Дело № 2-135/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
«20» апреля 2011 года город Тверь
Центральный районный суд г. Твери в составе:
председательствующего судьи Буланкиной Л.Г.
при секретаре Аниковой Т.С.,
с участием представителя ответчика Соколова О.Д.
представителя третьих лиц Мовшевич О.Б.,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Корнева Сергея Борисовича к ОАО «Тверская оптовая книжная база» о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,
установил:
Истец обратился в суд с иском к ответчику с требованиями обязать ОАО «Тверская оптовая книжная база» заключить с Корневым Сергеем Борисовичем договор купли-продажи недвижимого имущества: магазин-склад, площадью 251 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>; нежилое помещение, площадью 109,4 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>.
В обоснование иска указано, что ответчиком в лице ООО «АукционГарант», ДД.ММ.ГГГГ года были проведены торги в форме аукциона по продаже вышеуказанного имущества, принадлежащего ответчику на праве собственности. Согласно протокола № от ДД.ММ.ГГГГ «Об определении победителя торгов в форме аукциона по продаже имущества ОАО «Тверская оптовая книжная база» и Протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ «Об итогах аукциона по продаже имущества ОАО «Тверская оптовая книжная база» победителем торгов был признан Корнев Сергей Борисович.
Согласно ст. 329 ГК РФ, истец для обеспечения исполнения обязательств ответчиком по заключению договора купли-продажи, а также для участия в аукционе по реализации вышеуказанного имущества перечислил денежные средства в размере 1 804 220 рублей, что подтверждается договором о задатке № от ДД.ММ.ГГГГ и платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ
В связи с рассмотрением Заволжским районным судом г. Твери подобного гражданского дела № по иску ФИО2 к ОАО «Тверская оптовая книжная база» о понуждении заключить договор купли-продажи и на основании вынесения судом решения об удовлетворении исковых требований, истец ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес ответчика уведомление о заключении договора купли-продажи объектов недвижимого имущества с приложением договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи объектов недвижимого имущества, что подтверждается уведомлением о вручении письма ДД.ММ.ГГГГ На сегодняшний день договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и акт приема-передачи объектов недвижимого имущества ответчиком не подписан.
В соответствии с п. 1 ст. 447 ГК РФ и согласно вышеуказанным протоколам с победителем торгов заключается договор.
В связи с тем, что ответчик до настоящего времени не подписал договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и акт приема-передачи объектов недвижимого имущества, истец в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ обратился в Заволжский районный суд города Твери с настоящим иском.
Решением Заволжского районного суда г. Твери от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Корнева С.Б. были удовлетворены, на ОАО «Тверская оптовая книжная база» возложена обязанность заключить с Корневым Сергеем Борисовичем договор купли-продажи недвижимого имущества. Названное решение обжаловалось представителем ответчика, определением Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, кассационная жалоба ОАО «Тверская оптовая книжная база» - без удовлетворения.
Постановлением Президиума Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Заволжского районного уда города Твери и определение Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда по настоящему делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Центральный районный суд города Твери.
При новом рассмотрении дела судом истребованы сведения о собственниках спорного имущества и лица, являвшиеся и являющиеся в настоящее время собственниками спорного имущества привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц.
В судебном заседании истец, его представитель, уведомленные о времени и месте рассмотрения дела (судебное извещение истцом получено ДД.ММ.ГГГГ, представитель истца предупрежден о времени и месте рассмотрения дела в предыдущем судебном заседании – 30.30.2011 г., о чем имеется расписка в материалах дела), не участвовали, не сообщив о причинах неявки, не представив сведения о причинах неявки, на ходатайствовали об отложении судебного заседания или о рассмотрении дела в свое отсутствие. В связи и изложенными обстоятельствами судом определено рассматривать дело в отсутствие неявившихся истца и его представителя.
Истец, его представитель, уведомленные о наличии зарегистрированных в ЕГРП прав на спорное имуществ иных лиц, не указанных в исковом заявлении, не воспользовались предусмотренным ст. 39 ГПК РФ правом на уточнение исковых требований, исковое заявление рассматривалось судом в первоначальной редакции.
Представитель ответчика по доверенности Соколов О.Д. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, поддержав доводы представленных письменных возражений на исковое заявление, согласно которым истец не заключил основной договор (договор купли-продажи недвижимости) в согласованный срок - договор купли-продажи должен был быть подписан победителем аукциона до ДД.ММ.ГГГГ. Оплата стоимости имущества в течение 10 дней после заключения договора купли-продажи одним платежом было существенным условием, определенным собственником имущества и обязательным для победителя аукциона. В связи с отказом истца выполнить договорные обязательства, Акционерное общество расценило договор не заключенным, а торги несостоявшимися.
Представитель ответчика полагал также, что истец пропустил срок для обращения в суд, установленный статьёй 445 ГК РФ. В том случае, если истец полагал, что ответчик уклонялся от заключения основного договора купли-продажи в сроки, предусмотренные Протоколом, в силу пункта 1 статьи 445 ГК РФ, истец был вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Также представитель ответчика полагал, что требования истца не могут быть удовлетворены, в том числе, в связи с тем, что имущество, право на заключение договора купли-продажи которого было предметом аукциона, из собственности Акционерного общества выбыло - в связи с отказом Истца от заключения основного договора купли-продажи имущества, магазин-склад, площадью 251 квадратный метр, расположенный по адресу: <адрес>, был продан Акционерным обществом, что является правом собственника, предусмотренным статьёй 209 ГК РФ.
По мнению представителя ответчик требования истца о понуждении заключения договора купли-продажи недвижимости не могут быть удовлетворены также в связи с тем, что договор является не заключенным по признаку отсутствия согласованной цены. Срок оплаты по основному договору являлся существенным условием для Акционерного общества, и был указан в Информационном сообщении, Положении и Протоколе. В настоящее время, часть имущества, являвшееся предметом торгов, отчуждено Акционерным обществом, определить цену оставшейся части имущества не представляется возможным, так как цена определялась на два объекта недвижимости, путем проведения открытого аукциона. Кроме того, на момент направления истцом предложения о заключении основного договора (ДД.ММ.ГГГГ), стоимость имущества изменилась и коммерческого интереса к заключению договора купли-продажи Акционерное общество не имеет. Определить стоимость имущества, а именно: нежилого помещения, площадью 109, 4 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, не представляется возможным, а, следовательно, не представляется возможным определить существенное условие, предусмотренное законом для договоров данного вида.
От имени истца Протокол № об итогах аукциона о продаже имущества Открытого акционерного общества «Тверская оптовая книжная база» был подписан представителем ФИО1, на основании доверенности №, которая не содержит полномочий представителя на заключение предварительного договора. Указанный протокол подписан не уполномоченным лицом.
К реализации договора купли-продажи стороны не приступали. Договор купли-продажи недвижимости является реальным, т.е., должна быть произведена оплата за имущество. Оплату истец не производил, что подтверждает, то обстоятельство, что от заключения договора истец отказался и договор является не заключенным.
Как указано в возражениях, истец утверждает, что для обеспечения исполнения обязательств ответчика, в порядке статьи 329 ГК РФ, был внесен задаток в размере 1 804 220 рублей, «для обеспечения исполнения обязательств ответчиком по заключению договора купли-продажи». Суммы, вносимые участниками торгов, не являются задатком в значении этого слова, определенном в статьях 329, 380 ГК РФ. Они не являются доказательством заключения договора, поскольку право на заключение договора возникнет в будущем, путем проведения аукциона, с победителем торгов. В силу статьи 1.1. Договора о задатке №, переданную Истцом организатору торгов сумму, в размере 1 804 220 рублей, нельзя считать частью «причитающихся с Истца по договору платежей другой стороне», так как договора еще нет, и будет он лишь с одним из участников торгов.
Треть лицо Терехов О.П. в судебном заседании не участвовал, представит письменный отзыв на исковое заявление, в котором просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. Согласно письменного отзыва, Терехов О.П. полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению в связи с тем, что истец пропустил срок для заключения договора, в настоящее время ответчик не является собственником магазина-склада по адресу: <адрес>, что свидетельствует о невозможности заключения ответчиком договора купли-продажи по указанному объекту, а также о невозможности определения цены оставшегося в собственности у ответчика имущества.
Третьи лица Кузнецова Н.А. и Гришин А.Ф. в судебном заседании не участвовали, представили письменные отзывы на исковое заявление, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие с участием представителя Мовшевич О.Б.
Представитель третьих лиц по доверенностям Мовшевич О.Б. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поддержав доводы письменных отзывов, согласно которым и Кузнецова и Гришин просили отказать в удовлетворении исковых требований.
Из письменного отзыва Кузнецовой Н.А. следует, что спорное недвижимое имущество (магазин-склад по <адрес>) было приобретено ею не у ответчика, а у физического лица, являющегося собственником недвижимого имущества на дату перехода права собственности. В дальнейшем указанное имущество было продано ею другому физическому лицу. На настоящий момент Кузнецова Н.А. не является собственником названного недвижимого имущества. Полагает, что невозможно требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от лица, не являющегося собственником указанного имущества.
В письменном отзыве Гришина А.Ф. указано, что требования истца незаконны, необоснованны и не подлежат удовлетворению. В своем заявлении истец указывает на то обстоятельство, что подписанный с его стороны договор купли-продажи недвижимого имущества (с передаточным актом) был подписан со стороны истца и направлен ответчику ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении срока для заключения договора, предусмотренного Информационным сообщением и Положением о порядке реализации имущества. Из изложенного можно сделать вывод о том, что, пропустив срок для заключения договора купли-продажи, истец утратил право на заключение договора. В настоящее время Ответчик не является собственником одного из объектов недвижимости, являющегося предметом договора купли-продажи (магазин-склад по адресу: <адрес>), что препятствует к заключению договора купли-продажи. Выбытие из правообладания ответчика одного из объектов недвижимости, входящего в предмет договора, исключает возможность заключения договора, поскольку будет противоречить требованиям п. 1 ст. 432 ГК РФ: между сторонами не будет достигнуто соглашение по таким существенным условиям как предмет договора (единый неделимый лот, включающий в себя два объекта недвижимости), а также цена договора (общая цена двух объектов недвижимости).
Представитель третьего лица – Федерального агентства по управлению государственным имуществом, в судебном заседании не участвовал, представив письменный отзыв, в котором также просил отказать в удовлетворении исковых требований, указывая, что торги ДД.ММ.ГГГГ были проведены с нарушением ч. 2 ст. 11 Федерального закона «Об акционерных обществах». Единственным акционером организации – ответчика является Российская Федерация в лице Росимущества, одобрение которого на совершение вышеуказанной сделки отсутствует. Истец не заключил основной договор в установленный срок – до ДД.ММ.ГГГГ, уведомление о заключении договора было направлено истцом по истечении 1 года и 7 месяцев, что в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ влечет прекращение предусмотренного предварительным договором обязательства.
Представитель третьего лица – Территориального управления Росимущества по Тверской области, уведомленный о времени и месте рассмотрения дела (судебное извещение получено ДД.ММ.ГГГГ), в судебном заседании не участвовал, сведений о причинах неявки, письменный отзыв по заявленным требованиям не представил, не ходатайствовал об отложении судебного заседания.
С учетом приведенных обстоятельств на основании ст. 167 ГПК РФ судом определено рассматривать дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав представителя ответчика по доверенности Соколова О.Д., представителя третьих лиц Кузнецовой Н.А. и Гришина А.Ф. по доверенностям Мовшевич О.Б., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ были проведены торги в форме аукциона по продаже принадлежащего ответчику на праве собственности имущества: магазина-склада площадью 251 кв. м. по адресу: <адрес>, и нежилого помещения площадь 109,4 кв. м. по адресу: <адрес>. Названое имущество было выставлено на торги единым лотом № с начальной ценой 9 021 100 рублей.
В силу ч. 5 ст. 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.
Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.
Согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ «Об определении победителя торгов в форме аукциона по продаже имущества открытого акционерного общества «Тверская оптовая книжная база» и протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ «Об итогах аукциона по продаже имущества открытого акционерного общества «Тверская оптовая книжная база» победителем торгов был признан Корнев Сергей Борисович, предложивший цену 9 041 000 рублей.
Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ был установлен порядок заключения договора купли-продажи: победитель аукциона заключает с ОАО «Тверская оптовая книжная база» договор купли-продажи имущества в течение трех рабочих дней с момента подписания настоящего протокола согласно Положения о порядке реализации имущества ОАО «Тверская оптовая книжная база» на открытых торгах в форме аукциона. Названным протоколом определен и порядок оплаты: оплата победителем аукциона приобретенного имущества должна быть осуществлена единовременно в течение 10 рабочих дней со дня заключения договора купли-продажи согласно вышеуказанного Положения.
Копии вышеуказанных протоколов приобщены к материалам дела истцом, в связи с чем оснований сомневаться в том, что истец был надлежащим образом уведомлен о содержании приведенных документов или был с ними не согласен оснований не имеется.
Таким образом, подписав протокол №, истец (в лице своего представителя) и ответчик обязались заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, содержащихся в названном протоколе.
С учетом изложенного, протокол № от ДД.ММ.ГГГГ расценивается судом как предварительный договор, порядок заключения и действия которого определены в ст. 429 ГК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу ч. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В Информационном сообщении о проведении торгов, в протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ установлен срок заключения договора купли-продажи – в течение трех рабочих дней с момента подписания протокола, оплата победителем аукциона приобретенного имущества должна быть осуществлена единовременно в течение 10 рабочих дней со дня заключения договора купли-продажи.
В установленный в Информационном сообщении, в протоколе № срок договор купли-продажи спорного имущества не был подписан сторонами, денежные средства не перечислены истцом.
Согласно ч. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
В силу ч. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Истец обратился к ответчику с предложением заключить договор купли-продажи только в июле 2009 года – после того, как Заволжским районным судом города Твери было вынесено решение об удовлетворении исковых требований ФИО2 к ОАО «Тверская оптовая книжная база» о понуждении заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, реализованного на тех же торгах лотом №.
Однако как следует из имеющейся в материалах дела копии решения Заволжского районного суда г. Твери от ДД.ММ.ГГГГ по названному делу, ФИО2 с требованием к ответчику о заключении договора купли-продажи обратился в установленный протоколом договором срок – ДД.ММ.ГГГГ
Доводы истца о том, что внесенные им по договору о задатке № от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в сумме 1 804 220 руб. являются согласно ч. 4 ст. 448 ГК РФ участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.
При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
Законом в п. 4 и 5 ст. 448 ГК РФ полно урегулированы связанные с задатком отношения между организатором и участниками торгов, в связи с чем не возникает практической необходимости в применении к этим отношениям правил о задатке, предусмотренных ст. 380, 381 ГК РФ.
Согласно договора о задатке № от ДД.ММ.ГГГГ, Корнев С.Б. денежные средства в сумме 1 804 220 руб. перечислил для участия в аукционе по реализации лота № из состава имущества ОАО «Тверская оптовая книжная база».
Задаток, вносимый участниками торгов, существенно отличается от задатка, предусмотренного ст. 380, 381 ГК РФ. Поэтому (коль скоро будет признано, что эти правила распространяются на задаток, вносимый при проведении торгов).
На основании ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Поскольку к указанному в протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ сроку договор купли-продажи (основной) заключен не был, требований об его заключении ни одна из сторон не направила, учитывая положения ч. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительными договорами, прекратились, признание предварительного договора прекратившим свое действие в судебном порядке не требуется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Для заключения договора купли-продажи, продавец должен обладать имуществом на праве собственности.
Истцом заявлены требования в отношении двух объектов недвижимости.
Однако на момент рассмотрения дела магазин-склад, площадью 251 квадратный метр, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве долевой собственности Гришину Алексею Федоровичу и Терехову Олегу Петровичу, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №, представленной Управлением Росреестра по Тверской области по запросу суда.
В силу ст. 454 ГК РФ цена договора является одним из существенных его условий.
Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ определена цена двух объектов недвижимости на указанную дату. Выделить стоимость каждого из объектов в целях решения вопроса о возможности вынесения решения в отношении одного объекта недвижимости не представляется возможным.
Руководствуясь ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Истец, будучи уведомленным через своего представителя о перемене собственника имущества на момент рассмотрения дела, не воспользовался предусмотренным ст. 39 ГПК РФ правом и не уточнил, не увеличил заявленные исковые требования.
Суд не усматривает оснований, по которым возможно при принятии решения выйти за пределы заявленных истцом требований.
На основании изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
По настоящему делу приняты меры по обеспечению иска.
В силу ч. 3 ст. 144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.
Поскольку суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, меры по обеспечению иска подлежат отмене по вступлении в силу решения суда.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 193, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Корневу Сергею Борисовичу в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Тверская оптовая книжная база» о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - отказать.
По вступлению в силу настоящего решения отменить меры по обеспечению иска, принятые по делу определениями Заволжского районного суда г. Твери от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ
Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Центральный районный суд г. Твери в течение 10 дней со дня изготовления в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 25 апреля 2011 года.
Председательствующий Л.Г. Буланкина