РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации13 ноября 2010 года Центральный районный суд г. Тольятти Самарской области в составе председательствующего судьи Марковой Н.В.,
при секретаре Тормозовой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2829/10г. по иску ЗАО АКБ «ГАЗБАНК» к Соболевой Е.В. и Соболеву А.И. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, а также по встречному иску Соболева А.И., Соболевой Е.В. о признании незаключенными кредитного договора и договора залога,
у с т а н о в и л:
ЗАО АКБ «ГАЗБАНК» обратилось в суд с иском к Соболевой Е.В. и Соболеву А.И. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Просил взыскать солидарно с ответчиков задолженность по кредитному договору № от 2105.2009 года в размере 1661776,15 рублей, судебные расходы по оплате госпошлины в размере 16508,88 рублей. Кроме того, просил обратить взыскание на заложенное имущество по договору залога № от 21.05.2009 года, а именно: СТО, назначение: нежилое помещение, площадью 404,6 кв.м., этажность 1, литера А, инвентарный номер 0001641, находящееся по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Магистральная, <адрес>, кадастровый (или условный) номер объекта 63-63-09/045/2005-644; права аренды земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер – № площадью 13747 кв.м., адрес земельного участка: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Магистральная, <адрес>; договор аренды земельного участка № от 11.12.2007г., зарегистрирован УФРС по Самарской области 11.01.2008г., номер регистрации: 63-63-09/146/2007-600, путем продажи с публичных торгов, установив начальную цену указанного заложенного имущества.
Ответчики Соболева Е.В. и Соболев А.И. обратились в суд со встречными исковыми требованиями, просят признать незаключенными кредитный договор № от 21.05.2009 года и договор залога недвижимого имущества № от 21.05.2009 года.
В судебном заседании представители истца – ЗАО АКБ «ГАЗБАНК» Ткачев А.В. и Лаптев Е.Н., действующие на основании доверенностей, исковые требования уточнили, просили взыскать с ответчиков солидарно задолженность по кредитному договору № от 21.05.2009 года в сумме 2 216580,15 рублей, из которых сумма основного долга 1 462836,22 рублей, сумма начисленных процентов 337578,21 рублей, сумма неустойки по основному долгу 388054,81рубля, сумма неустойки по процентам 28216,15 рублей. Взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере 19282,90 рубля, расходы на проведение оценки предмета залога в размере 17 000 рублей. Обратить взыскание на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов, установив начальную цену в размере 3635000 рублей. Указали на то, что 21.05.2009 года между ЗАО АКБ «ГАЗБАНК» и ответчиками заключен кредитный договор №. Согласно указанному договору ответчикам был предоставлен кредит в сумме 1500000,00 рублей, со сроком возврата – не позднее 24.05.2010 года (п.1.4. кредитного договора). Согласно п.2.1. кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств по договору является залог недвижимого имущества: СТО, права аренды земельного участка, площадью 13747 кв.м. Указанный договор залога № от 21.05.2009 года был заключен между кредитором и заемщиком Соболевым А.И. В настоящее время ответчики не исполняют обязательства по кредитному договору, не производят платежи для погашения кредита, проценты оплачены частично. Истец письменно уведомил ответчиков о неисполнении обязательств по кредитному договору и предложил добровольно выполнить свою обязанность по уплате долга и процентов, однако обязательства по кредитному договору ответчики не исполнили. Кроме того, просят отказать в удовлетворении встречных исковых требований Соболева А.И. и Соболевой Е.В. о признании незаключенными кредитного договора № от 21.05.2009 года и договора залога № от 21.05.2009 года.
Ответчик Соболева Е.В. и представитель ответчика Соболева А.И. – Лазарев А.Г., действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражали против удовлетворения иска о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, поддержали встречные исковые требования о признании незаключенными кредитного договора и договора залога. Считают, что данный кредитный договор не был заключен, так как сторонами не достигнуто соглашение по сроку действия договора. Полагают, что договор залога является незаключенным в части залога права аренды земельного участка, поскольку заложенное право аренды было оценено по соглашению сторон в 4 000 000 рублей, однако, при заключении договора залога необходимо было оценить стоимость самого земельного участка. Кроме того, в договоре залога не указан срок его действия.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей истца, ответчика Соболевой Е.В. и представителя ответчика Соболева А.И. – Лазарева А.Г., пояснения специалистов, суд считает, что исковые требования ЗАО АКБ «ГАЗБАНК» подлежат частичному удовлетворению, а в удовлетворении встречных исковых требований Соболеву А.И. и Соболевой Е.В. следует отказать по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии с ч.1 ст.807 ГПК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег.
В соответствии с ч.1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В соответствии с ч. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа с причитающимися процентами.
Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Судом установлено, что 21.05.2009 года между ЗАО АКБ «ГАЗБАНК» и ответчиками Соболевым А.И., Соболевой Е.В. был заключен кредитный договор №, что подтверждается копией договора. По условиям данного договора, ЗАО АКБ «ГАЗБАНК» предоставил Соболеву А.И. и Соболевой Е.В. кредит в общей сумме 1 500000 рублей. Срок возврата кредита, согласно п.1.4. договора установлен не позднее 24.05.2010 года.
Согласно п.1.5. кредитного договора, должник (как заемщик) заемщик уплачивает взыскателю (как кредитору) проценты за весь срок фактического пользования кредитом в размере 24% годовых.
Согласно п.3.4. кредитного договора Соболев А.И. и Соболева Е.В. были обязаны ежемесячно, в период с 01 числа по последнее число месяца, следующего за расчетным, производить гашение кредита, уплачивать проценты за пользование кредитом и плату в установленных приложением размерах.
30.07.2009 года между ЗАО АКБ «ГАЗБАНК» и ответчиками было заключено дополнительное соглашение № к кредитному договору № от 21.05.200 года. Согласно п.1. стороны пришли к соглашению о том, что проценты за пользование кредитом за период времени с 01.06.2009 года по 30.06.2009 года уплачиваются Заемщиком в период с 01.07.2009 года по 31.08.2009 года. Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью кредитного договора № от 21 мая 2009 года, вступает в силу с момент его подписания и действует до 31.08.2009 года. Остальные пункты кредитного договора № от 21 мая 2009 года остаются неизменными и стороны подтверждают по ним свои обязательства.
30.09.2009 года между ЗАО АКБ «ГАЗБАНК» и ответчиками было заключено дополнительное соглашение № к кредитному договору № от 21.05.200 года. Согласно п.1. стороны пришли к соглашению о том, что проценты за пользование кредитом за период времени с 01.08.2009 года по 31.08.2009 года уплачиваются Заемщиком в период с 01.09.2009 года по 31.10.2009 года. Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью кредитного договора № от 21 мая 2009 года, вступает в силу с момент его подписания и действует до 31.10.2009 года. Остальные пункты кредитного договора № от 21 мая 2009 года остаются неизменными и стороны подтверждают по ним свои обязательства.
В соответствии с п. 5.3.2. кредитного договора ответчики приняли на себя обязательства соблюдать порядок и сроки возврата суммы кредита, погашения процентов за пользование кредитом и оплаты платы, установленной указанным договором.
Однако в нарушение принятых обязательств Соболев А.И. и Соболева Е.В. не производят платежи для погашения кредита, что подтверждается документами, предоставленными суду, и не оспорено ответчиками.
В соответствии с п. 6.1. кредитного договора, в случае нарушения заемщиком сроков возврата кредита и (или) уплаты процентов за пользование кредитом, заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 0,15% от несвоевременно уплаченной (просроченной) суммы за каждый календарный день просрочки. Уплата неустойки не освобождает заемщика от обязанности уплачивать кредитору проценты за пользование кредитом, а также плату за размещение денежных средств по день возврата кредита.
Согласно п.5.2.4. кредитного договора, указанное нарушение (нарушение сроков по уплате процентов и платы (полностью или в части) является основанием для изменения срока пользования кредитом и досрочного возврата заемщиком суммы кредита и начисленных на него процентов.
Ответчики были уведомлены о необходимости досрочного возврата суммы кредита и начисленных на него процентов, а также о выплате неустойки, однако обязательства по договору не исполнили, в связи с чем у Банка возникло право требовать взыскания указанных сумм в судебном порядке.
Истец представил суду расчет задолженности, который ответчиками не оспорен. По мнению суда, нельзя согласиться с доводами ответчиков о снижении размера неустойки по процентам и основному долгу, поскольку размер начисленной истцом неустойки соразмерен неисполненному обязательству.
Суд также считает, что требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество также являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права № от 16.11.2005 года Соболеву А.И. на праве собственности принадлежит СТО, назначение: нежилое помещение площадью 404, 6 кв. метра; этажность: 1; литера: А; инвентарный номер: 0001641; находящееся по адресу: г.Тольятти, Комсомольский район, ул.Магистральная, <адрес>.
Из договора аренды земельного участка № от 11.12.2007 года видно, что Мэрия г.о. Тольятти предоставила в аренду Соболеву А.И. земельный участок, предназначенный для дальнейшей эксплуатации здания СТО, кадастровый номер - 63:09:0202052:0078; площадью 13 747 кв. метров; адрес земельного участка: Самарская область, г.Тольятти, Комсомольский район, ул.Магистральная<адрес>.
Согласно п.2.1. кредитного договора, обеспечением обязательств ответчиков по указанному договору является залог вышеназванного недвижимого имущества, принадлежащего Соболеву А.И.
Соответствующий договор залога № от 21.05.2009 года заключен между ЗАО АКБ «ГАЗБАНК» и заемщиком Соболевым А.И.
В соответствии с ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Согласно ч. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
В соответствии со ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
Согласно ст. 348 ГПК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В соответствии со ст.64.2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 17.07.2009) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.
Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения.
Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 67 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 17.07.2009) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.
В соответствии с ч. 3 ст. 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.
В силу п. 4 ч. 1 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения залогодателя и залогодержателя, а в случае спора – судом.
Стоимость заложенного имущества, определенная соглашением сторон и указанная в договоре залога № от 21.05.2009 года, составляла 8000000 рублей.
Стороны представили суду разные отчеты об оценке имущественного комплекса: земельного участка, площадью 13747 кв.м. и нежилого здания (СТО) по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Магистральная, <адрес>. Так, согласно заключению, представленному истцом, стоимость предмета залога в настоящее время составляет 3635000 рублей, в связи с чем представители истца настаивали на определении соответствующей начальной продажной цены имущества.
Между тем при определении начальной продажной цены имущества суд принимает во внимание отчет № ООО «СОЭКС-Тольятти» от 22.10.2010 года об экспертной оценке имущественного комплекса, согласно которому итоговая величина стоимости имущественного комплекса, состоящего из земельного участка, площадью 1,3747 га с расположенным на нем зданием СТО, общей площадью 404,6 кв.м., находящихся по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Магистральная, №, по состоянию на 05.10.2010 года составляет 11850000 рублей, в том числе земельный участок – 7800000 рублей, здание СТО – 4050000 рублей.
У суда нет оснований не доверять выводам оценщика ФИО5, поскольку выводы эксперта в части определения стоимости имущественного комплекса – земельного участка и нежилого здания (СТО) являются категоричными и основаны на методиках, указанных в отчете, а также подтверждаются пояснениями оценщика ФИО5, данными в судебном заседании.
Кроме того, выводы оценщика ФИО5 соответствуют заключению специалиста ФИО6, представленному ответчиками, согласно которому рыночная стоимость имущественного объекта составляет 11840400 рублей.
Следует также отметить, что согласно пояснениям специалистов ФИО7, ФИО6, ФИО8 и ФИО5, с мая 2009 года по настоящее время не произошло значительного снижения стоимости объектов недвижимости, схожих со спорным имуществом. Между тем залоговая стоимость имущества на май 2009 года была определена сторонами в размере 8000000 рублей. При таких обстоятельствах судом не может быть принято заключение оценщика ФИО7, поскольку оно противоречит не только заключениям других специалистов, но и фактическим обстоятельствам дела. Более того, суд считает безусловно необходимым при оценке заложенного имущества учитывать и стоимость долгосрочного права аренды земельного участка, поскольку указанное право также является предметом залога и подлежит оценке.
При таких обстоятельствах суд считает необходимым обратить взыскание на заложенное имущество, определив способ его реализации путем продажи с публичных торгов и установив начальную продажную цену в размере 11 850 000 рублей, из которых цена права аренды земельного участка - 7 800 000 рублей, цена здания СТО - 4050000 рублей.
По мнению суда, нельзя согласиться с доводами Соболевой Е.В. и представителя Соболева А.И. - Лазарева А.Г. о том, что кредитный договор № от 21.05.2009 года не был заключен, поскольку указанные доводы основаны на неправильном толковании закона.
Так, в силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По смыслу закона обязательными условиями кредитного договора являются: размер выдаваемого кредита, порядок выдачи кредита, срок выдачи кредита, срок возврата кредита, порядок возврата кредита, размер платы за кредит, возможность взыскания с кредитора процентов за пользование чужими денежными средствами.
Судом установлено, что при заключении кредитного договора стороны достигли согласия по указанным условиям, о чем свидетельствуют их подписи в кредитном договоре. Более того, ответчики начали исполнение обязательств по договору, а в судебном заседании не отрицали наличия обязанности по возврату суммы основного долга, тем самым признавая договор заключенным.
Оспариваемый ответчиками договор залога недвижимого имущества и права аренды земельного участка № от 21.05.2009 года соответствует требованиям статей 9 и 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 17.07.2009) «Об ипотеке (залоге недвижимости)». При заключении договора стороны достигли согласия о размере оценки заложенного имущества. Кроме того, при заключении договора залога ответчикам были известны условия, согласно которым истец вправе обратить взыскание на заложенное имущество. Доводы ответчиков об отсутствии в кредитном договоре и в договоре залога указания на срок их действия основаны на неправильном толковании закона и также не могут быть приняты во внимание.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
При подаче иска в суд истец уплатил госпошлину в размере 19282,90 рублей, что подтверждается приложенными к делу платежными поручениями, следовательно, указанные судебные расходы подлежат возмещению ответчиками в равных частях.
Однако суд считает, что требования истца в части взыскания расходов по оплате экспертно-оценочных услуг в размере 17000 рублей не подлежат удовлетворению, так как отчет № об оценке рыночной и ликвидационной стоимости, представленный истцом в качестве доказательства, не был принят судом в данном деле.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 192-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Взыскать с Соболевой Е.В. и Соболева А.И. в пользу филиала «Тольяттинский» ЗАО АКБ «ГАЗБАНК» солидарно задолженность по кредитному договору № от 21.05.2009 года в сумме 2 216 580 (два миллиона двести шестнадцать тысяч пятьсот восемьдесят) рублей 15 копеек, из которых сумма основного долга 1 462 836 рублей 22 копейки, сумма начисленных процентов 337 578 рублей 21 копейка, сумма неустойки по основному долгу 388 054 рубля 81 копейка, сумма неустойки по процентам 28 216 рублей 15 копеек.
Взыскать с Соболевой Е.В. и Соболева А.И. в пользу филиала «Тольяттинский» ЗАО АКБ «ГАЗБАНК» расходы по оплате государственной пошлины в размере 19 282 рубля 90 копеек в равных частях, то есть по 9 641 (девять тысяч шестьсот сорок один) рубль 45 копеек, отказав в части взыскания расходов на проведение оценки в размере 17 000 (семнадцать тысяч) рублей.
Обратить взыскание на заложенное имущество:
1. СТО, назначение: нежилое помещение площадью 404, 6 кв. метра; этажность: 1; литера: А; инвентарный номер: №; находящееся по адресу: г.Тольятти, Комсомольский район, ул.Магистральная, <адрес> кадастровый (или условный номер) объекта: №
2. Права аренды земельного участка, категория земель — земли населенных пунктов; кадастровый номер - №; площадью 13 747 кв. метров; адрес земельного участка: Самарская область, г.Тольятти, Комсомольский район, ул.Магистральная, <адрес> договор аренды земельного участка № от 11.12.2007 года, зарегистрирован УФРС по Самарской области 11.01.2008 года, номер регистрации №.
Определить способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену в размере 11 850 000 (одиннадцать миллионов восемьсот пятьдесят тысяч) рублей, из которых цена права аренды земельного участка составляет 7 800 000 (семь миллионов восемьсот тысяч) рублей, цена здания СТО составляет 4050000 (четыре миллиона пятьдесят тысяч) рублей.
Отказать в удовлетворении встречных исковых требований Соболева А.И. и Соболевой Е.В. о признании незаключенными кредитного договора № от 21.05.2009 года и договора залога № от 21.05.2009 года.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Центральный районный суд г.о.Тольятти в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 18.11. 2010 года.
Председательствующий: