Дело № 2-291/10 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации г. Хабаровск 7 июля 2010 года Центральный районный суд г.Хабаровска Хабаровского края, в составе: председательствующего судьи Губановой А.Ю., при секретаре Самариной С.Е., с участием: представителя истца Колобова К.В., представителя ответчика Рой А.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ивановой Ирины Николаевны к Обществу с ограниченной ответственностью «Фонд Жилищного строительства» о взыскании неустойки и возврате излишне уплаченных денежных средств, УСТАНОВИЛ: Иванова И.Н. обратились в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Фонд жилищного строительства» о взыскании неустойки и возврате излишне уплаченных ею денежных сумм. В обоснование указала, что между ней и Некоммерческой организацией «Фонд жилищного строительства Администрации г.Хабаровска» ______ был заключен договор ______ участия в долевом строительстве жилого дома по ... в .... По окончании строительства дому присвоен адрес: ..., .... Предметом договора явилось участие в строительстве 2-х комнатной квартиры на 3 этаже, в 5 подъезде, площадью 72.2 кв.м. Впоследствии квартире присвоен ______. На основании п.2.1.1 Договора цена договора составляла 3465600 руб. В общую стоимость договора был включен коэффициент увеличения стоимости квадратного метра и выведена его средняя стоимость. Более никаких дополнительных соглашений об изменении существенных условий договора в части стоимости не заключалось. ______ от Застройщика поступило уведомление о реорганизации, а ______ уведомление о переходе прав и обязанностей по договору к ООО «Фонд жилищного строительства». ______ заключено с ответчиком соглашение о передаче квартиры для производства отделочных работ, в которое внесено изменение в части времени производства работ дополнительным соглашением от ______. ______ было направлено уведомление о завершении строительства, ______ подписан акт приема-передачи и квартира принята для эксплуатации. ______ ХКГУП «Хабкрайинвентаризация» изготовлен технический паспорт жилого помещения и Кадастровый паспорт, из которых следует, что общая площадь квартиры 70,7 кв.м ______ ей поступило уведомление о доплате 136773,83 руб. за излишне построенную площадь, письмом от ______ ей предоставлена рассрочка н вплату данной суммы. Свои обязательства она перед ответчиком исполнила, внеся денежные средства в полном объеме в соответствии с условиями договора : 3452821,95 – оплата долевого участия в строительстве; 138112,71 руб. - 4% от цены долевого участия в строительстве; 2338,32 – погашение банковской комиссии. Кроме этого она дополнительно внесла за «излишки» передаваемой площади 17000 руб. На основании п.6.2 Договора срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – ноябрь 2009 года. С учетом ст.ст.190,192 ГПК рФ данный срок истекает ______. На основании п 6.3 Договора передача объекта долевого строительства осуществляется в течение 2-х месяцев с момента получения Застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В связи с чем полагает, что ______ у ответчика возникла обязанность передать объект строительства. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено застройщиком ______, а квартира передана ______. За нарушение срока передачи ответчиком объекта долевого строительства, законная неустойка (пеня) составляет – 758966,40 руб. за 365 дней - просрочка передачи объекта с ______ по ______, которые она просит взыскать с ответчика. Также полагает, что ею излишне оплачены ответчику 2338, 32 руб. в счет погашения банковской комиссии, поскольку ответчик не является банком и не вправе взимать банковскую комиссию и оказывать платные услуги по расчетно-кассовому обслуживанию. Просит взыскать с ответчика данную сумму в её пользу. Необоснованным считает требования ответчика произвести доплату, поскольку данное требование противоречит закону, в связи с чем просит взыскать с ответчика ошибочно уплаченные ею 17000 рублей. Истица, надлежащим образом уведомленная о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело с участием её представителя. В судебном заседании представитель истца Колобов К.В., действующий на основании доверенности, поддержал заявленные требования, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. Представитель ответчика Рой А.Е., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал и пояснил, что количество дней просрочки составляет не 365 дней, как указывает истец, а 303 дня с ______ по ______. Сумма неустойки составляет 630046 руб. Однако данный размер неустойки значительно превышает стоимость услуг Застройщика по организационно-техническому обеспечению строительства, установленному Договором в размере 4% от общей цены Договора, что составляет 138624 руб. Просит суд применить ст.333 ГК РФ в целях недопущения неосновательного обогащения одной из сторон по договору за счет другой, поскольку неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Нарушение сроков вызвано объективными причинами, не зависящими напрямую от ответчика. При этом выгоды от несвоевременного исполнения обязательства ответчик не получил. Не использовал не по целевому назначению инвестиционные средства, не удерживал объект недвижимости. В соответствии с п.2.1 Договора предусмотрено при внесении Участниками наличных денежных средств в кассу Застройщика взимание 0,05% от вносимой суммы, которые направлены на оплату затрат, связанных с инкассацией, компенсацией банковской комиссии, уплачиваемых банку. С данным условием истица согласилась, подписывая договор. В договоре предусмотрена возможность внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика и при этом комиссия не взимается. В п.2.2. договора предусмотрено, что если площадь объекта долевого строительства будет по результатам обмеров БТИ больше площади, указанной в договоре, более чем на 3%, участник обязуется осуществить доплату. С этим условием договора истица также согласилась. В соответствии с приложением ______й1 к договору на плане экспликации этажа установлена площадь квартиры 72,2 кв.м с учетом площади лоджий с понижающим коэффициентом. В соответствии СП.1.2 договора участник инвестирует строительство площадью 72.2 кв.м. По результатам обмеров БТИ площадь оказалась 74,95, в связи с чем обоснованно застройщик потребовал произвести доплату и внесенные истицей деньги были внесены законно. Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. Как установлено в судебном заседании, согласно договору ______ участия в долевом строительстве жилого дома по ... в ..., заключенному между истицей и Некоммерческой организацией «Фонд жилищного строительства Администрации ...» объектом долевого строительства является 2-х комнатная квартира на 3 этаже, в 5 подъезде дома по ... в ..., площадью 72.2 кв.м. По окончании строительства дому присвоен адрес: ..., .... Впоследствии квартире присвоен ______. Срок сдачи объекта долевого строительства установлен договором - ноябрь 2008 года. На основании п. 2.1.1 договора участия в долевом строительстве ______ от ______г. предварительная цена договора составляет 3465600 рублей, при этом стоимость услуг застройщика по организационно-техническому обеспечению строительства составляет 4% от размера взноса. Некоммерческая организация «Фонд жилищного строительства администрации города Хабаровска» на основании принятого правлением Фонда решением ______ от ______ года реорганизовано путем выделения из нее общества с ограниченной ответственностью «Фонд жилищного строительства», которое является правопреемником по всем обязательствам Некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства администрации города Хабаровска». Пункт 6.2 указанного договора предусматривает, что срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию – ноябрь 2008г. Предусмотренный п. 6.3 договора срок передачи объекта долевого строительства - в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, то есть до ______ г. При этом суд не может признать обоснованными доводы истца и его представителя о том, что срок передачи объекта долевого строительства установлен ______, поскольку это противоречит п.6.3 Договора. В судебном заседании установлено, что со стороны истца условия договора и обязательства выполнены: в установленные сроки вся сумма по договору оплачена. Данный факт не оспаривается ответчиком и подтверждается предоставленными истцом платежными документами. Тем не менее, ответчик, являющийся по договору Застройщиком, допустил просрочку исполнения договора на долевое участие в строительстве, передав истцам квартиру по акту приема - передачи только ______г. Просрочка исполнения договора составила 303 дня (с ______ по ______г.). В соответствии с ч. 3 ст. 6 ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214 ФЗ от 17 07 2009 г. если строительство не может быть завершено в срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участникам соответствующею информацию, с предложением об изменении договора. В судебном заседании установлено, что ответчик не уведомлял истицу об изменении сроков передачи объекта. Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г., в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной статьей неустойка (пени), уплачивается застройщиком в двойном размере. При таких обстоятельствах суд признает обоснованным требование истца о взыскании с ответчика неустойки. Определяя размер подлежащей взысканию неустойки, суд исходит из следующего: В соответствии со ст.6 Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исходя из определенной сторонами цены договора – 3 465 500 руб., суд признает обоснованным расчет неустойки, предоставленный ответчиком, иходя из 303 дней просрочки. Сумма неустойки составляет 630046 рублей (3465600х9%:150х303=630046) Статья 330 ГК РФ признает неустойкой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Взыскание неустойки носит компенсационный характер и применяется как мера ответственности к лицу, не исполнившему денежное обязательство. Согласно части первой статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е. по существу на реализацию требований ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Из материалов дела не следует, что в результате нарушения взятых на себя обязательств ответчик получил какую-либо выгоду от несвоевременного исполнения обязательств, либо использовал не по назначению инвестиционные средства или умышленно удерживал объект недвижимости.. В соответствии с п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 29.09.1994 г. «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», в соответствии со ст. 333 ГК РФ, суд вправе уменьшить размер неустойки, если она явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом судом должны быть приняты во внимание степень выполнения обязательства должником, имущественное положение истца, а также не только имущественный, но и всякий иной заслуживающий уважения интерес ответчика. Гражданско-правовая ответственность должна компенсировать потери кредитора, а не служить его обогащению. Исходя из принципов разумности и справедливости, в соответствии со ст. 333 ГК РФ, суд полагает необходимым уменьшить указанную сумму неустойки соразмерно последствиям нарушения обязательств, принимая во внимание имущественное положение сторон, обстоятельства данного дела, принятые со стороны ответчика меры по надлежащему исполнению обязательств Застройщика, период просрочки исполнения обязательства, отсутствие доказательств негативных последствий нарушения обязательства, таким образом, определив подлежащую взысканию неустойку в размере 100 000 рублей в пользу истца. Разрешая заявленные истицей требования о взыскании с ответчика излишне уплаченных ею сумм, суд исходит из следующего: Обосновывая свое требование о возврате 17000 рублей, истица ссылается на то, что требование ответчика произвести доплату за излишне построенную площадь незаконно, поскольку цена договора определена изначально и изменению не подлежит, а лоджии, балконы и террасы в общую площадь жилого помещения не входят. Данные доводы истицы суд не может признать обоснованными, поскольку они противоречат требованиям закона. Так, в п.2.2. договора предусмотрено, что если площадь объекта долевого строительства будет по результатам обмеров БТИ больше площади, указанной в договоре, более чем на 3%, участник обязуется осуществить доплату. С этим условием договора истица согласилась, что подтверждается её подписью в договоре. В силу ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. При этом договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. Согласно ст.5 указанного Закона ценой договора является размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. При этом закреплено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Поскольку пункт 2.2 договора не противоречит действующему законодательству, которое предусматривает, как отмечено выше, заключение между сторонами соглашения об изменении цены договора после его заключения, и стороны достигли соглашение в этом вопросе при заключении договора, суд полагает, что истица добровольно взяла на себя обязательство о доплате за объект долевого строительства при увеличении его площади. Из представленных в суд договора и приложения к нему следует, что площадь объекта долевого строительства предварительно была определена в 72.2 кв.м. Из технического паспорта следует, что площадь объекта долевого строительства после завершения строительства составила 79,95 кв.м, что не оспаривается истцом. Таким образом, площадь объекта долевого строительства увеличилась более чем на 3%, в связи с чем в силу п.2.2 договора истица должна осуществить доплату. Доводы истицы о том, что лоджии и балконы не могут быть включены в общую площадь в силу ст.15 ЖК РФ и соответственно площадь переданного ей объекта составила 70,7 кв.м., суд также находит несостоятельными, поскольку общая площадь жилого помещения и площадь объекта долевого строительства являются разными понятиями, закрепленными законодателем. Таким образом, исходя из приведенных выше норм материального права и положений Договора, следует, что площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров БТИ составила 74,95 кв.м., а не 70,7 кв.м, как утверждает истица. Не может признать суд обоснованными доводы истца и в той части, что ответчик, не являясь банком, необоснованно удерживал банковскую комиссию при получении наличных денежных средств. Так, в соответствии с п.2.1 Договора предусмотрено при внесении Участниками наличных денежных средств в кассу Застройщика взимание 0,05% от вносимой суммы, которые направлены на оплату затрат, связанных с инкассацией, компенсацией банковской комиссии, уплачиваемых банку. С данным условием истица согласилась, подписывая договор. В договоре предусмотрена возможность внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика и при этом комиссия не взимается. Таким образом, из данного пункта не следует, что застройщик действовал как кредитная организация или банк, а следует, что данным пунктов Застройщик предусмотрел возможность возмещения своих убытков в случае внесения участником наличных денежных средств в кассу Застройщика, поскольку в данном случае застройщик несет расходы по уплате банковской комиссии и услуг по инкассации. В силу ст. 103 ГПК РФ, на основании ст.ст.61.1 и 61.2 Бюджетного кодекса РФ, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям, от уплаты которой истец при подаче иска был освобожден. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования Ивановой Ирины Николаевны к Обществу с ограниченной ответственностью «Фонд Жилищного строительства» о взыскании неустойки и возврате излишне уплаченных денежных средств, удовлетворить в части. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Фонд Жилищного строительства» в пользу Ивановой Ирины Николаевны неустойку за период с с ______ по ______ в сумме 100 000 (сто тысяч) рублей. В остальной части исковых требований отказать. Взыскать с ООО «Фонд Жилищного строительства» государственную пошлину в бюджет г. Хабаровска в сумме 3200 руб. Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Центральный районный суд г. Хабаровска в течение 10 дней со дня вынесения в окончательной форме. Дата изготовления мотивированного решения – 12.07.2010 г.