Дело ______ РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 06 сентября 2010 года г. Хабаровск Центральный районный суд г. Хабаровска в составе: председательствующего судьи Кустовой С.В. при секретаре судебного заседания Саенко Т.С., с участием истицы ФИО4, представителя истца ФИО3, действующего на основании ордера от ______ года ______, представителя ответчика ФИО2, действующего на основании доверенности от ______ года, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к государственному учреждению «Пограничное ордена Отечественной войны 1 степени управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области» о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами У С Т А Н О В И Л: ФИО4 обратилась в суд с указанным иском к ответчику, ссылаясь на то, что ______ года между ней и Пограничным управлением ФСБ России по Хабаровскому краю и ЕАО заключен договор аренды жилого помещения, комнаты площадью 17,4 квадратных метра в квартире ______ ... по ... в ..., являющейся ее собственностью. Срок аренды определен с ______ года по ______ года. Пунктом 4.1 указанного договора определен размер ежемесячной арендной платы, равный 11650 рублям. Арендная плата должна перечисляться арендатором ПУ ФСБ России по Хабаровскому краю и ЕАО ежемесячно не позднее 10 числа следующего месяца. За весь период действия договора аренды арендной платы не получала. По истечении срока аренды ______ года обратилась в адрес арендатора с просьбой оплатить образовавшуюся за 14 месяцев задолженность по арендной плате в размере 163100 рублей. В ответ на обращение ПУ ФСБ России по Хабаровскому краю и ЕАО предложило предоставить договор аренды и документы, предоставляемые при заключении договора аренды. Копии требуемых документов незамедлительно направила в адрес ответчика. ______ года повторно обратилась в адрес ответчика с заявлением об оплате аренды жилого помещения. ПУ ФСБ России по Хабаровскому краю и ЕАО ответило, что полагает договор аренды незаключенным. С подобной позицией не согласна, поскольку договор аренды подписан сторонами и исполнен ею в полном объеме. Просит удовлетворить исковые требования, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 163100 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 11750 рублей. Истица ФИО4 в ходе судебного разбирательства на удовлетворении исковых требований настаивала, дала пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении обстоятельствам. Представитель истца ФИО5, действующий на основании ордера от ______ года ______, в ходе судебного разбирательства на удовлетворении исковых требований настаивал. Пояснил, что в договоре аренды нет указаний на необходимость заключения договора найма жилого помещения. В том, что договор аренды не прошел государственную регистрацию, вины истицы нет. ПУ ФСБ России по Хабаровскому краю и ЕАО недобросовестно отнеслось к обязанности по осуществлению государственной регистрации договора. Предоставляя жилое помещение в аренду, истица ухудшила свои жилищные условия, рассчитывая получить за это оплату. Представитель ответчика ФИО7, действующий на основании доверенности от ______ года, в ходе судебного разбирательства исковые требования не признал, пояснил, что договор аренды считается незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию, и не влечет юридических последствий. Истец, реализуя права собственника, с целью получения прибыли заключила договор аренды с ответчиком. Истица знала, что договор аренды заключается с целью предоставления жилого помещения сотруднику управления на условиях договора социального найма жилого помещения. При этом, объектом договора найма жилого помещения может являться изолированное жилое помещение, спорное жилое помещение представляет собой комнату в квартире. Ответчик не являлся инициатором заключения договора аренды, ФИО6 не имел полномочий, действовать от имени ПУ ФСБ России по Хабаровскому краю и ЕАО. Фактически жилое помещение ответчику не передавалось. Порядок аренды жилых помещений для военнослужащих в целях реализации их права на жилье установлен нормативными правовыми актами и иными актами ФСБ России. Арендуемые жилые помещения заселяются на основании решений жилищных комиссий органов безопасности военнослужащими, проходящими военную службы в этих органах безопасности в порядке очередности, исходя из времени принятия на учет нуждающихся в получении служебного жилья. На основании решения жилищной комиссии между военнослужащим и органом безопасности заключается договор найма жилого помещения. Решением жилищной комиссии офицеру ФИО6 арендованное жилое помещение в г. Хабаровске не предоставлялось. Свидетель ФИО9 в ходе судебного разбирательства пояснил, что с сентября 2001 года состоял в браке с ФИО8 Впоследствии брак был расторгнут. Повторно брак зарегистрирован ______ года. ФИО4 является бабушкой его супруги. С ноября 2007 года по ______ года проживал с супругой и ребенком в квартире ______ ... по ... в ..., собственником которой является ФИО4 в одной комнате. Проживание в жилом помещении разрешила ФИО4 Являясь военнослужащим, имеет право на квартирно-экслуатационное обеспечение, одним из видов которого является передача жилых помещений в аренду. Обращался в управление с рапортом относительно именно жилого помещения в квартире ______ 186 по ... в .... Передавал пакет документов в службу КЭС: договор аренды три экземпляра, договор найма жилого помещения между ним и погрануправлением. В апреле 2008 года передал договор аренды собственнику квартиры. Представители погрануправления не передавали ему ключи от комнаты, представители погрануправления в его присутствии жилое помещение не принимали. Сам пояснял ФИО4, что ежемесячно ей будут перечисляться денежные средства в счет арендной платы. Судья, выслушав пояснения истца, представителя истца, представителя ответчика, свидетеля, изучив материалы дела, приходит к следующему. Из материалов дела следует, что ФИО11 является собственником квартиры 219 ... по ... в .... Согласно поквартирной карточке в квартире 219 ... по ... в ... зарегистрированы по месту жительства ФИО4, ФИО10 Согласно техническому паспорту жилого помещения по состоянию на ______ года квартира ______ ... по ... в ... состоит из трех комнат, в том числе, комнаты размером 17,4 квадратных метра. В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. В силу ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В ходе судебного разбирательства истицей предоставлен Договор аренды жилого помещения от ______ года, подписанный ФИО4 и представителем ПУ ФСБ России по Хабаровскому краю и ЕАО, начальником управления ФИО12 Согласно условиям договора аренды ( п. п. 1.1, 3.1, 4.1, 4.3) арендодатель передает арендатору во владение и пользование жилое помещение – одну комнату в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу: ..., ..., ... .... Срок аренды устанавливается с ______ года по ______ года. Установлена арендная плата в размере 11650 рублей, которую арендатор должен перечислять не позднее 10 числа следующего месяца. Из пояснения истца, свидетеля ФИО9 следует, что ФИО9 и члены его семьи в период с ноября 2007 года по ______ года проживали в комнате 17,4 квадратных метра квартиры ______ ... по ... в .... ФИО9 являлся военнослужащим, Ключи от жилого помещения ФИО4 передала непосредственно ФИО9 Свидетель ФИО9 также пояснил, что договор найма жилого помещения между ним и ПУ ФСБ России по Хабаровскому краю и ЕАО не заключался, сторонами договора не подписывался. В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно ч.2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. На основании ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В силу ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Статья 1 Федерального закона 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым, подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленном законом. Согласно части 2 пункта 6 ст. 12 Федерального закона 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Принимая во внимание, что жилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды жилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ. В соответствии с пунктом 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды жилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу ста. 165, 167 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Договор аренды комнаты в квартире ______ ... по ... в ... является сделкой в отношении объекта недвижимости, следовательно, подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с установленным законом порядком. В ходе судебного разбирательства подтверждено, что указанный договор в установленном порядке не регистрировался. Следовательно, с момента подписания, сделка является недействительной, будучи ничтожной, договор является незаключенным и не влечет правовых последствий, возникновения взаимных прав и обязанностей сторон. При этом, не имеет правового значения по вине какой из сторон договор не прошел государственную регистрацию, знали ли участники договора о необходимости проведения государственной регистрации. Кроме того, суд полагает, что именно ответчик - Пограничное управление ФСБ России по Хабаровскому краю и ЕАО – имуществом истца не пользовался, а, следовательно, не должен нести расходы по арендной плате, оплачивать пользование имуществом. Имуществом – комнатой в квартире - как однозначно установлено в судебном заседании пользовался ФИО9 и члены его семьи. При этом, ФИО9 не соблюден порядок вселения в жилое помещение в рамках реализации договора аренды, ФИО9 не имел правовых оснований, вселяясь в жилое помещение, представлять интересы ответчика, действовать от имени ответчика. Пункт 6.2.3 Договора аренды от ______ года определяет в качестве одного из правомочий ПУ ФСР России по Хабаровскому краю и ЕАО самостоятельное установление порядка, условий и сроков проживания в жилом помещении своих сотрудников. Приказом ФСБ РФ от 09 октября 2005 года № 478 утверждена Инструкция по организации в органах федеральной службы безопасности работы, связанной с предоставлением служебных жилых помещений, из пункта 3 которой следует, что служебные жилые помещения предоставляются в порядке очередности по решению жилищной комиссии органа федеральной службы безопасности, утвержденному начальником органа федеральной службы безопасности, по договору найма служебного жилого помещения. Служебные жилые помещения предоставляются военнослужащим в виде отдельных квартир, которые должны быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта, отвечать санитарным и техническим нормам и правилам. До разработки и утверждения руководством ФСБ России Методических рекомендаций, предусмотренных приказом ФСБ России от 09 октября 2006 года № 478, порядок предоставления военнослужащим ФСБ России служебных жилых помещений, помещений на условиях договора аренды определен Временными правилами аренды жилых помещений. Согласно Временным правилам арендуемые жилые помещения заселяются на основании решений жилищных комиссий органов безопасности, утвержденных начальником соответствующих органов, военнослужащими, проходящими военную службу в этих органах безопасности, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет нуждающихся в получении служебного жилья. На основании решения жилищной комиссии, утвержденного начальником (руководителем) органа безопасности, между военнослужащим и органом безопасности, арендующим данное жилое помещение, заключается договор найма жилого помещения. В ходе судебного разбирательства установлено, не оспаривается участниками процесса, что Решение жилищной комиссии ПУ ФСБ России по Хабаровскому краю и ЕАО о заключении договора аренды жилого помещения для предоставления помещения ФИО9 для проживания не принималось. Указанное решение руководителем органа не утверждалось. Договор найма жилого помещения между ПУ ФСБ России по Хабаровскому краю и ФИО9 не заключался. Таким образом, жилое помещение на условиях договора аренды ПУ ФСБ России по Хабаровскому краю и ЕАО в установленном порядке ФИО9 не предоставлялось. Кроме того, жилое помещение, являющееся предметом договора аренды не предоставлялось в установленном порядке ФИО4 арендатору ПУ ФСБ России по Хабаровскому краю и ЕАО. Согласно пункту 2.5 Договора аренды от ______ года в момент подписания акта приема-передачи Арендодатель передает Арендатору ключи от арендуемого жилого помещения. Арендатором является ПУ ФСБ России по Хабаровскому краю и ЕАО. Согласно Акту передачи ключей от ______ года ПУ ФСБ России по Хабаровскому краю и ЕАО в лице ФИО9 принимает ключи от входной двери в квартиру 219 ... по ... в .... Однако, в ходе судебного разбирательства не предоставлено доказательств того, что ФИО9 обладал полномочиями действовать от имени и в интересах ПУ ФЧСБ России по Хабаровскому краю и ЕАО, доказательств, подтверждающих соответствующие полномочия. Таким образом, участниками возникших правоотношений, являются ФИО4 и ФИО9, пользовался жилым помещением на условиях договора аренды ФИО9, права и обязанности арендатора жилого помещения ПУ ФСБ России по Хабаровскому краю и ЕАО не исполняло и не имело, пользование жилым помещением на условиях договора аренды ПУ ФСБ России по Хабаровскому краю не осуществляло, следовательно, не должно оплачивать расходы, связанные с использованием жилого помещения на условиях договора аренды. При таких обстоятельствах судья полагает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению. В удовлетворении исковых требований ФИО4 к государственному учреждению «Пограничное ордена Отечественной войны 1 степени управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области» о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами – отказать. Судья Кустова С.В. Мотивированное решение изготовлено 13 сентября 2010 года.
Руководствуясь ст. ст. 194-199, ГПК РФ, судья
Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд в течение 10 дней со дня его вынесения через Центральный районный суд г. Хабаровска.