гр. дело № 2-3378/2011г.

строка № 39

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«12» июля 2011г. Центральный районный суд г. Воронежа

в составе:

председательствующего судьи Жемчужниковой И.В.

при секретаре Даценко И.А.

с участием адвоката и представителя истца по доверенности Богомоловой М.Д., представителя администрации городского округа город Воронеж по доверенности Кобяшева А.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Андреевой Ольги Дмитриевны к администрации городского округа город Воронеж о признании дополнительного соглашения от 25.11.2009г. к договору аренды № 670001 от 25.05.2001г. в части установления увеличения размера арендной платы недействительным (ничтожным),

у с т а н о в и л:

Андреева О.Д. обратилась в суд с настоящим иском, указала, что 25.05.2001г. между сторонами заключен договор аренды нежилого встроенного помещения 6-700-2001 общей площадью 46,2 кв.м, расположенного на первом этаже здания по адресу: г.Воронеж, ул. Цюрупы, д. 32, для использования под нотариальную контору. Согласно договора арендатор уплачивает арендную плату в установленных п. 1.1. суммах в городской бюджет. 25.11.2009г. истец получила письмо заместителя руководителя управления муниципальной собственности, в котором сообщалось, что «в связи с переходом на рыночный размер арендной платы на основании решения Воронежской городской Думы от 10.06.2009г. № 156-П «О сдаче в аренду муниципального имущества» истцу необходимо подписать дополнение к договору аренды № 670001 от 25.05.2001г., не подписание указанного договора является основанием для досрочного расторжения договора аренды. 25.11.2009г. между сторонами подписано дополнительное соглашение.

Считая, что дополнительное соглашение подписано на крайне не выгодных для истца условиях, под влиянием содержащейся в адресованном истцу письме угрозы со стороны ответчика о расторжении договора аренды в случае его не подписания, а расторжение договора аренды нанесет существенный ущерб деятельности истца, так как в этой нотариальной конторе хранится архив Государственной нотариальной конторы, большая часть которого состоит из ветхих от времени документов, которые при переезде могут повредиться, что принесет вред истцу как нотариусу и обратившимся за копиями и дубликатами соответствующих документов людям, более того, не являясь специалистом в области рыночной оценки, истец не могла предположить, что рыночная стоимость объекта аренды и рыночная стоимость арендной платы, указанные в отчете № 54-111-2009 об оценке рыночной стоимости и рыночной стоимости арендной платы ИП Сазанова Р.Х., необоснованно завышены, истец просит признать дополнительное соглашение от 25.11.2009г. к договору аренды № 670001 от 25.05.2001г. в части установления увеличения размера арендной платы недействительным (ничтожным).

Истец Андреева О.Д. в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, о чем имеется уведомление, просит отложить дело слушанием в связи с болезнью, о чем представила заявление. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. Учитывая, что истцом не представлены доказательства уважительности причин неявки в судебное заседание, суд рассмотрел дело в отсутствие истца.

Представитель истца по доверенности Богомолова М.Д. поддержала исковые требования, пояснила изложенное.

Представитель администрации городского округа город Воронеж по доверенности Кобяшев А.В. с иском не согласился, представил письменные возражения.

Учитывая задачи судопроизводства, принцип правовой определенности, распространение общего правила, закрепленного в ч.3 ст.167 ГПК РФ, об отложении судебного разбирательства в случае неявки в судебное заседание какого-либо из лиц, участвующих в деле, при отсутствии сведений о причинах неявки в судебное разбирательство не соответствовало бы конституционным целям гражданского судопроизводства, что, в свою очередь, не позволит рассматривать судебную процедуру в качестве эффективного средства правовой защиты в том смысле, который заложен в ст.6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, ст.ст.7, 8 и 10 Всеобщей декларации прав человека и ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом первой инстанции дела по существу.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пояснений участвующих в деле лиц, договора и дополнительного соглашения, отчетов, свидетельств, имеющихся в деле, судом установлено, что 25.05.2001г. между истцом, нотариусом нотариального округа г. Воронеж Воронежской области (арендатор), и комитетом по управлению имуществом г. Воронежа в лице управления муниципальной собственности (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого встроенного помещения 6-700-2001 общей площадью 46,2 кв.м, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Воронеж, ул. Цюрупы, д. 32, для использования под нотариальную контору (л.д.9-12). Согласно договора арендатор уплачивает арендную плату в установленных пунктом 1.1. договора суммах в городской бюджет. Размеры арендной платы могут быть изменены арендодателем в случаях (п. 3.4.): изменения ставок арендной платы либо предоставления (изменения) арендатору льгот по арендной плате решениями органов местного самоуправления и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ. Изменение ставок арендной платы производится за 1 месяц до срока внесения платежа, оговоренного п. 3.1., письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора. 23.06.2004г. договор аренды был продлен на неопределенный срок на тех же условиях (л.д.132,133).

25.11.2009г. истец получила письмо заместителя руководителя управления муниципальной собственности, в котором сообщалось, что «в связи с переходом на рыночный размер арендной платы на основании решения Воронежской городской Думы от 10.06.2009г. № 156-II «О сдаче в аренду муниципального имущества» истцу необходимо подписать дополнение к договору аренды № 670001 от 25.05.2001г., не подписание указанного договора является основанием для досрочного расторжения договора аренды (л.д.8). 25.11.2009г. между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды № 670001 от 25.05.2001г. (л.д.13, 127), согласно которого на основании решения Воронежской городской Думы от 10.06.2009г. № 156-II, отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы № 54-10-2009, выполненного по состоянию на 28.10.2009г. ИП Сазановой Р.Х. (л.д.15-69), в п. 1.1. договора аренды в части характеристик и размера оплаты внесены изменения, арендная плата составляет 25282 руб. в месяц.

Изложенные обстоятельства сторонами не оспариваются.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

(ст. 608 ГК РФ).

Статья 68 Закона РФ от 06.07.1991г. № 1550-1 «О местном самоуправлении в Российской Федерации», действующего до 01.01.2009г. в связи с переходным периодом, предусмотренным ст. 83 Федерального закона от 06.10.2003г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», предусматривала полномочия городской администрации в области управления муниципальной собственностью, к которым отнесено управление муниципальной собственностью города, решение вопросов создания, приобретения, использования, аренды объектов муниципальной собственности. Аналогичные полномочия предусмотрены ст. 51 Федерального закона от 06.10.2003г. № 131-ФЗ, согласно которой органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Таким образом, администрация города Воронежа (администрация городского округа город Воронеж) вправе была в 2001г. заключить с истцом договор аренды указанного нежилого помещения.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

На основании пояснений участвующих в деле лиц, ответов (л.д.131) судом установлено, что договор аренды до настоящего времени не зарегистрирован в установленном порядке в виду того, что право собственности на вышеуказанное нежилое помещение за муниципальным образованием городской округ город Воронеж зарегистрировано в установленном порядке 04.07.2011г. (л.д.129).

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В связи с тем, что договором аренды, заключенным между сторонами предусматривалось изменение размера арендной платы, в соответствии с решением Воронежской городской Думы от 10.06.2009г. № 156-II «О сдаче в аренду муниципального имущества», дополнением к договору от 25.11.2009г. размер арендной платы был изменен с 01.01.2010г.

Между тем, суд учитывает, что в обоснование исковых требований истец указала ст. 179 ГК РФ, сославшись на то, что дополнительное соглашение является кабальной сделкой и на то, что имела место угроза со стороны ответчика о расторжении договора. Какие-либо иные основания исковых требований истец не указала.

В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Исходя из смысла п. 1 ст. 179 ГК РФ для признания недействительной кабальной сделки необходимо наличие двух взаимосвязанных фактов: нахождение лица, совершившего сделку в тяжелых обстоятельствах; совершение сделки на крайне невыгодных условиях. Вина другой стороны заключается в том, что она знала о тяжелых обстоятельствах лица и, воспользовавшись этим, вынудила его совершить сделку на крайне невыгодных для него условиях.

По мнению суда, угроза представляет собой неправомерное психическое воздействие на сторону в сделке в момент совершения сделки с целью понудить ее к совершению сделки под страхом применения насилия, причинения душевных страданий, распространения порочащих сведений и т.п., при этом угроза должна быть существенной, то есть состоять в возможности причинения зла достаточно значимым ценностям (жизни, здоровью, личной и деловой репутации и т.п.), и реальной, что определяется степенью вероятности ее осуществления.

Истцом не было представлено суду достаточных и допустимых доказательств кабальности совершенной сделки, а также доказательств совершения сделки под влиянием угрозы.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статьи 174-179 ГК РФ).

Отсюда следует, что основываясь на ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. По мнению суда, договор аренды не мог быть заключен между сторонами без включения одного из условий договора – размера арендной платы, следовательно, истец не вправе требовать признания недействительности сделки только в части (в части установления размера арендной платы). Однако, суд считает, что при всех прочих равных условиях последнее обстоятельство не препятствует истцу обратиться в суд с иском об изменении размера арендной платы при доказанности оснований иска.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд считает, что размер арендной платы, установленный ответчиком в дополнительном соглашении на основании отчета № 54-111-2009 об оценке рыночной стоимости и рыночной стоимости арендной платы, составленного ИП Сазановой Р.Х., является обоснованным и соответствующим Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ, который определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. При этом суд учитывает, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (ст. 8 Федерального закона).

Ссылки истца на то, что размер арендной платы, установленный дополнительным соглашением необоснованно завышен, что подтверждается отчетом ООО ЭУ «Воронежский центр экспертизы» № 870/1/10 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, а также на то, что в спорных правоотношениях право аренды на предмет аренды на открытом рынке не предоставлялось, следовательно, конкуренция по приобретению права на данное нежилое помещение отсутствовала, суд не принимает во внимание, поскольку это обстоятельство не может явиться основанием для признания сделки в части установления размера арендной платы недействительной, а указание на завышение размера арендной платы истцом ничем не мотивирован и доказательства тому не представлены. Кроме того, согласно ст. 17.1. Федерального закона от 26.07.2006г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, в том числе адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам.

В соответствии с абзацем 2 ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкурса цен.

Кроме того, учитывая изложенные обстоятельства, суд не принимает во внимание отчет ООО ЭУ «Воронежский центр экспертизы» № 870/1/10 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости (л.д.70-125), на который сослалась истец в обоснование исковых требований, поскольку составлен он по состоянию на 11.11.2010г. и без указания оценки рыночной стоимости арендной платы, в том числе и по состоянию на дату заключения дополнительного соглашения (25.11.2009г.).

Руководствуясь ст. ст. 67, 194 - 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В иске Андреевой Ольги Дмитриевны к администрации городского округа город Воронеж о признании дополнительного соглашения от 25.11.2009г. к договору аренды № 670001 от 25.05.2001г. в части установления увеличения размера арендной платы недействительным (ничтожным) отказать.

На решение может быть подана кассационная жалоба в Воронежский областной суд в течение десяти дней со дня принятия настоящего решения в окончательной форме.

Судья