Дело № 2-22/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 апреля 2011 года город Тверь
Центральный районный суд города Твери в составе:
председательствующего – судьи Буланкиной Л.Г.,
при секретаре Аниковой Т.С.,
с участием представителя истца Пуляевой Е.О., действующей также как представитель третьих лиц ТСЖ «Бастион» и Виноградовой Р.Н.,
третьих лиц Феоктистовой В.А., Петовой Ю.А., действующей также как представитель третьего лица - ТСЖ «Бастион»,
представителя ответчика Богданова В.В.,
представителя третьего лица Якубчик О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гатаева Артема Валерьевича к субъекту Российской Федерации Тверской области в лице Комитета по управлению имуществом Тверской области о признании права собственности на общедолевое имущество в многоквартирном доме,
установил:
Гатаев А.В. обратился в суд с иском с требованиями признать за ним право общедолевой собственности на нежилое помещение <данные изъяты> общей площадью 346,2 кв. м., этаж подвал №, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.
В ходе подготовки гражданского дела к судебному разбирательству к производству суда были приняты уточненные исковые требования, в соответствии с которыми истец просит признать за ним право общедолевой собственности в размере 1/25.95 доли на нежилое помещение <данные изъяты> общей площадью 346,2 кв. м., этаж подвал №, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, погасив при этом регистрационную запись на указанный объект, выполненную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ
В обоснование иска указано, что истец является собственником квартиры, общей площадью 102,2 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.
В названном жилом доме по адресу: <адрес> имеется помещение общественного назначения <данные изъяты>, общей площадью 346,2 кв. м, которое является техподпольем, в отношении которого проведен технический и кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера №. В указанном помещении расположено технологическое оборудование жилого дома, в том числе коммуникации с запорно-регулировочной арматурой и спускными кранами, обслуживающее 39 квартир жилого дома, а именно: водомерный узел, насосная, (в которой по проекту должен быть оборудован повысителъный насос для поддержания давления систем индивидуального отопления и горячего водоснабжения квартир, расположенных выше 4-го этажа жилого дома); разводка водопровода и канализации; трубы водостоков: канализационные трубы жилого дома и канализационный люк; вентили пожарных кранов: трубы отопления подвального помещения, офисов и подъездов жилого дома; вентиляционная шахта; электропитающий высоковольтный кабель, который проходит по всему подвалу, подходит к третьему подъезду и электрощитовой, телефонный кабель.
Со ссылкой на ст. 290 ГК РФ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (подпункт «а» пункта 2, пункт 5-7), истец считает, что спорное помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома, принадлежащему на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме по <адрес>.
В апреле 2010 года истцу стало известно, что на спорное помещение за ответчиком - субъектом Российской Федерации - Тверской областью было зарегистрировано право собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.
Заказчиком-застройщиком, осуществившим строительство многоквартирного дома, является государственное унитарное предприятие «Тверьоблстройзаказчик». Соинвестором строительства многоквартирного дома выступало ООО «Элитсоцстрой», о чем свидетельствует заключение между сторонами договора № от ДД.ММ.ГГГГ.
По указанному адресу: <адрес> зарегистрировано Товарищество собственников жилья «Бастион», которое в настоящее время пользуется спорным помещением для обслуживания жилого дома.
ГУП «Тверьоблстройзаказчик» ДД.ММ.ГГГГ передало ТСЖ «Бастион» на основании актов приема-передачи места общего пользования в жилом доме в составе: подъезды №; электрощитовую; тепловой узел; водомерный узел; кровлю; площадку для контейнеров для мусора; электрооборудование, смонтированное в жилом доме; газопроводы, проложенные к жилому дому), однако помещение общественного назначения <данные изъяты> - ТСЖ «Бастион» по акту приема-передачи передано не было.
Пункт 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 определяет, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ по содержанию дома, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Исходя из рекомендуемого перечня работ по содержанию домов, утвержденного постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, собственники жилых помещений ТСЖ «Бастион» в сложившейся ситуации, передав ключи от указанного нежилого помещения новому собственнику, не будут иметь возможности осуществлять техническое обслуживание жилого дома, которое включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств, а также производить текущий ремонт здания с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.
В соответствии с пунктом 58 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости (помещений) на общее имущество здания или сооружения (далее - здание), в котором расположены эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии со статьей 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановил (Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»), что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из того, что регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 ЖК РФ.
В соответствий с пунктом 2 названного постановления, при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Кроме того, пункт 3 названного постановления определяет, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В судебном заседании истец, уведомленный о времени и месте рассмотрения дела в соответствии с требованиями ст. ст. 113-116 ГПК РФ, не участвовал, направив своего представителя по доверенности. Участвуя в предыдущем судебном заседании, Гатаев А.В. поддерживал исковые требования.
Представитель истца по доверенности Пуляева Е.О., действующая также как представитель по доверенностям третьих лиц ТСЖ «Бастион» и Виноградовой Р.Н., в судебном заседании поддержала исковые требования.
Третье лицо Петова Ю.А., действующая также как представитель третьего лица ТСЖ «Бастион», в судебном заседании исковые требования поддержала, обратив внимание, что в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ говорится об отнесении к общему имуществу домовладельцев помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения. Спорное помещение является техническим этажом и не может иметь самостоятельного назначения, так как в нем находятся общедомовые коммуникации, что подтверждает проведенная экспертиза. Коммуникации могут быть проложены только в тех. подпольях или технических этажах, каковым является спорное помещение. Представитель ТСЖ не согласилась с тем, что спорное помещение проектировалось как самостоятельное, корректура рабочего проекта была сделана без согласования с дольщиками после окончания строительства, что подтверждает акт рабочей комиссии о готовности законченного строительством здания, сооружения для предъявления государственной приемочной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ и после вселения собственников (в 2006 г.). Представленная представителем ГУП «Тверьоблстройзаказчик» корректура рабочего проекта спорного помещения не соответствует СНиПу 11-01-95 «Строительные нормы и правила Российской Федерации» о порядке разработки, согласования, утверждения и составления проектной документации, отсутствует пояснительная записка, спецификации по отоплению, вентиляции, электроснабжению, спецификация оборудования, нет ссылок на СНиП, в соответствии с которым выполнена корректура, на некоторых листах изменено только название помещения. Названная корректура, по мнению Петовой Ю.А., не соответствует ряду СниПов: п. п. 4.12, 9, 9.10, 9.12 СниП 31-01-2003, п. 7, 7.2, 7.6 СниП 31-06-2009.
Петова Ю.А. суду пояснила, что нарушения прав членов ТСЖ не абстрактные, а конкретные, При передаче спорного помещения третьему лицу, будут нарушены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, ГОСТ 51517-2000. Члены ТСЖ понесут конкретные убытки и нарушение их жилищных прав на предоставление качественных жилищно-коммунальных услуг. Также могут пострадать интересы всех собственников, при несанкционированном подключении к коммуникациям дома, поломке или перекрытии задвижек, вентилей и прочего оборудования, находящегося в спорном помещении и необходимого для обслуживания более одного помещения.
Третье лицо Феоктистова В.А. в судебном заседании поддержала заявленные Гатаевым А.В. исковые требования, полагала, что спорное помещение является общим имуществом. Феоктистова суду пояснила, что в 2003 году в сентябре купила у ООО «Элитсоцстрой» квартиру и автостоянку. В спорном помещении у Феоктистовой было выкуплено 22 кв. метра и оплачено, был № стояночного места. Всего было десять стояночных мест, которые также были оплачены дольщиками. То есть демонстрационный зал был местом для стоянки на 10 машин. Было письмо «Тверьоблстройзаказчика» с подписью директора о том, что данное помещение можно продавать как автостоянку. Деньги были перечислены в Элитсоцстрой. Тверьоблстойзаказчик заявлял, что автостоянок там вообще нет, потом сказал, что да, автостоянки есть. Архстройнадзор давал разрешение на 10 автостоянок на 10 автомашин. Потом возник спорный вопрос, был подан иск в Центральный суд. На вопрос представителя ответчика Феоктистова пояснила, что ее права нарушены нахождением спорного помещения в государственной собственности. На вопрос специалиста пояснила, что уже 10 лет добивается возможности использования спорного помещения как автостоянки. На вопрос представителя ТСЖ Петовой Ю.В. Феоктистова пояснила, что согласия на изменение проекта не давала.
Представитель ответчика Богданов В.В. в судебном заседании исковые требования не признал, поддержав доводы представленного в материалы дела письменного отзыва, согласно которого право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Спорное помещение проектировалось в качестве самостоятельного объекта (демонстрационный зал), а нахождение в нем отдельных элементов инженерного оборудования само по себе не влечет его отнесения к общему имуществу. В связи с этим критически следует оценить заключение экспертизы, выводы которой основаны на констатации факта нахождения в спорном помещении оборудования, к которому требуется доступ для обеспечения функционирования инженерных коммуникаций многоквартирного дома. Однако такое оборудование в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ может находится как за пределами, так и внутри помещений, являющихся объектами права собственности в многоквартирном доме.
Согласно ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок. В качестве обстоятельств нарушения своих прав истец указывает, что ТСЖ «Бастион» передав ключи от указанного нежилого помещения собственнику, не будет иметь возможности осуществлять техническое обслуживание жилого дома. Иных обстоятельств нарушения либо оспаривания прав, свобод и законных интересов истца не приводится. В настоящее время доступ в спорное помещение ответчиком не ограничивается, право такого доступа для обслуживания элементов общего имущества не оспаривается. Обстоятельства абстрактного нарушения прав истца, связанные с возможным ограничением доступа к указанным объектам в спорном помещении, не подлежат защите данным способом. Любые конкретные нарушения, связанные с ограничением доступа к общим инженерным коммуникациям, могут быть устранены во внесудебном или судебном порядке по конкретному спору.
В государственной собственности Тверской области в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, находится шесть квартир (<данные изъяты>). Таким образом Тверская область наравне с иными собственниками жилых помещений в указанном доме является обладателем права общей долевой собственности на общее имущество. Заявленные истцом требования противоречат интересам собственника шести жилых помещений в указанном доме.
Представитель третьего лица ГУП «Тверьоблстройзаказчик» по доверенности Якубчик О.Ю. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, поддержав изложенную в письменном отзыве позицию по делу. Как следует из отзыва, представитель ГУП «Тверьоблстройзаказчик» просит отказать в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
В силу положений 249, 289, 290 ГК РФ собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. В своем заявлении Истец просит признать право собственности на нежилое помещение, а не долю в праве.
Право общей долевой собственности распространяется только на технические подвалы. Спорное помещение подвалом не является, что подтверждается техническим паспортом и Свидетельством о государственной регистрации права, в которых указано, что это помещение нежилого назначения. Спорное помещение не предназначено для обслуживания более одного помещения в здании. Для обслуживания помещений, расположенных а в доме, предназначено техническое оборудование, расположенное в помещении, а не само помещение.
Кроме того, спорное помещение никогда не проектировалось в качестве подвала Первоначальное назначение помещения - подземная автостоянка. Впоследствии в проект были внесены изменения - указанное помещение приобрело назначение «Демонстрационный зал мебельного магазина».
В судебном заседании не участвовали представители третьих лиц – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, представитель ООО «Элитсоцстрой», Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тверской области, Управления Федеральной налоговой службы по Тверской области, ООО «Научно-производственное объединение «Тверской ремонтно-механический завод», третьи лица Ширшин А.В., Иванова И.С., Попова Ж.П., Тихомирова Г.С., Васильев В.А., Ланчев В.М., Исаев Б.Л., Егоровы А.Г. и С.О., Аксенова Л.М., Ломака Т.И., Фурсова И.В., Березина Е.А., Демченко И.В., Самуйлов В.Г., Голубков Е.Н., Виноградова Р.Н., Куликова Т.В., Потапов Д.В., Левин М.И., Кондратьева В.В., Карасев Е.К., Пучкова Н.В., Сладкова А.А., Плетнева С.Г., Соколов А.П., Дмитриева О.В., Макаров В.А., Смирнова А.В., Ершова М.П., уведомленные о времени и месте рассмотрения дела в соответствии с требованиями ст. ст. 113-116 ГПК РФ.
Третьи лица Егоров Александр Геннадьевич, действующий за себя и по доверенности от имени третьего лица Егоровой С.О., третье лицо Ланчев Виктор Михайлович, третье лицо Березина Елена Александровна, сведений о причинах неявки не представили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, участвуя в предыдущих судебных заседаниях, поддерживали заявленные исковые требования.
Третье лицо Демченко И.В. сведений о причинах неявки не представила, ходатайств об отложении судебного заседания не заявила, участвуя ранее в судебном заседании, пояснила, что поддерживает исковые требования. Однако пояснить ничего не может, так как не проживает в квартире, ведет ремонт.
Представитель Управления Федеральной налоговой службы по Тверской области представил письменные пояснения по делу, из которых следует, что в соответствии с Положением «О Федеральной налоговой службе», утвержденным постановлением Правительства РФ от 30.09.2004 № 506 и Налоговым кодексом Российской Федерации главной задачей Государственной налоговой службы Российской Федерации является контроль за соблюдением законодательства о налогах, правильностью их исчисления, полнотой и своевременностью внесения в соответствующие бюджеты государственных налогов и других платежей, установленных законодательством Российской Федерации.
Суть же заявления Гатаева А.В. сводится к тому, что заявитель просит признать права собственности на общедолевое имущество в многоквартирном доме.
Таким образом, УФНС России по Тверской области не может дать объяснения об обстоятельствах, имеющих значение для надлежащего рассмотрения дела. УФНС России по Тверской области не нарушало и не могло нарушить каким-либо образом права Гатаева А.В.
На основании вышеизложенного, УФНС России по Тверской области считает себя ненадлежащим ответчиком по данному делу, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Представитель Управления Росреестра по Тверской области ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель ООО «Элитсоцстрой» по доверенности Кузнецова Н.М., сведений о причинах неявки не представила, ходатайств об отложении судебного заседания не заявила, участвуя в предыдущих судебных заседаниях, с учетом формулировки заявленных исковых требований, возражала против их удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, сведений о причинах неявки не представили, свою позицию по отношения к заявленному иску до суда не довели, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, в связи с чем судом постановлено рассматривать дело в отсутствие неявившихся истца, третьих лиц и их представителей.
Заслушав Пуляеву Е.О., Петову Ю.А., Феоктистову В.А., Богданова В.В., Якубчик О.Ю., пояснения специалиста Абрамова О.Б., исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что истцу на праве собственности на основании договора долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ №, договора уступки права требования на долевое участие в строительстве квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ, мирового соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, определения Центрального районного суда города Твери от 27.07.2005 г. (дело № 2-833/05), передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит квартира <данные изъяты>.
Право собственности Гатаева А.В. на вышеуказанную квартиру зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Тверской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации №, что подтверждено выданным ДД.ММ.ГГГГ свидетельством о государственной регистрации права серии <данные изъяты>.
Истцом заявлены требования о признании права собственности на общедолевое имущество в многоквартирном доме и признании за истцом права общедолевой собственности в размере доли 1/25.95 на нежилое помещение <данные изъяты> общей площадью 346,2 кв. м., этаж подвал №, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, с погашением регистрационной записи на указанный объект.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которым владеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Приведенная норма уточнена в части 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Таким образом, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением этих помещений: построены ли они или приспособлены для использования в нежилых целях либо же предназначены для обслуживания, использования и доступа к жилым и нежилым помещениям, тесно связаны с последними назначением и следуют их судьбе; размещение в том или ином помещении многоквартирного дома какого-либо оборудования, предназначенного для обслуживания других помещений, само по себе не является основанием для отнесения такого помещения к общему имуществу дома, если помещение в целом не имеет соответствующего назначения.
ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Тверской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации за № права собственности Субъекта Российской Федерации Тверской области на помещение <данные изъяты>, назначение: нежилое, общая площадь 346,2 кв. м., этаж подвал №, адрес объекта: <адрес>, кадастровый номер №.
Документами-основаниями названной регистрации явились разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №, акт приема-передачи объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно представленному техническому паспорту на нежилое помещение <данные изъяты> составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Тверским филиалом ФГУП «Ростехинветаризация-Федеральное БТИ», ДД.ММ.ГГГГ сведения о нежилом помещении <данные изъяты> площадью 346,2 кв. м., по адресу: <адрес>, кадастровый номер № внесены в Единый государственный реестр объектов капитального строительства. Назначение помещения - демонстрационный зал.
В материалах дела правоустанавливающих документов ЕГРП имеется кадастровый паспорт спорного помещения, составленный на дату – ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи объекта капитального строительства, подписанный ДД.ММ.ГГГГ представителем ГУП «Тверьоблстройзаказчик» и представителем Субъектам Российской Федерации Тверской области в лице Департамента строительного комплекса Тверской области, справка ГУП «Тверьоблстройзаказчик» от ДД.ММ.ГГГГ № о финансировании жилого дома по адресу: <адрес> из областного бюджета в рамках реализации адресной инвестиционной программы.
Согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Администрацией города Твери, объект капитального строительства – <данные изъяты>квартирный жилой дом со встроенными общественными помещениями (I очередь строительства) был введен в эксплуатацию в том числе в составе с помещением общественного назначения № фактической площадью 346, 2 кв. м. (по проекту 397,8 кв. м.). Кроме того, в составе названного дома имеются тепловой узел площадью 15,5 кв. м., электрощитовая площадь. 6,6 кв. м., венткамера площадью 15, 5 кв. м., насосная площадью 19,0 кв. м.
Нежилое помещение V – демонстрационный зал общей площадью 346,2 кв. м., расположенное в одном уровне в подвале 39-квартирного жилого дома со встроенными общественными помещениями (первая очередь строительства), расположенного по адресу: <адрес> согласно акта от ДД.ММ.ГГГГ передано в собственность субъекта Российской Федерации Тверской области.
Указанное нежилое помещение было запроектировано как подземная автостоянка, что следует из пояснений лиц, участвующих в деле, подтверждено заключением Отдела государственной вневедомственной экспертизы Департамента архитектуры, инвестиций и строительного комплекса Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ №.
Из пояснений Феоктистовой В.А. следует, что спорное помещение предполагалось разделить на парковочные места и передать застройщикам в частную собственность.
Таким образом, на стадии разработки и согласования проекта строительства многоквартирного жилого дома под № по <адрес> в <адрес>, спорное помещение уже было запроектировано для самостоятельного использования.
Возможность использования спорного жилого помещения в качестве автостоянки подтверждена в судебном заседании и главным инженером проекта ФИО3, допрошенном в судебном заседании в качестве специалиста.
ФИО3 пояснил, что в процессе строительства появляется необходимость в корректировке проекта. Это нормальная ситуация. Подвальные помещения дома были запроектированы на часть офисных помещений и на автостоянку. Проект автостоянки прошел экспертизу. В 2007 году застройщик обратился с просьбой внести изменения. По отдельному заказу была выполнена корректировка рабочего проекта и передана заказчику. Данное помещение не является техподпольем. Техподполье вообще этажом не является, его высота не превышает 2,1 м. В спорном помещении не предполагалось размещение повысительного насоса, теплового узла.
Определением суда от 21.12.2010 г. по настоящему гражданскому делу была назначена комплексная оценочно-строительная экспертиза, на разрешение которой были поставлены следующие вопросы:
1. Присутствует ли в спорном помещении общей площадью 346,2 кв. м., этаж подвал №, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый номер № следующее инженерно-техническое оборудование: водомерный узел, насосная, разводка водопровода и канализации; трубы водостоков; канализационные трубы жилого дома и канализационный люк; вентили пожарных кранов; трубы отопления подвального помещения, офисов и подъездов жилого дома; вентиляционная шахта; электропитающий высоковольтный кабель, телефонный кабель? Предназначены ли указанные инженерные коммуникации для обслуживания более чем одного помещения в жилом доме?
2. Является ли нежилое помещение общей площадью 346,2 кв. м., этаж подвал №, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, техническим подвалом, требующим постоянного открытого доступа к находящемуся в нем инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля?
3. Возможно ли самостоятельное функциональное использование нежилого помещения общей площадью 346,2 кв. м., этаж подвал №, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, как самостоятельного объекта недвижимого имущества для целей, не связанных с обслуживанием более одного помещения в многоквартирном доме?
Согласно заключению экспертов ФИО1 и ФИО2 (ООО «<данные изъяты>») № проведенного на дату 20.01.2011 г., нежилое помещение <данные изъяты> общей площадью 346,2 кв. м., этаж подвал №, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер № по конструкции и своему назначению в соответствии с используемыми терминами и определениями, перечисленными в Приложении Б СниП 31-01-2003 является техническим этажом многоквартирного жилого дома, то есть общедомовым (общедолевым) имуществом (конструктивным элементом дома), так как:
- стены как технического этажа, так и стены вышележащих этажей многоквартирного жилого дома возведены на едином фундаменте;
- внутренние инженерные коммуникации и оборудование технического этажа, офисов первого этажа, подъездов и квартир дома функционирует совместно и составляют единое целое для всех, без исключения, помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Нежилое помещение <данные изъяты> общей площадью 346,2 кв. м., этаж подвал №, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер № не может рассматриваться как самостоятельно функционирующий объект недвижимого имущества.
Отвечая на третий вопрос, эксперты пришли к выводу, что невозможно самостоятельное функциональное использование спорного помещения без ущемления прав собственников многоквартирного жилого дома на получение жилищно-коммунальных услуг, поскольку в спорном помещении размещено общедомовое (общедолевое) имущество (системы отопления, хозяйственно-питьевого водоснабжения, хозяйственно-бытовой и ливневой канализации, сети электроснабжения и телефонизации), предназначенное для обслуживания всех (более одного) помещений многоквартирного жилого дома.. Поэтому самостоятельное функциональное использование спорного нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимого имущества для целей, не связанных с обслуживанием более одного помещения в многоквартирном доме (то есть только для нежилого помещения V), может привести к аварийным ситуациям, и как следствие этого, лишению собственников жилых помещений многоквартирного дома их законного права на безопасность жизни, здоровья и сохранность своего имущества.
Оценивая данное заключение по правилам ст. ст. 67, 86 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что данное заключение не дает достаточных оснований для вывода о статусе спорного помещения.
Так, возведение стен спорного помещения и вышележащих этажей на едином фундаменте не может являться достаточным основанием для признания спорного помещения общим имуществом. В противном случае все нижерасположенные нежилые помещения (офисы, магазины и прочие), а также жилые помещения как возведенные на едином фундаменте, должны признаваться общим имуществом собственников многоквартирного дома, что противоречит ст. ст. 289, 290 ГК РФ.
Наличие инженерного оборудования, обслуживающего более одной квартиры, при наличии отдельных построенных и сданных в эксплуатацию помещений теплового узла площадью 15,5 кв. м., электрощитовой площадью 6,6 кв. м., венткамеры площадью 15, 5 кв. м. и насосной площадью 19,0 кв. м., также не может являться достаточным основанием отнесения спорного помещения к общедомовому имуществу.
Выводы экспертов по третьему вопросу о невозможности самостоятельного фукнционирования спорного помещения без нарушения прав собственников иных помещений в доме на получение жилищно-коммунальных услуг, в совокупности с изложенными доводами также не позволяют признать спорное помещение в целом предназначенным для обслуживания других помещений дома и отнести его к общему имуществу многоквартирного дома.
При этом существование в части помещения транзитных инженерных коммуникаций, снабженных запорной арматурой, прочисток, влечет лишь обязанность собственника или иного владельца такого помещения обеспечить доступ к нему для соответствующего обслуживания, однако не препятствует самостоятельному использованию помещения для целей, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома.
Сам по себе факт, что спорное нежилое помещение расположено в подвале многоквартирного дома, не может являться бесспорным доказательством, что помещение относится к общему имуществу жилого дома и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений в доме. Определяющим является изначальное проектное назначение указанного нежилого помещения и субъект финансирования строительства.
Доводы третьих лиц о том, что спорное нежилое помещение построено за счет общих средств дольщиков как не подтвержденные иными представленными и исследованными в судебном заседании доказательствами при наличии в производстве Арбитражного суда Тверской области дела по спору между застройщиком ГУП «Тверьоблстройзаказчик» и инвестором ООО «Элитсоцстрой» о размере финансирования, не могут быть приняты судом.
В силу ч. 1 ст. 68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами.
Истец самостоятельно определяет предмет, основания иска и способ защиты своего права.
Истцом заявлено требование о признании за ним права общедолевой собственности в размере доли 1/25.95 на спорное нежилое помещение.
Согласно п. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности за субъектом Российской Федерации Тверской областью на спорное нежилое помещение.
Основания для государственной регистрации прав приведены в ст. 17 Федеральнгого закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Оспаривание зарегистрированного права предполагает необходимость оспаривания основания регистрации.
Основанием для регистрации права государственной собственности субъекта Российской Федерации на спорное помещение послужили разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи объекта капитального строительства, подписанный ДД.ММ.ГГГГ представителем ГУП «Тверьоблстройзаказчик» и представителем Субъектам Российской Федерации Тверской области в лице Департамента строительного комплекса Тверской области, справка ГУП «Тверьоблстройзаказчик» от ДД.ММ.ГГГГ № о финансировании жилого дома по адресу: <адрес> из областного бюджета в рамках реализации адресной инвестиционной программы.
Истцом не оспариваются приведенные основания регистрации права государственной собственности субъекта Российской Федерации, названные основания не признаны недействительными в установленном законом порядке.
Обращаясь в суд с иском, истец основывает свои требования на нормах ст. 289, 290 ГК РФ, 36 ЖК РФ.
Способы защиты права определены ст. 12 Гражданского кодекса РФ и иными федеральными законами.
Вместе с тем, в качестве нарушения свих прав истец указывает на то обстоятельство, что при передаче спорного помещения третьим лицам будет ограничен доступ для обслуживания инженерных коммуникаций.
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения, а если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме; собственник жилого помещения обязан поддерживать данное жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 52 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307, потребитель обязан допускать в заранее согласованное с исполнителем время в занимаемое жилое помещение работников и представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ, а представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для ликвидации аварий - в любое время.
Техническое обслуживание систем отопления, холодного, горячего водоснабжения и канализации многоквартирного дома должно производиться в объеме требований, установленных Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением государственного Комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, в связи с чем собственники всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны обеспечивать доступ обслуживающему персоналу для осуществления технического обслуживания элементов общедомовых инженерных сетей.
Как следует из пояснений сторон, в настоящее время со стороны ответчика отсутствуют какие-либо препятствия для осуществления ТСЖ «Бастион» надлежащей технической эксплуатации общедомовых инженерных сетей, проходящих в спорном помещении. Наоборот, из пояснений следует, что у собственника помещения отсутствует доступ в принадлежащее ему помещение.
Доводы представителя истца и третьих лиц о несоответствии назначения спорного помещения СНиПам в отсутствие сведений о любом виде использования ответчиком спорного помещения не могут являться предметом судебной проверки в рамках настоящего дела.
При изложенных обстоятельствах суд полагает необходимым отказать в удовлетворении иска, поскольку суд приходит к выводу, что истцом не представлено достаточных, достоверных и допустимых доказательств, однозначно свидетельствующих о том, что принадлежащее ответчику спорное нежилое помещение построено, предназначено и/или приспособлено для обслуживания, использования и доступа к жилым помещениям, тесно связано с последними назначением и следует их судьбе.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст. ст. 193, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Гатаеву Артему Валерьевичу в удовлетворении исковых требований к субъекту Российской Федерации Тверской области в лице Комитета по управлению имуществом Тверской области о признании права собственности на общедолевое имущество в многоквартирном доме и признании за истцом права общедолевой собственности в размере доли 1/25.95 на нежилое помещение <данные изъяты> общей площадью 346,2 кв. м., этаж подвал №, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, погашении регистрационной записи на указанный объект, выполненной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ - отказать.
Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Центральный районный суд г. Твери в течение 10 дней со дня изготовления в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 19 апреля 2011 года.
Председательствующий Л.Г. Буланкина