Дело № 23204/10 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 31.08.2010 г. г. Хабаровск Суд Центрального района г. Хабаровска В составе председательствующего судьи Иском Е.П. При секретаре Сапегиной Е.А. Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шахназарова Алексея Борисовича к МУП «Управление капитального строительства» о признании права собственности на объект незавершенного строительства УСТАНОВИЛ: Истец обратился в суд с иском к ответчику о вышеизложенном, мотивируя свои требования тем, что в соответствии с условиями договора инвестирования ______ от ______г. и договора инвестирования ______ от ______г. им осуществлялось финансирование строительства следующих объектов недвижимости в жилом комплексе «Орлово поле» по ...: -двухуровневой квартиры общей площадью 229,20 кв.м., расположенной на 10-11 этаже во 2-м подъезде (от ...), - 1/48 доли в помещении двухуровневой автомобильной парковки в виде одного машино-места ______, на отметке 3,950 м. С 2009 г. Ответчиком строительные работы прекращены, и в настоящее время не ведутся, завершенный строительством дом, согласно требований действующего законодательства РФ, в эксплуатацию не сдан, что препятствует государственной регистрации его права собственности на указанные выше объекты недвижимости. Обязательства по финансированию строительства указанных объектов недвижимости им исполнены надлежащим образом в полном объеме, согласно условиям договоров. В соответствии со ст. 25 Федерального Закона № 122-ФЗ от 21.07.97г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимости регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. В апреле 2010 г. он обратился в МУП «Управление капитального строительства» и ООО «Орлово поле» с письменным заявлением о передаче ему перечисленных выше объектов недвижимости, а также о передаче документации, необходимой для государственной регистрации права собственности на перечисленные объекты недвижимости как объекты незавершенного строительства. До настоящего времени указанные требования Истца ни Ответчиком, ни Третьим лицом не исполнены. В соответствии с п. 1.3. Договора ______ от ______г., а также п. 1.3. Договора ______ от ______г. Третье лицо произвело уступку Истцу прав и обязанностей, вытекающих из инвестиционного договора 02-10 от ______г. между Ответчиком и Третьим лицом в части, касающейся строительства перечисленных выше объектов недвижимости. В частности, Третье лицо уступило Истцу право требования обеспечения Ответчиком строительства объекта в соответствии с проектной документацией и в установленные сроки, право требования от Ответчика передачи Истцу завершенного строительством объекта и оформления документации, необходимой для государственной регистрации права собственности. Данная уступка прав и обязанностей по договорам ______ от ______г. и ______ от ______г., была согласована Ответчиком ______ года и ______ года соответственно, о чем свидетельствуют сделанные Ответчиком отметки на договорах. Таким образом, в связи с изложенными обстоятельствами, обязательства перед Истцом по передаче объектов недвижимости и оформлению документации для регистрации права собственности Истца, возложены непосредственно на Ответчика. Просил признать за ним право собственности на следующие объекты недвижимости, как объекты незавершенного строительства, в жилом комплексе «Орлово поле» по ...: -двухуровневую пятикомнатную квартиру общей площадью 229,20 кв.м., расположенной на 10-11 этаже во 2-м подъезде (от ...), -1/48 доли в помещении двухуровневой автомобильной парковки в виде одного машино-места ______, на отметке 3,950 м. В судебном заседании истец исковые требования изменил в части, просил суд признать за ним право на объект незавершенного строительства - двухуровневую пятикомнатную квартиру общей площадью 232,60 кв.м., расположенной на 10-11 этаже во 2-м подъезде (от ...), согласно технической документации спорного объекта недвижимости. В остальной части исковые требования оставил без изменения, суду пояснил об изложенном в исковом заявлении. Представитель истца Корчагин Р.Г. исковые требования поддержал, дал суду аналогичные пояснения. Представитель ответчика МУП «Управление капитального строительства» Синюхина И.С. исковые требования не признала, суду пояснила, что истцом в основании иска указано, что дом, расположенный по адресу: ..., ... в ... строительством завершен, однако в эксплуатацию не сдан, что препятствует регистрации права собственности истца на указанные объекты, что не соответствует действительности. Согласно инвестиционного договора, заключенного между МУП г. Хабаровска «УКС» и ООО «Орлово поле» ______.2002, ООО «Орлово поле» осуществляет инвестирование строительства многоквартирного жилого дома с подземным гаражом, расположенного по адресу: ..., ..., в ... .... Указанный договор не расторгнут и действует по настоящее время. В рамках договора инвестирования ______.2002 МУП г. Хабаровска «УКС» заключен контракт на строительство объекта с ООО «Амурвостокстрой» ______ от 01.09. 2006г., который также является непосредственно действующим, сторонами не расторгался. В силу ч.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания. сооружения, объекты незавершенного строительства. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 218 ГК РФ недопустимо. Согласно Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» п. 16. по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими. Таким образом, недостроенные объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, не могут расцениваться как недвижимое имущество и требования истца о признании права собственности на объект незавершенного строительства до сдачи жилого дома приёмочной комиссией и проведения окончательных расчетов являются преждевременными. Из данного указания следует, что недостроенные объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, не могут расцениваться как недвижимое имущество, следовательно, на них не распространяются требования упомянутых норм. В статье 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" предусмотрено право инвесторов на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений, Согласно пункту 3 статьи 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Незавершенное строительство представляет собой совокупность строительных материалов и стоимость вложенного труда. Произведенные истцом инвестиции на стадии строительства дома являются капитальными вложениями, поэтому до завершения строительства возможно определение доли указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство. Отношения сторон по спору регулируются договором инвестирования, являющегося действующим. Доказательств завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию в дело не представлено. Требования истца о признании права собственности на объект незавершенного строительства до сдачи жилого дома приемочной комиссией и проведения окончательных расчетов являются преждевременными. Согласно ст. 25 ФЗ №122 от 21.07.97г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимости регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. В силу ст. ст. 1, 3, 4 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ общественные отношения и требования законодательства в сфере создания недвижимого имущества регламентированы нормами Градостроительного законодательства. Главой 6 ГрК РФ установлен порядок подготовки, получения и согласования проектной документации строительства (ст. ст. 47, 48), проведения государственной и негосударственной экспертизы проекта строительства (ст. ст. 49, 50), получения разрешения на строительство, осуществления строительства и ввода объекта в эксплуатацию (ст. ст. 51 - 55). Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на вещь, в том числе недвижимое имущество, приобретается лицом, создавшим ее с соблюдением требований закона и правовых актов. Из существа возникших правоотношений в сфере инвестирования строительства следует, что до создания объекта имеют место обязательственные правоотношения, поскольку на основании изложенных выше норм отсутствует вещное право истца на результат инвестиционной деятельности в связи с тем, что отсутствует объект права. В соответствии с п. 10 ст. 1 ГрК РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство вторых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства, согласно ст. ст. 130, 131 ГК РФ, являются объектами недвижимости, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации. Буквальное толкование данных норм означает, что не завершенный строительством объект является самостоятельным объектом, разделение которого не допускается, в то время как квартира является выделенной частью такого объекта. Квартирой, согласно п. 3 ст. 16 ЖК РФ, признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. В объекте незавершенного строительства не может быть расположена квартира, поскольку, одной стороны, многоквартирный дом как объект гражданского оборота до введения в эксплуатацию не создан, а с другой стороны, часть объекта незавершенного строительства не может быть выделена в натуре в виде отдельной квартиры и удовлетворять бытовые и иные нужды в силу объективных причин. Помимо изложенного признание права собственности инвестора на часть не завершенного строительством объекта противоречит п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991, в котором указано, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Просила истцу в иске отказать. Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Орлово поле». Представитель ООО «Орлово поле» Мухалев А.Е. исковые требования не признал, суду пояснил, что в исковом заявлении не указана норма материального закона, на основании которой истец просит признать за ним право собственности на указанные им объекты именно как на объекты незавершенного строительства. Вместе с тем у истца в силу заключенных договоров инвестирования отсутствует право на получение в собственность объектов незавершенного строительства. Более того, в договорах предусмотрена обязанность ООО «Орлово поле» передать соответствующие помещения после ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, ни законом, ни договором право истца на получение в собственность объекта незавершенного строительства не предусмотрено. При этом следует отметить, что ООО «Орлово поле» не оспаривает права истца на получение указанных объектов в собственность после завершения строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию в установленном порядке. Удовлетворение требований о признании права собственности на объекты Таким образом, право на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано за лицом, имеющим право пользования земельным участком, на котором расположен объект незавершенного строительства, которому выдано разрешение на строительство данного объекта, которое владеет проектной документацией и которому выданы документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства. По этой причине сами по себе договоры ______ от ______г. и ______ от ______г. не могут являться основанием для возникновения у истца права собственности на объекты незавершенного строительства. Истцу не выделялся земельный участок для строительства объектов, право на которые он просит признать. Ему не выдавалось разрешение на строительство этих объектов. (При этом разрешения на строительство квартиры и автопарковки вообще не выдавалось). У истца не имеется проектной документации на данные объекты, а документы, содержащие техническое описание, не содержат описание объектов именно как объектов незавершенного строительства. Исходя из содержания ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в настоящий момент единственным лицом, у которого может возникнуть право собственности на жилой дом, как на объект незавершенного строительства является МУП г. Хабаровска «Управление капитального строительства». Поскольку именно ему предоставлялся земельный участок, ему выдавалось разрешение на строительство, оно является заказчиком и владельцем проектной документации. Таким образом, в силу действующего законодательства истец не является субъектом права собственности на данный объект как объект незавершенного строительства и следовательно за ним не может быть признано право собственности. Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд полагает следующее. В судебном заседании установлено, что ______г. между ООО «Орлово поле» и Шахназаровым А.Б. был заключен договор инвестирования ______, предметом которого являлось совместное инвестирование строительства объекта. В рамках совместного инвестирования генеральный инвестор (ООО «Орлово поле») уступает инвестору (Шахназарову А.Б.) часть принадлежащих ему прав и обязанностей по строительству 5-комнатной двухуровневой квартиры, общей площадью 229,20 кв.м, расположенной на 10-11 этажах в подъезде ______ от .... В соответствии с п.2.1 договора инвестор обязался перечислить генеральному инвестору денежные средства в размере 8 480 400 руб. из расчета 37 000 руб. за 1 кв.м площади. Согласно п.6.1 договора плановым сроком строительства считается срок установленный проектом, увеличенный на два месяца для окончания непредвиденных работ и сдачи дома в эксплуатацию. ______г. стороны заключили договор об инвестировании строительства ______, предметом которого является совместное участие сторон в инвертировании строительства объекта. Участие инвестора заключается в осуществлении целевого финансирования 1/48 доли расходов на строительство двухуровневого помещения автомобильной парковки. Размер доли инвестора в праве общей долевой собственности составляет 1/48 и выражается в виде одного машиноместа ______, расположенного на отметке 3,950 м согласно проекту. Сумма инвестиций составляет 450 000 руб. Согласно п.7.1 договора плановым сроком строительства считается срок установленный проектом, увеличенный на два месяца для окончания непредвиденных работ и сдачи дома в эксплуатацию. Согласно акта сверки взаимных расчетов между ООО «Орлово поле» и Шахназаровым А.Б. по договору об инвестировании строительства ______ от ______г. обязательства инвестора по внесению денежных средств исполнены в полном объеме и надлежащим образом. Квитанцией к приходному кассовому ордеру ______ от ______г. подтверждается уплата суммы 450 000 руб. по договору инвестирования строительства парковки ______ от ______г. Согласно инвестиционного договора на строительство ______ от ______г. заключенного между ООО «Орлов поле» (Инвестором) и МУП «Управление капитального строительства» (застройщик), последний принял на себя функции заказчика по строительству жилого дома с офисами, встроенным магазином и подземным гаражом-стоянкой в ... по ... В соответствии с п. 1.3. Договора ______ от ______г., а также п. 1.3. Договора ______ от ______г. ООО «Орлово поле» произвело уступку Шахназарову А.Б. прав и обязанностей, вытекающих из инвестиционного договора 02-10 от ______г., заключенного между МУП «Управление капитального строительства» и ООО «Орлово поле» в части, касающейся строительства перечисленных выше объектов недвижимости. В судебном заседании установлено, что до настоящего времени обязательство по передаче истцу завершенных строительством объектов договоров инвестирования и документов для регистрации права собственности ответчиками не исполнено. В силу ст. 130 ГК РФ к объектам недвижимого имущества, законодателем отнесено, в том числе незавершенное строительство, право собственности на которое, регистрируется в порядке ст. 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно п.1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Исходя из смысла ст. 5 Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ», ст. 209 ГК РФ, инвестирование объектов влечет за собой приобретение права собственности. Согласно ст. 16 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» уклонение одной из сторон договора от государственной регистрации права, возникшего у другой стороны, не препятствует возможности проведения регистрации, которая осуществляется в соответствии с решением суда, которым определяется и момент наступления права. Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела истец в полном объеме исполнил свои обязательства по инвестированию объектов согласно договоров инвестирования. Факт создания жилого помещения - квартиры подтверждается технической документацией, согласно которой квартира ______ расположенная на 10-11 этажах жилого дома в ... по ... имеет общую площадь 232,6 кв.м. Ответчики МУП «Управление капитального строительства» и ООО «Орлов поле» взятые на себя обязательства в полном объеме не выполнили, жилой дом, в котором находился объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом договоров инвестирования, не был в установленном законом порядке введен в эксплуатацию и истцу не представлены документы необходимые для регистрации права собственности. В связи с чем, уклонение от исполнения обязательств и оформления соответствующих документов, создало препятствия для истца в регистрации права на построенные объекты недвижимости, что подлежит судебной защите в соответствии со ст.12 ГК РФ. На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Признать за Шахназаровым Алексеем Борисовичем право собственности на объекты незавершенного строительства : - двухуровневую пятикомнатную квартиру общей площадью 232,6 кв.м, расположенную на 1—11 этажах во втором подъезд в жилом комплексе «Орлово поле» по ... в ...; - Машино-место ______ расположенное на отметке 3,950м. в помещении двухуровневой парковки в жилом комплексе «Орлово поле» по ... в .... Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд в течение 10 дней с момента вынесения в окончательной форме, через Центральный районный суд г. Хабаровска. Судья Иском Е.П.
незавершенного строительства само по себе возможно лишь при наличии правовых
оснований для возникновения у истца права собственности на объект незавершенного
строительства. Для этого следует обратиться к норме регулирующей порядок и условия
для возникновения права собственности на объект незавершенного строительства. Такой
нормой является ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним». В соответствии с п. 2 данной статьи право собственности на
объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов,
указанных в настоящей статье. В соответствии с п. 4 этой статьи в случае, если земельный
участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит
заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на
объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов,
подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на
строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.