Дело № 2-84/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
« 14 » января 2011 года город Тверь
Центральный районный суд города Твери в составе:
председательствующего - судьи Буланкиной Л.Г.,
при секретаре Аниковой Т.С.,
с участием представителя заявителя Абраменковой А.И.,
представителя Управления Росреестра по Тверской области Ломовского В.Д.,
третьего лица – Абашевой О.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Чернева Дмитрия Анатольевича о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области об отказе в государственной регистрации прав, обязании зарегистрировать переход права,
у с т а н о в и л:
Представитель Чернева Д.А. по доверенности Абраменкова А.И. обратилась в суд с вышеуказанным заявлением, в обоснование которого сослалась на следующие обстоятельства.
05.05.2010 г. по результатам открытого аукциона по продаже имущества колхоза «<данные изъяты>» между колхозом «<данные изъяты>» в лице конкурсного управляющего Абашевой О.Г., назначенной на должность решением Арбитражного суда Тверской области от 28.06.2007 г. дело № А66-11539/2006, и истцом Черневым Д.А. в лице представителя по доверенности Алексеевой Л.В. был заключен договор купли-продажи имущества, предметом которого являлся земельный участок (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельского хозяйства). Месторасположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир <данные изъяты>, кадастровый номер №. Сообщением от 10.09.2010 г. за № Бежецким отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации отказано в государственной регистрации по основаниям, предусмотренным абзацами 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.
По мнению заявителя названный отказ в государственной регистрации является незаконным, поскольку в Управление своевременно были направлены документы, предусмотренные ст. 179 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», подтверждающие соблюдение процедуры реализации права преимущественного права приобретения имущества колхоза «<данные изъяты>». Довод Управления о непредставлении документов, подтверждающих публикацию информации о продаже указанного земельного участка в печатном органе Сонковского района является несостоятельным, поскольку 25.05.2010 г. был предоставлен подлинник газеты «Сонковский вестник» от 31.03.2010 г. № 23 с публикацией о продаже спорного земельного участка.
В судебном заседании Чернев Д.А., уведомленный о времени и месте рассмотрения дела в соответствии с требованиями ст. ст. 113-116 ГПК РФ, не участвовал, направив своего представителя.
Представитель заявителя по доверенности Абраменкова А.И. в судебном заседании поддержала доводы заявления, полагая, что при проведении процедуры банкротства конкурсным управляющим были соблюдены положения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в редакции, действующей на момент введения конкурсного производства, все необходимые документы были представлены на государственную регистрацию.
Третье лицо – Абашева О.Г. в судебном заседании поддержала доводы заявления представителя Чернева Д.А., также полагая отказ в государственной регистрации незаконным ввиду неверного применения Управлением норм Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002г. № 127-ФЗ, что привело к принятию необоснованного решения. Абашева О.Г. пояснила, что собранием членов Колхоза «<данные изъяты>» было принято решение о реорганизации в форме выделения из состава СПК «<данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ Все работники были переведены в СПК «<данные изъяты>», а так же в СПК «<данные изъяты>» были переданы все основные средства и скот. Колхоз «<данные изъяты>» не ведет сельскохозяйственную деятельность и имущественным комплексом, предназначенным для производства и реализации сельскохозяйственной продукции не являлся, поскольку у данного предприятия отсутствовало имущество, необходимое для ведения сельского хозяйства. В качестве документов, подтверждающих соблюдение процедуры реализации преимущественного права приобретения имущества Колхоза «<данные изъяты>», заявителем представлено информационное письмо конкурсного управляющего колхоза «<данные изъяты>» об отсутствии сообщений о намерении воспользоваться правом преимущественной покупки.
Представитель Управления Росреестра по Тверской области по доверенности Ломовский Д.В. в судебном заседании возражал против заявленных требований, пояснив, что отказ в государственной регистрации права вынесен в соответствии с требованиями действующего законодательства и не нарушает прав и законных интересов заявителя. Согласно действующему законодательству порядок банкротства сельскохозяйственной организации регулируется параграфом 3 гл. 9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». На основании п. 3 ст. 177 Закона о банкротстве при продаже объектов недвижимости, которые используются в целях сельскохозяйственного производства и принадлежат сельскохозяйственной организации, признанной банкротом, при прочих равных условиях преимущественное право приобретения указанных объектов принадлежит сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам, расположенным в данной местности. В силу п. 1 ст. 179 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при продаже имущества и имущественных прав должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу на первых торгах предприятие должника. Документов, подтверждающих соблюдение конкурсным управляющим указанного порядка реализации имущества колхоза «<данные изъяты>» на государственную регистрацию представлено не было, в связи с чем в государственной регистрации было отказано.
Заслушав представителей сторон, третье лицо Абашеву О.Г., не исследовав материалы гражданского дела, суд находит заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом из материалов дела, колхоз «<данные изъяты>» был зарегистрирован администрацией Сонковского района Тверской области ДД.ММ.ГГГГ
Судом установлено, что решением Арбитражного суда Тверской области от 28.06.2007 по делу № А66-11539/2006 колхоз «<данные изъяты>», являющийся сельскохозяйственной организацией, признан банкротом, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Абашева Оксана Георгиевна.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 26.11.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов устанавливает названый Федеральный закон.
В силу ст. 4 Федерального закона от 30.12.2008 г. № 296-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» к делам о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, до момента завершения процедуры, применяемой в деле о банкротстве (наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства или мирового соглашения) и введенной до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» без учета изменений, внесенных настоящим Федеральным законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 179 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции, действовавшей на момент введения конкурсного производства в отношении колхоза «<данные изъяты>») при продаже имущества и имущественных прав должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу на первых торгах предприятие должника.
Согласно ч. 2 ст. 179 названного Федерального закона преимущественное право приобретения имущества должника имеют лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника.
Частью 3 приведенной нормы Федерального закона от 26.11.2002 г. № 127-ФЗ закреплено, что арбитражный управляющий при продаже указанного имущества и имущественных прав обязан провести независимую оценку стоимости имущества и имущественных прав и предложить названным лицам приобрести имущество и имущественные права по оценочной стоимости.
Из пояснений арбитражного управляющего Абашевой О.Г. следует, что колхоз «<данные изъяты>» не является сельскохозяйственным предприятием, поскольку не обладало к моменту введения конкурсного производства имуществом, не вело сельскохозяйственное производство.
Вместе с тем, содержащееся в ч. 1 ст. 177 Федерального закона от 26.11.2002 г. № 127-ФЗ определение сельскохозяйственной организации, в силу которого для целей настоящего Федерального закона под сельскохозяйственными организациями понимаются юридические лица, основными видами деятельности которых являются производство или производство и переработка сельскохозяйственной продукции, выручка от реализации которой составляет не менее чем пятьдесят процентов общей суммы выручки, не позволяет сделать вывод об изменении зарегистрированного вида деятельности организации в связи с отсутствием хозяйственной деятельности.
В собственности колхоза «<данные изъяты>» находились земли сельскохозяйственного назначения для ведения сельского хозяйства, расположенные в <адрес> и в <адрес>
Проведенная процедура конкурсного производства с применением особенностей банкротства сельскохозяйственных организаций при реализации принадлежащего колхозу «<данные изъяты>» 91 земельного участка (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельского хозяйства), свидетельствует о том, что колхоз «<данные изъяты>» являлся именно сельскохозяйственной организацией.
Общие положения продажи имущества должника определены в статье 139 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».
Учитывая, что колхоз «<данные изъяты>» являлся сельскохозяйственной организацией, порядок банкротства его регулируется параграфом 3 главы 9 Федерального закона от 26.11.2002 г. № 127-ФЗ.
Пункт 1 статьи 179 названного Федерального закона в качестве общего правила предусматривает обязанность арбитражного управляющего выставить на первые торги предприятие должника. При этом в силу пункта 2 той же статьи преимущественным правом приобретения имущества должника обладают смежные землепользователи, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции. Если указанные лица в течение месяца не заявили о своем желании приобрести имущество и имущественные права, арбитражный управляющий осуществляет реализацию имущества и имущественных прав в порядке, предусмотренном Законом (пункт 3 статьи 179).
Системное толкование названных положений Закона позволяет сделать вывод о том, что намерение смежных землепользователей воспользоваться своим преимущественным правом не исключает необходимости проведения конкурсным управляющим первых публичных торгов по продаже всего имущественного комплекса должника, после проведения которых арбитражный управляющий обязан предложить лицам с преимущественным правом выкупить предприятие должника по цене, сформированной на этих торгах.
Под предприятием должника понимается имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности. Объектом продажи могут также служить филиалы и иные структурные подразделения должника - юридического лица (пункт 1 статьи 110 Закона банкротстве).
Таким образом, на первые торги по продаже имущества арбитражный управляющий должен выставить имущественный комплекс, используемый сельскохозяйственной организацией для осуществления своей деятельности, в который, согласно пункту 2 статьи 132 Гражданского кодекса Российской Федерации, входят все виды имущества (земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие и его продукцию, а также другие исключительные права).
В случае, если предприятие должника не продано на торгах, арбитражный управляющий обязан провести независимую оценку стоимости имущества и имущественных прав и предложить приобрести их по оценочной стоимости лицам, которые занимаются производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеют земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника.
Имущество и имущественные права подлежат реализации на торгах в порядке, предусмотренном пунктами 4 - 9 статьи 110 и статьей 111 Закона (как имущественный комплекс или по частям) в том случае, если лица, обладающие преимущественным правом приобретения имущества должника, в течение месяца не заявили о своем желании воспользоваться этим правом.
Указанной правовой нормой предусмотрена возможность реализации имущества должника не в качестве имущественного комплекса и без проведения торгов.
Как установлено судом, предприятие должника на торги не выставлялось, поскольку, как это следует из пояснений конкурсного управляющего, до введения процедуры банкротства имущество предприятия, за исключением земельных участков, было передано другому юридическому лицу.
Учитывая особенности продажи имущества и имущественных прав должников - сельскохозяйственных организаций, конкурсный управляющий правомерно направил запросы в Территориальный отдел № 2 Управления Роснедвижимости по Тверской области и в администрацию Сонковского района Тверской области в целях установления смежных землепользователей.
Существующие смежные землепользователи были извещены конкурсным управляющим о продаже 91 земельного участка. Доказательств уведомления смежных землепользователей о возможности приобрести предприятие, равно как и доказательств выставления на первые торги предприятие должника конкурсным управляющим суду не представлено.
Согласно представленной на государственную регистрацию публикации в газете «Сонковский вестник» от 31.03.2010 г. № 23, конкурсным управляющим было выставлено на торги имущество колхоза «<данные изъяты>» - 91 земельный участок, в числе которых имеется и спорный земельный участок. С победителем торгов – Черневым Д.А. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи имущества. Названный договор и передаточный акт были представлены на государственную регистрацию перехода права и права собственности Чернева Д.А.
Согласно ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно ч. 1 ст. 16 названного Федерального закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Порядок проведения государственной регистрации определен ст. 13 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.
Так, в силу п. 1 приведенной нормы Федерального закона, при проведении государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделок, устанавливается отсутствие противоречий между заявленными права и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав.
Основания для отказа в государственной регистрации прав приведены в ст. 20 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.
При проведении государственной регистрации поступивших от представителя Чернева Д.А. и конкурсного управляющего Абашевой О.Г. договора и передаточного акта с приложенными документами не было представлено документа, подтверждающего соблюдение конкурсным управляющим процедуры реализации предприятия – должника как имущественный комплекс, либо невозможности проведения таких торгов ввиду отсутствия такого имущественного комплекса.
Основания для отказа в государственной регистрации прав предусмотрены в ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ.
Так, согласно ч. 1 приведенной нормы в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 4);
не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав (абз. 10).
Поскольку на государственную регистрацию Черневым Д.А., его представителем и/или конкурсным управляющим Абашевой О.Г. не были представленные все необходимые в соответствии с законодательством документы, переход права и право собственности Чернева Д.А. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не могли быть зарегистрированы.
При изложенных обстоятельствах регистратором прав Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области был обоснованно сделан вывод о наличии оснований для отказа в государственной регистрации. Оспариваемое заявителем решение принято в соответствии с законом в связи с чем права Чернева Д.А. не могут быть нарушены.
Поскольку суд пришел к выводу о законности оспариваемого решения, оснований для удовлетворения требований о возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности не имеется.
Согласно ч. 4 ст. 258 ГПК РФ суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного управления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.
Применительно к содержанию ст. 256 ГПК РФ срок обращения в суд с настоящим заявлением (поступило в суд 25.11.2010 г.) об оспаривании отказа в государственной регистрации прав, вынесенного 10.09.2010 г., не нарушен.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 193, 194-199, 254 -258 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Черневу Дмитрию Анатольевичу в удовлетворении заявления о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области об отказе в государственной регистрации прав, обязании зарегистрировать переход права собственности в отношении покупателя по договору купли-продажи имущества от 05 мая 2010 года Чернева Дмитрия Анатольевича в отношении земельного участка общей площадью 15221 кв. м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельского хозяйства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир <данные изъяты>. Участок находится примерно в 550 м. ото ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый номер № - отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Тверской областной суд через Центральный районный суд г. Твери в течение 10 дней со дня изготовления в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 19 января 2011 года.
Председательствующий Л.Г. Буланкина