РЕШЕНИЕ
именем РФ
18 августа 2010 года Центральный районный суд гор. Тольятти Самарской области в составе:
председательствующего Панкратовой Т.В.
при секретаре Колесниковой Ю.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3970/2010 по иску ЗАО Банк ВТБ 24 в лице ОО «Тольяттинский» филиала № 6318 Архиповой Г.Н. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,
у с т а н о в и л:
Истец обратился в суд с иском к ответчице о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.
В судебном заседании представитель истца Капралова О.А., действующая по доверенности исковые требования поддержала, пояснив, что 12 ноября 2007 года между ОАО КБ «Солидарность» и ответчицей был заключен кредитный договор, по которому ответчице был предоставлен целевой кредит в сумме 2660000 руб. сроком на 240 месяцев, с взиманием процентов в размере 13,75% годовых, на приобретение в собственность трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Тольятти, ул. .... Согласно п. 1.4. кредитного договора обеспечением исполнения обязательств ответчицы по кредитному договору является залог (ипотека) квартиры. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры произведена 15 ноября 2007 года ГУ ФРС по Самарской области. В силу Закона РФ «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» закладная является ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В настоящее время законным владельцем закладной является истец. Начиная с августа 2008 года заемщиком систематически нарушаются условия кредитного договора в части своевременного погашения кредита и процентов, последние платежи в счет погашения задолженности были произведены 31 декабря 2008 года в размере 40000 руб. и 31 декабря 2009 года в размере 25000 руб.. В связи с неисполнением обязательств по кредитному договору, ответчице было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Указанное требование ответчицей выполнено не было. В силу закона, условий договора и закладной указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру и досрочного возврата суммы задолженности по кредиту. По состоянию на 21 июня 2010 года задолженность составляет 3734036,32 руб., из которых: 2642030,96 руб. – задолженность по кредиту; 610318,37 руб. – плановые проценты за пользование кредитом, 228097,94 руб. – пени, 253589,05 руб. – пени по просроченному долгу. Просит расторгнуть кредитный договор, заключенный с ответчицей, взыскать с ответчицы указанную сумму задолженности по кредитному договору, а также обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: г. Тольятти, ул. ..., определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 2099300 руб., взыскать с ответчицы гос. пошлину в размере 26870 руб..
В судебном заседании ответчица и ее представитель Феклистова О.В., допущенная к участию в деле по устному ходатайству истца, не оспаривали размер задолженности по кредитному договору и не возражали против удовлетворения требований о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, также не оспаривали начальную продажную цену квартиры в размере 2099300 руб.. Вместе с тем, не согласны с размером пени, поскольку штрафные санкции превышают ставку банковского рефинансирования. Полагают, что размер начисленных пени не соответствует степени вины ответчицы, поскольку ответчица шла на контакт с банком и предпринимала меры по продаже квартиры с целью погашения задолженности по кредиту, однако квартира не продавалась, кроме того, у ответчицы маленькая заработная плата и на иждивении несовершеннолетний ребенок, в связи с чем, просили снизить размер пени.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения сторон, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.
Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы (ст. 807-818 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
В соответствии со ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа и размерах и в порядке, определенных договором.
Согласно ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Согласно ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными законом. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящей Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
В соответствии со ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимости (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона или наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающие в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Согласно ст. 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим ФЗ. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим ФЗ. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Судом установлено, что 12 ноября 2007 года между ОАО КБ «Солидарность» и ответчицей был заключен кредитный договор, по которому ответчице был предоставлен ипотечный жилищный кредит в сумме 2660000 руб. на срок 240 месяцев под 13,75% годовых на приобретение трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Тольятти, ул. ..., что подтверждается кредитным договором, договором купли-продажи квартиры, свидетельством о государственной регистрации права и по существу не оспаривается сторонами.
Ответчицей в счет обеспечения кредитного договора была выдана закладная на квартиру, расположенную по адресу: г. Тольятти, ул. ..., залогодержателем которой в настоящее время является истец, что подтверждается закладной и также не оспаривается сторонами.
Из объяснений представителя истца явствует, что начиная с августа 2008 года заемщиком систематически нарушаются условия кредитного договора в части своевременного погашения кредита и процентов, последние платежи в счет погашения задолженности были произведены 31 декабря 2008 года в размере 40000 руб. и 31 декабря 2009 года в размере 25000 руб.. В связи с неисполнением обязательств по кредитному договору, ответчице было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Указанное требование ответчицей выполнено не было. В силу закона, условий договора и закладной указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру и досрочного возврата суммы задолженности по кредиту. По состоянию на 21 июня 2010 года задолженность составляет 3734036,32 руб.. По состоянию на 20 апреля 2010 года рыночная стоимость квартиры составляет 2099300 руб.. В настоящее время законным владельцем закладной является истец, в связи с чем, просит удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.
Указанные объяснения представителя истца подтверждаются: расчетом ежемесячных платежей, требованиями об уплате долга, расчетом задолженности, отчетом об оценке рыночной стоимости квартиры.
Факт наличия задолженности и размер задолженности ответчица и ее представитель не оспаривают.
У суда также нет оснований не доверять представленному расчету задолженности.
При таких обстоятельствах, требования истца о расторжении кредитного договора и взыскании задолженности по кредитному договору в размере подлежат удовлетворению.
Вместе с тем, ответчица и ее представитель просят снизить размер пени, поскольку полагают, что размер начисленных пени не соответствует степени вины ответчицы, т.к. ответчица шла на контакт с банком и предпринимала меры по продаже квартиры с целью погашения задолженности по кредиту, однако квартира не продавалась, кроме того, у ответчицы маленькая заработная плата и на иждивении несовершеннолетний ребенок.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Истцом начислены пени по просроченному долгу в размере 253589,05 руб. и пени за просрочку уплаты процентов в размере 228097,94 руб..
Учитывая то обстоятельство, что неустойка является средством предупреждения нарушения прав, в данном случае, займодавца, стимулируя выполнение обязательств в добровольном порядке, а также с учетом конкретных обстоятельств дела (взыскание процентов за просрочку платежа предусмотрено кредитным договором и данные проценты не являются процентами, уплачиваемыми заемщиком на сумму займа в размере и порядке, определенном п. 1 ст. 809 ГК РФ и не являются платой за пользование денежными средствами и не подлежат уплате должником по правилам об основном денежном долге), виновного поведения должника, который до настоящего времени не исполнил обязательство в добровольном порядке, суд считает обоснованными требования истца о взыскании пени за просрочку платежа.
При этом, суд считает сумму пени по просроченному долгу в размере 253589,05 руб. соразмерной задолженности по кредиту в размере 2642030,96 руб..
Вместе с тем, суд считает сумму пени за просрочку уплаты процентов в размере 228097,94 руб. несоразмерной сумме начисленных плановых процентов в размере 610318,37 руб., а также последствиям нарушения обязательства. При этом, суд учитывает пояснения ответчицы о том, что она предпринимала меры по продаже квартиры с целью погашения задолженности по кредиту, однако квартира не продавалась, а также размер заработной платы истца (согласно справкам о доходах за 2009-2010 год среднемесячная заработная плата истца составляет 11500-13500 руб..) и факт нахождения на иждивении истца несовершеннолетнего ребенка, в связи с чем, суд находит возможным уменьшить размер пени за просрочку уплаты процентов до 100000 руб..
Таким образом, подлежит взысканию с ответчицы задолженность в размере 3605938,38 руб..
Истец просит обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру.
В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, за которое он отвечает.
В соответствии с п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии со ст. 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
В соответствии со ст. 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего ФЗ допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
Ответчица не возражает против удовлетворения требований об обращении взыскания на заложенное имущество.
Суд считает, что оснований для отказа в удовлетворении требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество не имеется по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 2 ст. 348 ГК РФ в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Согласно п.1 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случая, предусмотренного п. 2 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Согласно п. 2 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
Суд считает, что допущенное должником нарушение в виде неуплаты кредита и процентов по нему в размере 3605938,38 руб. при сумме предоставленного кредита в 2660000 руб. нельзя признать крайне незначительным.
Учитывая изложенное, суд считает, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, подлежащими удовлетворению в полном объеме, поскольку оснований для отказа в обращении взыскания на квартиру, предусмотренных ч. 2 ст. 348 ГК РФ и п.1 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в данном случае не имеется.
В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
В случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги в силу п.п.4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) определяется решением суда на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Согласно представленного суду отчета об оценке рыночной стоимости квартиры, стоимость заложенной квартиры составляет 2099300 руб..
Истец просит определить начальную продажную цену квартиры в указанном размере.
Указанная оценка ответчицей не оспаривается.
Таким образом, суд считает возможным определить начальную продажную цену заложенного имущества, с которой начинаются торги в размере 2099300 руб.
В соответствии со ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим ФЗ, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим ФЗ.
В соответствии с ч. 2 ст. 350 ГК РФ, ч. 3 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года.
Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.
В данном случае оснований для отсрочки обращения взыскания на заложенное имущество не имеется, при этом, суд учитывает тот факт, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества, на день вынесения решения суда уже превышает стоимость заложенного имущества.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорциональной удовлетворенной части исковых требований.
Истцом оплачена гос. пошлина в размере 26870 руб., иск удовлетворен частично в размере 3605938,38 руб., таким образом, подлежит взысканию гос. пошлина пропорциональной удовлетворенной части иска в размере 26229,69 руб..
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 194-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Иск удовлетворить частично.
Расторгнуть кредитный договор № Номер обезличен от 12 ноября 2007 года, заключенный между ОАО КБ «Солидарность» и Архиповой ....
Взыскать с Архиповой ... в пользу ЗАО Банк ВТБ 24 задолженность по кредиту – 2642030,96 руб., плановые проценты за пользование кредитом – 610318,37 руб., пени за просрочку уплаты процентов – 100000 руб., пени по просроченному долгу – 253589,05 руб., гос. пошлину в сумме 26229,69 руб., а всего взыскать 3632168,07 руб..
Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: г. Тольятти, ул. ..., принадлежащую на праве общей долевой собственности Архиповой ... и ФИО5.
Определить способ реализации заложенного имущества – квартиры, расположенной по адресу: г. Тольятти, ул. ... в виде продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость заложенного имущества – квартиры, расположенной по адресу: г. Тольятти, ул. ..., с которой должны начинаться публичные торги в размере 2099300 руб..
В остальной части иска – отказать.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение десяти дней через Центральный районный суд г. Тольятти.
Председательствующий: