Дело № 2-1465/11
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 сентября 2011 года г. Тверь
Центральный районный суд г. Твери в составе
председательствующего судьи Харитоновой В.А.
при секретаре Ивановой Е.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хилько А.В. к Потребительскому ипотечному кооперативу «Строим Вместе Верхневолжье» о признании договора займа исполненным, признании ипотеки прекращенной, признании Хилько А.В. ышедшим из кооператива, по встречному иску Потребительского ипотечного кооператива «Строим Вместе Верхневолжье» к Хилько А.В. о взыскании денежных средств, обращении взыскания на заложенное имущество,
установил:
Хилько А.В. обратился в суд с иском к Потребительскому ипотечному кооперативу «Строим Вместе Верхневолжье» о признании договора займа исполненным, признании ипотеки прекращенной, признании Хилько А.В. вышедшим из кооператива. Обращаясь в суд, Хилько А.В. указал о том, что <данные изъяты> между ним и ответчиком был заключен членский договор о приобретении недвижимости с использованием схем закрытых кооперативных групп потребительского ипотечного кооператива «Строим Вместе Верхневолжье». В соответствии с условиями договора (п. 3.1.) член кооператива добровольно вступает в кооператив с целью приобретения недвижимости, с использованием возможностей кооператива и средств ФВФП (фонда взаимной финансовой поддержки). Член кооператива ежемесячно производит выплату денежных средств (взносов) в порядке, определенном п. 5 указанного договора. Член кооператива ежемесячно оплачивает целевые взносы за недвижимость, членские взносы, а также по необходимости дополнительные целевые и членские взносы, указанные кооперативом в информационных карточках. На <данные изъяты> истец внес на счет ответчика денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей.
В конце октября 2007 года для приобретения истцом была подобрана квартира по адресу: <адрес> стоимостью <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор № предоставления взаимной финансовой поддержки на условиях целевого займа с использованием средств закрытой кооперативной группы ПИК «Строим Вместе Верхневолжье» (далее по тексту - договор займа). По договору займа в порядке взаимной финансовой поддержки ответчик передает из средств фонда взаимной финансовой поддержки в собственность истца денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей, соответствующую <данные изъяты> взносам, а истец обязуется возвратить ответчику сумму недостающего пая путём внесения ежемесячных взносов в порядке и в сроки, предусмотренные разделами 4 и 5 членского договора.
В соответствии с п. 1.3. договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, данный договор является беспроцентным. При этом указанный договор является целевым и предназначен для частичного финансирования приобретения в собственность истца двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью равной <данные изъяты> рублей.
ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли продажи квартиры, в соответствии с которым истец приобрел вышеуказанную квартиру за <данные изъяты> рублей, в том числе уплатив <данные изъяты> рублей, полученных по договору займа. Одновременно на приобретенную квартиру была зарегистрирована ипотека в силу закона.
С момента приобретения квартиры истец оплачивал ответчику целевые и членские взносы. ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил истцу претензию с указанием суммы задолженности по паевым и членским вносам, а также суммы неустойки, и требованием о погашении задолженности в срок до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ долг был истцом уплачен. За период с момента заключения договора займа до ДД.ММ.ГГГГ истцом были уплачены ответчику деньги в счет целевых взносов в общей сумме <данные изъяты> рублей с учетом неустойки, а также в счет членских взносов в общей сумме <данные изъяты> рублей с учетом неустойки.
Таким образом, денежные средства, полученные истцом по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, возвращены ответчику в полном объеме. Хилько А.В. направил в адрес ответчика заявление о выходе его из кооператива, однако получил от ответчика письмо от ДД.ММ.ГГГГ, из содержания которого следовало, что ответчик не согласен с требованиями истца, к письму был приложен акт сверки, в котором указывалось о наличии задолженности Хилько А.В. перед кооперативом.
Хилько А.В. считает, что непринятие ответчиком действий, направленных на прекращение прав залогодержателя на принадлежащую истцу недвижимость, а также неоформление выхода истца из членов кооператива, является нарушением действующего законодательства, и существенно ущемляет его права. Хилько А.В., обращаясь в суд, просил признать исполненным истцом Договор предоставления взаимной финансовой поддержки на условиях целевого займа с использованием средств закрытой кооперативной труппы ПИК «Строим Вместе Верхневолжье» № от ДД.ММ.ГГГГ; прекратить ипотеку квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей Хилько А.В., в связи с исполнением обеспеченного ипотекой обязательства; признать Хилько А.В. - вышедшим из Потребительского ипотечного кооператива «Строим Вместе Верхневолжье». Также истец просил о возмещении понесенных им в связи с обращением в суд расходов.
Потребительский ипотечный кооператив «Строим Вместе Верхневолжье» также обратился в суд с иском к Хилько Андрею А.В. о взыскании денежных средств, обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование встречного иска ПИК «Строим Вместе Верхневолжье» указал о том, что ДД.ММ.ГГГГ между Хилько А.В. и ПИК «Строим Вместе Верхневолжье» был заключен членский договор. ДД.ММ.ГГГГ между этими же лицами был заключен договор № предоставления взаимной финансовой поддержки на условиях целевого займа с использованием средств закрытой кооперативной группы ПИК «Строим Вместе Верхневолжье». Согласно указанным договорам, ПИК «Строим Вместе Верхневолжье» предоставил Хилько А.В. денежные средства на приобретение жилья. В силу п. 5.6 членского договора, размер целевых взносов подлежит ежемесячной корректировке кооперативом и рассчитывается согласно акте переоценки базовой квартиры независимой оценочной организации и ЛКУ. Понятие базовой квартиры установлено в п. 1.2 указанного договора.
Хилько А.В. выставляли счета на оплату, куда входила не только сумма займа, но и корректировка базовой стоимости квартиры. ДД.ММ.ГГГГ ответчик подал в кооператив заявление, в котором Хилько А.В. довел до сведения Правления кооператива, что считает исполненным Договор № предоставления взаимной финансовой, поддержки на условиях целевого займа с использованием средств закрытой кооперативной группы ПИК «Строим Вместе Верхневолжье» от ДД.ММ.ГГГГ и просит прекратит права залогодержателя (кооператива) на принадлежащую Хилько А.В. квартиру по адресу: <адрес>. Однако, указывает кооператив, у Хилько А.В. осталась задолженность в сумме <данные изъяты> рублей, взыскать которую кооператив просит в судебном порядке. Также ПИК «Строим Вместе Верхневолжье» просит суд обратить взыскание на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установить начальную продажную стоимость квартиры по указанному адресу в размере <данные изъяты> рублей, согласно договору купли-продажи этой квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании Хилько А.В., его представитель просили удовлетворить заявленные Хилько А.В. исковые требования и отказать в удовлетворении предъявленного к Хилько А.В. встречного иска, указывали на то, что Хилько А.В. не был ознакомлен с существенным условием о конкретной базовой квартире, заключал беспроцентный договор займа, обязательства по которому полностью выполнил.
Представитель ПИК «Строим Вместе Верхневолжье» просил удовлетворить встречный иск кооператива и отказать в удовлетворении требований Хилько А.В., ссылался на осведомленность Хилько А.В. обо всех существенных условиях договора, на ненадлежащее исполнение им своих обязательств перед кооперативом.
Изучив представленные доказательства, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между А.В. и ПИК «Строим Вместе Верхневолжье» был заключен членский договор о приобретении недвижимости с использованием схем закрытых кооперативных групп потребительского ипотечного кооператива «Строим Вместе Верхневолжье». В соответствии с условиями договора (п. 3.1.) член кооператива добровольно вступает в кооператив с целью приобретения недвижимости, с использованием возможностей кооператива и средств ФВФП (фонда взаимной финансовой поддержки). Член кооператива ежемесячно производит выплату денежных средств (взносов) в порядке, определенном п. 5 указанного договора. В соответствии с разделом 5 договора при вступлении в кооператив каждый член кооперативной группы кооперативной группы (КГ) оплачивает вступительные и первый целевой взносы. Кооператив ежемесячно с 28 по 5 числа каждого месяца производит расчет и рассылку информационных карточек, содержащих отчет о сборе средств в КГ за прошедший месяц, о рейтинге членов КГ и распределении займов, о стоимости базовой квартиры, о размере целевого и членского взносов каждого члена КГ на следующий месяц, о дополнительных целевых взносах п. 5.10, а также платежные реквизиты кооператива. На ДД.ММ.ГГГГ истец внес на счет ответчика денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей.
В конце октября 2007 года для приобретения истцом была подобрана квартира по адресу: <адрес> стоимостью <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор № предоставления взаимной финансовой поддержки на условиях целевого займа с использованием средств закрытой кооперативной группы ПИК «Строим Вместе Верхневолжье» (далее по тексту - договор займа). По договору займа в порядке взаимной финансовой поддержки ответчик передает из средств фонда взаимной финансовой поддержки в собственность истца денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей, соответствующую <данные изъяты> взносам, а истец обязуется возвратить ответчику сумму недостающего пая путём внесения ежемесячных взносов в порядке и в сроки, предусмотренные разделами 4 и 5 членского договора.
В соответствии с п. 1.3. договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, данный договор является беспроцентным. При этом указанный договор является целевым и предназначен для частичного финансирования приобретения в собственность истца двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью равной <данные изъяты> рублей.
ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли продажи квартиры, в соответствии с которым истец приобрел вышеуказанную квартиру за <данные изъяты> рублей, в том числе уплатив <данные изъяты> рублей, полученных по договору займа. Одновременно на приобретенную квартиру была зарегистрирована ипотека в силу закона. Хилько А.В. приобретал квартиру за <данные изъяты> рублей, при приобретении квартиры им была использована полученная в качестве займа сумма в размере <данные изъяты> рублей. На ДД.ММ.ГГГГ истец внес на счет ответчика денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей. <данные изъяты> рублей, указывает истец, были затрачены на компенсацию расходов, связанных с проведением сделки, по требованию продавца квартиры.
В соответствии с условиями заключенных договоров, Хилько А.В. оплачивал ПИК «Строим Вместе Верхневолжье» целевые и членские взносы, что подтверждается квитанциями, содержащимися в материалах гражданского дела. За период с момента заключения договора займа до ДД.ММ.ГГГГ истцом были уплачены ответчику деньги в счет целевых взносов в общей сумме <данные изъяты> рублей с учетом неустойки, а также в счет членских взносов в общей сумме <данные изъяты> рублей с учетом неустойки.
ДД.ММ.ГГГГ ПИК «Строим Вместе Верхневолжье» направил в адрес Хилько А.В. претензию с указанием задолженности по паевым и членским взносам, а также суммы неустойки с требованием о погашении задолженности в срок до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ задолженность, указанная в претензии, Хилько А.В. была погашена. Денежные средства, полученные истцом по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ Хилько А.В. возвратил кооперативу.
ДД.ММ.ГГГГ Хилько А.В. направил в ПИК «Строим Вместе Верхневолжье» заявление, в котором указал об исполнении им условий заключенных договоров, заявил о своем выходе из кооператива и просил предпринять меры по прекращению обременения квартиры. Однако, ДД.ММ.ГГГГ истцом был получен ответ, из текста которого следовало, что у Хилько А.В. имеется задолженность перед кооперативом, вследствие чего нельзя сделать вывод о прекращении договорных отношений.
Согласно положениям устава организации, Потребительский ипотечный кооператив (ПИК) - некоммерческая организация, созданная в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях. В структуре кооператива могут, как следует из положений Устава организации, сознаваться кооперативные группы, суду представлено заявление, в котором ДД.ММ.ГГГГ Хилько А.В. просит принять его в члены ПИК «Строим Вместе Верхневолжье» в закрытую кооперативную группу «Квартирная гарантия 1 2006».
Возникновение членских правоотношений и их прекращение не нуждаются в судебном подтверждении. Федеральным законом от 7 августа 2001 года «О кредитных потребительских кооперативах граждан», действовавшим на день подачи заявления, предусматривается, что членство в потребительском кооперативе строится на принципах добровольности вступления в кредитный потребительский кооператив и свободы выхода из него независимо от согласия других членов кредитного потребительского кооператива граждан. Членство в кооперативе относится к личным неимущественным правам, поэтому наличие имущественных обязательств члена потребительского кооператива, связанных с его деятельностью, не является препятствием для прекращения членских правоотношений. С учетом характера субъективного права истицы его прекращение связано только с волеизъявлением Хилько А.В. и не требует судебного подтверждения. Также суду представлен протокол собрания членов правления Потребительского ипотечного кооператива «Строим Вместе Верхневолжье» № от ДД.ММ.ГГГГ, из содержания которого следует, что на этом собрании было решено вывести Хилько А.В. из членов кооператива.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора (ст. 309 ГК РФ). Статьей 810 ГК РФ предусмотрена обязанность заемщика возвратить займодавцу сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно п. 2.2 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ, сумма недостающего пая должна быть возвращена Хилько А.В. ответчику ежемесячными взносами.
Доводы ответчика о том, что у Хилько А.В. перед ответчиком имеется задолженность в размере <данные изъяты> рублей, суд не могут признать обоснованными по следующим основаниям. В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из материалов дела следует, что расчет задолженности Хилько А.В. перед ответчиком произведен исходя из колебаний среднерыночной стоимостью базовой квартиры и личного коэффициента участия истца (1,822). Базовой квартирой, по утверждению ответчика, определена <адрес>.
Однако ни членским договором от ДД.ММ.ГГГГ, ни договором № сторонами не было согласовано, что базовой недвижимостью для определения среднерыночного колебания цен на объекты недвижимости определена названная квартира, в связи с чем, применение ее рыночной стоимости при расчете задолженности Хилько А.В. не может быть признано допустимым.
Ответчик, в нарушение п. 4.5 членского договора от ДД.ММ.ГГГГ, на этапе формирования КГ на основании данных независимой оценочной организации не изготовил список недвижимости, состоящий из нескольких вариантов видов недвижимости, возможных к приобретению, поэтому базовая квартира <адрес> не может служить эталонным показателем изменения среднерыночной цены на однокомнатную квартиру в городе Твери.
В соответствии с п. 1.3 членского договора от ДД.ММ.ГГГГ, личный коэффициент участия (ЛКУ) - это коэффициент, отражающий стоимость заявленной членом КГ (кооперативной группы) к приобретению недвижимости, относительно стоимости Базовой квартиры. ЛКУ применяется для расчетов внутри кооператива, его размер постоянен в течение всего срока работы КГ.
Из материалов дела следует, что при вступлении в члены кооператива Хилько А.В. был ознакомлен и согласен с тем, что его личный коэффициент участия составляет 1,822, стоимость базовой квартиры составляет <данные изъяты> рублей, однако не был Хилько А.В. уведомлен о том, что базовой квартирой будет являться квартира <адрес>. Как усматривается из выборочно представленных суду отчетов №, выполненных <данные изъяты> (оценка на 15 января, 15 февраля 2008 года), отчетов № №, выполненных <данные изъяты>» (оценка 19 января 2009 года, 16 февраля 2009 года), при оценке указанными организациями выбирались произвольно объекты недвижимости в Московском районе г. Твери, сведения по объектам недвижимости были получены из СМИ - газеты <данные изъяты> На основании сравнения таким образом полученных сведений о произвольно выбранных объектах недвижимости и выполнялась оценка стоимости базовой квартиры. Списка конкретных объектов недвижимости, сравнение между которыми должно было бы проводиться для определения изменения стоимости базовой квартиры, вопреки требованиям заключенных договоров, суду не представлено. В такой ситуации суд полагает, что отношения сторон членского договора ДД.ММ.ГГГГ не отличались должной степенью прозрачности и открытости. В распоряжение Хилько А.В. не была предоставлена полная информация обо всех деталях указанного договора. Хилько А.В. полагал, что, в соответствии с п. 1.3. договора ДД.ММ.ГГГГ, он заключает безвозмездный договор. Однако после полного погашения всей суммы задолженности, указанной в обращенной к нему претензии ДД.ММ.ГГГГ, он, по-прежнему, по убеждению кооператива, остается должным ему сумму, равную половине полученной суммы займа. Представляется, что стороны договора имели возможность предусмотреть более понятный и точный механизм индексации денежных сумм, подлежащих выплате в соответствии с договором, что значительно упростило бы, сделало бы возможной проверку начисления платежей в соответствии с договором, сделало бы определенными отношения между сторонами.
При указанных обстоятельствах суд не может признать обоснованным встречный иск ПИК «Строим Вместе Верхневолжье», полагая, что расчет кооператива составлен с нарушением условий договора, в противоречии с достигнутыми договоренностями о том, что займ является беспроцентным, без учета того обстоятельства, что Хилько А.В. не был уведомлен о том, какая квартира признается базовой, каким образом будут индексироваться подлежащие выплате денежные суммы. При такой ситуации отсутствуют и основания для обращения взыскания на приобретенную Хилько А.В. квартиру.
В силу ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением, доказательством которого в данном случае служат платежные документы, копии которых имеются в материалах дела.
С учетом вышеизложенного, суд полагает, что истцом выполнены обязательства по уплате кооперативу денежных средств в соответствии с условиями заключенных договоров в полном объеме, полученная им денежная сумма с учетом других прямо предусмотренных условиями договора платежей выплачена истцом, в связи с чем, он приобрел право собственности на <адрес> в <адрес>.
Договор залога регулируется нормами главы 23 Гражданского кодекса РФ, где прекращение залога (ст. 352 Гражданского кодекса РФ) связано с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Договор залога прекращается с исполнением основного обязательства и поскольку такое исполнение нашло подтверждение в ходе рассмотрения дела, поэтому в судебном порядке суд может констатировать о прекращении договора залога.
Как предусмотрено ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. В данном случае суд находит, что требованиям разумности и справедливости будет отвечать возмещение истцу расходов на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей. Указанные расходы подтверждены истцом путем представления соответствующих документов.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось судебное решение, суд присуждает с другой стороны возместить понесенные по делу расходы. В рассматриваемой ситуации суд находит возможным присудить к уплате ответчиком в пользу истца в соответствии с заявленными требованиями <данные изъяты> рублей в качестве возмещения расходов по оформлению нотариальной доверенности, на основании которой в суде участвовал представитель истца. Указанные расходы подтверждены истцом путем представления соответствующих документов.
В связи с тем, что истец не оплачивал государственную пошлину, был освобожден от ее уплаты, с ответчика в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина в соответствии с объемом удовлетворенных судом исковых требований в сумме <данные изъяты> рублей.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Признать исполненным Хилько А.В. договор предоставления взаимной финансовой поддержки на условиях целевого займа с использованием средств закрытой кооперативной группы ПИК «Строим Вместе Верхневолжье» от ДД.ММ.ГГГГ.
Признать ипотеку квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей Хилько А.В., прекращенной в связи с прекращением обеспеченного ипотекой обязательства.
Взыскать с Потребительского ипотечного кооператива «Строим Вместе Верхневолжье» в пользу Хилько А.В. <данные изъяты> рублей - расходы на оплату услуг представителя, <данные изъяты> рублей – расходы, связанные с удостоверением доверенности, на основании которой в суде действовал представитель истца.
Взыскать с Потребительского ипотечного кооператива «Строим Вместе Верхневолжье» в доход государства государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.
В удовлетворении встречных исковых требований Потребительского ипотечного кооператива «Строим Вместе Верхневолжье» к Хилько А.В. о взыскании денежных средств, обращении взыскания на заложенное имущество – отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Тверской областной суд через Центральный районный суд г. Твери в течении 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий В.А. Харитонова