РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 августа 2010 года Центральный районный суд г. Тольятти в составе
председательствующего Черкуновой Л.В.
при секретаре Хасановой Л.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1602/10 по иску ООО «Ярослава» к Воейкову В.М. о взыскании расходов на содержание имущества, процентов за пользование чужими денежными средствами, встречному иску Воейкова В.М. к ООО «Ярослава» об оспаривании способа расчета расходов электроэнергии и агентского вознаграждения, зачете встречных требований,
установил:
ООО «Ярослава» обратилось в суд с иском к Воейкову В.М. о взыскании расходов на содержание имущества в сумме 120656 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 21607 руб., судебных расходов, связанных с оплатой услуг представителя в размере 6500 рублей, а также связанных с оплатой госпошлины в размере 4175 рублей. В обоснование иска указав, что с 2006 года ООО «Ярослава» на праве собственности принадлежат нежилые помещения: - 1 этаж комнаты Номер обезличенНомер обезличен; 1 этаж комната 28а; 2 этаж комната 18; 3 этаж комната Номер обезличен; 6 этаж комнаты Номер обезличенНомер обезличен, а также на праве общей долевой собственности (13781/48010 доли) помещения площадью 480,10 кв.м., расположенные в ТЦ «Призма» по адресу: ..., .... Ответчику принадлежат: на праве собственности 5 этаж комната Номер обезличен, на праве общей долевой собственности доля в размере 788/48010 помещения по данному адресу. С 2006 года по настоящее время ООО «Ярослава» исполняет обязанности управляющей компании, несет расходы по содержанию и эксплуатации всего ТЦ «Призма», в частности заключает от своего имени договоры на охрану, вывоз мусора, уборку помещений и прилегающей территории, тепло- водо-, электроснабжение и водоотведение, обслуживание приборов учета, банковского обслуживания, предоставление услуг телефонной связи. Указанные затраты распределяются между всеми собственниками ТЦ «Призма», путем предъявления истцом другим собственникам к возмещению расходов, соразмерено их доле в собственности, исходя из следующего расчета: - переменные расходы, включающие в себя затраты на электроэнергию, теплоэнергию, водоснабжение, канализацию; - постоянные расходы, включающие вознаграждение истца, затраты на охрану объекта, телефон, обслуживание приборов тех.учета, вывоз мусора, зарплату обслуживающего персонала, накладные и прочие расходы. Указанный порядок расчета применяется с 2006 гада по настоящее время, одобрен большинством собственников, в том числе ответчиком. Однако, начиная с 2007 года, ответчик не в полной мере производит возмещение расходов истца.
В ходе судебного разбирательства истцом дополнялись основания иска и уточнялся размер задолженности. Представитель истца Калюжный С.А., действующий на основании доверенности, от исковых требований в части взыскания с Воейкова В.М. 14 833 рублей отказался. Отказ от иска в указанной части принят судом и производство по делу в части прекращено, о чем вынесено определение суда от 31.05.2010 года.
Воейковым В.М. поданы встречные исковые требования к ООО «Ярослава» об оспаривании порядка расчета расходов по электроэнергии и агентского вознаграждения, зачете встречных требований.
В судебном заседании представители истца Баканова Г.В., Пургаева С.В., Калюжный С.А., действующие на основании доверенностей, с учетом уточненных требований просят взыскать с ответчика расходы на содержание имущества в размере 87012,05 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 16292,14 рублей, возврат госпошлины в размере 4175,27 руб., расходы, связанные с оплатой услуг представителя в размере 12000 рублей.
Представители истца суду пояснили, что с 31.07.2008 года собственники помещений в здании заключали с ООО «Ярослава» агентские договоры на осуществление агентом функций по управлению, обслуживанию и эксплуатации нежилого помещения и мест общего пользования в здании. Ответчик также подписал данный договор, но в декабре 2008 отказался от него. В то же время большинство собственников на общем собрании 19.12.2008 года подтвердили его пролонгацию на 2009 год, хотя этого не требовалось, так как пролонгация была предусмотрена самим договором при отсутствии заявления о расторжении договора, сделанного не позднее 01 декабря 2008 года. Свои требования истец обосновывает положениями Жилищного законодательства, расчет строится исходя из стоимости содержания 1 кв.м. помещения. Подвал используется всеми собственниками помещений, 6-й этаж истцом не используется, в связи с чем указанные площади не принимаются в расчет при распределении расходов.
Ответчик Воейков В.М. исковые требования не признал. С учетом уточненных исковых требований просил признать незаконным применявшийся ООО «Ярослава» в период с 01.01.2007г. по 01.04.2010 гг. порядок расчета количества электроэнергии, потребляемой в местах общего пользования здания, признать право ответчика на исчисление своей доли платежей (1,64%) за электроэнергию, потребленную в местах общего пользования здания в период с 01.01.2007г. по 01.04.2010 гг. – исходя из мощности и фактического режима работы установленных энергопотребляющих устройств. Ответчик также просил признать его право на исчисление своей доли платежей за охрану здания в период с 01.01.2007г. по 01.04.2010 гг.- с зачетом стоимости похищенного у него имущества на сумму 24301 руб. Также ответчик просит признать необоснованным требования ООО «Ярослава» об уплате обществу агентского вознаграждения в полном объеме, признать право ответчика на оплату агентского вознаграждения ООО «Ярослава» в размере не более 50 %, признать его право на приостановление оплаты агентского вознаграждения ООО «Ярослава» до надлежащего исполнения им своих обязательств по агентскому договору в части предоставления ему надлежащего отчета и доказательств расходов по заработной плате обслуживавших здание работников.
Суду ответчик пояснил, что истец неправильно начисляет расходы на содержание здания. В отношении расходов по содержанию и сохранению здания, а также иных обязательных платежей законодатель четко определил порядок их распределения между собственниками, закрепив в ст. 249 ГК РФ принцип долевого участия в зависимости от размера доли в праве общей собственности. Ни одного документа, подтверждающего обязанность оплачивать услуги ООО «Ярослава» из расчета стоимости содержания 1 кв.м., истец суду не представил. Решением суда от 11.06.2009 года установлены иные обстоятельства распределения постоянных расходы, нежели те, на которых настаивает истец. ООО «Ярослава» вправе требовать только возмещения фактически понесенных им расходов, однако такие требования истец предъявлять и доказывать отказался. Полагает, что истцу подлежат возмещению расходы, исходя из его долевого участия в размере 1,64%. Оплата собственниками водоресурсов, потребленных ими в своих личных помещениях, не освобождает последних от оплаты водоресурсов, потребленных в местах общего пользования, соразмерно их долям в праве общей собственности. Действуя в чужом интересе либо исполняя агентские функции истец, в силу ст.ст.989 и 1008 ГК РФ, обязан был предоставлять надлежащие отчеты и доказательства понесенных расходов. Подвал истцом используется исключительно в личных целях, но самоуправно исключил из расчетов площадь своего помещения, что свидетельствует о злоупотреблении истом своими правами. До 2010 года принадлежащее ему помещение практически не использовалось. В связи с чем, в случае признания доводов истца обоснованными, просит исключить из расчета его долевого участия площадь принадлежащего ему помещения в размере 42,5 кв.м.
Также ответчик указывает, что истец надлежащим образом не исполняет обязанности по агентскому договору. 5.09.2008 года в адрес ООО «Ярослава» он направил претензию, в которой было указано на необходимость надлежащего исполнения своих обязанностей по содержанию здания и в частности по организации ремонта кровли здания, факт протечки которой был лично засвидетельствован директором ООО «Ярослава» ФИО4 и подтверждается многочисленными следами подтеков на стенах здания. Однако каких-либо действий по организации ремонта кровли ООО «Ярослава» не предприняло. 08.06.2008 года на рабочем месте у него был похищен ноутбук, который он оставил в столе. По данному факту было возбуждено уголовное дело. После совершения кражи он сообщил истцу о своем отказе оплачивать услуги охраны до полного возмещения ущерба. Оплачивая после совершения кражи его долю платежей по охране здания, истец вышел за рамки агентских правоотношений и совершал данные действия без его надлежащего поручения, т.е. действовал в чужом интересе, но без его одобрения. Полагает, что истец в целях надлежащего исполнения своих агентских функций и в соответствии с условиями договора охраны (п.4.2 и 4.4) имел полное право и должен был предъявить к охранному предприятию соответствующие требования о возмещении ущерба, в том числе путем уменьшения платежей на сумму ущерба. Вместо этого истец продолжал оплачивать услуги охраны в полном объеме. Считает, что у истца отсутствуют какие-либо законные основания для предъявления к нему требований о взыскании платежей по оплате услуг охраны без учета причиненного ему ущерба в размере 24301 рублей.
Представитель третьего лица ЧОП «Альфа-С» в судебное заседание не явился, извещен. Из ранее данных пояснений представителя ЧОП «Альфа-С» - ФИО5 следует, что третье лицо исковые требования ответчика не признает. Суду пояснил, что вины охранников в краже, принадлежащего ответчику имущества, нет. О том, что у ответчика пропал ноутбук, ему известно не было, никаких претензий к нему не предъявлялось. Охрана не была поставлено в известность о том, что в офисе находился ноутбук ответчика.
Выслушав пояснения сторон, свидетелей, исследовав материалы дела, суд считает иск ООО «Ярослава» подлежащим удовлетворению частично, в удовлетворении исковых требований ответчику надлежит отказать.
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).
Судом установлено, что с 2006 года ООО «Ярослава» на праве собственности принадлежат нежилые помещения: - 1 этаж комнаты Номер обезличенНомер обезличен; +1 этаж комната 28а; +2 этаж комната 18; +3 этаж комната Номер обезличен; +6 этаж комнаты Номер обезличенНомер обезличен, а также на праве общей долевой собственности (13781/48010 доли) помещения площадью 480,10 кв.м., расположенные в ТЦ «Призма» по адресу: ..., ..., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права и ответчиком по существу не оспаривается.
В настоящее время зарегистрировано 34 собственника здания.
Из технического паспорта на здание по адресу: ..., ..., а также плана здания видно, что данный объект недвижимости является шестиэтажным, со встроенными торговыми помещениями, с площадью застройки 684,7 кв.м., объемом 10793 кв.м. Общая площадь всех помещений здания составляет 3 068 кв.м., из них в индивидуальной собственности находятся помещения общей площадью 2587,1 кв.м., в долевой собственности - места общего пользования - площадью 481,5 кв.м.
Свидетельством о государственной регистрации права подтверждается, что Воейкову В.М. на праве общей долевой собственности (788/48010 доля) принадлежат нежилые помещения: 1 этаж комнаты Номер обезличенНомер обезличен,2,3,15,16,17,18,19; 2 этаж комнаты Номер обезличенНомер обезличен,2,8,13,14,15,16,17,19,20; 3 этаж комнаты Номер обезличенНомер обезличен,7,9,10,11,12,13,18,20; 4 этаж комнаты Номер обезличенНомер обезличен,8,10,11,12,13,14,15,21; 5 этаж комнаты Номер обезличенНомер обезличен,5,6,7,9,10,11,12,13,19 по адресу: ..., .... Согласно свидетельству о государственной регистрации права Воейкову В.М. принадлежит нежилое помещение площадью 42,50 кв.м. на 5 этаже Номер обезличен по указанному адресу.
В материалах дела имеется агентский договор № 16-А на осуществление ООО «Ярослава» функций по управлению обслуживанием и эксплуатацией нежилого помещения и мест общего пользования, расположенных по адресу: ..., ..., от 31.07.2008 года, заключенный между ООО «Ярослава» и Воейковым В.М.
По настоящему договору агент обязался в течение срока, установленного договором, совершать от своего имени за счет Принципала все необходимые фактические и юридические действия по управлению обслуживанием и эксплуатацией нежилого помещения площадью 42,5 кв.м. и мест общего пользования по адресу: ..., ..., а Принципал обязуется уплатить Агенту вознаграждение за оказываемые услуги ( п.1.1. Договора)
Как видно из Приложения к договору, стоимость содержания 1 кв.м. составляет 58 рублей в месяц. Ответчик с указанной суммой согласился, о чем свидетельствует его подпись на договоре.
Расходы по содержанию здания складываются из переменных расходов, которые включают в себя затраты на электроэнергию, теплоэнергию, водоснабжение, канализацию и постоянных расходов, которые складываются из затрат на охрану объекта, телефон, тех.обслуживание приборов тех.учета, вывоз мусора, зарплат обслуживающего персонала, ЕСН, накладных расходов, прочих расходов (услуги банка, материалы, моющие средства и т.д.).
Переменная часть ООО «Ярослава» рассчитывается следующим образом:
Общая площадь здания 3068,6 кв.м.– (площадь, на которой установлены счетчики) – 477,5 кв.м. (площадь подвала) – 237,7 кв.м. (площадь 6-го этажа) = площадь для распределения оплаты за электроэнергию.
3068,6 кв.м. (общая площадь здания) - 477,5 кв.м. (площадь подвала) = (площадь для распределения оплаты за теплоэнергию).
Общая площадь здания 3068,6 кв.м.– 477,5 кв.м. (площадь подвала) – 237,7 кв.м. (площадь 6-го этажа) – 257,7 -80,8 – 72 (площади помещений с санузлами = вода.
Показатели фактически потребленного тепла, электроэнергии, воды распределяются на всех собственников соразмерно их доле в собственности, включающей площадь нежилого помещения и площадь в местах общего пользования с участием в расчетах получившихся в результате указанных действий площади. Аналогичным способом рассчитываются и иные услуги.
Постоянные затраты истцом рассчитываются из стоимости 1 кв.м. содержания здания, которая до 2008 г. составляла 46,24 руб., с июля 2008 г – 58 руб. Расчеты порядка распределения переменной части затрат за оспариваемый период находятся в материалах дела. Задолженность ответчика перед истцом составляет 90 742,17 руб.
Из материалов дела и пояснений сторон следует, что ООО «Ярослава» было создано специально для управления нежилыми зданиями, построенными ООО «Сателлит-Т». С 2005 г. ООО «Ярослава» начала исполнять свою функцию управляющей компании применительно к дому Номер обезличен по ... .... После продажи большинства помещений в 2006 г. между собственниками помещений в здании и ООО «Ярослава» были заключены соглашения об общем владении строением и долевом участии в расходах по его содержанию и ремонту, по которым ООО «Ярослава» также выполняла функцию управляющей компании, а собственники помещений оплачивали ей долю расходов по ставке 46,24 рублей за 1 м2 самого помещения и доли в общей собственности плюс долю расходов на коммунальные услуги согласно выставленным счетам пропорционально доле собственности.
В конце 2006 года помещение в здании приобрел Воейков В.М. При подписании договора купли-продажи помещений и долей в праве общей собственности он принял на себя обязанность по уплате расходов по эксплуатации, содержанию и ремонту имущества. Сразу после регистрации права собственности Воейкову В.М. было предложено заключить с ООО «Ярославой» соглашение в той же редакции, в которой были заключены соглашения с другими собственниками, но он отказался. Поскольку соглашение об уплате доли расходов на содержание здания с ними достигнуто не было, «Ярослава» стала начислять ему платежи по сложившейся системе, с которой было согласно подавляющее число сособственников здания.
С 31.07.2008 года собственники помещений в здании заключали с ООО «Ярослава» агентские договоры на осуществление агентом функций по управлению обслуживанием и эксплуатацией нежилого помещения и мест общего пользования в здании. Такой договор ответчиком был подписан, но в декабре 2008 года отказался от него. В то же время большинство собственников на общем собрании 19 декабря 2008 года подтвердили его пролонгацию на 2009 год.
Достоверность и правомерность производимого истцом расчета и порядка предъявления к возмещению другим собственникам расходов, являлась предметом рассмотрения Центрального районного суда г. Тольятти дела делу № 2-3282/08 по иску ООО «Ярослава» к Горбалысовой Н.В. о взыскании денежной суммы. Решением суда от 11.06.2009 года исковые требования ООО «Ярослава» удовлетворены частично. Воейков В.М., заявляя свои доводы против истца, участвовал в рассмотрении дела в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные исковые требования на предмет спора.
Правомерность выводов суда была подтверждена Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 28.08.2009 года. Коллегия указала, что суд, рассматривая спор в рамках заявленных требований, правильно исходил из принципа распределения бремени содержания недвижимого имущества, установленного управляющей компанией ООО «Ярослава», обусловленного обычаем делового оборота.
В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
К составу лиц, участвующих в деле, согласно ст. 34 ГПК РФ, также относятся и третьи лица. Таким образом, учитывая, что ответчик участвовал в качестве третьего лица в гражданском деле № 2-3282/08, по своей инициативе вступил в него, исследовал наравне со сторонами по делу доказательства, предоставлял свои возражения, пользовался всеми правами, предусмотренными ст. 35 ГПК РФ, суд считает установленными обстоятельства, установленные судом при рассмотрении указанного дела, а именно порядок производства расчетов, связанных с содержанием здания по ....
При разрешении спора суд указывал в решении, что применяемый истцом принцип расчета не противоречит закону и соответствует принципу, установленному Жилищном Кодексом РФ.
В постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано:
...Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289,290 ГК РФ...
Указание Пленума ВАС РФ на необходимость применения к правоотношениям по рассматриваемому судом спору статей 289 (Квартира как объект права собственности) и 290 (Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме) ГК РФ позволяет сделать вывод о возможности применения именно жилищного законодательства к вопросу содержания здания.
Как следует из обстоятельств дела, управляющая компания ООО «Ярослава» руководствовалось принципом подчинения большинства собственников меньшинству в вопросе содержания здания, который прописан в ч.5 ст.46 ЖК РФ.
Подавляющее большинство собственников здания заключали с ООО «Ярослава» договоры (соглашения), чем подтвердили свое решение передать управление зданием ООО «Ярослава» на конкретных условиях. В частности, собственники соглашались, что содержание здания должно оплачиваться по предложенной ООО «Ярославой» системе. Пользуясь своими правами два собственника помещений в здании - ФИО6 и ФИО11 выразили несогласие с определением цены содержания здания, однако решениями общих собраний от 3 июля и 19 декабря 2008 года правомочия управляющей компании были подтверждены.
Система оплаты содержания здания, признанная большинством собственников была следующая. Собственники платят управляющей компании независимо от её расходов на содержание здания по ставке за 1 кв.м. площади помещения и приходящейся на его долю площади в местах общего пользования (постоянная часть) плюс долю расходов на коммунальные услуги согласно выставленным счетам пропорционально доле собственности.
Ответчику начислялась плата за содержание здания за его помещение площадью 42,5 кв.м и площадь, приходящуюся на его долю в местах общего пользования - 7,88 кв.м (в сумме - 50,38 кв.м) по ставке за 1 кв.м 46,24 рубля до июля 2008 г. и 58,00 рублей с июля 2008 г.
Из представленных истцом документов следует, что с момента создания торгового центра истец применял одинаковую формулу распределения расходов между собственниками помещений. Следовательно, при эксплуатации указанного здания сложился определенный порядок несения расходов по его содержанию.
Обязанность по содержанию имущества, наравне с правом владения и пользования, возникает у его собственника с момента возникновения права собственности. Принимая решение о приобретении недвижимого имущества, объем содержания которого находится в непосредственной зависимости от иных сособственников, технических характеристик здания, ответчик должен был осведомиться о порядке отнесения расходов по содержанию здания в целом на участников общей долевой собственности. Подписание агентского договора суд расценивает как одобрение ответчиком имеющегося порядка несения расходов.
Оспаривая размер задолженности, ответчик указывает, что истец необоснованно не включает в площадь, подлежащую распределению, площадь подвала и 6-го этажа, собственником которого является ООО «Ярослава».
Как установлено судом, подвал площадью 477,5 кв.м. и 6-й этаж площадью 237,7 кв.м. принадлежат на праве собственности истцу, что следует из правоподтверждающих документов. Однако в судебном заседании было установлено, что 6-й этаж и подвал не эксплуатируется, как следует из показаний свидетелей, следовательно не требует затрат, связанных с его эксплуатацией.
Решением суда от 11.06.2009 года установлено, что ООО «Ярослава» правомерно производит распределение расходов на содержание нежилого здания на площадь неиспользуемого шестого этажа и подвала только в части содержания инженерного оборудования и конструктивных элементов.
Вместе с тем суд проверял указанные обстоятельства вновь для того, чтобы убедиться, что на момент рассмотрения данного иска обстоятельства, установленные судом ранее не изменились.
Свидетель ... суду пояснила, что работает в здании по адресу: ..., ... уборщицей. Убирается она в помещениях, принадлежащих ООО «Ярослава», в местах общего пользования. На 6 этаже она не убирается. Этаж всегда закрыт. Ей точно известно, что другие уборщицы 6 этаж также не убирают. В подвале находится теплоузел. Свободного доступа в подвал нет.
Свидетель ...... суду пояснил, что работает в ЧОП «Альфа-С» охранником. Объектом охраны является здание по адресу: ..., .... На 6 этаже помещения пустые, никого на этаж не пускают. В подвале находятся стройматериалы, счетчики. Ключи от подавала находятся у него. С 2009 года ответчик в своем офисе бывает редко, в настоящее время в его офисе находится другой человек.
В судебном заседании обозревался журнал регистрации постановки на охрану и снятии с охраны офиса № 406, из которого видно, что помещение ставилось и снималось с охранной сигнализации в 2008 году в ООО «Альфа-С».
Допрошенная в судебном заседании в качестве специалиста ... суду пояснила, что является руководителем группы № 2 МП «Инвентаризатор». Проверяла правильность заполнения технического паспорта здания по адресу: ..., .... На момент проведения замеров подвальные помещения были пустые без окон, возможно, в подвале имеются какие-либо коммуникации. Технический паспорт обозначений коммуникаций не содержит. Назначение подвала должно быть отражено в проекте. На момент застройки подвал планировался как подсобное помещение. Указанное помещение может быть использовано как технический этаж, либо вообще не использоваться. Подвальное помещение и подсобное помещения являются тождественными понятиями. Если бы высота дверей была 1,8м., то было бы указание на технический этаж, а поскольку высота дверей 2,2 м. – это подвальное помещение. Различие представленного плана и технического паспорта имеется только по названиям: техническое подполье, указанное в плане, и подсобное помещение.
В материалах гражданского дела № 2-105/2009 имеется сообщение директора ООО «ТАГА-проект» из которого следует, что согласно проектной документации -1 (цокольный) этаж является подвалом (для прохода коммуникаций), эксплуатации не подлежит (должен относиться к местам общего пользования).
Как указывают специалисты МП г.о. Тольятти «Департамент ЖКХ» в рамках гражданского дела № 2-105, подвал нежилого здания (по техническому паспорту здания – техподполье) по своим техническим характеристикам (размещение инженерной и иной инфраструктуры) является помещением, предназначенным для обслуживания более чем одного нежилого помещения в нежилом здании. Следовательно, затраты по содержанию подвала должны возлагаться на всех участников долевой собственности.
Поскольку ответчиком не представлено доказательств использования истцом 6-го этажа и подвального помещения в интересах компании, принимая во внимание показания свидетелей, суд считает, что принцип производства расчета без учета площадей подвала и 6-го этажа не нарушает права иных собственников.
Видеозапись, представленная в судебном заседании ответчиком, не может являться таким доказательством. Из записи, сделанной ответчиком 01.04.2010 г. в ходе передачи здания от истца другой управляющей компании, директор ООО «Ярослава» ФИО4 поясняла, что подвал является собственностью истца. Данные высказывания не могут доказывать, что истец использует подвальное помещение в своих целях, а соответствует обстоятельствам дела, из которых следует, что подвальное помещение на праве собственности принадлежит истцу. Отказ ФИО4 открыть ФИО11 в подвале одно из закрытых на замок помещений, также не доказывает использование его в личных целях компании. Как пояснили в судебном заседании представители истца, а также свидетели, в закрытом помещении находятся строительные материалы, оставшиеся после строительства здания. При необходимости устранить образовавшиеся в здании дефекты, управляющая компания использовала данные материалы. В подтверждение своих доводов истец предлагал ответчику явиться и осмотреть закрытое помещение, но ответчик отказался от данного предложения.
Доводы ответчика о том, что новая управляющая компания, которая обслуживает здание с 01.04.2010 г. принимает в расчет площади подвала и 6-го этажа, принадлежащие ООО «Ярослава», также не могут служить основанием для отказа в заявленном иске, поскольку, как установлено судом, собственники здания приняли решение о смене управляющей компании, в результате чего возможно изменился принцип производства расчетов по содержанию здания. Данное решение принималось всеми собственниками и истец, подчиняясь решению, должен оплачивать свои расходы согласно действующей в настоящее время схеме.
Доводы ответчика о том, что через его офис проходит воздуховод вентиляции, который используется также и в местах общего пользования, в связи с чем площадь его офиса также не должна учитываться при распределении расходов, суд считает несостоятельными. В отличие от ООО «Ярослава» офис ответчиком используется по назначению с периодичностью по его усмотрению, что не оспаривается ответчиком и подтверждается журналами регистрации, постановки и снятия объекта с охранно-пожарной сигнализации.
Из протокола общего собрания собственников здания ТЦ «Призма» от 03.03.2008 г. следует, что Воейков В.М. ставил перед собственниками вопрос о введении коэффициентов при расчете оплаты содержания помещения с учетом характера и режима использования помещения, количества работающих и находящихся в нем лиц. После разъяснений главного бухгалтера, каким образом введение коэффициентов повлияет на расчет платежей всех собственников, собрание решило порядок оплаты не изменять и оплату производить согласно имеющейся в собственности площади.
Встречные исковые требования ответчика удовлетворению не подлежат, при этом суд исходит из следующего.
Требования, заявленные ответчиком в окончательном виде - о признании незаконным и не подлежащим применению в отношении него порядка расчета количества электроэнергии, потребляемой в местах общего пользования здания, признании права ответчика на исчисление своей доли платежей (1,64%) за электроэнергию, потребленную в местах общего пользования здания в период с 01.01.2007г. по 01.04.2010 гг. – исходя из суммарной мощности всех установленных в местах общего пользования энергопотребляющих устройств, умноженной на количество часов их работы из расчета 8-ми часового рабочего дня - фактически направлены на изменение сложившегося порядка распределения расходов, отнесенных на электроэнергию.
Доля электроэнергии, приходящаяся на места общего пользования, рассчитывается истцом в следующем порядке: общая потребленная электроэнергия минус электроэнергия, потребленная по показаниям собственников, имеющих приборы индивидуального учета = остаток.
Остаток распределяется следующим образом:
1) для собственников, не имеющих приборов индивидуального учета электроэнергии:
остаток/ (общая площадь здания - площадь индивидуальных помещений собственников, имеющих приборы учета – площадь 6 этажа – площадь подвала)* (площадь индивидуальной собственности (офис) + доля, приходящаяся на места общего пользования).
2) для собственников, имеющих приборы индивидуального учета электроэнергии:
остаток/ (общая площадь здания - площадь индивидуальных помещений собственников, имеющих приборы учета – площадь 6 этажа – площадь подвала)* доля, приходящаяся на места общего пользования).
Правомерность использования данного принципа расчета проверялась специалистами МП г.о. Тольятти «Департамент ЖКХ» в рамках гражданского дела № 2-105.
Принимая во внимание, что суд пришел к выводу о том, что указанный порядок был одобрен большинством собственников здания и поддерживался в течение всего периода управления зданием ООО «Ярослава», рассмотрение вопроса об изменении сложившегося порядка в отношении одного собственника суд считает неправомерным. Воейкову В.М. и ранее разъяснялось его право ставить перед собранием собственников и управляющей компанией вопрос об изменении порядка исчисления и распределения расходов по электроэнергии в местах общего пользования. Однако до принятия такого решения собственниками ответчик должен подчиняться большинству и оплачивать расходы по электроэнергии согласно одобренной всеми схеме.
Не подлежащими удовлетворению также считает суд исковые требования ответчика о признании права на исчисление своей доли платежей за охрану здания в период с 01.01.2007 г. по 01.04.2010 г. с зачетом стоимости похищенного имущества на сумму 24301 руб.
Свои требования ответчик основывает на том, что 10.06.2008 г. из его офиса было похищено имущество на сумму 28 000 руб. Поскольку ответственным за охрану здания является ООО «Альфа-С», на основании заключенного с ООО «Ярослава» договора, считает, что истец не должен был оплачивать охранному предприятию услуги до возмещения ему (ответчику) ущерба.
В материалах дела имеется постановление о возбуждении уголовного дела по признакам преступления, предусмотренного п. «б» ч. 2 ст. 158 УК РФ, и принятии его к производству от Дата обезличена года, из которого видно, что Дата обезличена года в период времени с 15.00 до 16.30 часов, неустановленные лица, незаконно проникли в офис Номер обезличен, расположенный в ТД «Призма» по ... ..., откуда похитили имущество, принадлежащее Воейкову В.М., причинив материальный ущерб на сумму 28160 рублей. Воейков В.М. признан потерпевшим по данному делу. Из постановления о приостановлении предварительного следствия от 10.08.2008 г. следует, что следствие приостановлено ввиду розыска лиц, причастных к совершению преступления.
Охрана здания ТДЦ «Призма» обеспечивается ООО Охранное предприятие «Альфа-С», что подтверждается договором № 7 об охране нежилого объекта от 01.04.2005 года. Согласно п.4.2. договора, предприятие несет полную материальную ответственность за ущерб, причиненный кражами, уничтожением или повреждением имущества посторонними лицами, проникшими на охраняемый объект. Предприятие освобождается от ответственности в случаях, когда будет доказано отсутствие его вины.
Под кражей закон подразумевает тайное хищение чужого имущества (ст. 158 УК РФ). Кража с точки зрения закона является преступлением, вина в совершении которого, а также сам факт совершения противоправного действия в отношении конкретного лица устанавливается вступившим в законную силу приговором суда.
Согласно ч. 4 ст. 61 ГПК РФ вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу обязателен для суда, рассматривающему дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого вынесен приговор суда по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.
Поскольку ответчиком фактически ставится вопрос о возмещении ему ущерба, причиненного преступлением, т.е. о гражданско-правовых последствиях действия лица, совершившего преступление, факт совершения данных действий должен подтверждаться приговором суда. Постановление о возбуждении уголовного дела и признании ответчика потерпевшим в контексте положений ст. 61 ГПК РФ не являются для суда доказательствами, подтверждающими наступление гражданско-правовой ответственности по возмещению ущерба, в т.ч. охранного предприятия.
Кроме того, суд не располагает данными о стоимости ноутбука на момент кражи, его состоянии (рабочий, не пригоден для работы), износе. Из материалов дела следует, что ноутбук был приобретен ответчиком 08.12.2006 г., в то время как кража состоялась 10.06.2008 г. Указанные обстоятельства являются существенными при разрешении вопроса о возмещении вреда.
Более того, ответчик просит зачесть в счет долга по оплате услуг охраны 24 301 руб. – стоимость ноутбука и сумки для него, приобретенных им после кражи (23 420 руб. + 881 руб.) 07.08.2008 г., в то время как похищенный ноутбук был приобретен им за 24 160 руб., что следует из договора на гарантийное обслуживание от 08.12.2006 г. и чека.
На основании изложенного, суд не находит оснований для производства зачета встречных требований. По результатам рассмотрения уголовного дела ответчик вправе требовать возмещения ущерба за счет лица, ответственного за его наступление по мнению истца.
Не могут быть удовлетворены и зачтены при рассмотрении первоначального иска требования ответчика об освобождении его от оплаты 50% задолженности по агентскому вознаграждению и приостановлении его оплаты. Иск ответчика основан на неисполнении истцом обязательств, вытекающих из положений агентского договора, в частности истцом не были предприняты меры к организации и проведению ремонтных работ кровли.
По утверждению ответчика в его офисе, расположенном на 5-м этаже, в период дождей наблюдается течь с крыши. Его обращение в управляющую компанию осталось без внимания. Свои доводы ответчик подтверждает представленными суду фотографиями, претензией, адресованной истцу 05.09.2008 г. Ответчик также ходатайствовал о проведении технической экспертизы для установления дефектов, приводящих к протечке кровли в районе офиса Номер обезличен и коридора на 5-м этаже. Суд отклонил заявленное ответчиком ходатайство, поскольку счел, что оно направлено на установление обстоятельств, не относящихся к рассматриваемому спору. Между тем ответчику надлежало доказать, что именно управляющая компания правомочна заниматься вопросами ремонта капитального характера и обязана была произвести действия, направленные на установление дефекта крыши, его устранение.
Согласно п. 1.1. агентского договора № 16-А от 31.07.2008 г. Агент обязуется, в течение срока, установленного договора, совершать от своего имени за счет Принципала все необходимые фактические и юридические действия по управлению обслуживанием и эксплуатацией нежилого помещения.
По настоящему договору Стороны руководствуются принципом долевой собственности, который обуславливает зависимость сторон от исполнения обязательств по расходам на содержание других собственников (п. 1.3.).
(П. 2.1.) Агент обязуется заключать договоры с обслуживающими организациями в целях обеспечения помещения электричеством, отоплением, водоснабжением, водоотведением, услугами связи, вывозом отходов и др.
Проводить профилактический осмотр помещения с периодичностью не реже одного раза в 6 месяцев. Проводить диагностики инженерных систем и оборудования помещения с составлением и предъявлением Принципалу перечня работ, не предусмотренных настоящим договором, выполнение которых необходимо для безопасной, устойчивой и бесперебойной работы систем и оборудования.
Принципал обязуется:
Оплачивать расходы, связанные с ремонтом, благоустройством придомовой территории, исходя из стоимости реально выполненных работ и в соответствии с п. 1.3. настоящего договора (п.3.1.13.)
Поскольку кровля здания не относится к инженерным системам и оборудованиям, из анализа позиций договора следует, что истец не принимал на себя обязательства, связанные с выполнением ремонтных работ крыши. Поскольку кровля является общим имуществом всех собственников здания, решение вопроса о проведении мероприятий, устанавливающих необходимость проведения ремонта и организации самого ремонта относится к компетенции общего собрания. Только после одобрения указанных действий собранием, управляющая компания обязана произвести необходимые действия и выставить собственникам счета в соответствии с принципом долевой собственности, на что указывает п. 3.1.13. агентского договора. Доказательств, что ответчик ставил перед собранием собственников вопрос о необходимости организации ремонта кровли, суду не представлено. Вместе с тем в материалах дела имеется протокол общего собрания собственников здания – ТЦ «Призма» от 19.12.2008 г., из которого следует, что именно в таком порядке владельцы помещений решают вопрос о производстве затрат на ремонт капитального характера. Четвертым вопросом было предложено дать согласие на ремонт фойе.
При указанных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований в указанной части.
Судом также принимается во внимание, что требования ответчика основаны на пунктах агентского договора, в то время как сам ответчик отказался от его пролонгации в 2009 г.
Ответчик также не представил суду аргументированный расчет, позволяющий обосновать возможность освобождения его от уплаты агентского вознаграждения в размере 50% от суммы задолженности.
Доводы ответчика о том, что при производстве расчета истец произвольно изменяет размер принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности в сторону увеличения, суд также не принимает во внимание.
Из пояснений представителей истца, а также представленных суду расчетов следует, что изменение размера доли в праве общей долевой собственности происходит в результате того, что часть собственников оборудовали свои помещения индивидуальными приборами учета (счетчиками), самостоятельно осуществляют действия по содержанию здания («Магнит» своими силами вывозит мусор). При расчетах не участвуют площади подвала и 6-го этажа. Все указанные обстоятельства влияют на отступление от размера доли участия собственника в содержании здания, который определяется количеством потребленного коммунального ресурса, но не изменяет размер идеальной доли в праве собственности. При указанных обстоятельствах суд не усматривает нарушение прав ответчика.
Доводы ответчика о том, что истец не вправе требовать с него задолженность исходя из стоимости содержания 1 кв.м. помещения, а должен рассчитывать долг из фактически понесенных затрат суд также считает несостоятельными.
Согласно п. 4.1. агентского договора № 16-А от 31.07.2008 г. Принципал обязуется возмещать расходы Агента за фактически предоставленные услуги: вознаграждение Агенту, услуги связи, услуги по вывозу отходов, содержанию и сохранению помещений и придомовой территории, затраты агента на оплату работы персонала (зарплата, ЕСН), техническое обслуживание приборов тех.учета в срок не позднее 10-го числа текущего месяца. Размер расходов рассчитывается исходя из площади помещения и в соответствии с приложением к настоящему договору. В приложении № 1 к агентскому договору указаны статьи расходов, а также стоимость 1 кв.м. – 58 руб. Договор и приложение подписаны сторонами, что свидетельствует о достижении ими соглашения по всем условиям. Таким образом, ответчику было достоверно известно о порядке расчета истцом суммы расходов по содержанию помещения и мест общего пользования. При указанных обстоятельствах истец не обязан предоставлять доказательства несения им фактических расходов по содержанию здания. Вместе с тем все необходимые документы, свидетельствующие о производстве истцом расходов по содержанию здания в оспариваемый период, им были предоставлены, что свидетельствует не только о том, что управляющая компания выставляла счета собственникам здания в соответствии с установленными ставками, но и фактически несла соответствующие расходы перед третьими лицами. Указанный порядок был принят и одобрен большинством собственников здания, что также подтверждается имеющимися в деле протоколами общего собрания, в связи с чем данный способ расчета правомерно применяется истцом при предъявлении иска.
Суд считает, что расчет согласно ставке не нарушает права собственников, поскольку фактические расходы управляющей компании ориентированы на положения агентских договоров, заключенных с владельцами нежилых помещений. Переменная часть в обоих случаях рассчитывается исходя из объема фактически потребленного ресурса.
В решении суда от 11.06.2009 г. также имеется указание на то, что при производстве расчета постоянных затрат используется стоимость 1 кв.м., которая умножается на общую площадь принадлежащего ответчику имущества 115,59 кв.м. х 46,24 руб. (стоимость 1 кв.м. до 2008 г.) = 5 344,88 руб. ежемесячно. С 2008 г. стоимость 1 кв.м. составила 58 руб. На это же указывают расчеты, предоставляемые суду.
По просьбе суда истец произвел расчет задолженности ответчика согласно фактическим затратам компании. В результате указанного расчета в оспариваемый период задолженность ответчика Воейкова В.М. составила 94 234 руб., по расчету с применением ставки – 90742,17 руб.
Обоснованность несения истцом расходов по заработной плате работникам ООО «Ярослава», обслуживающим центр, ЕСН, накладных расходов в размере 50% от ФОТ, услуг телефонной связи, банковских услуг также была предметом исследования при рассмотрении иска ООО «Ярослава» к Горбалысовой Н.В. При этом суд установил правомерность несения указанных расходов и распределения их между собственниками помещений.
Несмотря на то, что истец основывает свои требования на стоимости содержания 1 кв.м. помещения в здании и не должен доказывать несение своих расходов в указанной части, истцом представлены суду штатное расписание, а также реестры сведений о доходах физических лиц, справки о доходах физических лиц, являющихся работниками ООО «Ярослава», с целью подтверждения расходов управляющей компании на заработную плату. Не доверять представленным документам у суда оснований не имеется, они удостоверены подписью главного бухгалтера и печатью общества. Представлены истцом также акты сверок, акты выполненных работ, договоры, счета-фактуры которыми также подтверждается фактическое несение истцом расходов, связанных с эксплуатацией здания.
В судебном заседании ответчик не оспаривал, что в оспариваемый период управляющая компания предоставляла предусмотренные агентским договором услуги.
Согласно расчету истца, задолженность ответчика перед управляющей компанией в оспариваемый период составляла: за 2007 г. – 33 575,62 руб., за 2008 г. – 36380,35руб.; за 2009 г. – 40 867, 73 руб., с января по март 2010 г. – 10 675, 47 руб., всего 121 499, 17 руб. За указанный период ответчиком выплачено истцу 30 757 руб., задолженность составляет 90 742, 17 руб.
В последнем судебном заседании истец просил снизить взыскиваемую сумму на 3 730,12 руб., поскольку указанную сумму истец обязан выплатить ответчику по решению мирового судьи от 13.05.2010 г. Таким образом истец просил взыскать с ответчика 87 012,05 руб.
Вместе с тем заслуживают внимания доводы ответчика о применении срока исковой давности. В этой связи суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по содержанию здания не более чем за три года – с марта 2007 г. по март 2010 г. таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 80 431,35 руб. = 87 012,05 – 4 027,79 руб. за январь 2007 г. – 2 552,91 руб. за февраль 2007 г.).
Суд считает, что требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами также подлежат удовлетворению частично.
Согласно ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
В соответствии с условиями агентского договора коммунальные расходы (водоснабжение, водоотведение (канализация), горячее водоснабжение, теплоснабжение (отопление), электроснабжение) оплачиваются не позднее 5-ти дней после выставления счета Агентом (п. 4.2.).
Принципал обязуется возмещать расходы Агента за фактически предоставленные услуги: вознаграждение Агенту, услуги связи, услуги по вывозу отходов, содержанию и сохранению помещений и придомовой территории, затраты агента на оплату работы персонала (зарплата, ЕСН), техническое обслуживание приборов тех.учета в срок не позднее 10-го числа текущего месяца (п. 4.1).
Таким образом по постоянной части период просрочки исчисляется с 10 числа расчетного месяца. Сумма, подлежащая оплате по постоянной части расходов за расчетный месяц, умножается на период просрочки в днях на ставку рефинансирования в день подачи искового заявления (8,5%) и делится на 360 дней в году и на 100%. Суммы процентов за весь период суммируются, в итоге истец просит взыскать проценты с постоянной части с 11.01.2007 г. по 11.03.2010 г. - 15 669,49 руб. С учетом применения срока исковой давности суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца 14 316,39 руб. (15669,49 руб. – 684,80 руб. % за январь – 668,30 руб. % за февраль).
По переменной части началом периода просрочки берется пятый день со дня выставления счета на оплату (последний день срока оплаты переменной части расходов по договорам с собственниками). С 20.04.2007 г. по 24.04.2010 г. сумма процентов с переменной части составляет 2765,85 руб. С учетом применения срока исковой давности подлежит взысканию 2 220,72 руб. (2765,85 руб. – 483,17 руб. % за февраль – 61,96 руб. % за март).
В разные периоды времени ответчиком оплачивались суммы: 05.09.2008 г. – 31140 руб.; 18.12.2008 г. – 187 руб.; 18.12.2008 г. – 70 руб.; 18.12.2008 г. – 7386 руб.; 29.12.2008 г. – 3520 руб.; 12.04.2010 г. 5163 руб.; 04.05.2010 г. - 9670 руб.; 01.06.2010 г. 1621 руб.; 27.07.2010 г. 3730,12 руб. Поскольку ответчиком оплаты производились не в полном объеме и не регулярно, истец насчитал на выплаченные ответчиком суммы проценты по той же схеме и полученную сумму отнял из суммы начисленных процентов. (14 316,39 руб. + 2 220,72 руб.) – 2143,20 руб. = 14 393,91 руб. – сумма процентов, подлежащая взысканию с ответчика.
Доводы ответчика о том, что требования истца о взыскании процентов не могут быть удовлетворены, поскольку истец не предоставлял ответчику документы, подтверждающие обоснованность несения истцом расходов, не могут служить основанием для отказа истцу в указанной части требований. Материалами дела установлено, что ответчик принимал участие в рассмотрении дела по иску ООО «Ярослава» к Горбалысовой Н.В., имел возможность знакомиться с материалами дела, получать доступ к интересующим его документам. Однако после ознакомления с материалами дела оплат по содержанию нежилого помещения не производил.
Условия и порядок оплаты содержания имущества ответчику были достоверно известны с момента подписания агентского договора, однако ни с момента приобретения права собственности, ни с момента заключения агентского договора надлежащим образом обязательства свои ответчик не исполнял. В этой связи требования истца о взыскании процентов суд находит обоснованными.
Суд не считает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ, поскольку отказ нести расходы по содержанию принадлежащего ответчику помещения связан с нежеланием последнего принять предлагаемый управляющей компанией порядок расчета, несмотря на то, что ответчик участвовал при рассмотрении иска к Горболысовой Н.В. о проверке правильности действий ООО «Ярослава» по содержанию здания.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату представителя в разумных пределах.
С учетом удовлетворенных требований истца, в его пользу с ответчика подлежит взысканию возврат госпошлины в размере 3044,75 рублей.
Истцом оплачены услуги представителя в размере 12000 рублей, что подтверждается договором об оказании юридических услуг от 30.04.2010 года и расходным кассовым ордером Суд, с учетом требования разумности, сложности дела, считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате помощи представителя в размере 5000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясьст.5,6 ГК РФ, ст.ст.95,98,100, 94-198 ГПК РФ, суд,
решил:
Иск ООО «Ярослава» удовлетворить частично.
Взыскать с Воейкова ... в пользу ООО «Ярослава» расходы на содержание имущества в размере 80 431,35 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 14 393,91 рублей, возврат госпошлины 3044,75 руб., представительские расходы 5000 руб., а всего 102 870,01 (сто две тысячи восемьсот семьдесят) рублей 01 коп.
В удовлетворении встречных требований Воейкова ... отказать.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Самарский областной суд через Центральный районный суд г. Тольятти.
Председательствующий:
Решение в окончательной форме изготовлено 23.08.2010 г.