РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
6 августа 2012 года г. Тула
Центральный районный суд г. Тулы в составе:
председательствующего Невмержицкой А.Н.,
при секретаре Шмелевой М.И.,
с участием представителя истца по устному заявлению в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ Кочеткова Д.Н., представителя ответчика по ордеру адвоката Королева А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2420/12 по иску Кочетковой Л.М. к Минину А.С. о расторжении договора аренды квартиры, взыскании суммы долга, судебных расходов,
установил:
Кочеткова Д.Н. обратилась в суд с иском к Минину А.С. о расторжении договора аренды квартиры, взыскании суммы долга, судебных расходов.
В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Мининым А.С. (арендатор) и ею (арендодатель) был заключен договор аренды двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 45,6 кв.м. Договор аренды квартиры б/н от ДД.ММ.ГГГГ являлся одновременно Актом приема-передачи квартиры и находящегося в нем имущества (п.25 договора).
В соответствии с п. 2 вышеуказанного договора аренды квартиры, срок аренды установлен с 23. 09.2011 г. по 23. 03. 2012 г.
Согласно п.4, п.5 договора арендная плата за пользование квартирой, а также имущества, находящегося в ней, составляет 22 000 руб. за календарный месяц, не включая оплату коммунальных услуг.
Возмещение коммунальных услуг арендодателю осуществляется арендатором ежемесячно на условиях 100% предоплаты, в сумме (размере) предъявленных в соответствующих квитанциях коммунальными службами и прочими обслуживающими организациями.
Возмещение коммунальных и прочих услуг осуществляется ежемесячно в день оплаты арендной платы.
В соответствии с п.40 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ стоимость коммунальных услуг составляет 2 000 руб. в месяц плюс затраты за свет и интернет.
Как указывает истец, она надлежащим образом исполнила обязательства по передаче ответчику арендованной квартиры, однако со стороны ответчика имеются нарушения в части оплаты суммы долга на общую сумму 198 428,00 руб., в том числе арендные платежи в размере 110 000 руб., коммунальные платежи - 10 000 руб., задолженность по оплате электроэнергии - 3 548,42 руб., пени за несвоевременную оплату арендных платежей - 68 880 руб., компенсации затрат, связанных с невозвращением арендатором двух комплектов ключей от входной двери квартиры - 4 000 руб. компенсации затрат, связанных с уборкой квартиры - 2 000 руб.
В соответствии с приведенным истцом расчетом суммы долга, задолженность ответчика составляет:
1. Задолженность по арендной плате за периоды:
-с 23.10.2011г. по 23.11.2011г. в размере 22 000 руб.
с 23.11.2011г. по 23.12.2011г в размере 22 000 руб.
с 23.12.2011г. по 23.01.2012г в размере 22 000 руб.
с 23.01.2012г. по 23.02.2012г в размере 22 000 руб.
с 23.02.2012г. по 23.03.2012г в размере 22 000 руб.
Итого: 110 000 рублей.
2. Задолженность по возмещению коммунальных платежей за периоды:
с 23.10.2011г. по 23.11.2011г. в размере 2 000 руб.
-с23.11.2011г. по 23.12.2011г в размере 2 000 руб.
-с23.12.2011г. по 23.01.2012г в размере 2 000 руб.
-с 23.01.2012г. по 23.02.2012г в размере 2 000 руб.
Итого: 10 000 рублей.
3. Задолженность по электроэнергии за период с 23.09.2011г. по 23.03.2012г.
- 5 118 кВ.ч. (текущие показания электросчетчика по состоянию на 23.03.2012г.) - 3890 кВ.ч. (показания электросчетчика по состоянию на 23.09.2011г. X 2.89 руб. (стоимость электроэнергии за 1 кВ.ч.) - 289,00 руб. (оплаченное количество электроэнергии арендатором 100 кВ.ч. X 2,89 руб.) =3 548,42 руб. Итого: 3548,42 руб. (Три тысячи пятьсот сорок восемь рублей 42 коп.),
4. Пени (штрафная неустойка) за несвоевременную уплату арендной платы и возмещения коммунальных платежей за периоды (п. 35 договора аренды):
- за период с 17.01. 2012г. по 23.01.2012г. по арендной плате и возмещения коммунальных платежей за период с 23.10.2011г. по 23.01.2012г. из расчета задолженности 72 000руб., в размере 4 320,00руб. (72 000 руб. сумма долга: 100 X 1% (размер неустойки) X 6 (количество дней начисления штрафной неустойки);
- за период с 24.01.2012г. по 23.02.2012г. по арендной плате и возмещения коммунальных платежей за период с 24.01.2012г. по 23.02.2012г. из расчета задолженности 96 000руб., в размере 29 760,00 руб. (96 000 руб. сумма долга: 100 X 1% (размер неустойки) X 31 (количество дней начисления штрафной неустойки); за период с 24.02.2012г. по 23.03.2012г. по арендной плате и возмещения коммунальных платежей за период с 24.02.2012г. по 23.03.2012г. из расчета задолженности 120 000руб., в размере 34 800,00 руб. (120 000 руб. сумма долга: 100 X 1% (размер неустойки) X 29 (количество дней начисления штрафной неустойки);
- за период с 17.01. 2012г. по 23.01.2012г. по арендной плате и возмещения коммунальных платежей за период с 23.10.2011г. по 23.01.2012г. из расчета задолженности 72 000руб., в размере 4 320,00руб. (72 000 руб. сумма долга: 100 X 1% (размер неустойки) X 6 (количество дней начисления штрафной неустойки);
- за период с 24.01.2012г. по 23.02.2012г. по арендной плате и возмещения коммунальных платежей за период с 24.01.2012г. по 23.02.2012г. из расчета задолженности 96 000руб., в размере 29 760,00 руб. (96 000 руб. сумма долга: 100 X 1% (размер неустойки) X 31 (количество дней начисления штрафной неустойки);
-за период с 24.02.2012г. по 23.03.2012г. по арендной плате и возмещения коммунальных платежей за период с 24.02.2012г. по 23.03.2012г. из расчета задолженности 120 000руб., в размере 34 800,00 руб. (120 000 (сумма долга: 100 X 1% (размер неустойки) X 29 (количество дней начисления штрафной неустойки);
Итого: 68 880,00 рублей.
5. Затраты, связанные с невозвращением арендатором двух комплектов ключей от входной двери квартиры в размере 4 000 руб. (п. 25 договора аренды).
Итого: 4 000 рублей.
6. Затраты, связанные с уборкой квартиры (приведения ее в надлежащее состояние) в размере 2000,00 рублей. (п.28 договора аренды).
Итого: 2 000 рублей.
Таким образом, истец полагает, что общая сумма долга ответчика составляет 198 428,00 рублей.
Она (истец) неоднократно осуществляла телефонные звонки в адрес ответчика с целью урегулирования возникшего спора во внесудебном порядке. Однако ответов на них со стороны ответчика не последовало.
Так, ДД.ММ.ГГГГ ею (истцом) в адрес ответчика заказным письмом с уведомлением и описью вложения была направлена предсудебная претензия с требованием оплаты суммы долга за неисполнение обязательств в рамках договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в размере 74 500 рублей. Претензия осталась ответчиком без рассмотрения.
ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика заказным письмом с заказным уведомлением и описью вложения была направлена повторная предсудебная претензия с требованием оплатить сумму долга за неисполнение обязательств в рамках договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в размере 108 930 рублей. Претензия осталась ответчиком без рассмотрения.
ДД.ММ.ГГГГ было направлено уведомление о прекращении договора аренды (не продлении срока действия договора) с ДД.ММ.ГГГГ, с требованием погасить образовавшуюся за арендатором задолженность в размере 176 660 руб. и передачи в установленном порядке арендованного помещения арендодателю ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>.
Уведомление осталась ответчиком без рассмотрения, возврат арендованного имущества ответчиком не осуществлен.
В связи с тем, что ответчик не явился для передачи (возврата) арендованной квартиры в установленную дату и время, истцом в присутствии двух свидетелей был осуществлен прием-передача (возврат) квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, о чем составлен соответствующий акт и дополнительное соглашение (п. 29 договора).
ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика заказным письмом с заказным уведомлением и описью вложения было направлено письмо с просьбой оплатить, образовавшуюся за ответчиком задолженность в размере 198 428,00 руб. во внесудебном порядке, а также подписать, направленные в адрес ответчика соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды б/н от ДД.ММ.ГГГГ и акт приема-передачи (возврата) квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Однако, данное письмо (претензия), также остались ответчиком без ответа.
Учитывая изложенное, истец обратилась в суд с иском, в котором просит расторгнуть договор аренды квартиры б/н от ДД.ММ.ГГГГ с 23.03.2012г.; взыскать с Минина А.С. в ее пользу подлежащую внесению арендную плату за период с 23.10.2011 г. по 23.03.2012 г. в размере 110 000 рублей; сумму долга по возмещению коммунальных платежей за период с 23.10.2011г. по 23.03.2012г. в размере 10 000 рублей; сумму долга по электроэнергии за период с 23.09.2011г. по 23.03.2012г. в размере 3 548,42 рублей; сумму пени (штрафная неустойка) за несвоевременную уплату арендной платы и возмещения коммунальных платежей за период с 17.01.2012г. по 23.03.2012г. в размере 68 800,00 рублей; компенсацию затрат, связанных с невозвращением ответчиком двух комплектов ключей от входной двери, в размере 4 000 рублей; расходы по уборке квартиры в размере 2 000 рублей; а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 534,28 рублей; расходы на юридические услуги представителя в размере 15 000 рублей.
В судебном заседании истец Кочеткова Л.М. и ее представители по устному заявлению в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ Кочетков Д.Н. и по доверенности Егорова И.В. заявленные требования поддержали по изложенным основаниям, просили иск удовлетворить.
Представитель ответчика Минина А.С. по ордеру адвокат Королев А.В. в судебном заседании иск не признал, указав, что факт заключения договора аренды вышеназванной квартиры 23.09.2011 года и получения его копии стороной ответчика не оспаривается. При этом, представитель ответчика адвокат Королев А.В. указал, что Минин А.С. при подписании договора аренды, имевшего место ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п. 4 произвел оплату арендной платы за текущий месяц, а также возместил коммунальные услуги. Кроме того, ответчик Минин А.С. произвел оплату арендной платы и коммунальных услуг также в октябре и ноябре 2011 года.
В декабре 2011 года он (Минин А.С.) вынужден был уехать из г. Тулы, в связи с чем позвонил арендодателю Кочетковой Л.М. и известил ее о расторжении договора аренды указанного выше жилого помещения. Таким образом, с декабря 2011 года в квартире, являющейся предметом договора аренды, Минин А.С., а также ФИО9, который в силу п. 6 договора мог временно находиться в квартире, не проживали.
В связи с изложенным ответчик полагает свои обязательства по данному договору исполненными, а потому в иске просил отказать.
Ответчик Минин А.С. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещении надлежащим образом. Представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело отсутствие ответчика Минина А.С.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, заслушав показания свидетеля ФИО10, суд приходит к следующему.
Как указано в ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).
В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как указано в ч. 5 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе и в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
При этом в ст. 619 ГК РФ отмечено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч.1).
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч.2).
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (ч.3).
В соответствии с ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (ч.2).
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (ч.3).
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (ч.4).
Как указано в ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (ч.1).
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ч.2).
Как установлено в судебном заседании, Кочеткова Л.М. является собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 45,6 кв.м, согласно свидетельству о государственной регистрации права 71-АГ № от ДД.ММ.ГГГГ, выданному Управлением Росреестра по Тульской области.
ДД.ММ.ГГГГ между Мининым А.С. (арендатор) и Кочетковой Л.М. (арендодатель) был заключен договор аренды вышеупомянутой квартиры.
Как указано в п. 25 договора, договор аренды квартиры б/н от ДД.ММ.ГГГГ является одновременно Актом приема-передачи квартиры и находящегося в нем имущества.
В соответствии с п. 2 вышеуказанного договора аренды квартиры, срок аренды составляет с 23.09.2011 г. по 23.03.2012 г.
Согласно п. 4, п. 5 договора арендная плата за пользование квартирой, а также имущества, находящегося в ней, составляет 22 000 руб. за календарный месяц. Оплата арендной платы за текущий месяц, а также возмещение коммунальных услуг осуществляется арендатором в момент подписания настоящего договора. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 23 числа текущего месяца и не включает в себя оплату коммунальных услуг.
Возмещение коммунальных услуг арендодателю осуществляется арендатором ежемесячно на условиях 100% предоплаты, в сумме (размере) предъявленных в соответствующих квитанциях коммунальными службами и прочими обслуживающими организациями.
Возмещение коммунальных и прочих услуг осуществляется ежемесячно в день оплаты арендной платы.
В соответствии с п. 40 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ стоимость коммунальных услуг составляет 2 000 руб. в месяц, а также затраты за свет и интернет.
В соответствии с п. 13 вышеуказанного договора аренды изменение или расторжение договора может иметь место по письменному соглашению сторон. Стороны обязаны в письменной форме известить друг друга о намерении расторгнуть договор за 30 календарных дней, за исключением случаев, предусмотренных договором.
Пунктом 14 договора арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке расторгнуть договор с арендатором, в том числе, и в случае уклонения последнего от внесения арендной платы и коммунальных платежей.
По делу установлено, что во исполнение условий заключенного договора, ДД.ММ.ГГГГ Минин А.С. (арендатор) произвел оплату арендной платы, а также возместил расходы на оплату коммунальных услуг за текущий месяц, что участвующие в деле лица не оспаривали.
Как указывает истец Кочеткова Л.М., в дальнейшем денежные средства от Минина А.С. в счет арендной платы и коммунальных платежей она не получала. В противном случае, она составила бы расписку в получении денежных средств и передала бы ее ответчику (п. 31 договора).В связи с образовавшейся задолженностью по внесению арендной платы и коммунальных платежей, Кочетковой Л.М. неоднократно направлялись в адрес Минина А.С. письма с требованием о погашении задолженности и прекращении договора аренды, которые вручены Минину А.С. не были, о чем свидетельствуют отметки почтового отделения о невручении корреспонденции за истечением срока хранения.
С учетом изложенного, принимая во внимание требования гражданского законодательства, суд приходит к выводу о том, что требование Кочетковой Л.М. о расторжении договора аренды квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с Мининым А.С., подлежит удовлетворению.
При этом суд не может принять во внимание доводы стороны ответчика о том, что Мининым А.С. вносились платежи в счет арендной платы и коммунальных платежей по договору в октябре 2011 года и в ноябре 2011 года, а также указание представителя ответчика по ордеру адвоката Королева А.В. о том, что в декабре 2011 года Минин А.С. вынужден был уехать из г. Тулы, в связи с чем позвонил арендодателю Кочетковой Л.М. и известил ее о расторжении договора аренды указанного выше жилого помещения. С декабря 2011 года в квартире, являющейся предметом договора аренды, Минин А.С., а также ФИО9, который в силу п. 6 договора мог временно находиться в квартире, не проживали, исходя из следующего.
Так, в ст. 620 ГК РФ указано, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 13 вышеуказанного договора аренды изменение или расторжение договора может иметь место по письменному соглашению сторон. Стороны обязаны в письменной форме известить друг друга о намерении расторгнуть договор за 30 календарных дней, за исключением случаев, предусмотренных договором.
Пунктом 30 договора аренды определено, что арендатор вправе досрочно освободить занимаемую квартиру, а также произвести возврат имущества, до окончания предполагаемого срока действия договора (при условии извещения арендодателя о расторжении договора на условиях и в порядке п. 13 настоящего договора), при этом уплаченная арендатором арендная плата и стоимость коммунальных платежей за текущий календарный месяц арендодателем не возвращается.
Срок действия аренды упомянутой квартиры, согласно договора от ДД.ММ.ГГГГ, определен сторонами с 23.09.2011 года по 23.03.2011 года.
С условиями данного договора, в том числе с условиями о расторжении договора, Минин А.С. ознакомлен и согласился с ними, о чем свидетельствует его подпись о заключении договора на указанных в нем условиях; копия договора аренды у арендатора имеется, что не оспаривалось стороной ответчика в судебном заседании.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Каких-либо данных, свидетельствующих о направлении арендатором Мининым А.С. письменного извещения арендодателю о намерении досрочно расторгнуть договор аренды по условиям и в сроки, установленные договором, ответчиком суду не представлено. Не установлено таковых и судом.
Достаточных и достоверных доказательств внесения Мининым А.С. арендной платы и платы за коммунальные платежи в октябре 2011 года и в ноябре 2011 года, соответствующих требованиям ст. 67 ГПК РФ, стороной ответчика суду также не представлено.
В частности, пунктом 31 договора аренды, копия которого имеется у ответчика и с условиями которого он ознакомлен, предусмотрено право арендатора требовать от арендодателя документы (расписки), свидетельствующие об оплате арендной платы и коммунальных платежей.
Однако таких документов суду представлено не было.
Показания допрошенного в судебном заседании свидетеля ФИО10 также не могут свидетельствовать о внесении таковых платежей.
Как показал допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО10, он присутствовал при заключении оспариваемого договора аренды ДД.ММ.ГГГГ между Кочетковой Л.М. и Мининым А.С.
В октябре 2011 года он (ФИО10) подвозил на автомобиле Минина А.С. к торговому центру «Утюг», где последний что-то (документы либо денежные средства) передавал Кочетковой Л.М. Встреча Кочетковой Л.М. и Минина А.С. происходила около входа в торговый центр «Утюг». Со слов Минина А.С. ему ФИО10 стало известно, что Минин А.С. передал Кочетковой Л.М. денежные средства в счет арендной платы за квартиру. При этом, как пояснил свидетель, при передаче Мининым А.С. Кочетковой Л.М. денежных средств он (ФИО10) не присутствовал, а парковал автомобиль на автомобильной стоянке. Их встреча продолжалась около 2-х минут, поэтому он (ФИО10) лично не видел что именно было передано Мининым А.С. Кочетковой Л.М.
Относительно оплаты арендной платы и коммунальных услуг арендуемой квартиры в ноябре 2011 года ему (ФИО10) ничего не известно.
Кроме того, свидетель ФИО10 показал, что в декабре 2012 года Минин А.С. выехал из г. Тулы и в указанной квартире с этого времени не проживал. Проживал ли в квартире с декабря 2011 года по март 2012 года ФИО9 ему (ФИО10) не известно. Однако в январе 2012 года в телефонном разговоре Минин А.С. упомянул, что у него возникли проблемы с хозяйкой квартиры Кочетковой Л.М. относительно возврата ключей от квартиры.
Оснований не доверять показаниям свидетеля у суда не имеется, поскольку они последовательны, непротиворечивы, не опровергаются исследованными по делу доказательствами, в связи с чем на основании ст. 67 ГПК РФ суд относит их к числу допустимых и достоверных доказательств по делу.
При этом достаточных данных, позволяющих суду сделать вывод об исполнении Мининым А.С. обязанности по оплате арендной платы и коммунальных платежей, показания указанного свидетеля не содержат.
Таким образом, требование истца о взыскании в ее пользу с Минина А.С. задолженности по арендной плате за период с 23.10.2011 года по 23.03.2012 года, ежемесячный размер которой определен пунктом 4 договора, в размере 110 000 рублей (22 000 рублей х 5 месяцев) подлежит удовлетворению.
Как указано в п. 40 договора аренды, ежемесячный размер коммунальных услуг составляет 2 000 рублей, плюс расходы за электроэнергию и интернет.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, задолженность по возмещению коммунальных платежей за период с 23.10.2011 года по 23.03.2012 года подлежит взысканию с Минина А.С. в размере 10 000 рублей, исходя из следующего расчета: 2 000 рублей х 5 месяцев.
Что касается требования истца о взыскании в ее пользу задолженности по оплате электроэнергии, то оно подлежит частичному удовлетворению, исходя из следующего.
Как указано в п. 40 договора аренды и не оспаривалось в судебном заседании кем-либо из лиц, участвующих в деле, Кочетковой Л.М. от Минина А.С. при подписании настоящего договора были получены денежные средства за коммунальные услуги и стоимость расходов по электроэнергии за 100 кв.ч. за текущий месяц.
При этом показания электросчетчика на момент подписания договора составляет 3 790 рублей (п. 40 договора).
В последующем, как указывают истец и ее представители, производя оплату коммунальных услуг, в том числе и расходов по потребленной электроэнергии, Кочеткова Л.М., не имея доступ в квартиру в связи с проживанием в ней арендатора, указывала в поступающих квитанциях текущие показания электросчетчика произвольно.
В судебном заседании представитель истца по устному заявлению – Кочетков Д.Н. сослался на то, что, войдя в квартиру 23.03.2012 года, показания электросчетчика были равны 5 118 кв.ч.
Однако такое утверждение противоречит данным, отраженным в квитанциях за потребленную электроэнергию, представленную стороной истца.
В частности, из представленных квитанций видно, что Кочеткова Л.М. при внесении очередного платежа за потребленную электроэнергию указывает показания электросчетчика, равные 5 050 кв.ч.
В соответствии с ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Учитывая данную норму процессуального закона, ссылка представителя истца Кочеткова Д.Н. на то, что такой показатель указан истцом ошибочно, не может быть принята судом во внимание, ввиду отсутствия документального подтверждения.
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, сумму долга по оплате электроэнергии за период с 23.10.2011 года по 23.03.2012 года надлежит взыскивать в размере 3294 рубля 40 копеек, исходя из следующего расчета: (5 050 кв.ч. – 3 790 кв.ч.) х 2,84 рубля (стоимость 1 кв.ч.) – 284 рубля (стоимость 100 кв.ч., оплаченных в соответствии с п. 40 договора) = 3 294 рубля 40 копеек.
Кроме того, истец указывает, что ею были понесены расходы, связанные с невозвращением Мининым А.С. двух комплектов ключей о входной двери в размере 4 000 рублей.
Факт невозвращения Мининым А.С. двух комплектов ключей от входной двери подтверждается как объяснениями истца и ее представителей, так и показаниями свидетеля ФИО10, и не оспаривались по существу ответчиком. Доказательств обратного стороной ответчика в ходе рассмотрения дела по существу также не представлено.
В связи с изложенным, в силу п. 25 договора аренды, который в таком случае обязывает арендатора возместить арендодателю стоимость замены замков в двери в количестве 2 шт., в размере 4 000 рублей, суд находит требование истца о взыскании в ее пользу расходов по замене входных замков в двери в связи с невозвращением двух комплектов ключей в размере 4 000 рублей также подлежащим удовлетворению.
Что касается требований истца о взыскании в ее пользу пени (штрафа, неустойки) за несвоевременную уплату арендной платы и коммунальных платежей, а также расходов на уборку квартиры в размер 2 000 рублей, суд не находит оснований для их удовлетворения, по следующим основаниям.
Как указано в п. 35 заключенного сторонами договора аренды, на котором истец основывает требование о взыскании пени, за нарушение сроков уплаты ежемесячных арендных платежей, расходов, связанных с ежемесячным возмещением коммунальных и эксплуатационных услуг, начисляются пени из расчета 1 % в день от несвоевременно уплаченной арендатором денежной суммы. Начисление пеней, а также обязанность по их уплате возникает у арендатора с момента предъявления арендодателем письменных требований.
Как следует из материалов дела, в частности отметок почтового отделения, сделанных на конвертах с корреспонденцией, направленной Кочетковой Л.М. в адрес Минина А.С., истец неоднократно, а именно ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, направляла претензии о погашении образовавшейся задолженности по оплате арендных платежей и коммунальных услуг и прекращении договора аренды.
Однако данная корреспонденция была возвращена отправителю (Кочетковой Л.М.) за истечением срока хранения.
Довод стороны истца о том, что письменные требования направлялись Минину А.С. не только заказной, но и простой корреспонденцией, которая была получена тещей Минина А.С. (данный факт стал известен истцу из телефонного разговора с женщиной, представившейся тещей Минина А.С.), в связи с чем истец и ее представители полагают, что Минин А.С. был извещен о предъявлении ему таких требований, не может быть принят судом во внимание, поскольку сами объяснения стороны истца в данной части содержат сведения о получении корреспонденцией не Мининым А.С., а иным лицом. При этом в подтверждение данного утверждения со стороны истца каких-либо доказательств представлено не было.
Таким образом, относимых, допустимых и достоверных данных, свидетельствующих о получении Мининым А.С. указанных письменных требований, соответствующих ст. 67 ГПК РФ, суду не представлено.
Как указано в ч. 3 ст. 196 ГПК, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Учитывая то обстоятельство, что письменные требования Кочетковой Л.М. о погашении задолженности и прекращении договора Мининым А.С. в порядке досудебного урегулирования спора получены не были, принимая во внимание требования закона, в силу ст. 431 ГК РФ исходя из буквального толкования п. 35 договора аренды в части возникновения обязанности арендатора по уплате пеней с момента предъявления арендодателем письменных требований, в иске Кочетковой Л.М. в части взыскания суммы пени (штрафной неустойки) за несвоевременную уплату арендной платы и коммунальных платежей надлежит отказать.
Из п. 28 договора аренды, регламентирующей порядок передачи (возврата) арендованного имущества, следует, что в случае, если в квартире будет беспорядок и грязь, арендодатель вправе отказаться от приемки квартиры до момента окончания арендатором уборки, либо получить от последнего компенсацию за уборку квартиры в размере 2 000 рублей, а также иную денежную компенсацию, связанную с возмещением причиненных убытков и ущерба.
Между тем, доказательств наличия в квартире беспорядка и грязи, требующих уборки, на момент приемки, а также доказательств, подтверждающих факт проведения уборки после приемки квартиры, в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ стороной истца не представлено.
Акт приемки-передачи (возврата) имущества от ДД.ММ.ГГГГ не может служить таким доказательством, поскольку, несмотря на отмеченное в п. 3 акта наличие беспорядка и грязи, арендодатель Кочеткова Л.М. не отказалась от приемки квартиры в соответствии с предоставленным ей правом, а, напротив, приняла в одностороннем порядке в отсутствие арендатора Минина А.С., что также нашло свое отражение в акте (п. 2).
Кроме того, в качестве свидетелей, принявших участие в приемки квартиры, указаны ФИО11 (муж арендодателя (истца по делу) Кочетковой Л.М.), Кочетков Д.Н. и Егорова Н.В. (представители Кочетковой Л.М. по настоящему гражданскому делу), то есть заинтересованные лица.
Представители же другой стороны при приемке квартиры отсутствовали, что также следует из акта.
В связи с изложенным в удовлетворении требования о возмещении затрат по уборке квартиры также надлежит отказать.
При разрешении требований истца о взыскании с ответчика судебных расходов суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 настоящего Кодекса; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.
В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В силу ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 20.10.2005 г. № 355-О, реализация судом права уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов по оплате услуг представителя, возможна в том случае, если он признает эти расходы чрезмерными в силу конкретных обстоятельств дела.
Таким образом, решение вопроса о размере суммы судебных расходов законодатель связывает с конкретными обстоятельствами дела, предоставляя суду, рассматривающему данное дело, право определять критерий разумности.
Как усматривается из материалов дела, истцом Кочетковой Л.М. в счет оплаты услуг представителя по оказанию юридической помощи была внесена сумма в размере 15 000 рублей, что подтверждается договором на оказание юридической помощи от ДД.ММ.ГГГГ и распиской от ДД.ММ.ГГГГ, имеющимися в материалах дела и исследованными в судебном заседании.
Сумму в размере 15 000 рублей, указываемую истцом в качестве расходов по оплате услуг представителя по настоящему гражданскому делу, суд признает завышенной, исходя из его сложности и количества судебных заеданий, в связи с чем находит возможным взыскать с ответчика в пользу истца в счет оплаты услуг представителя 10 000 рублей, полагая, что данная сумма отвечает требованиям разумности.
Кроме того, как указывает истец Кочеткова Л.М., ею были понесены расходы по уплате госпошлины в размере 5 534 рубля 28 копеек, что подтверждается соответствующей квитанцией.
В соответствии со ст. 88, ч. 1 ст. 98 ГПК РФ названные судебные расходы подлежат взысканию с Минина А.С. в пользу Кочетковой Л.М. в сумме, исчисленной пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования Кочетковой Л.М. удовлетворить частично.
расторгнуть договор аренды квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Кочетковой Л.М. и Мининым А.С..
Взыскать с Минина А.С. в пользу Кочетковой Л.М. задолженность по внесению арендной платы за период с 23.10.2011 года по 23.03.2012 года в размере 110 000 рублей; сумму долга по оплате коммунальных платежей за период с 23.10.2011 года по 23.03.2012 года в размере 10 000 рублей; сумму долга по оплате электроэнергии за период с 23.10.2011 года по 23.03.2012 года в размере 3294 рубля 40 копеек, стоимость замены входных замков в двери в связи с невозвращением двух комплектов ключей в размере 4 000 рублей, судебные расходы по оплате услуг представителя по оказанию юридических услуг в сумме 10 000 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины – 3745 рублей 89 копеек, а всего 141 040 рублей 29 копеек.
В остальной части иска Кочетковой Л.М. – отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Тулы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий