Дело № 2-2388/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 сентября 2011 года город Тверь
Центральный районный суд города Твери в составе:
председательствующего судьи Михайлова А.Ю.,
при секретаре Фоминой О.В.,
с участием представителя истца Гатаева А.В. и третьего лица ТСЖ «Бастион» по доверенности Пуляевой Е.О., представителя ответчика субъекта РФ – Тверская области в лице Комитета по управлению имуществом Тверской области Богданова В.В., представителя третьего лица ГУП «Тверьоблстройзаказчик» Шеметовой Н.В.,
в отсутствие истца Гатаева А.В., третьих лиц ООО «Элитсоцстрой», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Гатаева А.В. к субъекту РФ – Тверская область в лице Комитета по управлению имуществом Тверской области о признании нежилого помещения <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж подвал №, расположенного в жилом доме по адресу: <адрес> общим имуществом многоквартирного дома и гашении при этом регистрационной записи о собственнике спорного жилого помещения – субъекта РФ, Тверской области,
у с т а н о в и л:
Гатаев А.В. обратился в Центральный районный суд г. Твери с исковым заявлением к субъекту РФ – Тверская область в лице Комитета по управлению имуществом Тверской области о признании нежилого помещения <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж подвал №, расположенного в жилом доме по адресу: <адрес> общим имуществом многоквартирного дома и гашении при этом регистрационной записи о собственнике спорного жилого помещения – субъекта РФ, Тверской области.
Истец мотивирует свои требования тем, что Гатаев А.В. является собственником квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв. м, в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. ДД.ММ.ГГГГ подвал указанного многоквартирном дома, в котором расположено технологическое оборудование, в том числе, коммуникации с запорно-регулировочной арматурой и спускными кранами, обслуживающие 39 квартир жилого дома, водомерный узел, насосная, разводка водопровода и канализации; трубы водостоков; канализационные трубы жилого дома и канализационный люк; вентили пожарных кранов; трубы отопления подвального помещения, офисов и подъездов жилого дома; вентиляционная шахта; электропитающий низковольтный кабель, который проходит по всему подвалу, подходит к третьему подъезду и электрощитовой, телефонный кабель, зарегистрирован как объект права собственности — субъекта РФ - Тверской области с присвоением наименования — нежилое помещение <данные изъяты> — <данные изъяты>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. В силу действующего законодательства, спорное помещение является общим имуществом многоквартирного <адрес>. Указанный вывод истец делает исходя из следующих норм права и установленных фактических обстоятельств. Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ, пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, общим имуществом в многоквартирном доме являются: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Состав общего имущества в многоквартирном доме также определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно подпункту "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством (пункт 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу"). Из приведенных норм следует, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение. Заключением экспертизы, проведенной ООО <данные изъяты>, № от ДД.ММ.ГГГГ «О результатах проведения комплексной оценочно-строительной экспертизы нежилого помещения <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м, этаж подвал №, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № подтверждается, что спорное нежилое помещение по конструкции и своему назначению в соответствии с используемыми терминами и определениями, перечисленными в Приложении Б СНиП 31-01-2003 является техническим этажом многоквартирного жилого дома, то есть общедомовым (общедолевым) имуществом (конструктивным элементом дома) так как: стены как технического этажа, так и стены вышележащих этажей многоквартирного жилого дома возведены на едином фундаменте; внутренние инженерные коммуникации оборудование технического этажа, офисов первого этажа, подъездов и квартир дома функционируют совместно и составляют единое целое для всех, без исключения, помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Указанное спорное нежилое помещение является техническим подвалом, требующим постоянного открытого доступа к находящемуся в нем инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, кроме того указанное нежилое помещение не может рассматриваться как самостоятельно функционирующий объект недвижимого имущества». При таких обстоятельствах, руководствуясь статьей 36 ЖК РФ, истец обоснованно полагает возможным признание спорного помещения общим имуществом многоквартирного дома, вследствие чего, истец считает, что право собственности на нежилое помещение не может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за субъектом Российской Федерации - Тверской областью. Аналогичное утверждение содержится в пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», согласно которому, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. В связи с чем, в случае признания спорного объекта относящимся к общему имуществу многоквартирного дома, соответствующее право ответчика будет считаться прекращенным в силу закона.
12 августа 2011 года в суд поступили возражения на исковое заявления от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области в соответствии с которыми Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области привлечено в процесс в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Рассмотрев исковое заявление, Управление возражает против удовлетворения части заявленного требования о погашении регистрационной записи по следующим основаниям. Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что защита гражданских прав осуществляется как перечисленными в ней способами, так и иными способами, предусмотренными законом. Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что право на судебную защиту, как оно гарантировано статьей 46 Конституции Российской Федерации, не предполагает возможность выбора гражданином по своему усмотрению конкретных форм и способов такой защиты, которые устанавливаются федеральным законом (Определение Конституционного Суда РФ от 17.02.2000 N 125-0, от 25.12.2008 N 992-0-0). Таким образом, перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим, однако использование других способов защиты права допускается ГК РФ только при наличии прямого указания закона. ГК РФ и Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не предусматривают такого способа защиты гражданских прав, как погашение регистрационной записи. Управление считает, что удовлетворение заявленных требований о погашении регистрационной записи не повлечет наступления юридически значимых последствий для истца. В данном случае необходимо заявлять требование о признании права отсутствующим. Данной позиции придерживаются и суды, подробно излагая это в п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующими. Кроме того, требования предъявлены к третьему лицу, а в силу норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации требования, предъявленные к третьему лицу не могут быть удовлетворены.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Пуляева Е.О., действующая также, как представитель по доверенности третьего лица ТСЖ «Бастион», поддержала исковые требования.
Представитель ответчика Богданов В.В. в судебном заседании исковые требования не признал, поддержав доводы представленного в материалы дела письменного отзыва, согласно которого право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. В данном помещении находятся коммуникации, которые обслуживают весь дом, однако ответчик не препятствует и не будет препятствовать доступу к ним. Само их наличие не лишает объект самостоятельного назначения. Спорное помещение проектировалось в качестве самостоятельного объекта (демонстрационный зал), а нахождение в нем отдельных элементов инженерного оборудования само по себе не влечет его отнесения к общему имуществу. В связи с этим критически следует оценить заключение экспертизы, выводы которой основаны на констатации факта нахождения в спорном помещении оборудования, к которому требуется доступ для обеспечения функционирования инженерных коммуникаций многоквартирного дома. Однако такое оборудование в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ может находится как за пределами, так и внутри помещений, являющихся объектами права собственности в многоквартирном доме.
Согласно ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок. В качестве обстоятельств нарушения своих прав истец указывает, что ТСЖ «Бастион» передав ключи от указанного нежилого помещения собственнику, не будет иметь возможности осуществлять техническое обслуживание жилого дома. Иных обстоятельств нарушения либо оспаривания прав, свобод и законных интересов истца не приводится. В настоящее время доступ в спорное помещение ответчиком не ограничивается, право такого доступа для обслуживания элементов общего имущества не оспаривается. Обстоятельства абстрактного нарушения прав истца, связанные с возможным ограничением доступа к указанным объектам в спорном помещении, не подлежат защите данным способом. Любые конкретные нарушения, связанные с ограничением доступа к общим инженерным коммуникациям, могут быть устранены во внесудебном или судебном порядке по конкретному спору. У истца отсутствует право на обращение в интересах иных собственников квартир в данном доме. Надлежащим истцом в данном случае могло выступать ТСЖ или Гатаев А.В. при наличии соотвествующих доверенностей.
Представитель третьего лица ГУП «Тверьоблстройзаказчик» по доверенности Шеметова Н.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, поддержав изложенную в письменном отзыве позицию по делу. Как следует из отзыва, представитель ГУП «Тверьоблстройзаказчик» просит отказать в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
В силу положений 249, 289, 290 ГК РФ собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. В своем заявлении Истец просит признать право собственности на нежилое помещение, а не долю в праве.
Право общей долевой собственности распространяется только на технические подвалы. Спорное помещение подвалом не является, что подтверждается техническим паспортом и Свидетельством о государственной регистрации права, в которых указано, что это помещение нежилого назначения. Спорное помещение не предназначено для обслуживания более одного помещения в здании. Для обслуживания помещений, расположенных а в доме, предназначено техническое оборудование, расположенное в помещении, а не само помещение.
Кроме того, спорное помещение никогда не проектировалось в качестве подвала Первоначальное назначение помещения - подземная автостоянка. Впоследствии в проект были внесены изменения - указанное помещение приобрело назначение «Демонстрационный зал мебельного магазина».
В судебном заседании не участвовали представители третьих лиц – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, представитель ООО «Элитсоцстрой», уведомленные о времени и месте рассмотрения дела в соответствии с требованиями ст. ст. 113-116 ГПК РФ. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области представило в суд письменный отзыв в котором просило рассмотреть дело в его отсутствие, а также отказать истцу в удовлетворении требований в части погашения регистрационной записи о собственнике. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. С учетом изложенного, судом постановлено рассматривать дело в отсутствие не явившихся истца, третьих лиц и их представителей.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
Судом установлено, что истцу на праве собственности на основании договора долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ №, договора уступки права требования на долевое участие в строительстве <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, мирового соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, определения Центрального районного суда города Твери от 27.07.2005 г. (дело № 2-833/05), передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит <адрес>.
Право собственности Гатаева А.В. на вышеуказанную квартиру зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Тверской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации №, что подтверждено выданным ДД.ММ.ГГГГ свидетельством о государственной регистрации права серии №.
Истцом заявлены требования о признании нежилого помещения <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж подвал №, расположенного в жилом доме по адресу: <адрес> общим имуществом многоквартирного дома и гашении при этом регистрационной записи о собственнике спорного жилого помещения – субъекта РФ, Тверской области.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ).
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Поэтому довод ответчика, об отсутствии у истца права на подачу данного искового заявления, является несостоятельным.
В силу ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Состав общего имущества в многоквартирном доме также определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, согласно подпункту "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Как усматривается из материалов дела спорное помещение указанного многоквартирном дома, в котором расположено технологическое оборудование для обслуживания квартир многоквартирного дома, в том числе, коммуникации с запорно-регулировочной арматурой и спускными кранами, обслуживающие 39 квартир жилого дома, водомерный узел с водосчетчиком и запорной арматурой, спускная арматура внутреннего ливнестока; разводка водопровода и канализации; разводка отопления; разводка низковольтового кабеля, зарегистрировано как объект права собственности — субъекта РФ - Тверской области с присвоением наименования — нежилое помещение <данные изъяты>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Данные коммуникации как следует из схем имеющихся в деле (т.2 л.д. 170-175, гражданское дело № 1954/2011), а также фотографий расположены по центру и периметру данного помещения.
Управлением Федеральной регистрационной службы по Тверской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации за № права собственности Субъекта Российской Федерации Тверской области на помещение <данные изъяты>, назначение: нежилое, общая площадь <данные изъяты> кв. м., этаж подвал №, адрес объекта: <адрес>, кадастровый номер №.
Документами-основаниями названной регистрации явились разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №, акт приема-передачи объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ.
Между тем, в силу закона и фактических обстоятельств данного дела ответчик не может являться собственником данного объекта недвижимого имущества.
Согласно представленному техническому паспорту на нежилое помещение <данные изъяты>, составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Тверским филиалом ФГУП «Ростехинветаризация-Федеральное БТИ», ДД.ММ.ГГГГ сведения о нежилом помещении <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв. м., по адресу: <адрес>, кадастровый номер № внесены в Единый государственный реестр объектов капитального строительства. Назначение помещения - <данные изъяты>.
В материалах дела правоустанавливающих документов ЕГРП имеется кадастровый паспорт спорного помещения, составленный на дату – ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи объекта капитального строительства, подписанный ДД.ММ.ГГГГ представителем ГУП «Тверьоблстройзаказчик» и представителем Субъектам Российской Федерации Тверской области в лице Департамента строительного комплекса Тверской области, справка ГУП «Тверьоблстройзаказчик» от ДД.ММ.ГГГГ № о финансировании жилого дома по адресу: <адрес> из областного бюджета в рамках реализации адресной инвестиционной программы.
Согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Администрацией города Твери, объект капитального строительства – 39-квартирный жилой дом со встроенными общественными помещениями (I очередь строительства) был введен в эксплуатацию в том числе в составе с помещением общественного назначения № фактической площадью <данные изъяты> кв. м. (по проекту <данные изъяты> кв. м.). Кроме того, в составе названного дома имеются тепловой узел площадью <данные изъяты> кв. м., электрощитовая площадь. <данные изъяты> кв. м., венткамера площадью <данные изъяты> кв. м., насосная площадью <данные изъяты> кв. м.
Нежилое помещение <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенное в одном уровне в подвале 39-квартирного жилого дома со встроенными общественными помещениями (первая очередь строительства), расположенного по адресу: <адрес> согласно акта от ДД.ММ.ГГГГ передано в собственность субъекта Российской Федерации Тверской области.
Указанное нежилое помещение было запроектировано как подземная автостоянка, что следует из пояснений лиц, участвующих в деле, подтверждено заключением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №.
Однако, как следует из экспертизы, проведенной на основании определения суда, с учетом осмотра данного помещения экспертами оно фактически является техническим этажом.
Определением суда от 21 декабря 2010 года по гражданскому делу № 1954/2011, которое приобщено к материалам настоящего гражданского дела и исследовано в судебном заседании, была назначена комплексная оценочно-строительная экспертиза, на разрешение которой были поставлены следующие вопросы:
1. Присутствует ли в спорном помещении общей площадью <данные изъяты> кв. м., этаж подвал №, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый номер № следующее инженерно-техническое оборудование: водомерный узел, насосная, разводка водопровода и канализации; трубы водостоков; канализационные трубы жилого дома и канализационный люк; вентили пожарных кранов; трубы отопления подвального помещения, офисов и подъездов жилого дома; вентиляционная шахта; электропитающий высоковольтный кабель, телефонный кабель? Предназначены ли указанные инженерные коммуникации для обслуживания более чем одного помещения в жилом доме?
2. Является ли нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв. м., этаж подвал №, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, техническим подвалом, требующим постоянного открытого доступа к находящемуся в нем инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля?
3. Возможно ли самостоятельное функциональное использование нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв. м., этаж подвал №, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, как самостоятельного объекта недвижимого имущества для целей, не связанных с обслуживанием более одного помещения в многоквартирном доме?
Согласно заключению экспертов ФИО6 и ФИО7 (ООО <данные изъяты>) № проведенного на дату ДД.ММ.ГГГГ, нежилое помещение <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв. м., этаж подвал №, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер № по конструкции и своему назначению в соответствии с используемыми терминами и определениями, перечисленными в Приложении Б СниП 31-01-2003 является техническим этажом многоквартирного жилого дома, то есть общедомовым (общедолевым) имуществом (конструктивным элементом дома), так как:
- стены, как технического этажа, так и стены вышележащих этажей многоквартирного жилого дома возведены на едином фундаменте;
- внутренние инженерные коммуникации и оборудование технического этажа, офисов первого этажа, подъездов и квартир дома функционирует совместно, и составляют единое целое для всех, без исключения, помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Нежилое помещение <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв. м., этаж подвал №, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер № не может рассматриваться как самостоятельно функционирующий объект недвижимого имущества.
Отвечая на третий вопрос, эксперты пришли к выводу, что невозможно самостоятельное функциональное использование спорного помещения без ущемления прав собственников многоквартирного жилого дома на получение жилищно-коммунальных услуг, поскольку в спорном помещении размещено общедомовое (общедолевое) имущество (системы отопления, хозяйственно-питьевого водоснабжения, хозяйственно-бытовой и ливневой канализации, сети электроснабжения и телефонизации), предназначенное для обслуживания всех (более одного) помещений многоквартирного жилого дома.. Поэтому самостоятельное функциональное использование спорного нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимого имущества для целей, не связанных с обслуживанием более одного помещения в многоквартирном доме (то есть только для нежилого помещения <данные изъяты>), может привести к аварийным ситуациям, и как следствие этого, лишению собственников жилых помещений многоквартирного дома их законного права на безопасность жизни, здоровья и сохранность своего имущества.
Оценивая данное заключение по правилам ст. ст. 67, 86 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что данное заключение и пояснения экспертов дают достаточные основания для вывода о том, что нежилое помещение <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж подвал №, расположенного в жилом доме по адресу: <адрес> является по своей сути общим имуществом многоквартирного дома.
Наличие инженерного оборудования, обслуживающего более одной квартиры, при наличии отдельных построенных и сданных в эксплуатацию помещений теплового узла площадью <данные изъяты> кв. м., электрощитовой площадью <данные изъяты> кв. м., венткамеры площадью <данные изъяты> кв. м. и насосной площадью <данные изъяты> кв. м., также может являться достаточным основанием отнесения спорного помещения к общему имуществу многоквартирного дома.
Выводы экспертов по третьему вопросу о невозможности самостоятельного фукнционирования спорного помещения без нарушения прав собственников иных помещений в доме на получение жилищно-коммунальных услуг, в совокупности с изложенными доводами также позволяют признать спорное помещение в целом предназначенным для обслуживания других помещений дома и отнести его к общему имуществу многоквартирного дома.
В судебном заседании 13 сентября 2011 года по ходатайству представителя истца Гатаева А.В. по доверенности Пуляевой Е.О. допрошен эксперт ФИО7, который пояснил, что система канализации самотечная (бытовая), сначала прокладывается вертикально труба, к ней из каждой квартиры подводятся трубы до 4 метров. На чердаке канализацию сделать невозможно. Подвал – это технический этаж, к нему нельзя сделать другой вход. Отопление – это сеть из стояков и распределительных трубопроводов, существуют прямые и обратные трубы, из каждой квартиры идет разводка. Они также расположены по всему периметру дома. Изолировать или сгруппировать их нельзя. В каждой квартире есть стояк и напайки, и если прорвет трубу, то в подвале необходимо перекрыть шаровой кран. В части здания расположена электрощитовая, от нее на каждый подъезд идут сети, и к ним тоже нужен доступ. В заключении он указал, что коммуникации обслуживают более чем одно помещение. Канализационный трубопровод находится на высоте 2,5 метра и туалет для посетителей демонстрационного зала сделать невозможно. В этот подвал сходятся коммуникации квартир, находящихся над этим помещением. В квартирах находятся коммуникации такого же характера, как и в подвале. В заключении он не указывал, какие коммуникации являются транзитными. Чтобы возможно было использовать указанное помещение как демонстрационный зал, то в нем не должно быть коммуникаций, должен быть отдельный вход и дневное освещение. Наилучшее использование этого подвала – стоянка для автомобилей. Постоянное нахождение человека в этом помещении необязательно, но немедленный доступ к этому помещению необходим. При проведении экспертизы рабочий проект Архитектурной фирмы «Домус» ему не был предоставлен. То, что указано в проекте Архитектурной фирмы «Домус» не совпадает с тем, что есть в реальности. Это помещение нельзя использовать как отдельное помещение из-за наличия в нем коммуникаций, это технический этаж. Транзитная коммуникация – это та, у которой нет отпаек на дом, через который она проходит. В подвале расположены следующие коммуникации: инженерно-техническое оборудование - водомерный узел, разводка водопровода и канализации; трубы водостоков; канализационные трубы жилого дома с горизонтальными прочистками; вентили пожарных кранов; трубы отопления подвального помещения, офисов и подъездов жилого дома; система вентиляции с механическим побуждением; электропитающий низковольтный кабель, телефонный кабель, полипропиленовые трубопроводы хозяйственно-бытовой канализации с прочистками, прочистки системы хозяйственно-бытовой канализации, стальные трубопроводы хозяйственно - питьевого водопровода с утеплением минеральной ватой и покровным слоем из синтетических материалов на основе стеклоткани, запорная арматура (вентиль и шаровый кран) системы хозяйственно-питьевого водопровода; запорная арматура (вентиль) и спускная арматура (шаровый кран), стальной трубопровод внутреннего ливнестока; спускная арматура (вентили) внутреннего ливнестока; водомерный узел с водосчётчикам и запорной арматурой (2 задвижки), разводка низковольтного кабеля, разводка телефонного кабеля, разводка отопления, пластмассовые трубопроводы хозяйственно-питьевого водопровода, пластмассовые трубопроводы хозяйственно-бытовой канализации с прочистками, расположенные на подвесках в уровне потолка, разводка низковольтного электрокабеля, чугунные радиаторы отопления, стальные сварные отопительные секции, сеть освещения с использованием ламп накаливания, вентиляционная система - воздуховоды прямоугольного сечения из оцинкованной стали на фланцевых соединениях, система пожарного водопровода с пожарными вентилями. Указанные инженерные коммуникации (кроме вентилей пожарных кранов, труб отопления подвального помещения и системы вентиляции с механическим побуждением) предназначены для обслуживания более чем одного помещения в многоквартирном жилом доме. Изолировать это оборудование, чтобы часть данного помещения могла функционировать самостоятельно невозможно. Коммуникации этого дома, расположенные в подвале, размещены по всей территории исследованного помещения. К данным коммуникациям нужен постоянный доступ, так как, например, при аварии горячего водоснабжения по существующим нормативам, залив должен быть устранен в течение 3 часов.
Кроме того, в судебном заседании 13 сентября 2011 года по ходатайству представителя истца Гатаева А.В. по доверенности Пуляевой Е.О. допрошен эксперт ФИО6, который пояснил, что система инженерной коммуникации находится в техническом помещении, канализацию и стояки перенести в другое помещение невозможно. Коммуникации – это основное оборудование. Возможно, в этом доме есть и другие подвалы, но он об этом не осведомлен. В этом подвале коммуникации тех квартир, которые находятся над подвалом. В подвале можно поставить транспортное средство, или, например, хранить картошку, или кирпич. Никаких перегородок в помещении ставить нельзя. Нельзя это помещение использовать под демонстрационный зал, так как к коммуникациям должен быть постоянный доступ. Технический этаж – это этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, может быть размещен в нижней части здания, верхней или между надземными этажами. Межэтажное пространство высотой 1,8 метров и менее, используемое для прокладки коммуникаций, этажом не является. Инженерное оборудование – система энергоснабжения, канализация, отопление, телефонизация, вентиляция. Если в помещении есть хоть одна эта категория, то помещение уже считается техническим. Изолировать оборудование в этом помещении так, чтобы часть данного помещения могла функционировать самостоятельно невозможно.
Таким образом, в спорном подвальном помещении находятся коммуникации, предназначенные для обслуживания всего дома. Данные коммуникации проходят по всему спорному помещению, а не по отдельным его частям. Это оборудования нельзя изолировать. Ответчик не отрицает факта нахождения в данном помещении коммуникаций, обслуживающих весь дом. Названное помещение не имеет самостоятельного назначения, поскольку предназначено для обслуживания инженерного оборудования всего жилого дома, оно должно быть доступно собственникам помещений и управляющей компании для производства технического осмотра и аварийного ремонта. Поскольку спорное имущество носит вспомогательный характер и обладает признаками, установленными ст.ст. 289, 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ, на них должен распространяться режим общей долевой собственности всех собственников помещений в жилом доме. Правовые основания для отнесения данного имущества к собственности субъекта РФ отсутствуют.
По ходатайству ответчика в судебном заседании 20 сентября 2011 года был также допрошен ФИО8, который пояснил, что не все помещения, в которых есть коммуникации, относятся к техническим. Существуют нормативные требования о возможности размещения помещений в подвалах. В подвалах может быть размещен и демонстрационный зал, и магазин, и иные объекты. Что в задании дает заказчик, то проектировщики в помещении и размещают, но на основании нормативных требований. В проекте, составленном архитектурной фирмой «Домус», есть как транзитные, так и нетранзитные коммуникации. Соотношение транзитных и основных коммуникаций в данном подвале 50/50. Все транзитные коммуникации, которые обслуживают помещения, расположенные над ним, находятся в данном подвале. Проходил ли данный проект экспертизу ему неизвестно.
Показания ФИО8 суд не может расценить как доказательство, опровергающее доводы истца о том, что спорное нежилое помещение является общим имуществом собственников многоквартирного дома, так как проект, составленный архитектурной фирмой «Домус» отличается от фактической планировки данного помещения. Это в частности видно из приложений к экспертизе, проведенной на основании определения суда с осмотром данного помещения. В связи с этим утверждение о возможности расположения в подвале демонстрационного зала, магазина или иных самостоятельных объектов носит предположительный характер, не основано на имеющихся в реальности фактах.
Суд считает, что представлены убедительные доказательства, что спорное помещение по всем техническим характеристикам относится к техническому помещению, в нем находится инженерное оборудование, обслуживающее все здание, в связи с чем спорное помещение может относиться только к общему имуществу дома, а не находиться в собственности одного лица. Спорное помещение является общим имуществом многоквартирного дома, т.е. подвалом, к которому необходим постоянный доступ собственников этого дома и специальных организаций для проведения мероприятий по осмотру состояния трубопроводов и их изоляции, текущих ремонтов, гидравлических испытаний, при проведении которых необходим доступ к трубопроводной арматуре, прочистке, стыковым соединениям, устранения последствий аварий и т.д. Учитывая открытость проложенных в нем инженерных коммуникаций, без каких-либо ограждений, отсутствие возможности их создать, а также высоту помещения ниже планировочной отметки земли более чем наполовину высоты помещения, можно сделать однозначный вывод, что спорное помещение является подвалом и не может использоваться как самостоятельный объект прав, поскольку имеет только вспомогательное назначение.
Как указано в Определении Конституционного суда РФ от 19 мая 2009 г. N 489-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект-71» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ и частью 1 ст.36 Жилищного кодекса РФ» по смыслу оспариваемых законоположений, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.
Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Не может суд согласиться также с доводами представителя ответчика о том, что истец не представил никаких доказательств, что у него имеются препятствия в пользовании подвалом, поскольку сам факт нахождения подвального помещения в собственности ответчика исключает возможность собственников многоквартирного дома законно пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома.
Способы защиты права определены ст. 12 Гражданского кодекса РФ и иными федеральными законами.
Гражданское законодательство РФ и Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не предусматривают такого способа защиты гражданских прав, как погашение регистрационной записи. Поэтому исковое заявление в этой части удовлетворению не подлежит.
Как указывает третье лицо Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области удовлетворение заявленных требований о погашении регистрационной записи не повлечет наступления юридически значимых последствий для истца. В данном случае необходимо заявлять требование о признании права отсутствующим.
В п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующими.
Кроме того, согласно ст.17 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» признание судом нежилого помещения <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж подвал №, расположенного в жилом доме по адресу: <адрес> общим имуществом многоквартирного дома является основанием прекращения права собственности Муниципального образования <адрес> на нежилое помещение <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж подвал №, расположенного в жилом доме по адресу: <адрес>.
При изложенных обстоятельствах суд полагает необходимым удовлетворить исковые требования истца и признать нежилое помещение <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж подвал №, расположенного в жилом доме по адресу: <адрес> общим имуществом многоквартирного дома.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст. ст. 193, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Гатаева А.В. удовлетворить частично.
Признать нежилое помещение <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж подвал №, расположенное в жилом доме по адресу: <адрес> общим имуществом собственников квартир в многоквартирном <адрес>.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Согласно ст. 17 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» данное решение является основанием прекращения права собственности Муниципального образования г. Тверь на нежилое помещение <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж подвал №, расположенного в жилом доме по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Центральный районный суд г. Твери в течение 10 дней со дня изготовления в окончательной форме.
Председательствующий