О внесении изменений в договор аренды.

Дело № 2-3542/11

Строка 39

Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 сентября 2011 года г. Воронеж

Центральный районный суд г. Воронежа

в составе председательствующего судьи Юрченко Е.П.,

при секретаре Пидусовой Е.В.,

с участием представителя истца по доверенности Жемчужниковой В.А., представителя ответчика по доверенности Фирсова Ю.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску администрации городского округа г. Воронеж к Воронежской областной коллегии адвокатов о внесении изменений в договоры аренды

У С Т А Н О В И Л:

Администрация городского округа г. Воронеж обратилась в суд с исками к Воронежской областной коллегии адвокатов, в рамках которых просила внести изменения в договор аренды № 6-861-03 от 26.09.2003 г. в части размера арендной платы нежилого помещения - цоколя площадью 8.9 кв.м., установив с 02.11.2009 г. арендную плату в сумме 7533 руб. 00 коп. в месяц; а так же в договор аренды № 6-956-07 от 13.06.2007 г. в части размера арендной платы нежилого помещения - цоколя площадью 147.9 кв.м., установив с 02.11.2009 г. арендную плату в сумме 114 807 руб. 00 коп. в месяц.

В обоснование своих требований ссылалась на то, что вследствие принятия Решения Воронежской городской Думы от 10.06.2009г. № 156-II «О сдаче в аренду муниципального имущества» произошло централизованное изменение порядка расчета арендной платы при аренде муниципального имущества, расчетный способ определения арендной платы (применение к базовой ставке арендной платы установленных коэффициентов) заменен на определение размера арендной платы, исходя из рыночной стоимости.

В качестве правового основания истец указал ст. 451 ГК РФ, указав, что изменение методики расчета является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. С учетом изложенного считали обоснованным внесение изменений в вышеуказанные договоры.

Определением суда от 27.07.2011 г. (Т.2 л.д. 71 об.) в соответствии с п.4 ст. 151 ГПК РФ дела объединены в одно производство.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Жемчужникова В.А. настаивала на удовлетворении иска.

Представитель ответчика по доверенности Фирсов Ю.М. полагал, что иск в заявленной формулировке не подлежит удовлетворению, т.к. истец настаивал на определении размера арендной платы согласно отчету № 4685/09, который имеет погрешности, при этом уточнить размер оплаты, в том числе с учетом выводов судебной экспертизы не изъявил желания. Следовательно, принятие решения исходя из данных отчета № 4685/09 незаконно, а выйти за пределы требований и определить иную сумму арендной платы суд не имеет права, т.к. в данном случае он выйдет за пределы исковых требований. Наряду с изложенным указал, что позиция истца о внесении изменений в договоры в части даты вступления в силу изменений - 02.11.2009 г. противоречит положениям ст. 453 ГК РФ. Представлены письменные возражения (Т. 3 л.д. 45-48).

Проанализировав доводы участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает установленными следующие обстоятельства.

26.09.2003г. между Администрацией г. Воронежа и Воронежской областной коллегией адвокатов был заключен договор аренды №6-861-03 нежилого помещения, площадью 8,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Арендная плата за указанное помещение была определена на основании Методики определения размера арендной платы, утвержденной постановлением Воронежской городской Думы от 20.02.2003г. и на основании базовой годовой ставки арендной платы в размере 384 руб. за кв.м. Арендная плата составила 984,39. Пунктом 3.4. договора аренды №6-861-03 от 26.09.2003г. предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен в случае изменения базовых ставок арендной платы решениями органов местного самоуправления г. Воронежа.

В последующем арендная плата периодически изменялась путем заключения дополнительных соглашений от 05.05.2005г., от 05.05.2006 г., от 06.06.2007 г., от 01.08.2008 г. в связи с изменением базовой годовой ставки на основании постановлений Воронежской городской Думы соответственно №38-11 от 28.04.2005г.; №235-11 от 21.12.2005г.; №90-11 от 16.05.2007г.; №220-11 от 10.07.2008г.

13.06.2007г. между Администрацией г. Воронежа и Воронежской областной коллегией адвокатов был заключен договор аренды №6-956-07 нежилого помещения, площадью 147.9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Арендная плата за указанное помещение была определена на основании Методики определения размера арендной платы, утвержденной постановлением Воронежской городской Думы от 26.02.2004г. и на основании базовой годовой ставки арендной платы в размере 1100 руб. за кв.м. Арендная плата составила 25037 руб. 99 коп. Пунктом 3.4. договора аренды №6-956-07 от 13.06.2007 г. предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен в случае изменения базовых ставок арендной платы решениями органов местного самоуправления г. Воронежа.

В последующем арендная плата изменялась путем заключения дополнительного соглашения от 01.08.2008 г. в связи с изменением базовой годовой ставки на основании постановлений Воронежской городской Думы №220-11 от 10.07.2008г.

Решением Воронежской городской Думы от 10.06.2009г. №156-11 «О сдаче в аренду муниципального имущества» отменено постановление Воронежской городской Думы №18-1 от 26.02.2004г. «Об арендной плате за нежилые помещения и основные средства, находящиеся в собственности города Воронежа». Следовательно, методика определения размера арендной платы на основании базовой годовой ставки и применения соответствующих коэффициентов утратила силу и в настоящее время применению не подлежит.

Вследствие принятия Решения Воронежской городской Думы от 10.06.2009г. № 156-II «О сдаче в аренду муниципального имущества» произошло централизованное изменение порядка расчета арендной платы при аренде муниципального имущества, расчетный способ определения арендной платы (применение к базовой ставке арендной платы установленных коэффициентов) заменен на определение размера арендной платы, исходя из рыночной стоимости.

В п.4 названного решения администрации городского округа город Воронеж было предписано в срок до 1 января 2010 года привести размер арендной платы по ранее заключенным договорам аренды в соответствие ее рыночному размеру.

Размер арендной платы по смыслу ст.ст. 606, 614 ГК РФ относится к существенным условиям договора.

Изменение нормативно-правовой базы, подлежащей в обязательном порядке применению к условиям договора, свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды.

Как следствие, в соответствии со ст. 451 ГК РФ указанные обстоятельства не исключают возможности изменения условий договора аренды.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об обоснованности требований истца по существу.

Разрешая вопрос о размере арендной платы, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

Согласно данных отчета № 4685/09 от 19.09.2009 г. (Т.2 л.д. 202-256, Т.1 л.д. 197-248), выполненного ООО Центр независимой автоэкспертизы и оценки «Эксперт сервис плюс» на основании обращения администрации городского округа г. Воронеж, величина месячного размера арендной платы (без учета коммунальных платежей, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов) без учета НДС за пользование нежилым помещением площадью 8.9 кв.м. составляет 7533 руб. 00 коп. (846 руб. 42 коп. в месяц); за пользование нежилым помещением площадью 147.9 кв.м. 114807 руб. 00 коп. (776 руб. 25 коп. в месяц).

В соответствии с заключением ООО ЭУ «Воронежский центр экспертизы» (отчет № 422/09) (Т.3 л.д. 49-67), выполненном на основании обращения Воронежской областной коллегии адвокатов, рыночная стоимость арендной платы за нежилое помещение площадью 147.9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> по состоянию на 16.10.2009 г. составляет 44370 руб. 00 коп. в месяц (300 руб. за 1 кв.м.).

Определением суда от 27.07.2011 г. назначено проведение экспертизы в ООО «Воронежский центр судебной экспертизы», согласно выводам которой (Т.3 л.д. 80-175, 178 -179) рыночная ставка арендной платы 1 кв.м. нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> без учета НДС и коммунальных платежей по состоянию на настоящий момент (05.09.2011 г.) составляет: цоколь площадью 8.9 кв.м. – 742 руб. 00 коп., цоколь площадью 147.9 кв.м. 703 руб. 00 коп.; по состоянию на сентябрь 2009 г. цоколь площадью 8.9 кв.м. – 650 руб. 00 коп., цоколь площадью 147.9 кв.м. 601 руб. 00 коп.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства относительно размера арендной платы, суд приходит к выводу, что целесообразно в основу решения положить выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, поскольку при проведении таковой принимались за основу все материалы дела, эксперты предупреждались об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, отражены выводы по состоянию на настоящее время. Эксперты имеют соответствующее образование, опыт работы по специальности. О наличии сведений, позволяющих усомниться в квалификации экспертов, их незаинтересованности в исходе дела, участниками процесса не заявлено. Обстоятельства, по которым нельзя принять данное заключение, сторонами не указаны, судом не установлены.

Принимая за основу сведения, изложенные в заключении судебной экспертизы, которые разнятся с размером арендной платы, отраженной в отчете № 4685/09 от 19.09.2009 г., представленном истцом, суд не считает, что выходит за пределы исковых требований, т.к. решение принимается по заявленным требованиям, исходя из указанных в иске предмета и оснований, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с ч.3 ст. 196 ГПК РФ, п.5 Пост. Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении".

Позиции сторон относительно даты внесения изменений в договор и вступления их в силу разошлись. Истец настаивал на внесении изменений с 02.11.2009 г., ответчик с даты вступления решения в законную силу.

Согласно п.3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Из материалов дела следует, что сторонами в установленной форме соглашение об изменении вышеуказанного условия договора достигнуто не было. Следовательно, изменения вступают в силу с момента вступления в законную силу решения суда.

При определении размера арендной платы в месяц принимаются данные на настоящее время, согласно выводов эксперта, как наиболее точно соответствующие действительности на момент принятия решения и внесения изменений в договор.

С учетом изложенного размер арендной платы в месяц за помещение в цокольном этаже здания площадью 8.9 кв.м. составит 6603 руб. 80 коп. (8.9 кв.м. – 742 руб. 00 коп. = 6603 руб. 80 коп.); за помещение площадью 147.9 кв.м. (147.9 кв.м. х 703 руб. 00 коп. = 103973 руб. 70 коп.).

Задолженности по арендной плате, исходя из условий ныне действующей редакции договора аренды у ответчика нет, что стороны подтвердили.

Суду ни одной из сторон не было заявлено требование о внесении изменений в договор аренды относительно размера арендуемой площади, не представлялись доказательства соблюдения досудебного порядка разрешения спора, в связи с чем суд не дает оценку договору в данной части, несмотря на указание со стороны ответчика на неправильное исчисление таковой, поскольку в общей площади арендуемого именно ответчиком помещения учтены все места общего пользования в цоколе, однако, цокольная часть здания принадлежит 3 собственникам.

В соответствии со ст.ст. 98, 103 ГПК РФ, пп.3 п.1 ст. 333.19 НК РФ с ответчика в доход государства подлежит взысканию госпошлина в размере 8000 руб. 00 коп.

При рассмотрении спора данным судом, с точки зрения суда принцип подведомственности и подсудности не нарушается.

Анализ характера и содержания спора свидетельствует о том, что имеет место спор о праве пользования недвижимым имуществом, вытекающий из договоров аренды помещений, расположенных по адресу: <адрес>.

С учетом положений ст. 30 ГПК РФ, обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 07.04.2004 г. «Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за 4 квартал 2003 г.» иски о любых правах на недвижимое имущество, в том числе о праве пользования недвижимым имуществом, не связанным с правом собственности на него (например, о правах, возникающих из договоров найма жилого помещения, аренды и т.п.) должны рассматриваться в суде по месту нахождения этого имущества.

Следовательно, несмотря на расположение ответчика на территории Ленинского района, спор подсуден Центральному районному суду г. Воронежа, т.е. по месту нахождения арендуемых помещений.

Арбитражному суду, согласно ст.ст. 27, 28 АПК РФ подведомственны, возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.

В п.2 ст. 1 Федерального закона от 31.05.2002 г. № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» четко закреплено, что адвокатская деятельность не является предпринимательской.

Таким образом, договор аренды помещения не обусловлен осуществлением предпринимательской деятельности.

Данный спор не носит экономический характер, не подпадает под категорию дел, перечисленную в ст. 33 АПК РФ, регламентирующей специальную подведомственность арбитражного суда.

При таких обстоятельствах спор подведомственен суду общей юрисдикции, а не арбитражному суду.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Внести изменения в договор аренды №6-861-03 от 26.09.2003г. в следующей редакции: «На основании Решения Воронежской городской Думы от 10.06.2009г. № 156-II, решения Центрального районного суда г. Воронежа от 29.09.2011 г. внести изменения в п. 1.1 раздела 1 «Общие условия» в части характеристик и размера оплаты:

виды нежилых помещений, сдаваемых в аренду	площадь, кв.м.	арендная плата в месяц, руб.
цоколь	8.9	6603.80

Внести изменения в договор аренды №6-956-07 от 13.06.2007 г. в следующей редакции: «На основании Решения Воронежской городской Думы от 10.06.2009г. № 156-II, решения Центрального районного суда г. Воронежа от 29.09.2011 г. внести изменения в п. 1.1 раздела 1 «Общие условия» в части характеристик и размера оплаты:

виды нежилых помещений, сдаваемых в аренду	площадь, кв.м.	арендная плата в месяц, руб.
цоколь	147.9	103973.70

Изменения в договоры аренды №6-861-03 от 26.09.2003г. вступают в силу с момента вступления в законную силу решения суда.

Взыскать с Воронежской областной коллегии адвокатов в доход государства госпошлину в сумме 8000 руб. 00 коп.

На решение может быть подана кассационная жалоба в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательной форме в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа.

Судья Е.П. Юрченко.

Решение в окончательной форме составлено к 14.00 ч ас. 03.10.2011 г.