Дело № 2-4707/10                                                                                               

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Хабаровск 7  октября 2010 года     

       Центральный районный суд г. Хабаровска Хабаровского края в составе:

судьи Губановой А.Ю.,

при секретаре Ткачевой М.Ю.,

с участием:

представителя истца Комагорцева В.В., 

представителя ответчика Видова И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Юрласова Юрия Викторовича к обществу с ограниченной ответственностью «Керенг-Хабаровск» о признании права собственности на объект недвижимого имущества,

установил:

Юрласов. Ю.В. обратился в суд с иском к  обществу с ограниченной ответственностью «Керенг-Хабаровск» о признании права собственности на объект недвижимого имущества, указав в обоснование, что причиной обращения в суд с настоящим иском является правовая невозможность оформить и зарегистрировать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., ..., ..., .... Им с ООО «Керенг -Хабаровск» были заключены: договор ______ на долевое участие в строительстве от ______ года и договор ______ на долевое участие в строительстве от ______ года, по которым ответчик обязался построить за счет собственных средств и с привлечением средств других лиц многоквартирный жилой дом по ..., и передать в собственность истца два объекта недвижимости - по договору ______ четырехкомнатную квартиру, расположенную на 21 этаже, по договору ______ четырехкомнатную квартиру, расположенную на 22 этаже. Указанные договоры, в соответствии с ч.З ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от ______ года ______ФЗ были зарегистрированы в  Управлении Федеральной Регистрационной службы по ... и Еврейской автономной области. С учетом того, что данные две квартиры должны были быть расположены одна под другой (на 21 и 22 этажах соответственно), а договоры ______ и ______ позволяли вносить изменения в проектную документацию, истец, совместно с ответчиком внесли изменения в проектную документацию о строительстве квартир для истца - вместо строительства двух квартир на 21 и 22 этажах, договорились о строительстве одной квартиры, расположенной одновременно двух этажах на 21 и 22 (двухуровневая квартира). Согласно письму ответчика от ______ года ______ о завершении строительства многоквартирного дома, получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ______ года и готовности объекта долевого строительства к передаче, многоквартирный дом, а, следовательно, и квартира для него были ответчиком фактически построены, а многоквартирный дом введен в эксплуатацию. В связи с тем, что до ввода дома в эксплуатацию стороны договоров ______ и ______ не внесли и не зарегистрировали соответствующие изменения к договорам ______ и ______ о строительстве вместо двух квартир одной, он не имеет правовой возможности обратиться в регистрационный орган за регистрацией своего права собственности на построенную ответчиком для него и за счет его средств квартиру. Такая невозможность выражается в том, что у органа регистрирующего право имеются сведения о строительстве двух квартир, а не одной. После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, изменить заключенные и зарегистрированные ранее договоры ______ и ______ не представляется возможным, поскольку предметом договора долевого участия в строительстве может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, появившийся после сдачи дома в эксплуатацию. После сдачи дома в эксплуатацию предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует. То есть после сдачи дома в эксплуатацию не представляется возможным изменить существующие договоры ______ и ______ на долевое участие в строительстве в части предмета строительства или заключить новые, потому как нельзя взять на себя обязательство построить многоквартирный дом и соответственно квартиру в нем, если дом и квартира уже построены. После ввода объекта в эксплуатацию у застройщика и участника долевого строительства остаются обязанности по передаче и приемке объекта и окончательной оплаты денежных средств друг другу соответственно. В соответствии со ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную, созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Он за счет собственных средств построил для себя квартиру, право собственности на которую просит признать. На основании изложенного просит признать за ним право собственности на квартиру расположенную по адресу: ..., ..., квартира ...

Истец, извещенный о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не прибыл, просил рассмотреть дело без его участия.

Представитель истца исковые требования поддержал и пояснил, что стоимость квартиры необходимо определить, анализируя условия договоров ______, ______ от ______ года, которые являются идентичными, с той лишь разницей, что по договору ______ квартира должна быть расположена на 22 этаже, по договору ______ квартира должна быть расположена на 21 этаже. На момент заключения договоров цена каждого договора составляла 9 030 949 руб. (п.4.1 договоров ). Цена двух договоров - 18 061 898 рублей. Цена каждого договора формировалась исходя из стоимости одного квадратного метра квартиры -54 600 руб. и стоимости одного квадратного метра балкона - 16 380 руб. На момент заключения договоров предполагались следующие параметры квартир : общая проектная площадь квартиры - 151,26 кв.м., площадь балкона - 47,14 кв.м. В пункте 4.9 каждого договора было указано условие, по которому происходит изменение цены договора. Цена менялась в связи с увеличением индексов изменения сметной стоимости работ, согласно ежеквартальному информационному справочнику «РегиоСтройИнформ». Впоследствии истцом и ответчиком были заключены Дополнительные соглашения ______ к договорам, согласно п.1 которых ежеквартально стоимость одного неоплаченного квадратного метра квартир увеличивалась на 3,98%, а пункт 4.9 в договорах был исключен (п.З Дополнительных соглашений ______). Таким образом, расчетная стоимость квартиры по договору ______ должна составлять - 10 224 222 руб., расчетная стоимость квартиры по договору ______ должна составлять -10 188 379 руб. Указанные стоимости квартир ответчик не оспаривает. Другими словами рассчитанные в настоящем иске стоимости квартир совпадают со стоимостями, расчет которых производил ответчик. Поэтому стоимость квартиры, которая объединила в себе две квартиры, составляет сложение названных сумм - 20 412 601 руб. В соответствии с п.4.7 договоров цена договоров может быть изменена при расхождении фактических характеристик построенной квартиры по сравнению с характеристиками, изложенными в пунктах 3.1 договоров, произошедших в результате изменения проекта строительства. Пункт 4.11 договоров указывает на то, что окончательный общий размер цены договоров определяется исходя из уточненной общей площади передаваемого Объекта подлежащей оформлению в собственность Участника. Общая площадь объекта подлежащего передаче в собственность, уточняется в соответствии с техническим паспортом. В связи с тем, что квартира был построена меньшей площадью, чем площадь двух квартир, согласно п.4.13 каждого договора (, Застройщик обязан вернуть Участнику излишне уплаченные денежные средства, за исключением 0,5 кв.м. по каждому договору. В соответствии с п.4.14 договоров дополнительные расчеты предусмотренные пунктом 4.13 договоров производятся исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади Объекта, соответствующей стоимости одного квадратного метра на момент заключения договоров. В техническом паспорте на квартиру площадь построенной квартиры составляет 272, 4 кв.м., площадь балкона на 21 этаже - 31,10 кв.м., площадь балкона на 22 этаже - 53,90 кв.м. Площадь двух квартир по договорам ____________,28 должна была составить 151, 26 кв.м. + 151, 26 кв.м. = 302, 52 кв.м. То есть на 29,12 кв.м. уменьшена площадь Объекта строительства, стоимость которых (29,12 кв.м. х 54 600 руб.) составляет 158952 руб. Площадь балконов по договорам ____________,28 должна была составлять ( 47,14 кв.м. + 47,14 кв.м.)  94,28 кв.м. Из технического паспорта следует, что площадь балконов составляет 85 кв.м., то есть на  (94,28 кв.м. - 85 кв.м.) на 9,28 кв.м. уменьшена площадь балконов, стоимость которой составляет  ( 9,28 кв.м. х 16 380 руб.)  152 006,4 руб. Таким образом, полагает, что Застройщик должен вернуть Участнику ( 1 589 952 + 152 006,4)   174 958,4 руб., в связи с чем стоимость квартиры  ______ составляет: 20 412 601 - 1 741 958,4 = 18 670 642,6 руб. Таким образом, задолженность Юрласова перед ООО «Керенг - Хабаровск» составляет (18 670 642,6 - 16 764 364,6(которые оплатил Юрласов)  1 902 278 руб. Данную сумму истец оплатил ______ г. Кроме вышеприведенных оплат истцом в добровольном порядке (без учета статьи 333 ГК РФ) была оплачена пеня в размере 910 403, 56 рублей, что подтверждает добросовестное исполнение Юрласовым договорных обязательств перед ООО «Керенг - Хабаровск». Причиной возникновения задолженности Юрласова перед ООО «Керенг - Хабаровск» послужило то, что в соответствии с п.5.1 договоров Застройщик обязан был передать Участнику объекты строительства не позднее ______ года. Однако в адрес Участника от Застройщика поступили Уведомления ______ и ______ от ______ года в которых Застройщик указывал, что «не может гарантировать сдачу в эксплуатацию жилого комплекса «Richeville» в установленные сроки - четвертый квартал 2009 года». Одновременно в данных уведомлениях Застройщик предложил Участнику подписать дополнительные соглашения в Договоры ______ и ______ относительно переносов сроков сдачи в эксплуатацию многоквартирного дома на ______ года. Учитывая значительную стоимость объектов долевого строительства, а также фактически уплаченные Застройщику денежные средства (более 80 % стоимости объекта) Участник до выяснения вопроса о причинах не сдачи в эксплуатацию в оговоренный срок многоквартирного дома, дальнейшую оплату приостановил. Кроме того в этот же период ему стало известно о том, что в случае невнесения изменений в договоры возникнут сложности с оформлением права собственности на квартиру. На предложения истца Застройщику внести изменения в договоры ______ и ______ в части объекта строительства, Застройщик обусловил внесение таких изменений также изменениями в части сроков сдачи дома в эксплуатацию, что не устраивало Участника. Застройщик предлагал Участнику расторгнуть существующие договоры и заключить новый договор, что было крайне рискованно для Участника. Застройщиком в адрес Участника был направлен проект договора на долевое участие в строительстве, в котором Застройщик изменил срок сдачи дома в эксплуатацию на ______ года, то есть Застройщик навязывал Участнику подписание изменений к договорам относительно сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. Все вышеуказанное свидетельствует о возникновении между Участником и Застройщиком спора, о чем в частности свидетельствует письмо ______ от ______ года, направленное Застройщиком в адрес Участника. ______ года в адрес Участника от Застройщика поступило письмо о завершении строительства многоквартирного дома. После данного факта вести переговоры с Застройщиком о внесении изменений в договоры на долевое участие в строительстве ______ и ______ стало невозможно и поэтому ______ года Участник обратился в суд с иском ) о признании права собственности на квартиру, который рассматривается в настоящем деле. До подачи иска в суд, а также во время рассмотрения в суде иска Участник неоднократно предлагал Застройщику заключить мировое соглашение, по которому за Участником будет признано право собственности на квартиру, а Участник в установленный срок произведет оплату задолженности. В обеспечение того, что Участник незамедлительно произведет оплату по мировому соглашению, Участник предлагал Застройщику обратиться в суд с ходатайством о принятии мер по обеспечению иска, по которому просить суд наложить арест на объекты недвижимого имущества находящегося в собственности у Участника до погашения задолженности Участника перед Застройщиком. О наличии переговоров свидетельствует в частности ответ Застройщика ______ от ______ года. ______ года Участник получил от Застройщика уведомления ______ и ______ от ______ о расторжении договоров ______ и ______ соответственно. В уведомлении ______ Застройщик указывал о наличии задолженности по договору ______ в размере 112 865,77 рублей. Однако ранее, Застройщик направлял Участнику Уведомление ______ от ______ года предшествующее Уведомлению о расторжении договора о наличии задолженности по договору ______ в размере 2 199 202 рубля. Застройщик указывал о необходимости погашения данной задолженности в течение 30 дней. Участник данную задолженность погасил, о чем свидетельствует платежное поручение ______ от ______. Также, ______ года Участник произвел оплату по договору ______ в размере 113 000 рублей, что подтверждается платежным поручением ______ от ______ года. Таким образом, каких либо правовых оснований для направления Участнику уведомления 183/10 от ______ года о расторжении договора ______ не имелось. Учитывая, что в связи с возведением вместо двух квартир одной (которая фактически объединила в себе две) не было оснований и для направления Участнику Уведомления ______ от ______ года о расторжении договора ______. Во-первых, такое расторжение лишено всякого смысла; во-вторых, сумма, указанная в Уведомлении ______ как задолженность Участника в размере 3 750 000 рублей не соответствует фактической задолженности Юрласова за построенный объект - спорную квартиру; в-третьих, в Центральном районном суде на момент направления Уведомления рассматривалось настоящее гражданское дело о признании права собственности на построенный объект, где одним из спорных вопросов был вопрос о стоимости построенной квартиры и соответственно о сумме задолженности Юрласова за квартиру. По мнению истца, данные Уведомления о расторжении договоров ______ и ______ свидетельствуют о желании Застройщика воспользоваться наличием юридических неясностей в вопросе строительства вместо двух квартир одной и лишить Участника построенной за его счет квартиры. Возможность изменения проекта строительства квартир предусмотрена пунктами 4.7, 9.2.3 договоров ______ и ______, а также пунктами 8, 10 Дополнительных соглашений ______ к договорам ______ и ______. В соответствии с п.8 Дополнительных соглашений ______ застройщик имеет право по согласованию с Участником, до получения Акта на ввод в эксплуатацию Дома, перепланировать Квартиру с обязательным внесением изменений в проектную документацию. Согласно п.9 Дополнительных соглашений ______ Участник долевого строительства обязуется согласовать с Застройщиком все не предусмотренные проектно-сметной документацией (утвержденной на момент заключения настоящего договора конструктивные изменения Квартиры). В срок, указанный Застройщиком, но не позднее ______ года предоставить Застройщику измененный проект планировки Квартиры, изготовленный проектным институтом. Выполняя данные пункты Дополнительных соглашений ______, Участник обратился в КГУП «Хабаровскгражданпроект» за подготовкой проекта перепланировки объединения двух квартир в одну. Подготовленный институтом проект перепланировки квартир из двух в одну Юрласов представил ООО «Керенг - Хабаровск» ______ года за входящим ______ л.д.145 оборотная сторона).За данный проект Юрласов оплатил КГУП «Хабаровскгражданпроект» около 500 000 рублей. То есть Участником были выполнены необходимые условия для перепланировки квартир - в срок, указанный в п.9 Дополнительных соглашений ______, Застройщику был представлен проект перепланировки выполненный проектным институтом, чем была выражена воля Участника. Воля Застройщика состояла в том, что Застройщик по представленному истцом проекту произвел фактическое строительство вместо двух квартир одной спорной. Таким образом, полагает, что Застройщик не вправе ссылаться на обстоятельство не согласования изменений в договоры ______ и ______. Такие изменения были совершены конклюдентными действиями сторон договоров. Квартира строилась непосредственно Застройщиком на деньги Юрласова и по проекту, подготовленному и представленному Застройщику Юрласовым. После получения от Застройщика письма о завершении строительства и вводе в эксплуатацию дома Участник за свой счет обеспечил изготовление технического и кадастрового паспортов. Изготовление технического и кадастрового паспорта производилось органами технической инвентаризации через ООО «Керенг - Хабаровск». Оплату за изготовление паспортов Юрласов производил в ООО «Керенг - Хабаровск», что подтверждается копией квитанций к приходным кассовым ордерам от ______ и ______. Ответчик данную оплату от Юрласова принял и обеспечил изготовление технического и кадастрового паспорта для Юрласова. ______ года Участником совместно с Застройщиком и привлеченными Участником техническими специалистами (в рамках п.1 ч.2 ст.7, ч.5 ст.8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» ______ФЗ) была осмотрена спорная квартира. При осмотре были выявлены недостатки строительства. Письмом ______ от ______ года Участник обратился к Застройщику с заявлением устранить в разумный срок выявленные недостатки с приложением Заключения специалиста ______ от ______ года. Другими словами все данные действия, производимые Юрласовым в отношении квартиры, происходили с участием Застройщика, что также свидетельствует об отсутствии возражений Застройщика относительно того, что спорная квартиры была построена именно для Юрласова.

Представитель ответчика исковые требования не признал и в обоснование своих возражений указал, что истцом неправильно выбран способ защиты права. Между Юрласовым Ю.В. и ООО «Керенг-Хабаровск» заключены договора долевого участия в строительстве ______ и ______ от ______ года. В соответствии с указанными договорами ООО «Керенг-Хабаровск» обязалось построить за счет собственных средств и с привлечением средств других лиц многоквартирный жилой дом и передать Юрласову Ю.В. четырехкомнатную квартиру общей проектной площадью 151,26 кв. м. на 22 этаже (договор ______) и четырехкомнатную квартиру общей проектной площадью 151,26 кв. м. на 21 этаже (договор ______). Юрласов Ю.В. в свою очередь обязался в полном объеме внести денежные средства, определенные договором.В период действия договора по инициативе истца были внесены изменения в проектную документацию многоквартирного жилого дома с объединением указанных четырехкомнатных квартир в одну двухуровневую. Однако изменений в существующие договоры долевого участия внесено не было. Более того, направленное застройщиком предложение о заключении дополнительных соглашений к договорам было истцом отклонено. В соответствии с действующим законодательством договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 4 ФЗ ______ФЗ). Любые изменения и дополнения договора составляются в том же порядке, что и сам договор. Аналогичные условия содержаться в п. 12.3. договоров ______ и 28 от ______г. (В связи с этим несостоятельными представляются доводы истца об изменении условий указанных договоров конклюдентными действиями сторон, так как существо сделки не позволяет ее изменение/заключение конклюдентными действиями сторон, а так же ссылки на протоколы разногласий к договорам, не прошедшие государственной регистрации). Таким образом, между сторонами на момент подачи иска существовали именно те и только те обязательства, которые предусмотрены указными выше договорами, зарегистрированными в установленном порядке, и дополнительными соглашениями к ним. Как следует из положений ст. 218 ГК РФ нормы к рассматриваемым отношениям, по нашему мнению, вообще не возможно, поскольку указанные отношения регулируются специальным законом - ФЗ ______ФЗ. Не состоятельными являются доводы истца о полной оплате за оспариваемую
квартиру. При определении стоимости квартиры ______ истец использует договорные цены, установленные в договорах ______ и ______. Вместе с тем, применение данных цен является необоснованным - указанная квартира не является тождественной квартирам, которые истец имел право получить по данным договорам. Соответственно какая-либо установленная договорная цена на нее между сторонами отсутствует. Общая цена договора ______ на момент его расторжения - ______ года - с учетом осуществляемой в соответствии с условиями договора индексацией неоплаченных сумм, составляла 10 373 472 рублей. Общая цена договора ______ на момент его расторжения - ______ года - с учетом осуществляемой в соответствии с условиями договора индексацией неоплаченных сумм, составляла 10 322 784 рублей. Итоговая цена двух договоров составляла 20 696 256 рублей. Истцом оплачено 16 662 601,11 рублей. При этом, оплаченная ООО «АмурВижн» за истца непосредственно в день судебного заседания ______ года денежная сумма в размере 1 902 280 рублей не может быть зачтена в качестве оплаты квартиры ______, т.к. никаких договорных отношений между сторонами относительно указанного объекта нет, договора ______ и ______ расторгнуты ______г. В адрес ООО «АмурВижн» и истца направлены уведомления с предложением указать номер счета, на который следует возвратить указанную денежную сумму. Представленный истцом расчет стоимости квартиры ______ сделан исключительно по ее плошали. Данный расчет не является в этой части объективным, т.к. не учитывает отсутствие части пола в помещениях квартиры на 22 этаже. Из представленного технического паспорта видно, что часть пола квартиры над помещением ______ отсутствует - уровень пола первого этажа. Площадь первого этажа квартиры составила 161,6 кв.м. Строительный объем второго этажа квартиры аналогичен первому. Таким образом, если не принимать во внимание отсутствие пола на втором этаже квартиры, ее площадь могла бы составить 161,6 + 161,6 = 323,2 кв.м. Указанная площадь не только не меньше установленной договорами ______ и ______, но и превышает ее на 10,4 кв. м. по каждому договору. Несостоятельным является довод истца об отсутствии оснований для одностороннего отказа от исполнения договоров ______ и ______ со стороны Застройщика. В связи с наличием задолженности по договорам ______ и ______, допущенными Юрласовым Ю.В. нарушениями по внесению платежей по каждому из них, ООО «Керенг-Хабаровск» в соответствии со ст. 5, 9 ФЗ ______ФЗ и п. 4.4., 11.4. заключенных договоров, в одностороннем порядке ______ года отказалось от исполнения данных договоров. В адрес Юрласова Ю.В. направлены соответствующие уведомления, предложено явиться для получения оплаченных по договору сумм. В соответствии с п. 4. ст. 9 указанного выше ФЗ в случае отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Таким образом, указанные договора ______ и ______ являются расторгнутыми с ______ года. Факт наличия задолженности по договору ______ истцом не оспаривается, заявляется лишь об отсутствии, по мнению истца, всякого смысла в этом. Задолженность по договору ______ на момент расторжения составляла 112 865,77 рублей. Дольщик осуществил оплату данной задолженности ______ года, однако денежные средства поступили лишь ______ года, т.е. уже после расторжения договора. Доводы истца о применении к отношениям сторон протокола разногласий к договору долевого участия в строительстве несостоятельны, т.к. в самом договоре ______ ссылки на наличие протокола нет, указанный протокол не оформлен в соответствии с требованиями закона - не зарегистрирован.На основании вышеизложенного, учитывая необоснованность заявляемых истцом требований просит в  удовлетворении требований Юрласова отказать.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что между истцом и ООО «Керенг -Хабаровск» были заключены два договора:  договор ______ на долевое участие в строительстве от ______ года и договор ______ на долевое участие в строительстве от ______ года, по которым ответчик обязался построить за счет собственных средств и с привлечением средств других лиц многоквартирный жилой дом по ..., и передать в собственность истца два объекта недвижимости - по договору ______ четырехкомнатную квартиру, расположенную на ______ этаже, по договору ______ четырехкомнатную квартиру, расположенную на ______ этаже.

 Указанные договоры, в соответствии с ч.З ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от ______ года ______ФЗ были зарегистрированы в  Управлении Федеральной Регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области.

В соответствии с п.5.1 договоров л.д. 15,л.д. 33) Застройщик обязан был передать Участнику объекты строительства не позднее ______ года.

______ года Застройщик уведомил Юрласова Ю.В. о завершении строительства объекта, получении разрешения на ввод в эксплуатацию ______ от ______г. и готовности объекта долевого строительства к передаче. Таким образом, застройщиком был нарушен срок передачи объекта строительства участнику строительства.

Из технического паспорта, составленного ______ года, следует, что ответчиком создан объект недвижимости – двухуровневая квартира на ______ этажах ... по ... в ... общей площадью 272,4 кв.м.

При этом суд по ряду причин не может признать состоятельными доводы представителя ответчика о том, что в связи с невнесением в соответствии с требованиями действующего законодательства изменений в договоры ____________,28 в части объекта строительства, между сторонами не достигнуто соглашении об изменении объекта строительства, в связи с чем истец не может претендовать на созданный в результате строительства объект недвижимости - двухуровневую квартиру ______.

Так, возможность изменения проекта строительства квартир предусмотрена пунктами 4.7, 9.2.3 договоров ______ и ______, а также пунктами 8, 10 Дополнительных соглашений ______ к договорам ______ и ______.

В соответствии с п.8 Дополнительных соглашений ______ застройщик имеет право по согласованию с Участником, до получения Акта на ввод в эксплуатацию Дома, перепланировать Квартиру с обязательным внесением изменений в проектную документацию.

Согласно п.9 Дополнительных соглашений ______ Участник долевого строительства обязуется согласовать с Застройщиком все не предусмотренные проектно-сметной документацией, утвержденной на момент заключения настоящего договора, конструктивные изменения Квартиры, и в срок, указанный Застройщиком, но не позднее ______ года предоставить Застройщику измененный проект планировки Квартиры, изготовленный проектным институтом.

Во исполнение данных пунктов Дополнительных соглашений ______ Юрласов Ю.В. обратился в КГУП «Хабаровскгражданпроект» за подготовкой проекта перепланировки объединения двух квартир в одну и подготовленный институтом проект перепланировки квартир из двух в одну представил ООО «Керенг - Хабаровск» ______ года за входящим ______.

Таким образом, истцом были выполнены необходимые условия для перепланировки квартир и  в срок указанный в п.9 Дополнительных соглашений ______ Застройщику был представлен проект перепланировки, выполненный проектным институтом.

 В судебном заседании установлено, что данный проект перепланировки был принят ответчиком, который по представленному истцом проекту произвел фактическое строительство вместо двух квартир одной двухуровневой,, что подтверждено и  техническим паспортом и не оспаривалось представителем ответчика.

Таким образом, суд признает обоснованными доводы истца о том, что при таких обстоятельствах ответчик необоснованно ссылается на отсутствие соглашения между сторонами об изменении объекта строительства, поскольку достижение такого соглашения подтверждается конклюдентными действиями сторон договоров и тем, что квартира строилась непосредственно ответчиком на деньги истца и по подготовленному им проекту.

Невнесение изменений в договоры ____________.28 в части объекта строительства и как следствие отсутствие государственной регистрации таких изменений, по мнению суда, не может лишать права участника долевого строительства на построенный с привлечением его денежных средств объект строительства, поскольку в судебном заседании установлено, что истцом предпринимались меры по урегулированию данного вопроса до ввода многоквартирного жилого дома в  эксплуатацию, однако ответчик уклонился от подписания дополнительного соглашения, что и послужило причиной для общения истца в суд за признанием права собственности на объект недвижимости. 

Разрешая вопрос о фактической стоимости построенного объекта недвижимости, суд исходит из следующего:

На момент заключения договоров цена каждого договора составляла 9 030 949 руб. (п.4.1 договоров ____________,28)), то есть цена двух договоров - 18 061 898 рублей.

Цена каждого договора формировалась исходя из стоимости одного квадратного метра квартиры, которая была определена сторонами в размере 54 600 руб., и стоимости одного квадратного метра балкона в размере 16 380 руб.

На момент заключения договоров предполагались следующие параметры квартир: общая проектная площадь каждой квартиры - 151,26 кв.м., площадь балконов - 47,14 кв.м.

В пункте 4.9 каждого договора было указано условие, по которому происходит изменение цены договора. Цена менялась в связи с увеличением индексов изменения сметной стоимости работ, согласно ежеквартальному информационному справочнику «РегиоСтройИнформ».

Впоследствии истцом и ответчиком были заключены Дополнительные соглашения ______ к договорам, согласно п.1 которых ежеквартально стоимость одного неоплаченного квадратного метра квартир увеличивалась на 3,98%, а пункт 4.9 в договорах____________,28 был исключен (п.3 Дополнительных соглашений ______).

Таким образом, расчетная стоимость квартиры по договору ______ должна составлять 10 224 222 руб., расчетная стоимость квартиры по договору ______ должна составлять 10 188 379 руб., поэтому стоимость квартиры, которая объединила в себе две квартиры составляет сложение названных сумм и равна 20412601 руб.

В соответствии с п.4.7 договоров цена договоров может быть изменена при расхождении фактических характеристик построенной квартиры по сравнению с характеристиками, изложенными в пунктах 3.1 договоров, произошедших в результате изменения проекта строительства.

Пункт 4.11 договоров указывает на то, что окончательный общий размер цены договоров определяется исходя из уточненной общей площади передаваемого Объекта подлежащей оформлению в собственность Участника. Общая площадь объекта подлежащего передаче в собственность, уточняется в соответствии с техническим паспортом.

Как отмечалось выше, из технического паспорта, составленного ______ года, следует, что ответчиком создан объект недвижимости – двухуровневая квартира на ______ ... по ... в ... общей площадью 272,4 кв.м.

В связи с тем, что квартира был построена меньшей площадью, чем площадь двух квартир, согласно п.4.13 каждого договора, Застройщик обязан вернуть Участнику излишне уплаченные денежные средства, за исключением 0,5 кв.м. по каждому договору.

В соответствии с п.4.14 договоров дополнительные расчеты предусмотренные пунктом 4.13 договоров производятся исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади Объекта, соответствующей стоимости одного квадратного метра на момент заключения договоров.

Из технического паспорта на квартиру следует, что площадь построенной квартиры составляет 272, 4 кв.м., площадь балкона на 21 этаже - 31,10 кв.м., площадь балкона на 22 этаже - 53,90 кв.м.  (всего 85 кв.м.)

Площадь двух квартир по договорам ______ должна была составлять 302, 52 кв.м.(151, 26 кв.м. + 151, 26 кв.м.) ;  площадь балконов 94,28 кв.м. ( 47,14 кв.м. + 47,14 кв.м.).

Таким образом, площадь построенной квартиры уменьшилась на 29.12 кв. м (302. 52 кв.м. - 272,4 кв.м. - (0,5 кв.м. + 0,5 кв.м.), в связи с чем стоимость квартиры уменьшилась на  (29,12 кв.м. х 54 600 руб.)  1 589 952 руб.; площадь балконов уменьшилась на 9,28 кв.м. ( 94,28 кв.м. - 85 кв.м.), в связи с чем стоимость уменьшилась на 152006,4 руб. (9,28 кв.м. х 16 380 руб. ).

Таким образом, суд признает обоснованным утверждение истца о том, что стоимость квартиры уменьшилась на 1741958,4 руб. ( 1 589 952 + 152 006,4) и стоимость квартиры составляет 18 670 642,6 руб. (20 412 601 - 1 741 958,4).

Данная сумма на момент вынесения решения оплачена истцом в полном объеме, что подтверждается имеющимися в материалах дела платежными документами, в том числе и платежным документом о внесении ______ в счет оплаты стоимости указанной квартиры 1902208 руб.