№ 2-3528/10 КОПИЯ
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 ноября 2010 года Центральный районный суд г. Воронежа в составе:
председательствующего судьи Панина С.А.,
при секретаре Ряскиной О.С.,
с участием:
представителя департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области по доверенности Сухановой В.П.,
представителя ответчика Попова И.В. на основании ордера адвоката Заниной Ю.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области к Попову Игорю Викторовичу о взыскании по договору аренды земельного участка №/мз от ДД.ММ.ГГГГ задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 42 585,78 рублей, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 40 817,03 рублей,
установил:
Истец департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 31.12.2004 года между администрацией г. Воронеж и Поповым И.В. был заключен договор аренды земельного участка №/мз в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> площадью 2334 кв.м. (77,02 кв.м. в соответствии с занимаемой долей в праве общей долевой собственности - 3,3%); в соответствии с главой 24 ГК РФ, ФЗ от 17.04.2006 г. № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации», Федеральный Закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», Законом Воронежской области от 28.06.2006 г. № 59-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Воронеже», постановлением администрации Воронежской области от 29.06.2006 г. № 514 «О первоочередных мерах по реализации полномочий Воронежской области в сфере земельных отношений» и на основании соглашения от 15.02.2007 г. заключенного между Администрацией городского округа г. Воронеж и Главным управлением государственного имущества Воронежской области состоялась передача прав и обязанностей арендодателя по договору аренды земельного участка №/мз от 31.12.2004г.; на основании Указа губернатора Воронежской области № 14.10.2008 № 133-у «О реорганизации исполнительных органов государственной власти Воронежской области» Главное управление государственного имущества Воронежской области было преобразовано в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с передачей ему функции преобразуемого Главного управления государственного имущества Воронежской области; в нарушение пункта 3.4. договора ответчик не исполнял обязательства по уплате арендных платежей, которые обязан был вносить ежеквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Арендная плата за последний квартал вноситься не позднее 1 декабря текущего года; в соответствии с п. 3.6 договора по истечении установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой; в нарушение п. 3.4. договора арендатор уклоняется от исполнения обязанности по уплате арендных платежей; в адрес ответчика было направлено уведомление-предупреждение, однако задолженность погашена не была; на основании положений ст.ст. 309, 310, п. 1 ст. 614 ГК РФ истец просил суд удовлетворить заявленные требования (л.д. 4-6).
Определением судье от 31.05.2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО «Юность» (л.д. 2).
В судебном заседании представитель департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области по доверенности Суханова В.П. просила исковые требования удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.
В судебном заседании представитель ответчика Попова И.В. на основании ордера адвокат Занина Ю.М. просила в удовлетворении исковых требований отказать, по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д. 63-64, 90-92). Дополнительно пояснила, что расчет задолженности истца неправомерно основан на измененной ставке арендной платы, изложенной в дополнительном соглашении от 30.06.2006 года к договору аренды, не прошедшем обязательную государственную регистрацию; задолженности по арендной плате и пени не имеется, что подтверждается платежными документами, представленные ответчиком; рассчитанный истцом размер пени исходя из условий договора, является арифметически неверным, явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства и подлежащим уменьшению.
Ответчик Попов И.В. о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в заседание суда не явился по неизвестным причинам, в материалы дела представлено письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Третье лицо ОАО «Юность» о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, в заседание суда представитель третьего лица не явился по неизвестным причинам.
Выслушав объяснения представителя истицы, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании постановлений администрации г. Воронежа от 22.12.2003 года № 2871 и от 21.12.2004 года № 1999 (л.д. 32-33) 31.12.2004 года между администрацией г. Воронежа (арендодателем) и ОАО «Юность», Поповым И.В. (соарендаторы) был заключен договор № 4207-04-09/мз аренды земельного участка площадью 2334 кв.м. из категории земель поселений, расположенного по адресу: <адрес>, на срок до 22.12.2052 года с годовой арендной платой для Попова И.В. 2528,63 руб. с учетом занимаемой доли в праве общей долевой собственности 3,3% от общей площади земельного участка (п.п. 1.1, 3.1 договора) (л.д. 11-15).
В соответствии с п. 3.3 договора размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, Воронежской городской Думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением арендатора. Расчет суммы арендном платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока внесения платежа, оговоренного п. 3.2. письменным уведомлением арендатора, и случае отсутствия официальной публикации в средствах массовой информации, которое вступает к силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора.
Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком ежеквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Арендная плата та последний квартал вносится не позднее 1 декабря текущего года (п. 3.4. договора). По истечении установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени в размере 0,1 % от суммы недоимки за каждый день просрочки (п. 3.6. договора).
В силу п. 6.2 договора арендатор обязан зарегистрировать в ГУЮ «ВОЦГРПН» договор аренды и все изменения и дополнения к нему.
Указанный договор прошел государственную регистрацию, что следует из выписки из ЕГРП от 01.12.2009 года (л.д. 34).
Дополнительным соглашением от 30.06.2006 года к вышеуказанному договору аренды на основании постановления администрации г. Воронежа от 13.07.2004 года № 1014, решения Воронежской городской Думы от 29.12.2004 года № 87-1, постановления администрации Воронежской области от 28.12.2005 года № 1224, внесены изменения в части размера ежегодной арендной платы, в соответствии с которыми в 2006 году для Попова И.В. соответствующий размер годовой арендной платы был установлен в сумме 15275,26 руб. (л.д. 16). Доказательств государственной регистрации данного дополнительного соглашения в ЕГРП суду не представлено.
Из содержания искового заявления следует, что расчет задолженности составлен из указанной годовой арендной ставки.
В соответствии с главой 24 ГК РФ, Федеральным законом от 17.04.2006 г. № 53-ФЗ «О внесении изменении и Земельный кодекс Российской Федерации», Федеральный закон «О ведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», Законом Воронежской области от 28.06.2006 г. № 59-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Воронеже», постановлением администрации Воронежской области от 29.06.2006 г. №514 «О первоочередных мерах по реализации полномочий Воронежской области в сфере земельных отношений», 15.02.2007 года между администрацией городского округа г. Воронеж (передающая сторона) и Главным управлением государственного имущества Воронежской области (принимающая сторона) было заключено соглашение, по которому передающая сторона передает принимающей стороне свои права (требования) и обязанности, возникшие на основании договора аренды земельного участка №/мз от 31.12.2004 года, а принимающая сторона принимает указанные права и обязанности и вступает в правоотношения, определенные Договором в полном объеме. Передающая сторона выбывает из обязательств, определенных Договором, а принимающая сторона вступает в них и принимает на себя права и обязанности по указанному Договору без изменения. На отношения сторон, не урегулированные настоящим соглашением, распространяются нормы действующего законодательства, в том числе глава 24 ГК РФ (п.п. 1, 2 и 4 соглашения) (л.д. 30).
Доказательств того, что указанное соглашение в ЕГРП регистрировалось в материалы дела также не представлено.
Согласно акту сверки между администрацией городского округа г. Воронеж и Поповым И.В. по состоянию на 01.01.2007 года по договору аренды № 4207-04-09/мз у ответчика имелась задолженность по арендной плате по платежам за период с 25.03.2005 года по 01.01.2007 года в размере 23859,61 руб., по пени за тот же период в размере 7058,81 руб. (л.д. 31). Доказательств в подтверждение позиции о поддельности подписи ответчика в акте сверки, а также дополнительном соглашении от 30.06.2006 года, Попов И.В. и его представитель в материалы дела не представили.
По квитанциям от 26.09.2007 года ответчиком была погашены указанные выше задолженности (л.д. 38).
На основании Указа губернатора Воронежской области от 14.10.2008 № 133-у «О реорганизации исполнительных органов государственной власти Воронежской области» Главное управление государственного имущества Воронежской области было преобразовано в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с передачей ему функции преобразуемого Главного управления государственного имущества Воронежской области.
В силу п. 1.3. Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области утвержденного постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 г. № 365 департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области как правопреемник главного управления государственного имущества Воронежской области является арендодателем по данному договору.
05.04.2010 года истец обратился к ответчику с уведомлением, в котором просил оплатить задолженность по арендным платежам по состоянию на 31.03.2010 года в размере 42585,78 руб., а также пени по состоянию на 26.03.2010 года в размере 40817,03 руб. (л.д. 27-28). Указанное уведомление было вручено ответчику, что подтверждается почтовым уведомлением (л.д. 28).
Допсоглашением к договору аренды от 17.09.2010 года договор аренды от 31.12.2004 года № 4207-04-09/мз между сторонами по делу был расторгнут с 12.08.2010 года (л.д. 88).
В соответствии с платежным поручением № 650 от 26.07.2010 года ООО «РИОКСА» перечислило в УФК по Воронежской области (на расчетный счет истца) денежные средства в размере 42585,78 руб., в назначении платеже указано «Арендная плата на земельный участок по договору аренды № 4207-04-09-МЗ от 31.12.2004 года за период с 01.01.2007 года по 31.03.2010 года за Попова И.В.» (л.д. 55).
В судебном заседании факт получения указанного платежа представитель истца не оспаривала, однако ссылалась на то, что данный платеж относится к числу невыясненных платежей, поскольку произведен третьим лицом, без письменного заявления ответчика, что не позволяет зачесть его в качестве оплаты по договору за Попова И.В.
Данное утверждение представителя истца суд считает несостоятельным по следующим основаниям.
Согласно ст.ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно договору аренды нежилого помещения от 01.01.2010 года Попов И.В. передал в аренду ООО «РИОКСА» нежилое помещение в лит. А площадью 108,5 кв.м. по адресу: <адрес>, то есть помещение на арендованном земельном участке (л.д. 93-95).
В соответствии с п. 1 ст. 313 ГК РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.
По условиям договора аренды № 4207-04-09-МЗ от 31.12.2004 года не предусмотрена обязанность арендатора оплачивать арендные платежи исключительно лично.
Представитель ответчика в судебном заседании подтверждал оплату по договору аренды обществом за Попова И.В., при этом расценивал ее как чрезмерную.
Таким образом, оплата арендных платежей ООО «РИОКСА» за Попова И.В. суд считает надлежащим доказательством исполнения последним условий договора аренды, а с учетом размера платежа соответствующего размеру задолженности по основному долгу по договору, суд считает, что ответчиком в ходе разбирательства погашена соответствующая задолженность и требование истца в части взыскания задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2007 года по 31.03.2010 года удовлетворению не подлежит.
Возражения представителя ответчика в части отсутствия государственной регистрации в ЕГРП изменений в договор аренды, указанных в дополнительном соглашений от 30.06.2006 года, что, по его мнению, влечет отсутствие их юридической силы и необходимость расчета задолженности по первоначальной ставке арендной платы, суд не принимает во внимание по следующим основаниям.
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.
Величина арендной платы по договору № 4207-04-09-МЗ от 31.12.2004 года является расчетной и определена исходя из базовых ставок, устанавливаемых органами местного самоуправления.
Условиями договора стороны согласовали механизм расчета арендной платы на каждый год в зависимости от изменения базовой ставки арендной платы с письменным уведомлением арендатора (пункт 3.3 договора).
По смыслу ст. 424 ГК РФ если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.
Из смысла указанной нормы следует, что регулируемая цена не зависит от усмотрения сторон, а потому соответствующие условия соглашений применяются лишь в части, не противоречащей нормативным актам.
В ст. 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В силу положений ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.
В связи с принятием уполномоченным органом нормативно-правового акта, устанавливающего или изменяющего ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в определенном таким актом размере.
Фактическое изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом расчета арендной платы, предусмотренным договором, не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды.
Обязанность арендатора подписывать расчет арендной платы на очередной год условиями договора не предусмотрена.
Поэтому необходимость государственной регистрации дополнительных соглашений, изменяющих размер арендной платы и расчета задолженности исходя из первоначальных условий договора аренды, судом не усматривается.
Как установлено судом, изменение размера арендной платы связано с принятием органами местного самоуправления решений, устанавливающих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории г. Воронежа.
Требование о взыскании задолженности по договору аренды истцом заявляются исходя их тех ставок, которые были согласованы с ответчиком в допсоглашении от 30.06.2006 года, то есть о которых арендатор был извещен.
Суд также принимает, во внимание, что представитель ответчика в ходе разбирательства дела не оспаривала, что департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области является надлежащим истцом по заявленным требованиям. Данное обстоятельство также повреждается наличием соглашения между сторонами по делу о расторжении договора аренды.
При разрешении требования о взыскании неустойки (пени) суд принимает во внимание следующее.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Как указывалась ранее, в соответствии п. 3.6 договора аренды размер пени при недоимке (невнесенной суммы арендной платы по истечению установленных сроков) составляет 0,1% от суммы задолженности за каждый просроченный день.
Факт нарушения сроков оплаты арендных платежей в спорный период представителем ответчика в ходе разбирательства дела не оспаривался и подтвержден документально.
Суд, проверив расчет неустойки (л.д. 8-10), считает, что он произведен в соответствии с условиями договора аренды и является арифметически верным.
В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно не соразмерна последствиям обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Судом принимается во внимание высокий размер неустойки, период просрочки исполнения обязательств, общий размер задолженности по арендным платежам (основному обязательству), исходя из чего, размер пени подлежит снижению до 20000 рублей.
В остальной части требования о взыскании неустойки (пени) следует отказать.
Принимая во внимание размер удовлетворенных исковых требований (20000 руб.) и положения ст. 333.19 НК РФ, с ответчика в доход муниципального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 800 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Взыскать с Попова Игоря Викторовича в пользу департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области по договору аренды земельного участка № 4207-04-09/мз от 31 декабря 2004 года задолженность по пени за период с 01 января 2007 года по 26 марта 2010 года в размере 20 000 рублей.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Попова Игоря Викторовича в доход муниципального бюджета государственную пошлину в размере 800 руб.
Решение может быть обжаловано в течение десяти дней в Воронежский областной суд через Центральный районный суд после принятия решения в окончательной форме.
Судья Панин С.А.
Копия верна
Судья:
Секретарь: