21 февраля 2011 года Центральный районный суд г. Воронежа в составе:
председательствующего судьи Панина С.А.,
при секретаре Грековой А.А.,
с участием:
представителя истицы Комовой Т.Н. по доверенности Черных Н.И.,
представителя ответчика Сайгина П.П. по доверенности Халваш А.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комовой Татьяны Николаевны к Сайгину Павлу Петровичу о взыскании неосновательного обогащения в размере 137 500 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 950 рублей,
установил:
Истица Комова Т.Н. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ ею были переданы ответчику Сайгину П.П. денежные средства в размере 500 000 рублей в качестве задатка за приобретаемое нежилое помещение, расположенное в <адрес>; после передачи задатка выяснилось, что помещение имеет существенные недостатки, вследствие чего стороны договорились о снижении покупной цены до 362 500 рублей; ДД.ММ.ГГГГ сторонами был заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения; на обращение истицы Комовой Т.Н. о возврате излишне уплаченных по договору купли-продажи денежных средств в размере 137 500 рублей ответчик Сайгин П.П. отказал в возврате указанной суммы (л.д. 5).
В судебном заседании представитель истицы Комовой Т.Н. по доверенности Черных Н.И. поддержала исковые требования и ранее данные пояснения в полном объеме.
В судебном заседании представитель ответчика Сайгина П.П. по доверенности Халваш А.В. исковые требования не признала в полном объеме по основаниям, изложенным в письменных объяснениях (л.д. 74-77).
Истица Комова Т.Н. о месте и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, причина неявки не известна, в заявлении в суд просит рассмотреть дело в ее отсутствие.
Ответчик Сайгин П.П. о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил.
В соответствии с положениями ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие сторон.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Сайгиным П.П. и Комовой Т.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи части нежилого помещения лит. А площадью 14,5 м^2, расположенного на 3 этаже <адрес> (л.д. 21).
Согласно п. 2, 3 предварительного договора общая сумма выплаты за покупаемое помещение составила 1 232 500 рублей; покупатель выплачивает продавцу сумму в размере 500 000 рублей в качестве задатка в день подписания предварительного договора.
В день заключения предварительного договора, то есть, ДД.ММ.ГГГГ Сайгин П.П. взял деньги по предварительному договору купли-продажи части нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в размере 500 000 рублей в качестве задатка от Комовой Т.Н., что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6).
По условиям предварительного договора (пункты 5, 6) Сайгин П.П. обязан после получения полной оплаты заключить основной договор купли-продажи офисного помещения, передать помещение по акту Комовой Т.Н. и представить документы для регистрации перехода права собственности; Комова Т.Н. обязалась до ДД.ММ.ГГГГ произвести окончательный расчет, принять помещение и подписать основной договор.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу пунктов 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В соответствии со ст. 434 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 555 ГК РФ помимо предмета договора купли-продажи недвижимости, его существенным условием является также и условие о цене недвижимого имущества.
Заключенный между сторонами предварительный договор соответствует требованиям о его форме, о существенных условиях будущего основного договора и содержит указание о сроке заключения основного договора.
При этом суд отмечает, что из буквального толкование положений пунктов 5, 6 предварительного договора следует, что полная оплата стоимости приобретаемого Комовой Т.Н. объекта недвижимого имущества предшествует заключению основного договора купли-продажи либо совпадает с датой заключения основного договора, но предшествует его подписанию. Срок заключения основного договора установлен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи части здания, по которому (пункты 1, 3, 8) Сайгин П.П. продал, а Комова Т.Н. купила часть здания в лит. А площадью 14,5 м^2, расположенного на 3 этаже <адрес>; предмет договора оценен сторонами в размере 362 500 рублей из расчета 25 000 рублей за 1 м^2, которые уплачиваются Сайгину П.П. Комовой Т.Н. полностью в день подписания договора купли-продажи; передача Сайгиным П.П. указанного помещения и прием его Комовой Т.Н. осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами (л.д. 7).
Согласно передаточному акту нежилого помещения к договору купли-продажи части здания от ДД.ММ.ГГГГ Сайгин П.П. передал, а Комова Т.Н. приняла часть здания в лит. А площадью 14,5 м^2, расположенного на 3 этаже <адрес> в соответствии с договором купли-продажи части здания от ДД.ММ.ГГГГ. Финансовых и иных претензий у сторон не имеется (л.д. 8).
Согласно пунктам 1, 3 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Из пунктов 1, 3 договора купли-продажи следует, что сторонами указана полная стоимость предмета договора. При этом суд обращает внимание на приведенный в договоре расчет стоимости недвижимого имущества: 25 000 рублей за 1 кв.м. Определенная сторона цена за 1 кв.м. исходя из общей площади недвижимого имущества соответствует полной стоимости предмета договора (14,5 кв.м. * 25 000 = 362 500).
Однако, на основании условий предварительного договора истицей Комовой Т.Н. была оплачена стоимость приобретенного ею у ответчика Сайгина П.П. недвижимого имущества в большем размере, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно объяснениям представителя истицы в счет оплаты по основному договору купли-продажи использовались денежные средства ранее переданные ответчику по предварительному договору. Доказательств оплаты за помещение иными денежными средствами в материалы дела не представлено.
Истица Комова Т.Н. обратилась к ответчику с письменной претензией о возврате переплаченной суммы в размере 137 500 рублей (л.д. 10), в чем ответчиком было отказано (л.д. 11).
Как следует из письменных пояснений на исковое заявление, представитель ответчика не оспаривала факт изменения стоимости проданного помещение согласно условиям основного договора.
Согласно исковому заявлению и объяснениям представителя истицы, данным в ходе рассмотрения дела, покупная цена была снижена в связи с выявленными существенными недоставками приобретаемого помещения, а именно, в связи с тем, что приобретаемое помещение не отапливалось.
Представитель ответчика считает, что такому утверждению истицы следует отнестись критически.
Между тем, по мнению суда, вопрос об основаниях снижения стоимости помещений не имеет правового значения при разрешении настоящего спора. В силу пп. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.
Так, согласно п. 9 договора купли-продажи стороны подтверждают, что они приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, свободны в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора, а также, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить сделку на крайне невыгодных для себя условий.
Довод представителя ответчика о том, что ответчик не писал расписку от ДД.ММ.ГГГГ, а при проведении судебной экспертизы, несмотря на предложенный со стороны ответчика вопрос, подлежащий разрешению при проведении экспертизы, суд не поставил на разрешение экспертов вопрос о том, кем писалась указанная расписка, отклоняется судом во внимание по следующим основаниям.
Определением от 13 декабря 2010 года судом было назначено проведение судебно-почерковедческой экспертизы, в рамках которой на разрешение экспертов поставлен вопрос о том, кем выполнена подпись от его имени ответчика в расписке от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 44).
Как следует из письменного ходатайства представителя ответчика, на разрешение экспертов ею был предложен следующий вопрос: «Написана ли представленная суду расписка о получении 500 000 рублей в качестве задатка от ДД.ММ.ГГГГ Сайгиным Павлом Петровичем?» (л.д. 36).
Согласно ч. 1, 2 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом.
Действующее законодательство, включая ГК РФ, не закрепляет порядок составления расписок (кем и каким способом должен оформляться текст расписки). Согласно же сложившейся практики, выражение воли лица, изложенной в каком-либо документе, удостоверяется подписью лица, указанного в нем. Ссылка ответчика на положения п. 3 ст. 160 ГК РФ является несостоятельной, поскольку норма права закрепляет порядок заключения сделки(а не порядок составления расписки) в письменной форме гражданином не способным вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности собственноручно подписаться. Кроме того, следует указать, что расписка о передаче денежных средств по какой-либо сделке не является самой сделкой, а служит лишь подтверждением совершения или выполнения какого-либо действия (обязательства).
Таким образом, сомнения представителя ответчика в том, что текст расписки писался непосредственно Сайгиным П.П. правового значения по делу, подпись же лица в документе свидетельствует о выражении им воли, закрепленной в данном документе, в связи с чем, суд счел необходимым поставить на разрешение эксперта только лишь вопрос о лице, выполнившим подпись от имени Сайгина П.П., в расписке от ДД.ММ.ГГГГ, имеющим существенное значение при разрешении спора.
Согласно заключению эксперта ГУ «ВРЦСЭ» от 21 января 2011 года подпись от имени Сайгина П.П., расположенная в расписке от ДД.ММ.ГГГГ от имени Сайгина П.П. под текстом справа, выполнена самим Сайгиным П.П. (л.д. 50-55).
Указанное заключение эксперта сторонами не оспаривалось.
Ссылка представителя ответчика о том, что подпись лица в силу п. 1 ст. 19 ГК РФ должна включать в себя фамилию, имя и отчество является неправомерной, поскольку указанная норма закрепляет определение имени гражданина, что не тождественно определению подпись гражданина. Само же определение подписи гражданина действующее законодательство не закрепляет, в связи с чем, в действительности подпись совершается в самой различной форме, определенной самим гражданином. Нормативных требований о необходимости указания в расписке расшифровки подписи лица, в действующем законодательстве не установлено.
Таким образом, утверждение ответчика о том, что расписка написана неизвестным лицом, а в силу ст. 162 ГК РФ закрепляют последствия несоблюдения простой письменной формы только сделок.
Ссылка представителя ответчика на отсутствие в расписке записи о передаче денег, отсутствие подписи Комовой Т.Н., подтверждающей передачу денег, является безосновательной, поскольку текст расписки содержит прямое указание на основание получения денежных средств - «Сайгин П.П. взял деньги по предварительному договору купли-продажи части нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в размере 500 000 рублей в качестве задатка от Комовой Т.Н.», что без фактической передачи денежных средств Комовой Т.Н. невозможно. Сложившаяся же практика свидетельствует о том, что расписку подписывает лицо, которое деньги взял, а не передал, поскольку такой документ служит доказательством факта передачи денежных средств именно в связи с наличием подписи лица, получившего денежные средства, а не лица их передавшего. Необходимость наличия в расписке подписи Комовой Т.Н. не предусмотрено действующим законодательством.
Не имеющими правового значения являются возражение представителя ответчика и в части того, что представленная суду расписка не является распиской по долговому обязательству, а условия возврата сумм или доплат в данном документе не определены, в силу того, что возникшие правоотношения регулируются не нормами о договоре займа, а нормами законодательства о предварительном договоре и договоре купли-продажи. В сложившихся правоотношениях между сторонами в связи с заключением указанных договоров расписка играет роль подтверждения передачи денежных средств и не может закреплять какие-либо условия договорных обязательств как имеет место быть при договоре займа.
В соответствии со ст. п. 2 ст. 408 ГК РФ кредитор, принявший исполнение, обязан выдать расписку должнику.
Ссылка представителя ответчика на то, что истица требует возврата части задатка без ссылки на закон (на нормы ст.ст. 380, 381 ГК РФ), без предоставления документа, подтверждающего заявленное требование, не соответствует содержанию искового заявления, согласно которому основанием исковых требований являются положения ст. 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении. Право определять основания заявленных исковых требований, в том числе, юридические, принадлежит исключительно истцу.
По мнению представителя ответчика из текста договора не следует, что сумма выкупа помещения уже уплачена и продавец обязан возвратить излишне полученную сумму. Также не ясно, сумма в размере 362 500 рублей доплачивается к уже переданной сумме или же платеж производится в другом размере. Данная позиция представителя ответчика основана на неверном толковании положений договора купли-продажи и норм ГК РФ.
Как судом было уже указано согласно пунктам 1, 3 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Согласно пунктам 1, 2 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
Пунктами 1, 3 договора купли-продажи предусмотрено, что приобретаемое Комовой Т.Н. недвижимое имущество оценено сторонами в размере 362 500 рублей из расчета 25 000 рублей за 1 м^2. Определенная сторона цена за 1 м^2 исходя из общей площади недвижимого имущества соответствует полной стоимости предмета договора (14,5 м^2 * 25 000 = 362 500). Условий о рассрочке договор купли-продажи не содержит. Таким образом, следуя буквальному толкованию условий договора купли-продажи, суд приходит к выводу, что его содержание закрепляет полную стоимость недвижимого имущества, оплата которого должна была производиться единовременно.
При этом следует отметить, что согласно пунктам 5, 8 предварительного договора Сайгин П.П. обязался заключить основной договор купли-продажи, передать помещение по акту и представить документы для регистрации перехода права собственности только после получения полной оплаты; днем принятия помещения по передаточному акту является днем внесения окончательного платежа за приобретаемое помещение. Комова Т.Н. в свою очередь согласно п. 6 предварительного договора обязалась до ДД.ММ.ГГГГ произвести окончательный расчет, принять помещение и подписать основной договор.
Кроме того, ответчик указывает, что в договоре не отмечены дополнительные условия о возврате сумм, не отмечено каким образом произошла оплата за приобретаемое помещение и, что продавец получил всю сумму по расписке от ДД.ММ.ГГГГ.
Между тем, как судом было отмечено выше согласно пунктам 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.
Согласно же п. 9 договора купли-продажи стороны подтверждают, что они приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, свободны в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора, а также, что у них отсутствуют обстоятельства.
Ссылка ответчика на передаточный акт, в котором стороны указали, что финансовых и иных претензий у сторон не имеется, напротив, подтверждает, что оплата по договору купли-продажи была произведена в полном объеме, то есть в размере 362 500 рублей. Указание на переплаченную сумму и условиях её возврата безосновательно, поскольку в силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передаточный акт служит подтверждением только лишь передачи недвижимости продавцом и принятие ее покупателем. Какая-либо унифицированная форма акта приема-передачи недвижимости между физическими лицами действующим законодательством не предусмотрена.
На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что истицей Комовой Т.Н. оплата стоимости приобретенного ею объекта недвижимости была произведена в большем размере, нежели установленным соглашением сторон.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В ходе разбирательства дела ответчиком и его представителем не представлено суду доказательств, что денежные средства по предварительному договору Сайгину П.П. не передавались, либо фактического возврата истице разницы стоимости помещения, определенной в предварительном и основном договоре до судебного заседания.
В соответствии со ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
По смыслу названной правовой нормы истец по требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение, должен доказать факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.
Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Оснований, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ, не имеется.
Основное содержание обязательства из неосновательного обогащения - обязанность приобретателя возвратить неосновательное обогащение и право потерпевшего требовать от приобретателя исполнения этой обязанности.
Отсутствие надлежащего правового основания для обогащения как условие его неосновательности означает, что ни нормы законодательства, ни условия сделки не позволяют обосновать правомерность обогащения, приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, то есть происходит неосновательно.
Доказательств получения ответчиком от истицы суммы в размере 137 500 рублей по иным каким-либо правовым основаниям суду не представлено.
На основании выше изложенного, суд приходит к выводу о том, что истицей Комовой Т.Н. задаток в счет оплаты, причитающейся с неё по договору купли-продажи, был уплачен в большем размере.
Правила возврата задатка урегулированы нормой ст. 381 ГК РФ.
Однако, при уплате задатка в большем размере, не лишает уплатившего его лица права взыскать переплаченную сумму со стороны, получившей задаток как неосновательное обогащение, поскольку ст. 381 ГК РФ урегулированы правила возврата задатка при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения.
В данном случае получатель средств (Сайгин П.П.), уклоняясь от их возврата истице, несмотря на отпадение основания для удержания, должен рассматриваться как лицо, неосновательно удерживающее соответствующие денежные средства, поскольку ему была передана сумма, превышающая согласованный размер стоимости помещения, указанной в договоре купли-продажи. Из существа рассматриваемых отношений невозможность применения правил о неосновательном обогащении не вытекает.
Таким образом, суд приходит к выводу, что полученные ответчиком денежные средства в размере 137 500 рублей являются неосновательным обогащением и подлежат взыскания в пользу истицы.
Расчет: 500 000 - 362 500 = 137 500.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Таким образом, с ответчика в пользу истицы с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 949,48 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
решил:
Взыскать с Сайгина Павла Петровича в пользу Комовой Татьяны Николаевны неосновательное обогащение в размере 137 500 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 949,48 руб., всего 141449,98 руб.
На решение может быть подана кассационная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд в течение десяти дней со дня его принятия судом в окончательной форме.
Судья С.А. Панин
КОПИЯ ВЕРНА:
Судья:
Секретарь: