о выделе в натуре доли нежилого встроенного помещения

№ 2-3110/10 КОПИЯ

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 ноября 2010 года Центральный районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Панина С.А.,

при секретаре Ряскиной О.С.,

с участием:

представителя Щербаковой О.В. по доверенности Киреевой В.А,

представителя Зинченко Л.А. по доверенности Лаврова К.В.,

представителя третьего лица АКБ «Национальный резервный банк» (ОАО) по доверенности Зарочинцева С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Щербаковой Ольги Владимировны к Зинченко Ларисе Александровне о выделе в натуре доли нежилого встроенного помещения IV лит. А, расположенного в <адрес>, по иску Зинченко Ларисы Александровны к Щербаковой Ольге Владимировне о разделе нежилого встроенного помещения IV лит. А, расположенного в <адрес>,

установил:

Истица Щербакова О.В. обратилась в суд с иском о выделе в натуре 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое встроенное помещение IV лит. А, расположенного в <адрес> в виде помещения № площадью 37,5 кв.м., помещения № (санузел) площадью 3,6 кв.м., помещения № (коридор) площадью 1.2 кв.м. и часть помещения № площадью 14, 05 кв.м. (л.д. 24-26). В обоснование иска указала, что вместе с ответчицей Зинченко Л.А. являются сособственниками указанного выше нежилого встроенного помещения, каждому из сособственников принадлежит по 1/2 доли в праве; в сентябре 2009 года ответчица незаконно пользуется указанным спорным помещением путем передачи в аренду Центру зрения «ОКО»; ею никакие договора по пользованию, владению и распоряжению не заключались, денежные средства по договору аренды не получала, истица терпит убытки в виду упущенной выгоды; ответчица создает препятствия в пользовании помещением, охранники которой не пускают ее вовнутрь; разрешить вопрос с ответчицей о порядке пользования помещением во внесудебном порядке не представляется возможным (л.д. 7-8).

Истица Зинченко Л.А. обратилась в суд с иском о разделе нежилого встроенного помещения IV лит. А, расположенного в <адрес> путем выделения ее собственность 1/2 доли; указала, что в связи с наличие судебных споров в отношении указанного помещения ею было принято решение о прекращении режима общей долевой собственности (л.д. 35-36).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело по иску Щербаковой Ольги Владимировны к Зинченко Ларисе Александровне о выделе в натуре доли нежилого встроенного помещения IV лит. А, расположенного в <адрес> было объединено производством с гражданским делом по иску Зинченко Ларисы Александровны к Щербаковой Ольге Владимировне о разделе нежилого встроенного помещения IV лит. А, расположенного в <адрес> (л.д. 27а).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО АКБ «Национальный резервный банк» (л.д. 56).

Определением, занесенным в протокол судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ, к производству суда приняты уточненные исковые требования Щербаковой О.В., в соответствии с которыми последняя просила выделить ей в натуре 1/2 долю из общей долевой собственности на нежилое встроенное помещение IV в литере А, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 112,7 кв.м. этаж 1, в виде помещения № площадью 56,35 кв.м. состоящей из комнаты № площадью 37,5 кв.м., комнаты № площадью 15,25 кв.м., санузла, обозначенного на схеме за № площадью 3,6 кв.м. (л.д. 166-168).

Определением, занесенным в протокол судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ, к производству суда приняты уточненные исковые требования Зинченко Л.А., в соответствии с которыми последняя просила произвести раздел помещения, выделив ей помещение № согласно заключению ООО Экспертное учреждение «Воронежский центр экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ схема 1, общей площадью 56,35 кв.м., состоящее из комнаты 1 площадью 37,5 кв.м., комнаты 2 площадью 15,25 кв.м., санузла площадью 3,6 кв.м. (л.д. 165).

В судебном заседании представителя Щербаковой О.В. по доверенности Киреева В.А. просила исковые требования доверительницы удовлетворить, произвести выдел доли в соответствии с уточненными требованиями Щербаковой О.В.

В судебном заседании представитель Зинченко Л.А. по доверенности Лавров К.В. просил произвести раздел помещения по предложенному варианту Зинченко Л.А.

В судебном заседании представитель третьего лица АКБ «Национальный резервный банк» (ОАО) по доверенности Зарочинцев С.В. просил в иске отказать, в случае если после раздела помещения стороны откажутся переоформить залоговые обязательства в отношении вновь сформированных помещений; считал, что раздел приведет к юридической гибели предмета залога и нарушении условий установленных в договоре о залоге. К материалам дела приобщены письменные возражения (л.д. 107-108).

Истица Щербакова О.В. о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явился по неизвестным причинам, в заявлении просила рассмотреть дело в его отсутствие.

Истица Зинченко Л.А. о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явился по неизвестным причинам, в заявлении просила рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав объяснения представителей сторон и третьего лица, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела судом установлено, что нежилое встроенное помещение IV лит. А, расположенное в <адрес> (далее - спорное помещение) принадлежит на праве общей долевой собственности: по 1/2 доле Щербаковой О.В. и Зинченко Л.А. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9-11, 15, 36).

Согласно выкопировке из технического паспорта спорное помещение имеет площадь 112,7 кв.м. и состоит из 5 помещений: помещений площадями 37,5 кв.м., 31,9 кв.м. и 38,5 кв.м., санузла площадью 3,6 кв.м., коридора 1,2 кв.м. (л.д. 15-16, 38-42).

Из справки филиала ГУП «Воронежоблтехинвентаризация» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что техническая инвентаризация изменений спорного помещения не была произведена по причине не допуска в помещение (л.д. 18).

С учетом отсутствия данных о произведенной перепланировке (реконструкции) помещения суд считает необходимым разрешить заявленные требования согласно исходных представленных в материалы делах технических данных помещения.

Из объяснений участников процесса следует, что спорное помещение с 2006 года находилось в бессрочном пользовании ООО ВООО ВОИ «Новые технологии» («Центр зрения «ОКО»), на период судебного разбирательства дела помещение сособственниками не используется.

Согласно договору залога недвижимого имущества № № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 54-55) спорное помещение (соответствующие доли сособственников) переданы Щербаковой О.В. и Зинченко Л.А. в залог АКБ «Национальный резервный банк» (ОАО) в обеспечение обязательств по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 109-111), по которому заемщиком выступила Зинченко Л.А.

Аналогичный договор залога недвижимого имущества № № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 118-120) отношении спорного помещения заключен между Щербаковой О.В., Зинченко Л.А. и АКБ «Национальный резервный банк» (ОАО) в обеспечение обязательств по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 115-117), по которому заемщиком выступила Зинченко Л.А.

Из объяснений участников процесса, справки банка (л.д. л.д. 121-122, 186) следует, что Зинченко Л.А. своевременно производит оплату по указанным выше кредитным договорам по настоящее время.

Согласно ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Согласно полученному в рамках рассмотрения настоящего дела заключению эксперта ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» Мухиной С.А. № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 72-79), учитывая техническое состояние нежилого встроенного помещения IV, архитектурно-планировочное решение, наличие 2-х изолированных входов, на рассмотрение суда разработан вариант раздела нежилого встроенной помещения на два изолированных помещения в равных долях: часть 1 нежилого встроенного помещении состоит из следующих помещений: № пл. 37,5 кв.м.; № пл. 14,05 кв.м.; № пл. 3,6 кв.м.; № пл. 1,2 кв.м. Вход существует. Общая площадь части 1 равна - 37,5+14,05+3,6+1,2=56,35 кв.м., что составляет от общей площади 1/2 д.; часть 2 нежилого встроенного помещении состоит из следующих помещений: № пл. 38,5 кв.м.; № пл. 17,85 кв.м. Вход существует. Общая площадь части 2 равна - 38,5+1 7,85=56,35 кв.м., что составляет от общей площади 1/2 д. Для изоляции частей по варианту раздела необходимо произвести следующие работы: устройство перегородки, заделка и устройство дверных проемов. Стоимость работ по изоляции равна 25595 руб.

Согласно приобщенным к материалам дела представителями Зинченко Л.А. экспертным исследованиям ЭУ «Воронежский центр экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 98-106), № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 147-164) вариант раздела, предложенный экспертом «Воронежского центра судебной экспертизы» ФИО7, не является единственным. Экспертом ФИО8 предложены суду дополнительные варианты раздела помещения.

По варианту раздела нежилого помещения (схема 1) (л.д. 150, 152) предлагается: демонтировать стенки санузла поз. 5 и обустроить санузел площадью 3,6 кв.м. аналогично санузлу поз. 4; заделать дверной проем из санузла поз. 4 в санузел поз. 5; для входа в санузел поз. 4 обустроить дверной проем со стороны комнаты 2; комнаты поз. 2 и поз. 6 разделить кирпичной перегородкой толщиной 120 мм.; для входа из комнаты поз. 3 в комнату поз. 6 в существующей стене осуществить дверной проем; вход в помещение № осуществляется со стороны <адрес>, а вход в помещение № - со стороны дворовой территории.

В состав помещения № площадью 56,35 кв.м. включаются комнаты № (37,5 кв.м.) и № (15,25 кв.м.), санузел № (3,6 кв.м.); в состав помещения № площадью 56,35 кв.м. включаются комнаты № (38,5 кв.м.) и № (14,25 кв.м.), санузел № (3,6 кв.м.). Стоимость ремонтно-строительных работ на октябрь 2010 г. составляет согласно смете №,84 руб.

По второму варианту раздела нежилого помещения (схема 2) (л.д. 150, 153) предлагается: в помещении № в комнате № обустроить санузел поз. 7, аналогично санузлу поз. 5; для прохода из комнаты поз. 1 в комнату поз. 3 через тамбур 2 в существующих стенах устроить дверные проемы; дверные проемы в перегородке между поз. 2 и поз. 5 и в стенах между поз. 5 и поз. 4, поз. 1 и поз. 6 заложить; для входа в комнату поз. 6 из комнаты поз. 4 в стене осуществить дверной проем; между комнатами поз. 3 и поз. 4 возвести кирпичную перегородку толщиной 120 мм.; в комнате поз. 3 демонтировать существующий оконный блок и установить новый, по месту, после возведения перегородки и заделки проема между возводимой перегородкой и оконным откосом; вход в помещение № осуществляется со стороны <адрес>, а вход в помещение № - со стороны дворовой территории; при данной схеме раздела помещений наиболее полно отражает их функциональное назначение и использование.

В состав помещения № площадью 56,35 кв.м. включаются комнаты № (37,5 кв.м.) и № (15,25 кв.м.), санузел № (3,6 кв.м.); в состав помещения № площадью 56,35 кв.м. включаются комнаты № (38,5 кв.м.) и № (14,25 кв.м.), санузел № (3,6 кв.м.). Стоимость ремонтно-строительных работ на октябрь 2010 г. составляет согласно смете №,62 руб.

Исходя из содержания уточненных требований истцов, представители Щербаковой О.В. и Зинченко Л.А. настаивали на разделе помещения согласно схеме №, изложенном в заключении ЭУ «Воронежский центр экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ, при этом каждый из истцов настаивал на передаче в собственность помещения площадью 56,35 кв.м., состоящей из комнаты № площадью 37,5 кв.м., комнаты № площадью 15,25 кв.м., санузла площадью 3,6 кв.м.

С учетом конкретных обстоятельств дела, позиции сторон по делу, сохранения функционального назначения вновь образованных частей помещения, наличия 2 отдельных входов в данное помещение, минимальных расходов стоимости производимых работ из предложенных экспертом, суд считает возможным произвести раздел спорного помещения по схеме № указанного выше экспертного исследования и передать в собственность Щербаковой О.В. помещение общей площадью 56,35 кв.м., состоящей из комнаты № площадью 37,5 кв.м., комнаты № площадью 15,25 кв.м., санузла площадью 3,6 кв.м.

Соответственно, в собственность Зинченко Л.А. выделяется помещения № согласно заключению ООО Экспертное учреждение «Воронежский центр экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ схема № общей площадью 56,35 кв.м., состоящей из комнаты № площадью 38,5 кв.м., комнаты № площадью 14,25 кв.м., санузла № площадью 3,6 кв.м.

С учетом удовлетворения исковых требований Щербаковой О.В. суд считает необходимым возложить на нее обязанность по изоляции помещения, а с Зинченко Л.А. в ее пользу взыскать 1/2 стоимости ремонтно-строительных работ согласно смете № в размере 94021,42 руб. (Расчет: 188042,84 /2 = 94021,42).

Принимая во внимание, что спорное помещение принадлежит двум сособственникам, при выделе доли одним участником долевой собственности право общей долевой собственности подлежит прекращению.

При указанном варианте раздела (выдела) суд принял во внимание, что первоначальное заявление о разделе помещения было подано Щербаковой О.В., изначально последняя просила суд выделить ей указанные помещения, смежное помещение с выделенным в собственности Зинченко Л.А. (нежилое помещение VII) также принадлежит последней (л.д. 171, 173) и в установленном законом порядке может быть объединено (реконструировано) и использоваться совместно.

Доводы представителей Зинченко Л.А. о том, что помещение, имеющее выход с фасадной стороны дома подлежало передаче ей в собственность в связи с наличием заключенных с банком кредитных договоров (л.д. 109-111, 115-117) по которому она выступает заемщиком и данное помещение имеет большую коммерческую привлекательность в целях надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору, суд не принимает во внимание, поскольку согласно материалам дела Зинченко Л.А. на дату судебного заседания не имеет задолженности по ежемесячным платежам по кредиту (л.д. 121-122, 186), в течение длительного времени до заявления требований о разделе спорное помещение непосредственно лично указанным сособственником не использовалось (согласно объяснениям представителей сторон находилось в пользовании юридического лица), а обязательства по кредитным договорам обеспечены, в том числе, залогом доли в праве на спорное помещение, принадлежащей Щербаковой О.В. (л.д. 54-55).

Возражения представителя третьего лица АКБ «НБР» Зарочинцева С.В., изложенные в письменных возражениях (л.д. 107-108) о том, что заложенное сособственниками спорное помещение по кредитным договорам № № от ДД.ММ.ГГГГ и № № от ДД.ММ.ГГГГ (заемщик Зинченко Л.А) в результате раздела перестанет существовать (наступит гибель предмета залога), что повлечет прекращение залоговых обязательств и, как следствие, ущемит прав залогодержателя, по мнению суда, не могут повлечь отказ в удовлетворении требований о выделе доли (разделе имущества) по следующим основаниям.

По смыслу положений ст. 252 ГК РФ право сособственников на раздел имущества находящегося в общей долевой собственности не ограничено законом.

Наличие обязательственных отношений, основанных на договоре о залоге недвижимости (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ, обеспечивающем исполнение обязательств по указанным выше кредитным договорам от ДД.ММ.ГГГГ, не является препятствием для выдела принадлежащей истцу доли в праве общей собственности, поскольку право залога следует судьбе заложенного имущества, в связи с чем, сохраняется и в отношении выделенного объекта недвижимости.

Из содержания договоров ипотеки не усматривается отказ от права выдела доли. Выдел доли в общем имуществе в натуре распоряжением этим имуществом не является, поскольку права собственности на объект иным лицам не передаются. В результате выдела долей в натуре право собственности сторон на имущество не прекратилось, имущество имеется в наличии в неизменном виде, соответственно, не прекратилось и право залога на данное имущество.

По условиям договора ипотеки нарушение его условий, в том числе, по совершению залогодателями действий, направленных на изменение или утрату предмета залога, являться основанием для реализации прав, указанных в п. 4.2 договора.

В соответствии с п. 4 и п. 5 ст. 29 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда. Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также законом об ипотеке.

В силу ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Требований о прекращении залога по настоящему делу сособственниками не заявлялось.

В судебном заседании представители сособственников возражений относительно возможности внесения изменений в договора залога не заявляли.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает физической и юридической гибели предмета залога, которая исходя из положений п. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога.

Кроме того, убедительных доказательств того, что в результате раздела спорного помещения в отношении вновь образуемых отдельных помещений в ЕГРП не будут регистрирующим органом внесены записи об ипотеке, представитель третьего лица в судебном заседании не представил.

Руководствуясь ст. ст. 56, 194-197 ГПК РФ, суд

решил:

Произвести раздел нежилого встроенного помещения IV в лит. А площадью 112,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, выделив Щербаковой Ольге Владимировне в натуре 1/2 долю общей долевой собственности в виде помещения № согласно заключению ООО Экспертное учреждение «Воронежский центр экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ схема № общей площадью 56,35 кв.м., состоящей из комнаты № площадью 37,5 кв.м., комнаты № площадью 15,25 кв.м., санузла площадью 3,6 кв.м.

Выделить в собственность Зинченко Ларисе Александровне 1/2 долю в праве общей долевой собственности в указанном выше помещении в виде помещения № согласно заключению ООО Экспертное учреждение «Воронежский центр экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ схема № общей площадью 56,35 кв.м., состоящей из комнаты № площадью 38,5 кв.м., комнаты № площадью 14,25 кв.м., санузла № площадью 3,6 кв.м.

Прекратить право общей долевой собственности Щербаковой Ольги Владимировны и Зинченко Ларисы Александровны на нежилое встроенное помещение IV в лит. А площадью 112,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Возложить на Щербакову Ольгу Владимировну обязанность по выполнению следующих работ по изоляции помещения № согласно схеме № экспертного исследования ООО Экспертного учреждения «Воронежский центр экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ: демонтировать стенки санузла (помещение №) и обустроить санузел площадью 3,6 кв.м. аналогично санузлу (помещение №); заделать дверной проем из санузла (помещение №) в санузел (помещение №); для входа в санузел (помещение №) обустроить дверной проем со стороны комнаты №; комнаты - помещения № и помещения № разделить кирпичной перегородкой толщиной 120 мм.; для входа из комнаты (помещение №) в комнату (помещение №) в существующей стене осуществить дверной проем.

Взыскать с Зинченко Ларисы Александровны в пользу Щербаковой Ольги Владимировны стоимость ремонтно-строительных работ в размере 94021,42 руб.

На решение может быть подана кассационная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд в течение десяти дней со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья С.А. Панин

Копия верна

Судья:

Секретарь: