов стоимости имущества оценщика. Стоимость имущества существенно занижена и неверно исчислена.

Просят признать незаконными и отменить постановления судебного пристава-исполнителя Каларского РО СП УФССП России по Забайкальскому краю об оценке недвижимого имущества от 19.10.2011 года здания магазина и земельного участка, расположенных по адресу пос. Новая Чара ул. Молдованова д. 2 «а».

Определением суда к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Дьяченко Петра Васильевича, Сердюк Александра Федоровна, Мартынюк Валентина Владимировна, Кожуханова Анна Григорьевна, Горельшина Инна Сергеевна, Александрова Татьяна Сергеевна, Бесов Василий Олегович, Самойлов Борис Евгеньевич, Воробьев Иван Александрович, Черенкова Валентина Николаевна, Колодюк Юрий Юрьевич, Смирнова Наталья Владимировна, МРИ ФНС России №3 по Забайкальскому краю, УПФР РФ Государственное учреждение в г.Чите Забайкальского края межрайонное, Бесова Надежда Васильевна, Бесова Олег Васильевич, судебный пристав-исполнитель Каларского отдела УФССП по Забайкальскому краю Носова Наталья Сергеевна, оценщик саморегулируемой организации оценщиков «Саморегулируемая организация Ассоциации Российских магистров оценки» Клюев Сергей Валерьевич (л.д._________).

В судебном заседании установлено.

Представитель заявителей Соловьева О.А., Бесовы О.В. и В.О., Дьяченко П.В., Сердюк А.Ф., Мартынюк В.В., Кожуханова А.Г., Горельшина И.С., Александрова Т.С., Самойлов Б.Е., Воробьев И.А., Колодюк Ю.Ю., Смирнова Н.В., представитель МРИ ФНС России №3 по Забайкальскому краю, оценщик саморегулируемой организации оценщиков «Саморегулируемая организация Ассоциации Российских магистров оценки» Клюев С.В., в судебное заседание не явились. Указанные лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, о чём свидетельствуют расписки о получении судебной повестки, почтовые уведомления, телеграммы Бесов О.В., представитель Краевого государственного унитарного предприятия «Забайкальское БТИ» ходатайствуют о рассмотрении в отсутствие, о чем поданы письменные заявления.

В соответствии с ч.2 ст.257 ГПК РФ, п.23 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих», неявка в судебное заседание кого-либо из указанных в части первой статьи 257 ГПК РФ лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению заявления. В целях соблюдения установленного частью 1 статьи 257 ГПК РФ срока рассмотрения дел данной категории в отсутствие лиц, указанных в части 1 статьи 257 ГПК РФ, дело может быть рассмотрено в случае, если имеются данные об их надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения дела. Такие данные у суда имеются все лица, участвующие в деле, как указано выше, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (л.д.___________________).

Представитель УПФР РФ Государственное учреждение в г.Чите Забайкальского края межрайонное Глущенко Т.Б., действующая на основании доверенности №6 от 13.01.2011 г., присутствующая на начало судебного заседания, пояснила, что никаких возражений по существу рассматриваемого дела не имеет, поскольку должниками перед взыскателем УПФР РФ Государственное учреждение в г.Чите Забайкальского края (межрайонное) задолженность погашена.

Картынник Л.С. заявление поддержала по доводам, в нём изложенным, пояснила, что оценка арестованного имущества произведена неверно. Оценщик вообще непонятно по каким причинам на страницах отчета с 13 по 22 указывает о районах, не имеющих никакого отношения к Каларскому. Оценка объектов явно и значительно занижена. Нет никаких данных о рыночных ценах с газет Каларского района, а приведены по Чите. Метод сравнения продаж является наиболее точным. Сам оценщик указывает в отчете, что на магазин достаточно устойчивый спрос, тем не менее указывает заниженную цену на него. Земельный участок принадлежит Бесовой Н.В., а постановления вынесены на Бесова О.В. Судебным приставом-исполнителем официального запроса на выдачу документов для передачи оценщику в Комитет по имуществу администрации района не делался. К ней подходила судебный пристав Носова Н.С. она ей дала выписку из кадастрового паспорта на земельный участок от 2006 года, однако как пристав, так и оценщик обязаны были официально запросить и проверить все документы, представленные на оценку на дату её проведения, чего сделано не было.

Считает, что оценка недвижимого имущества должника выполнена с грубыми нарушениями ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ФЗ "Об исполнительном производстве", согласно которым оценка должна быть произведена по рыночной цене. Необоснованно применены понижающие коэффициенты при проведении оценки.

Чабан Н.Н., Мустазяпов Р.М., Черенкова В.Н. поддержали доводы, изложенные в заявлении, а также изложенные Картынник Л.С.

Мустазяпов Р.М. пояснил, что рыночная цена на квартиры гораздо выше, чем на магазин, который оценщик оценил за 1 300 000 рублей. Оценщику необходимо было принимать также во внимание рыночные цены на квартиры при оценке арестованного имущества в виде магазина.

Чабан Н.Н. выразила недоверие оценщику, оценка явно занижена. Приставы 2 месяца держали результаты оценки у себя с 06.09.2011 г., до их сведения все было доведено только в ноябре 2011 г.

Бесова Н.В., её представитель по доверенности Громов А.В. не согласны заявлением о признании постановлений об оценке незаконными, и их отмене. Громов А.В. пояснил, что действия судебного пристава-исполнителя в данной части не противоречат нормам закона, приняты в пределах его компетенции и в рамках исполнительного производства. Никаких доказательств иной оценки арестованного имущества не имеется. Обоснований в подтверждение доводов о недоверии к оценщику заявителями не представлено. Сами должники Бесовы Н.В. и О.В.

Начальник Каларского РО СП УФССП по Забайкальскому краю Маева А.М. ссылается на доводы, изложенные в письменном отзыве (л.д._______________).

Судебный пристав-исполнитель Каларского РО СП УФССП по Забайкальскому краю Носова Н.С. с заявлением не согласна, считает, что ею никаких нарушений при вынесении оспариваемых постановлений не допущено. Оснований не доверять оценщику у неё не имелось. Документы для передачи оценщику имелись в Каларском отделе СП, в том числе технический паспорт, выписка с кадастрового паспорта на земельный участок, но она обращалась к Картынник Л.С., замещающей должность заместителя начальника Отдела имущественных отношений администрации муниципального района «Каларский район» для того, чтобы последней были выданы все имеющиеся документы для передачи оценщику, и Картынник Л.С. лично были переданы, в том числе, выписка из кадастрового паспорта за 2006 год. Иных документов в администрации района не имелось. Картынник Л.С. как никто иной являлась заинтересованным лицом в выдаче надлежащих документов.

Суд, выслушав объяснения заявителей, заинтересованных лиц, исследовав и проанализировав доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.254 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

К решениям, действиям(бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых:

нарушены права и свободы гражданина;

созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод;

на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности (ст.255 ГПК РФ).

В силу п.15 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 N 2, в заявлении об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих должно быть указано, какие решения, действия (бездействие), по мнению заявителя, являются незаконными, какие права и свободы нарушены (осуществлению каких прав и свобод созданы препятствия).

Материалами дела установлено, что в отношении должников Бесовых Н.В. и О.В. по решению нескольких судов выданы исполнительные листы, на основании которых Каларским районным отделом СП УФССП России по Забайкальскому краю возбуждены исполнительные производства, соединенные в сводное постановлением от 15.10.2011 г. (л.д._________)

Судебным приставом-исполнителем Каларского районного отдела СП УФССП России по Забайкальскому краю Носовой Н.С. к сводному исполнительному производству о взыскании денежных средств с Бесовой Н.В., Бесова О.В. присоединены исполнительные производства о взыскании с указанных должников в пользу Картынник Л.С., Чабан Н.В., Мустазяпова Р.М., Дьяченко П.В., Сердюк А.Ф., Мартынюк В.В., Кожухановой А.Г., Горельшиной И.С., Александровой Т.С., Бесова В.О., Самойлова Б.Е., Воробьева И.А., Черенковой В.Н., Колодюк Ю.Ю., Смирновой Н.В., МРИ ФНС России №3 по Забайкальскому краю, УПФР РФ Государственное учреждение в г.Чите Забайкальского края межрайонное, о чем 18.11.2011 г. вынесено постановление (л.д._____________).

В ходе исполнения решений судов, судебным приставом-исполнителем у должников Бесовых было выявлено недвижимое имущество: нежилое помещение - здание магазина и земельный участок, расположенные по адресу <адрес> которые им были арестованы (л.д._________).

11.05.2011 г. судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о привлечении специалиста в исполнительном производстве Клюева С.В. КГУП «Забайкальское БТИ» (л.д._______________).

В рамках исполнительного производства была произведена оценка принадлежащего должникам недвижимого имущества вышеуказанного магазина и земельного участка.

Оспариваемыми Картынник Л.С., Мустазяповым Р.М., Чабан Н.Н. постановлениями судебного пристава-исполнителя от 19.10.2011 года (в отношении каждого взыскателя) был принят отчет №490-11 от 06.09.2011 г., оценщика саморегулируемой организации оценщиков «Саморегулируемая организация Ассоциации Российских магистров оценки» Клюевым Сергеем Валерьевичем, выполненный по трудовому договору с КГУП «Забайкальское БТИ», об оценке вышеуказанных объектов недвижимости на сумму 1 390 700 рублей (л.д.______________).

В соответствии со ст. 85 ФЗ "Об исполнительном производстве", оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно ч. 2 Закона, судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки, помимо прочего, недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 4 Закона, если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель:

1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки;

2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков;

3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

В соответствии с Государственным контрактом №022-76/11 от 31.01.2011 г., заключенным между Управлением Федеральной службы судебных приставов по Забайкальскому краю и КГУП «Забайкальское БТИ», произведена независимая оценка рыночной стоимости арестованного имущества для его реализации в рамках исполнительного производства по состоянию на 31.08.2011 г.

Во исполнение поданной судебным приставом-исполнителем заявки в период с 31 августа 2011 г. по 06 сентября 2011 г. была произведена оценка вышеуказанных арестованных объектов недвижимости.

Оценку проводил оценщик саморегулируемой организации оценщиков «Саморегулируемая организация Ассоциации Российских магистров оценки» Клюев С.В.

Согласно отчету об оценке, рыночная стоимость арестованных здания магазина для его реализации в рамках исполнительного производства без учета НДС 1 385 800 рублей, земельного участка - 4900 рублей: всего 1 390 700 рублей (л.д._______________стр.2 отчета).

В соответствии с п. 26 Федерального стандарта оценки (ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 года N 256, результаты оценки могут быть использованы в течение 6 месяцев с даты составления отчета.

Оспариваемые постановления от 19.10.2011 г. были получены взыскателями Картынник Л.С., Мустазяповым Р.М., Чабан Н.Н. - 01.11.2011 г.

С указанной рыночной стоимостью названные взыскатели не согласились по причине того, что стоимость имущества значительно занижена. Считают, что необоснованно применены понижающие коэффициенты, в результате чего окончательная стоимость объекта недвижимости была снижена.

Вместе с тем, с данными доводами взыскателей суд не имеет возможности согласиться по следующим основаниям.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В связи с этим судам следует также учитывать, что в соответствии с пунктом 1 статьи 52 Федерального закона "Об исполнительном производстве" оценку имущества должника производит судебный пристав-исполнитель. Поэтому даже в том случае, когда для оценки имущества судебный пристав-исполнитель привлекал независимого оценщика, в судебном порядке может быть оспорено только постановление этого пристава-исполнителя, определяющее цену такого имущества.

В силу положений ст. 441 ГПК РФ, постановления главного судебного пристава Российской Федерации, главного судебного пристава субъекта Российской Федерации, старшего судебного пристава, их заместителей, судебного пристава-исполнителя, их действия (бездействие) могут быть оспорены взыскателем, должником или лицами, чьи права и интересы нарушены такими постановлением, действиями (бездействием) (ч. 1).

Заявление об оспаривании постановлений должностного лица службы судебных приставов, его действий (бездействия) подается в суд, в районе деятельности которого исполняет свои обязанности указанное должностное лицо, в десятидневный срок со дня вынесения постановления, совершения действий либо со дня, когда взыскателю, должнику или лицам, чьи права и интересы нарушены такими постановлением, действиями (бездействием), стало известно о нарушении их прав и интересов (ч. 2).

Заявление об оспаривании постановлений должностного лица службы судебных приставов, его действий (бездействия) рассматривается в порядке, предусмотренном главами 23 и 25 настоящего Кодекса, с изъятиями и дополнениями, предусмотренными настоящей статьей(ч. 3).

В соответствии с правилами ст. 254 ГПК РФ, гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

Федеральный закон РФ "Об исполнительном производстве" устанавливает требования, напрямую влияющие на определение стоимости именно арестованного имущества, подлежащего принудительной реализации в рамках исполнительного производства.

По условиям Государственного контракта с Управлением Федеральной службы судебных приставов по Забайкальскому краю и постановления о назначении специалиста должна быть произведена оценка имущества, арестованного судебными приставами-исполнителями, с определением рыночной цены объекта оценки для целей реализации этого объекта оценки в рамках исполнительного производства.

Федеральный закон "Об исполнительном производстве" определяет условия и порядок принудительного исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц.

Задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов.

Статья 68 Закона дает определение мерам принудительного исполнения.

В соответствии п. 1 ст. 36 Закона, содержащиеся в исполнительном документе требования должны быть исполнены судебным приставом-исполнителем в двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства.

Статья 69 Закона устанавливает порядок обращения взыскания на имущество должника.

В соответствии со ст. 87 Закона, регулирующей порядок реализации имущества должника, реализация имущества должника, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Реализация недвижимого имущества должника, ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов, а по решению судебного пристава-исполнителя - также инвестиционных паев интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественных прав, заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч руб., включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

Согласно ст. 90 Закона, торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.

При оценке имущества должника также необходимо учитывать требования пункта 8 ст. 87 Закона, а именно цена, по которой специализированная организация предлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом, а также положения п. 2 ст. 89 Закона, согласно которому начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества.

В соответствии с условиями п. 6 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного Приказом от 20 июля 2007 года N 255 Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информацией означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

В данном случае, суд полагает, что условия реализации оцениваемого объекта в рамках осуществления процедуры исполнительного производства не соответствуют представленному выше определению рыночной стоимости по следующим позициям:

- в рамках процедуры исполнительного производства отсутствует добровольность продавца, и судебный пристав-исполнитель в соответствии с действующим законодательством "Об исполнительном производстве" обязан реализовать имущество должника для достижения целей исполнительного производства (правильное и своевременное исполнение судебных актов), направленных на удовлетворение требований взыскателя;

- условия реализации оцениваемого объекта в рамках процедуры исполнительного производства не предполагают предоставление потенциальным покупателям достаточного (нормального) срока для изучения реализуемого объекта и рыночных условий его реализации, поскольку сроки оферты объекта на рынке регламентированы Законом (ст. 90 - торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации). Кроме того, основной целью реализации имущества должника является правильное и своевременное исполнение судебных актов для удовлетворения требований кредиторов, то есть в интересах взыскателя, а не максимизация прибыли, то есть действие в интересах должника;

- публичная оферта оцениваемого объекта на открытом рынке в рамках процедуры исполнительного производства не является типичной, поскольку законодательно ограничена по времени, по процедуре реализации и целям продажи объекта;

- имущество должника реализуется на рынке в интересах взыскателя, но никак не в интересах его собственника. Кроме того, в законодательстве напрямую указано, что обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию (п. 1 ст. 69 Закона). Поскольку продажа объекта является необходимым условием для достижения целей исполнительного производства, в наличии фактор принуждения к совершению сделки.

Таким образом, условия реализации оцениваемого объекта в рамках процедуры исполнительного производства, утвержденные судебным приставом-исполнителем, более всего соответствуют определению ликвидационной стоимости объекта, указанному в п. 9 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного Приказом от 20 июля 2007 года N 255 Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации: при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Учитывая данные факторы, влияющие на стоимость имущества, которое реализуется принудительно, в сокращенные сроки и не в пользу должника, соответственно правомерно применение понижающих коэффициентов при окончательном определении рыночной стоимости имущества.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что профессиональным специалистом - оценщиком саморегулируемой организации оценщиков «Саморегулируемая организация Ассоциации Российских магистров оценки» Клюевым С.В., с учетом всех имеющих значение показателей, влияющих на определение окончательной рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках исполнительного производства, отчет об оценке был выполнен квалифицированно и сомнений не вызывает.

Не представлено никаких доказательств, допускающих возможность усомниться в объективности оценщика. Само по себе недоверие к нему, выраженное заявителями в судебном заседании, не может служить основанием для признания отчета незаконным, и как следствие оспариваемых постановлений судебного пристава-исполнителя.

По смыслу Федерального закона "Об исполнительном производстве" под рыночной ценой арестованного недвижимого имущества понимается минимальная начальная цена имущества, выставляемого на торги.

В силу статьи 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком Отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, величина стоимости спорных объектов, определенная оценщиком в отчете, результаты которого судебный пристав-исполнитель заложил в свое постановление, носит рекомендательный характер, указывает возможную цену продажи и не свидетельствует о том, что за такую цену имущество может быть продано, что не может свидетельствовать о нарушении законных интересов взыскателей при исполнении судебных решений.

Указание в оспариваемых постановлениях в качестве должника Бесовой Н.В., тогда как магазин принадлежит Бесову О.В. значения не имеет, поскольку судебным приставом-исполнителем исполнительные производства соединены в сводное, о чём вынесено в установленном законом порядке постановление, и указанное не свидетельствует о нарушении прав взыскателей.

Не может являться основанием дл признания незаконными и отмены оспариваемых постановлений по причине нарушения сроков направления их копий участникам исполнительного производства, поскольку такие эти сроки не являются пресекательными, как, например, десятидневный срок, предоставлений для оспаривания постановления судебного пристава-исполнителя, установленный ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве», ч.2 ст.441 Гражданско-процессуального кодекса РФ.

Согласно списка заказной корреспонденции, направляемой почтовой связью Каларским районным отделом СП 20.10.2011 г. оспариваемые постановления были направлены взыскателям, о чём имеется почтовый штемпель от указанной даты - 20.10.2011 г.

В связи с этим, никаких нарушений в части направления оспариваемых постановлений не усматривается, они были направлены на следующий после вынесения, как того требует ч.6 ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве» (копии постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав направляются сторонам исполнительного производства не позднее дня, следующего за днем его вынесения).

В своём отчете оценщик указывает, что им определяется рыночная стоимость недвижимого арестованного имущества для его реализации в рамках исполнительного производства. Использование результатов оценки - реализация объекта оценки путем проведения открытых торгов в форме аукциона (стр.6 отчета, л.д._________). Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки (стр.7 отчета, л.д.__________). В графе «Ограничительные условия и сделанные допущения» оценщиком указано, что результатом настоящей оценки является отчет рыночной стоимости оцениваемого имущества, который достоверен лишь в полном объеме и лишь для указанных в нём задач. Оценщик в рамках настоящей работы не производил проверку оцениваемых прав собственности, иных прав, связанных с объектом оценки, соответствующих правовых документов. Исходные данные, полученные от Заказчика и под ответственность Заказчика, использованные оценщиком при подготовке отчета считаются достоверными (стр.8 отчета, л.д._________).

В главе 3 «Методика оценки» указана последовательность определения стоимости объекта, куда включен, помимо прочего, и анализ социально-экономической ситуации в регионе расположения объекта, выбор подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого их подходов.

В связи с чем, доводы заявителей о том, что оценщиком собрана в отчете лишняя информация по региону (Забайкальскому краю) от страницы 12 до страницы 22, не состоятельны.

Выбор подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого их подходов определяется на усмотрение оценщика при наличии либо отсутствии необходимых показателей.

Так, в главе 8 оценщик указывает об определении стоимости объектов недвижимости двумя подходами - затратным и сравнительным для здания магазина (стр.25-26 отчета, л.д.______________). Пунктом 8.1 им обосновывается отказ от применения доходного подхода к оценке здания магазина. Выражение рыночной стоимости имущества через величину дохода от владения объектом недвижимости предполагает наличие сформированного рынка аренды аналогичной недвижимости. Применительно к сегменту рынка объекта оценки в районе расположения и прилегающих населенных пунктах данной информации оценщиком не выявлено.

В судебном заседании также не представлено доказательств в опровержение доводов оценщика в п.8.1 Отчета, отказавшегося по вышеуказанным причинам от применения доходного метода оценки.

Должным образом мотивирован отказ оценщика от применения затратного подхода для земельного участка, указанный в п.8.2 Отчета и сравнительного подхода, указанного в п.8.3 Отчета (стр.26-27 Отчете, л.д._____________). Указано, что на момент оценки Оценщик не располагал достаточной и достоверной информацией по продажам объектов, сопоставимых с рассматриваемым, и посчитал, что определение рыночной стоимости сравнением продаж для данного объекта недостаточно корректно.

В главе 9 Оценщиком производится подробный анализ возможных подходов и методов к оценке рыночной стоимости земельного участка, и Оценщик пришел к выводу о применении доходного подхода оценки с обоснованием этого и обоснованием отказа от иных методов оценки.

Взятый за основу размер кадастровой стоимости 1 кв.м земельного участка 395,65 рублей не противоречит единому порядку расчета платежей за аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, исходя из кадастровой стоимости земельных участков. Применение расчетных коэффициентов экономической зоны, коэффициентов капитализации и иные понижающие коэффициенты применяются Оценщиком в связи с проведением оценки в рамках исполнительного производства.

Не смотря на то, что Оценщиком указана формула ежегодного размера арендной платы на земли поселений, переданных в аренду землепользователям различных категорий на основании Постановления Правительства Забайкальского края от 21.10.2008 г. №49 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Забайкальского края» в редакции Постановления Правительства Забайкальского края от 16.02.2010 г. №60, хотя с 01 июля 2011 г. Постановлением Правительства Забайкальского края от 28.06.2011 N 233 вступили в силу изменения, внесенные в Постановление Правительства Забайкальского края №49, на определение стоимости земельного участка не повлияло, поскольку размер коэффициентов не изменялся и указан в размере 0,015 (п.2.1 Приложения №2 к Порядку определения размера арендной платы).

Представленная Картынник Л.С. в судебном заседании копия кадастровой выписки о земельном участке пос. Новая Чара ул. Молдованова 2 «а» (л.д.____________) не может быть принята судом во внимание, поскольку в ней указана площадь фактического использования 539 кв.м, тогда как арестован и подлежал оценке земельный участок, принадлежащий Бесовой Н.В. и предоставленный для обслуживания нежилого здания магазина площадью 151 кв.м кадастровый номер 75:25:100106:0072 согласно кадастрового плана, представленного Оценщику (л.д.____________).

Ссылки заявителей на несоответствие площадей оцениваемого недвижимого имущества - здания магазина площадью 171 кв.м и земельного участка, на котором он расположен площадью 151 кв.м, то есть меньше площади здания магазина, суд считает несостоятельными.

Так, в соответствии с экспликацией к поэтажному плану здания магазина пос. Новая Чара ул. Молдованова 2 «а» в размер 171, 2 кв.м - общей полезной площади по внутреннему обмеру включены все помещения магазина, в том числе подвал, лестничный марш, составившие 40,8 кв.м. В целом под литером «А» указана общая площадь торгового зала с санузлами, фасовочной, складскими помещениями и тамбуром - 130,4 кв.м (л.д.__________________), что не свидетельствует о каком-либо несоответствии расположения здания магазина на земельном участке меньшей площади. В свидетельстве о государственной регистрации права на нежилое здание магазина Бесова О.В. также указано, что объект права представлен этажностью - 1 и подземной этажностью - 1 (л.д.____________).

Все утверждения заявителей о том, что в 2008 годах продавались иные магазины по большей стоимости, а также о том, что оценщику необходимо было ориентироваться на рыночные цены квартир в районе, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку объектом оценки являлись индивидуально представленное недвижимое имущество - нежилое помещение здание магазина. Здание магазина каркасно-обшивное с отеплением, отделанное металлическими профилированными листами (л.д._______________).

Оценщиком в Отчете указывается обоснование отказа от применения определенных методов оценки, в том числе, указано, что метод сравнения продаж применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3 месяца. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов-аналогов к оцениваемому объекту (стр.27-28 Отчета, л.д.___________).

На страницах Отчета 35-40 Оценщиком подробно приведено определение стоимости здания магазина с применением сравнительного подхода, на этапе сбора исходной информации удалось найти данные о сделках купли-продажи 4 объектов, сопоставимых с рассматриваемым, имеющих одинаковый набор коммунальных услуг по основным параметрам объектов-аналогов, характеристики которых приведены в таблицах №11.3, 11.4,11.5, 11.6.

Анализ возможных методов определения рыночной стоимости арестованного имущества для реализации в рамках исполнительного производства с указанием на факторы вынужденности продаж, фактора «выделения», конъюнктуры рынка, общей инвестиционной привлекательности, психологического аспекта приведен Оценщиком на страницах 40-41 Отчета (л.д.____________). Оценщиком указано, что оценка рыночной стоимости арестованного имущества для его реализации в рамках исполнительного производства путем проведения открытых торгов в форме аукциона проводилась одним методом: соотношением нормального и сокращенного срока экспозиции.

Доводы заявителей о том, что оценщиком не применен метод сравнения продаж, являющийся наиболее точным определением рыночной стоимости, в силу вышеуказанного, несостоятельны, поскольку проведение оценки с использованием только доходного подхода (для земельного участка), затратного и сравнительного подходов (для здания магазина), при наличии обоснованного отказа от использования затратного и сравнительного подходов (для земельного участка), доходного подхода (для здания магазина) не является в силу п. 20 ФСО N 1 нарушением законодательства об оценке. Обоснование отказа от использования доходного подхода для здания магазина приведено в п.8.1 Отчета, обоснование от применения затратного и сравнительного подходов для земельного участка приведено в п.п. 8.2-8.3 Отчета (стр.26), выполненного Оценщиком.

Расчет скидки на вынужденный характер продажи (понижающий коэффициент), содержащийся в отчете, имеет ссылку на использованную, опубликованную методику, нарушений при использовании указанной методики и полученных на ее основе выводов в ходе судебного разбирательства не установлено.

Проанализировав действия судебного пристава-исполнителя, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые постановления судебного пристава-исполнителя действующему законодательству об исполнительном производстве (ст. 85 вышеназванного Закона) не противоречат, учитывая, что судебным приставом-исполнителем соблюден порядок вынесения постановлений об оценке недвижимого имущества.

Согласно ч.4 ст. 258 ГПК РФ, суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены (ч. 4).

Доказательств, с достоверностью свидетельствующих о том, что отчет составлен с нарушением требований ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", судом не установлено. Ходатайства о назначении по делу экспертизы не заявлялось.

Оснований полагать, что рыночная стоимость объектов оценки - арестованного имущества здания магазина и земельного участка - для целей реализации этого объекта в рамках исполнительного производства по состоянию на дату оценки 31.08.2011 г., определена с нарушением требований вышеназванных нормативно-правовых актов, по доводам заявителей не имеется.

Доводы заявителей о том, что оценка арестованного имущества является неправильной, так как в оспариваемых постановлениях об оценке имущества содержатся недостоверные сведения о реальной рыночной стоимости имущества, размер которой значительно выше, суд в силу вышеизложенных обстоятельств находит необоснованными, ввиду того, что оценка произведена судебными приставами-исполнителями с привлечением в соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве" независимого оценщика, основывающего свою деятельность на требованиях Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и судебным приставом были приняты все необходимые действия в рамках исполнительного производства, стороны исполнительного производства, не были лишены возможности ознакомления с материалами исполнительного производства в установленном законом порядке, в том числе, и с постановлением об оценке имущества.

Поскольку судом не установлена совокупность обстоятельств, свидетельствующих о наличии оснований для признания незаконным постановлений судебного пристава-исполнителя от 19.10.2011 г., согласно которым принят отчет оценщика, суд отказывает в удовлетворении заявления о признании их незаконными и отмене. У судебного пристава-исполнителя не имелось оснований не доверять представленному отчёту, им правомерно принят данный отчет, поскольку установленная рыночная стоимость объектов оценки в данном отчёте является рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, является начальной продажной ценой, устанавливаемой на торгах.

Руководствуясь ст.ст.194-199, 441 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Заявление Картынник Людмилы Семеновны, Мустазяпова Радика Махмутовича, Чабан Надежды Николаевны о признании незаконными и отмене постановлений судебного пристава об оценке недвижимого имущества, оставить без удовлетворения.

Сводное исполнительное производство о взыскании с должников Бесовой Надежды Васильевны, Бесова Олега Васильевича денежных средств на общую сумму 69 340 806 рублей 31 коп., возобновить после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд через районный суд в течение 10 дней с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья Каларского

районного суда п/п О.Н.Пешкова

Копия верна:

Судья Каларского районного суда О.Н.Пешкова

Р Е Ш Е Н И Е