Дело № 2-212/11
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 февраля 2011 года город Тверь
Центральный районный суд г. Твери в составе:
Председательствующего судьи Буланкиной Л.Г.,
При секретаре Аниковой Т.С.,
С участием истца Каневой О.С., её представителя и представителя третьего лица Перцовой Е.А., представителя ответчика Теряева Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Каневой Ольги Сергеевны к Маврееву Вадиму Сергеевичу о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
у с т а н о в и л:
Канева О.С. обратилась в суд с иском к Маврееву В.С. с требованиями признать недействительным договор купли-продажи <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Каневой Ольгой Сергеевной и Мавреевым Вадимом Сергеевичем, как сделки, заключенной под влиянием обмана со стороны Мавреева В.С., применить последствия недействительности сделки.
В обоснование иска указано, что истец проживает вместе с супругом Каневым Александром Алексеевичем и с сыном ФИО1 в двухкомнатной квартире по адресу: <адрес>. Согласно технического паспорта инвентаризационная стоимость квартиры на ДД.ММ.ГГГГ составила 301 373 рублей. Указанная квартира принадлежала Каневой О.С. на праве собственности на основании договора передачи квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности Каневой О.С. было зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ Канева О.С. заключила договор купли-продажи указанной квартиры с Мавреевым Вадимом Сергеевичем, который сейчас является собственником квартиры. Истец считает, что данная сделка не соответствует закону по следующим основаниям.
Сын истца – ФИО1 занял деньги на развитие бизнеса у третьих лиц в сумме 1 300 000 рублей, но вернуть своевременно указанную сумму не смог. Кредиторы сына стали требовать долг с истца, при этом угрожали расправиться с семьей сына. Таких денежных средств в семье нет и не было. Сын предложил отдать квартиру под залог. Истец вынуждена была согласиться. Знакомые сына посоветовали обратиться к Маврееву В.С., который согласился предоставить сумму долга по залог квартиры при условии, что все должны сняться с регистрационного учета. Истец согласилась, хотя знала, что муж своего согласия не даст. ДД.ММ.ГГГГ истец попросила мужа написать заявление о снятии с регистрационного учета, объяснив ему, что такое заявление нужно для получения денег, и что без его согласия это заявление никуда не понесет. В действительности истец выписала мужа без его согласия.
С Мавреевым В.С. истец с сыном встречались у 1-й горбольницы, где кроме них присутствовал ФИО2 и еще два человека. Разговор шел только о залоге квартиры. ДД.ММ.ГГГГ Каневой О.С. позвонил сын и сказал, что Мавреев В.С. ждет в юстиции по поводу подписания договор залога. Текст договора истец не читала, потому что сын сказал, что все нормально. После подписания договора в офисе у Мавреева В.С., Канева О.С. получила от него деньги в сумме 1 300 000 рублей сроком на три месяца, о чем написала ему расписку. В расписке также было указано, что истец должна ежемесячно выплачивать Маврееву В.С. 15% от суммы займа, то есть 195 000 рублей. За три месяца истец должна была выплатить 1 495 000 рублей. Полученные от Мавреева В.С. деньги Канева О.С. передала сыну. Копию расписки Мавреев В.С. не выдал. На сегодняшний день семья Каневых вернула Маврееву 100 000 рублей.
После получения погашенного свидетельства о собственности на квартиру в феврале 2010 года, Канева О.С. прочитала договор купли-продажи, вместо договора залога. Истец сообщила об этом мужу. Сын обещал найти указанную сумму и вернуть Маврееву В.С. Родители ждали, что деньги у сына появятся, но у него ничего не получилось. Истец полагает, что Мавреев В.С. ее обманул, так как в момент подписания договора в Управлении Росреестра по Тверской области истец была уверена, что подписывает договор залога.
В судебном заседании истец поддержала заявленные исковые требования, пояснив, что при подписании сделки договор не прочитала, доверившись сыну, который прочитал договор, сказал, что все нормально. После подписания договора поехали в офис, куда Мавреев привез 1 300 000 рублей. Истцу было предложено написать расписку от руки. Риэлтор <данные изъяты> потом предложила набрать расписку на компьютере. Истец диктовала расписку, риэлтор <данные изъяты> ее набирала на компьютере. Истец расписку прочитала, подписала ее без давления, получила от Мавреева 1 300 000 рублей на 3 месяца под 15%. В расписке истец ставила подпись в присутствие <данные изъяты>, Мавреева и сына. Деньги истец передала сыну. В феврале 2010 года истец получила договор из юстиции и поняла, что это не договор залога, а договор купли-продажи. Отвечая на вопросы, истец пояснила, что при подписании договора не было препятствий в том, чтобы прочитать договор в полном объеме, можно было ознакомиться, название договора истец могла увидеть.
Третье лицо – Канев А.А. в судебном заседании не участвовал, ходатайствуя о рассмотрении дела в свое отсутствие с участием представителя по доверенности Перцовой Е.А.
Перцова Е.А., действуя по доверенностям, как представитель истца и представитель третьего лица – Канева Александра Алексеевича, в судебном заседании поддержала доводы Каневой О.С., пояснила, что Канев А.А. поддерживает заявленные требования в полном объеме. О том, что Канева продала квартиру, Канев А.А. не знал. О заключенном договоре Канев узнал только после того, как супруга показала ему договор, который она получила в юстиции. Канев знал, что супруга пытается решить вопросы путем займа. Канева просила мужа написать заявление о снятии с регистрационного учета, но говорила, что его никуда не понесет. Канев слышал о Маврееве, но ничего о сделке не знал. Он всегда был против заключения подобного договора. Речи о продаже квартиры и быть не может, поскольку другого помещения нет у семьи Каневых. Реальная стоимость квартиры значительно превышает сумму, указанную в договоре. Если Каневы действительно решили продать квартиру, то стоимость ее была бы 3 000 000 рублей. Канева сказала супругу, что получила деньги от Мавреева и отдала долги. Деньги дал Мавреев под залог. Про расписку Каневу рассказала супруга в феврале 2010 года.
Ответчик Мавреев В.С., уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании не участвовал, направив своего представителя. Участвуя в предыдущих судебных заседаниях, Мавреев В.С. пояснял, что приехал в УФРС по Тверской области, вызвал регистратор. Вошел Мавреев, Канева и риэлтор. Сын Ольги Сергеевны был в коридоре. Текст договора был прочитан, у регистратора вносились исправления в договор. Еще говорили донести две справки, что и было сделано. Квартира была приобретена за 1 000 000 рублей. При встрече у первой городской больницы Каневы предлагали оформить займ, Мавреев отказался, был согласен только на договор купли-продажи. Каневым деньги были нужны срочно, поэтому не удивился, что стоимость квартиры маленькая.
Представитель ответчика по доверенности Теряев Ю.А. в судебном заседании полагал, что исковое заявление не подлежит удовлетворению, поскольку истцом не представлено доказательств, подтверждающих заключение договора займа, в обеспечение которого может быть заключен договор залога. Согласно представленной расписке Канева О.С. получила денежные средства от Мавреева В.С. в размере 1 000 000 рублей за продаваемую квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, что полностью соответствует условиям договора. Канева О.С. подтвердила принадлежность ей подписи на указанной расписке, экспертиза установила отсутствие дописок и замены текста. Доказательств написаний иной по содержанию расписки Каневой О.С. не представлено. С учетом процедуры сдачи документов на государственную регистрацию одна из сторон сделки, уже находясь непосредственно у регистратора, сообщила последнему что хочет зарегистрировать договор купли-продажи, и вторая сторона (либо Канева, либо Мавреев, смотря, кто из них выражал регистратору волеизъявление) слышала о том, что заключается договор купли-продажи, и ничто не мешало Каневой О.С. отказаться от заключения договора. Фактов нарушения данного Регламента и доказательств этого истцом не представлено. Истец подписывала не только Договор, но и передаточный акт, который не подписывается при залоге. При подписании исправлений в договоре и передаточном акте, истец не могла не заметить слова «договор купли-продажи». Истец подписывала еще и расписку в УФРС по Тверской области, где также было указано, какие документы были переданы сторонами. Если бы оспариваемая сделка была действительно совершена при тех обстоятельствах, о которых говорит истец, она бы обратилась с данным иском сразу, как узнала, а не спустя год.
Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.
На основании ст. 167 ГПК РФ судом определено рассматривать дело в отсутствие неявившихся третьего лица Канева А.А., ответчика Мавреева В.С., представителя третьего лица – Управления Росреестра по Тверской области.
Заслушав истца Каневу О.С., её представителя и представителя третьего лица Канева А.А. – по доверенностям адвоката Перцову Е.А. представителя ответчика по доверенности адвоката Теряева Ю.А., исследовав и огласив материалы гражданского дела, в том числе показания свидетелей ФИО1, ФИО3, данные 27.01.2011 г., показания свидетеля ФИО2, данные 24.11.2010 г. при рассмотрении гражданского дела с теми же участниками в отношении того же предмета, но по другим основаниям, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Судом установлено, что Канев Александр Алексеевич и Канева Ольга Сергеевна состоят в зарегистрированном браке с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о заключении брака.
ДД.ММ.ГГГГ Каневой О.С. была предоставлена двухкомнатная квартира по адресу: <адрес>. Канева О.С. вселилась в указанную квартиру с мужем Каневым А.А. и сыном ФИО1, согласно контрольного талона к ордеру.
ДД.ММ.ГГГГ по договору передачи квартиры в собственность граждан Администрацией Центрального района г. Твери, действующей от имени Администрации города Твери, <адрес>, состоящая из двух комнат, была передана в собственность Каневой О.С.
На основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи, подписанного непосредственно сторонами, Мавреев В.С. приобрел в собственность на основании договора купли-продажи квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Названный договор был зарегистрирован Федеральной регистрационной службой по Тверской области ДД.ММ.ГГГГ за №.
При заключении названного договора его стороны в требуемой законом письменной форме с обязательной государственной регистрацией достигли согласия по всем существенным условиям договора, в том числе в договоре приведено описание предмета сделки, позволяющее индивидуализировать отчуждаемый объект недвижимости, его стоимость, порядок расчетов, отсутствие обременений и прав третьих лиц.
Так, согласно разделу 2 договора, стоимость спорной квартиры определена по соглашению сторон и составляет 1 000 000 рублей; действительная инвентаризационная стоимость квартиры согласно технического паспорта, составленного Тверским филиалом ФГУП «Ростехинветаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 301 373 руб.
В день подписания договора Каневой О.С. в присутствии свидетеля ФИО3, была подписана расписка, из текста которой следует, что Канева Ольга Сергеевна получила от Мавреева Вадима Сергеевича денежную сумму в размере 1 000 000 рублей за продаваемую квартиру по адресу: <адрес> Деньги получены полностью, претензий по оплате не имеет.
Как следует из объяснений Каневой О.С., она для Мавреева В.С. подписывала всего одну расписку, на представленном суду подлиннике расписки стоит ее подпись, однако при подписании текст расписки был иной.
По ходатайству истца была назначена технико-криминалистическая экспертиза документа.
Согласно заключения эксперта №, выполненного сотрудником Экспертно-криминалистического центра УВД по Тверской области 3-4 февраля 2011 года, в представленной на исследование расписке от имени Каневой О.С. о получении от Мавреева В.С. денежной суммы в размере 1 000 000 рублей от ДД.ММ.ГГГГ, каких-либо изменений первоначального содержания, в том числе монтажа с использованием различных документов, не выявлено.
Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется: экспертиза была поручена экспертному учреждению по выбору истца, отводов эксперту стороны не заявляли, перед проведением экспертизы эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, представленное заключение содержит исчерпывающий вывод по поставленным судом вопросам, сделанный на основании проведенного исследования, по форме заключение соответствует требованиям ГПК РФ. Оснований сомневаться в квалификации эксперта у суда не имеется.
Доказательств наличия расписки на суму 1 300 000 руб. ответчиком Каневой О.С. не представлено.
Согласно ч. 1 ст. 68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами.
Факт получения Каневой ОС. От Мавреева В.С. денежных средств в сумме 1 300 000 руб., а не 1 000 000 рублей следует из показания допрошенного в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ свидетеля Канева Андрея Александровича, содержащегося под стражей с ДД.ММ.ГГГГ
Однако в силу ст. 60 ГРК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 161 ГК РФ сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки, должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.
Несоблюдение простой письменной формы сделки в силу пункта 1 статьи 162 ГК РФ лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Статьей 5 Федерального закона от 19.06.2000 г. № 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» установлено, что до внесения изменений в соответствующие федеральные законы, определяющие порядок исчисления налогов, сборов, штрафов и иных платежей, исчисление налогов, сборов, штрафов и иных платежей, осуществляемое в соответствии с законодательством Российской Федерации в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится с 1 июля 2000 года по 31 декабря 2000 года исходя из базовой суммы, равной 83 рублям 49 копейкам, с 1 января 2001 года исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.
Таким образом, показания свидетеля Канева А.А. с учетом озвученных сумм не могут быть признаны допустимыми доказательствами по делу.
Суд, оценивая показания свидетеля ФИО1, являющегося сыном истца, снятого ДД.ММ.ГГГГ с регистрационного учета по адресу <адрес>, приходит к выводу, что имеются основания сомневаться в объективности данного свидетеля с учетом его семейных отношений с истцом, заинтересованности в возвращении сторон в первоначальное положение. Кроме того, в показаниях названного свидетеля имеются противоречия в части количества написанных Каневой О.С. в присутствии сына расписок.
Не согласуются показания свидетеля ФИО1 и с объяснениями истца Каневой О.С. в части совершения действий перед подписанием спорного договора – по объяснения истца сын, прочитав договор, сказал ей, что все нормально, можно подписывать, а свидетель ФИО1, отвечая на вопросы в судебном заседании, сказал, что, передавая маме договор, ничего не успел ей сказать. Также свидетель ФИО1 утверждал, что Канева О.С. сама писала и подписывала расписки, тогда как из объяснений Каневой О.С. следует, что расписка была напечатана на компьютере под ее диктовку и только подписана ею. Канева О.С. поясняла, что денежные средства в сумме 1 000 000 рублей передавались в одной банковской упаковке и не распечатывались, свидетель ФИО1 утверждал, что сумма в 1 200 000 рублей пересчитывалась на машинке, а сумма в 100 000 была в банковской упаковке и не пересчитывалась. Канева О.С. поясняла, что заняла в долг у родственников денежные средства в сумме 100 000 рублей, передала сыну, чтобы тот передал Маврееву, ФИО1, давая показания в качестве свидетеля, отрицал факт передачи ему Каневой О.С. денежных средств в сумме 100 000 рублей.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Приведенная обязанность неоднократно разъяснялась истцу Каневой О.С.
В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным (ч. 1); суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании (ч. 2).
В силу ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных ил оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Канева О.С. оспаривает договор купли-продажи квартиры по основаниям заключения под влиянием обмана со стороны Мавреева В.С.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ч. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обязательным условием применения ст. 179 ГК РФ является наличие умысла на совершение обмана. Обман представляет собой умышленное введение другой стороны в заблуждение с целью вступить в сделку. Он приобретает юридическое значение тогда, когда к нему прибегают как к средству склонить другую сторону к совершению сделки. Заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у потерпевшего не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение. Обман может заключаться и в утверждениях об определенных фактах, и в умолчании, намеренном сокрытии фактов и обстоятельств, знание о которых отвратило бы потерпевшего от совершения сделки.
С учетом изложенного истцу надлежало представить доказательства наличия умысла у ответчика на обман, факта совершения сделки, размера ущерба, причиненного стороне.
Факт совершения сделки не оспаривается сторонами.
В силу ч. 1 ст. 329 ГК РФ залог является одним из способов обеспечения обязательств.
Согласно ч. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (ч. 3 ст. 339 ГК РФ).
С учетом положений о допустимости и относимости доказательств, Каневой О.С. не представлено необходимых доказательств наличия долговых обязательств между нею и/или ее сыном ФИО1 – с одной стороны и Мавреевым В.С. – с другой, расписка, подтверждающая факт заключения договора займа на сумму 1 300 000 рублей, не представлена.
Как следует из пояснений самой Каневой О.С., при подписании договора ей не осуществлялись препятствия в ознакомлении с предложенным к подписанию договором, истцом подписывался не только договор, но и передаточный акт, на первой странице договора, содержащей описание его предмета, а также наименование договора, имеется подпись Каневой О.С. при исправлении допущенной в тексте договора ошибке.
На основании ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора с приложением документов, необходимых для ее проведения; заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем.
То есть для проведения государственной регистрации сторонам оспариваемого договора кроме самого договора необходимо было подписать и подать заявление о государственной регистрации договора, перехода права собственности и права собственности, получить расписку в получении документов.
В силу ст. 10 п. 3 ГК РФ при осуществлении гражданских прав разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
В данной ситуации при подписании договора купли-продажи, передаточного акта, заявлений о государственной регистрации Канева О.С., с целью проверки законности совершаемой ею сделки, должна была убедиться в том, что предложенный ей к подписанию договор соответствует ее воле на заключение конкретного вида сделки. Канева О.С. могла подписать договор только после его прочтения.
Именно такое поведение Каневой О.С. в целях обеспечения стабильности гражданского оборота, прав и законных интересов всех его участников могло бы быть расценено как проявление при заключении сделки доброй воли, разумной осмотрительности и осторожности.
Истец, ее представитель, в подтверждение своей позиции ссылаются на п. 5.3 оспариваемого договора, согласно которого продавец обязуется освободить продаваемую квартиру и передать покупателю комплекты ключей от квартиры в течение 3 месяцев с момента подписания договора купли-продажи.
В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Реализуя предоставленное право, стороны оспариваемого договора установили срок освобождения квартиры, что не противоречит общим принципам гражданского законодательства и не может быть расценено как обман ответчиком истца при заключении договора.
Единичный факт выплаты денежных средств в отсутствие доказательств наличия обязательственных отношений и самого факта выплаты не может являться доказательством заключения договора займа под залог недвижимого имущества.
На основании ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В отсутствие законодательного закрепления обязательного проведения каких-либо переговоров перед заключением сделки, процедуры устного согласования условий сделки доводы истца и его представителя о предварительных договоренностях о заключении договора залога имущества при разрешении заявленного спора при наличии подписанного сторонами и зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договора купли-продажи должны быть признаны не имеющими правового значения. Заявления о намерениях остаются таковыми до придания им законодательно установленной формы.
Таким образом, суду не представлено достаточных и достоверных доказательств, позволяющих сделать вывод о наличии со стороны Мавреева В.С. умысла на совершение обмана с целью склонить Каневу О.С. к заключению договора купли-продажи, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст. ст. 193, 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Каневой Ольге Сергеевне в удовлетворении исковых требований к Маврееву Вадиму Сергеевичу о признании по основаниям ст. 179 ГК РФ недействительным заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи <адрес>, применении последствий недействительности названной сделки - отказать.
Отменить обеспечительные меры, принятые по делу определением Центрального районного суда города Твери от 29.12.2010 г.
Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Центральный районный суд г. Твери в течении 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 21 февраля 2011 года.
Председательствующий Л.Г. Буланкина