признание сделки недействительной

Р Е Ш Е Н И Е

08 сентября 2010 года Центральный районный суд г. Тольятти в составе

председательствующего Черкуновой Л.В.

при секретаре Пяташовой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 2986 по иску Агаповой А.Е. к Казанцевой Н.А. о признании сделок ничтожными,

установил:

Агапова А.Е. обратилась в суд с указанным иском, просит признать притворным договор купли-продажи от 30.12.2008 года, заключенный между сторонами, предметом которого является квартира, расположенная по адресу: г.Тольятти, ..., с применением последствий сделки, которую стороны имели в виду – договора залога (ипотеки); признать ничтожным данный договор как несоответствующий закону и иным правовым актам. В обоснование иска указав, что в 2008 году к истице обратился знакомый Мещеряков В.Ф. с просьбой помочь ему решить финансовые проблемы путем передачи принадлежащей истице квартиры в залог для обеспечения возврата займа, предоставленного ему Пеньковым А.Н. Однако Пеньков А.Н. настоял на оформлении договора купли-продажи квартиры на имя его жены Казанцевой Н.А. При этом Пеньков А.Н., Казанцева Н.А. и Мещеряков В.Ф. подтвердили, что фактически квартира передается под залог и после возврата Мещеряковым В.Ф. долга, квартира будет вновь переоформлена на истицу. 30.12.2008 года договор купли-продажи квартиры был зарегистрирован в УФРС по Самарской области г. Тольятти. Истица считает данную сделку притворной, совершенную с целью прикрыть сделку залога недвижимого имущества. Поскольку существенные условия сделки о залоге квартиры не были оговорены, указанная сделка также является ничтожной, как не соответствующая закону и иным правовым актам.

В судебном заседании истица и представители истицы Анисимова Е.М., Савинова Н.Ю., действующие на основании доверенности, исковые требования поддержали. Суду пояснили, что стороны сделки договорились не совершать никаких действий, свидетельствующих об исполнении обязанностей, вытекающих из договора купли-продажи квартиры, кроме государственной регистрации сделки и перехода права собственности на эту квартиру. Истица квартиру ответчице не передавала, денег за квартиру она не получала. Истица постоянно проживает в указанной квартире совместно с дочерью .... и оплачивает коммунальные и телефонные услуги, делает ремонт. Стороны фактически договариваясь о залоге, однако, существенные условия такой сделки – размер, срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, не обговорили, что в соответствии с законом делает невозможной его регистрацию. Ответчица передавала истице некоторую сумму, которую сразу же забрал Мещеряков В.Ф. В день сделки Мещеряков В.Ф. передал ей на хранение 130 000 рублей, из которых 30 000 рублей он забрал сразу, а оставшиеся 100 000 рублей равными платежами в течение 3-х месяцев выплачивался долг Мещерякова В.Ф. перед кредитором Пеньковым А.Н. Истица дополнила, что ездила с Мещеряковым В.Ф. к ответчице передавать деньги, чтобы контролировать его и удостовериться, что деньги выплачиваются по назначению.

Ответчица Казанцева Н.А. исковые требования не признала. Суду пояснила, что Мещеряков В.Ф. задолжал ее супругу 1 400 000 рублей. Осенью 2008 года в счет выплаты долга Мещеряков В.Ф. предложить ее супругу Пенькову А.Н. купить квартиру за 300 000 рублей. С истицей договорились, что они передают ей за квартиру 300 000 рублей, а 1 400 000 рублей истице стал должен Мещеряков В.Ф. Истице 300 000 рублей передали сразу после оформления сделки в рег.палате. Истица составила расписку, что она получила по договору 1700000 рублей. После заключения договора они договорились, что в течение 3-х лет Мещеряков В.Ф. возвращает долг в размере 1 400 000 рублей, после погашения которого квартира снова будет переоформлена на истицу. Были составлены графики погашения долга. Три раза истица и Мещеряков В.Ф. привозили им деньги по 24 900 рублей. Ключи от квартиры истица им не передавала. Договорились, что пока истица и Мещеряков В.Ф. ежемесячно погашают долг, истица будет проживать в квартире.

Третье лицо Мещеряков В.Ф. с иском согласился. Суду пояснил, что должен был Пенькову А.Н. 1 400 000 рублей. Он обратился к истице с просьбой передать полученную в наследство квартиру по адресу: Советская, 63-44 в залог Пенькову А.Н. Истица согласилась, поскольку Мещеряков В.Ф. заверил ее, что сможет погасить долг и вернет квартиру. Пенькову А.Н. сказал, что за квартиру истице нужно заплатить 300 000 рублей, т.к. квартиру оценили в 1 700 000 руб. Указанная сумма была передана истице, но он (Мещеряков В.Ф.) эти деньги у истицы сразу забрал. Ответчица и Пеньков А.Н. не видели, что он забрал деньги. Он не говорил ответчице и Пенькову А.Н. о том, что деньги в сумме 300 000 рублей предназначены для него, поскольку Пеньков А.Н. в этом случае денег не дал бы. С Пеньковым А.Н. договорились, что долг в размере 1 400 000 рублей он погасит в течение 3-х лет. Написал Пенькову А.Н. расписку на сумму 1 700 000 рублей. Истице дал расписку на сумму 1 800 000 рублей. Он ввел в заблуждение и истицу и ответчицу. Истице затем передал 130 000 рублей, из которых впоследствии погашал перед Пеньковым А.Н. долг.

Третье лицо Пеньков А.Н. с исковыми требованиями не согласился. Суду пояснил, что Мещеряков В.Ф. в счет погашения перед ним долга в размере 1 400 000 рублей предложил приобрести у истицы квартиру по договору купли-продажи. Стоимость квартиры была определена в размере 1 700 000 рублей. В счет оплаты квартиры истице было передано 300 000 рублей, а оставшиеся 1 400 000 рублей истице должен был передать Мещеряков В.Ф.. В случае погашения долга Мещеряковым В.Ф. квартира была бы снова переоформлена на истицу. Три месяца Мещеряков В.Ф. погашал долг по 24 900 рублей. Ключи от квартиры истица не передавала, в квартире она продолжала проживать. Истице было предложено оплачивать коммунальные услуги, но она отказалась, сказала, что сама их будет оплачивать.

Представитель 3-его лица - ГУ ФРС по Самарской области в судебное заседание не явился, извещен, просит рассмотреть дело в его отсутствие. Из письменного отзыва видно, что с исковыми требованиями ГУ ФРС по Самарской области не согласно, поскольку доказательств, свидетельствующих о недействительности договора купли-продажи, не представлено.

Выслушав пояснения сторон, третьих лиц, исследовав материалы дела, суд считает необходимым исковые требования удовлетворить по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно договору купли-продажи от 30.12.2008 года Агапова В.Е. продала Казанцевой Н.А. принадлежащую ей на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: г.Тольятти, ... Право собственности Агаповой В.Е. на указанную квартиру подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Из выписки из поквартирной карточки видно, что в указанном жилом помещении Агапова В.Е. не зарегистрирована. Согласно справке ООО «Управляющая компания № 3», истица проживает в указанном жилом помещении, задолженности по квартплате не имеет, о чем также свидетельствуют представленные суду квитанции.

Суд проверял действительные намерения сторон при заключении сделки, выяснял обстоятельства ее заключения и пришел к выводу о несостоятельности позиции ответчицы Казанцевой Н.А. и третьего лица Пенькова А.Н. Не доверять пояснениям истицы, ее представителей у суда оснований не имеется, поскольку на протяжении всего судебного разбирательства они были последовательными и подтверждены иными доказательствами по делу.

И сторона истца, и сторона ответчика не оспаривали в судебном заседании наличие долга Мещерякова В.Ф. перед Пеньковым А.Н. в размере 1 400 000 рублей. Указанные обстоятельства также подтверждаются копиями расписок. Также сторонами не оспаривается, что инициатором заключения сделки являлся Мещеряков В.Ф.

В судебном заседании обозревалось уголовное дело № 1-551/10 (5 томов), возбужденное в отношении Мещерякова В.Ф. по признакам состава преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ.

Поводом для возбуждения уголовного дела послужили материалы проверки по заявлению Агаповой В.Е. о том, что в период с 01.12.2008 года по 30.12.2008 года, Мещеряков В.Ф., злоупотребляя доверием Агаповой В.Е., введя ее в заблуждение о своем намерении получить на развитие бизнеса в долг у Пенькова А.Н. и Казанцевой Н.А. денежные средства в размере 1 300 000 рублей, убедил последнюю в обеспечение возврата долга формально продать ее квартиру ... г.Тольятти Казанцевой Н.А.. 30.12.2008 года. Мещеряков В.Ф. незаконно продал Пенькову А.Н. и Казанцевой Н.А. квартиру Агаповой В.Е., т.е. похитил полученные от продажи квартиры Агаповой В.Е денежные средства, тем самым причинил последней материальный ущерб на сумму более 1 000 000 рублей.

09.07.2010 года уголовное преследование Мещерякова В.Ф. в части привлечения его по ч.2ст.165 УК РФ, так как в результате обманных действий последнего Агапова В.Е. потеряла право собственности на свою квартиру и не получила от сделки купли-продажи ее квартиры денежные средства, Мещеряков В.Ф. фактически расплатился ее квартирой по своему долгу с Пеньковым А.Н.

В материалах дела имеется собственноручно написанное заявление Мещерякова В.Ф., из которого следует, что он раскаивается в совершенном преступлении, поскольку не намеревался похищать собственность Агаповой В.Е. и ее денежные средства, обязался возместить ущерб по мере возможности.

09.07.2010 года вынесено постановление о прекращении уголовного дела (уголовного преследования) по основаниям ст.28 УПК РФ (за деятельным раскаянием).

В материалах дела также имеется расписка Казанцевой Н.А. о том, что она обязуется не предпринимать никаких действий с квартирой по адресу: г.Тольятти, ... при регулярной оплате денежных средств оговоренных ранее в размере 24 000 рублей ежемесячно. При погашении всего долга Мещеряковым В.Ф. ответчица обязалась перерегистрировать указанную квартиру на Агапову В.Е.

Также в материалах дела имеется копия расписки Мещерякова В.Ф. о том, что он обязуется выплачивать деньги по договору с Казанцевой Н.А. согласно графику. В случае невыплаты денежных средств в течение 3 месяцев подряд Казанцева Н.А. имеет право распоряжаться по своему усмотрению квартирой по адресу: г.Тольятти, .... В материалах дела также имеется график платежей.

Оценивая изложенное, принимая во внимание пояснение сторон и лиц, участвующих в деле, суд считает доказанным истцом, что оспариваемая сделка купли-продажи квартиры является сделкой, обеспечивающей денежные обязательства Мещерякова В.Ф. перед Пеньковым А.Н., о чем свидетельствуют материалы уголовного дела № 1-551/10, которые подтверждают отсутствие действительных намерений истицы на заключение сделки купли-продажи спорной квартиры.

Доказательств, что стороны исполнили договор купли-продажи, суду представлено не было. Агапова В.Е. оспаривает факт получения ею денег от продажи квартиры. Имеющаяся в материалах уголовного дела расписка Агаповой В.Е. о том, что она получила от Казанцевой Н.А. деньги за продажу квартиры в размере 1 700 000 рублей судом во внимание не принимается, поскольку сама ответчица и Пеньков А.Н. не оспаривали в судебном заседании, что указанная сумма истице не передавалась.

Судом достоверно установлено, что истица продолжает проживать в квартире, оплачивает коммунальные услуги. После оформления прав собственника, ответчица на выселении истицы не настаивала, обязательства, связанные с содержанием недвижимости не исполняла, попыток вселиться не предпринимала. Требования об освобождении квартиры последовали лишь спустя 6 месяцев после того, как Мещеряков В.Ф. прекратил выплачивать долг, что следует из пояснений ответчицы и ее супруга.

Оценивая собранные доказательства в совокупности, суд считает установленным, что сделка по реализации истицей квартиры, расположенной по адресу: г.Тольятти, ..., является притворной, прикрывающей договор залога недвижимого имущества.

Доводы стороны ответчика о том, что истица и Мещеряков В.Ф. действовали совместно, суд считает несостоятельными, поскольку Агапова В.Е. 02.02.2010 года постановлением следователя признана потерпевшей по уголовному делу по обвинению Мещерякова В.Ф. Сам Мещеряков В.Ф. подтвердил в судебном заседании, что ввел в заблуждение и Агапову и Казанцеву Н.А. с Пеньковым А.Н. Суд разъяснил право Казанцевой Н.А. обратиться в суд с иском к Мещерякову В.Ф. о возмещении убытков, причиненных действиями последнего.

Доводы ответчика и Пенькова А.Н. о том, что они имели действительное намерение приобрести указанную квартиру в собственность, опровергаются пояснениями указанных же лиц, которые и в ходе предварительного следствия, и в ходе судебного разбирательства показывали, что в случае выплаты долга Мещеряковым В.Ф., они бы переоформили квартиру на истицу. Расписки, подписанные Казанцевой Н.А., также ограничивают ее право распоряжения принадлежащей ей квартирой до выплаты задолженности Мещеряковым В.Ф.

Суд считает, что пояснения ответчицы Казанцевой Н.А. и Пенькова А.Н. в целом не вступают в противоречие с пояснениями иных участников процесса, а также с материалами дела. Фактически Казанцева Н.А. и Пеньков А.Н. подтвердили действительное намерение сторон при совершении сделки – обеспечить обязательство Мещерякова В.Ф., при надлежащем исполнении которого намеревались вернуть квартиру истице в собственность. Они также добросовестно полагали, что оставшиеся 300 000 руб. передали истице, в то время как в действительности указанная сумма перешла к Мещерякову В.Ф., о чем свидетельствуют пояснения истца, Мещерякова В.Ф., а также материалы уголовного дела.

О том, что оспариваемая сделка являлась фактически договором залога, обеспечивающим долг Мещерякова В.Ф., также свидетельствует периодичность производимых Мещеряковым В.Ф. выплат кредитору, а также составленный сторонами график платежей.

В соответствии со ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Судом установлено, что заключенный между сторонами договор купли-продажи прикрывает сделку по залогу. Вместе с тем суд считает, что положения ст. 170 ГК РФ при указанных обстоятельствах применить невозможно. Законом предусмотрены определенные требования к оформлению договора залога недвижимого имущества. Определять условия договора является правом его участников. Договор подлежит обязательной государственной регистрации. Указанные обстоятельства препятствуют суду применить к отношениям сторон правила о договоре залога, в связи с чем договор залога квартиры также является недействительным. Суд установил ничтожность данной сделки, не порождающей правовых последствий с момента ее заключения. Суд также установил, что по договору купли-продажи денежные средства Агаповой В.Е. не передавались. В этой связи суд считает, что последствиями, подлежащими применению является восстановление права собственности истицы на квартиру по адресу: г.Тольятти, ....

Доводы ответчика и Пенькова А.Н. о том, что обязанность по возврату 300 000 руб. лежит на истице, поскольку именно ей передавалась указанная денежная сумма, суд во внимание не принимает. Как указано выше, истица не получала по сделке денег, следовательно, суд не вправе применять последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции. Ответчица вправе заявить указанные требования к Мещерякову В.Ф., который не оспаривал в суде получение данной денежной суммы.

р е ш и л:

Иск Агаповой ... удовлетворить.

Признать недействительными договоры купли-продажи и залога квартиры, расположенной по адресу: г.Тольятти, ..., заключенные 30.12.2008г. между Агаповой ... и Казанцевой ....

Применить последствия недействительности ничтожных сделок – восстановив право собственности Агаповой Веры Евгеньевны на квартиру по адресу: г.Тольятти, ...

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Центральный районный суд г. Тольятти в течение 10 дней.

Председательствующий: