РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 ноября 2010 года Центральный районный суд г.Тольятти в составе:
председательствующего Черкуновой Л.В.
при секретаре Дураевой Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Гочуева ФИО12 оглы к мэрии городского округа Тольятти о признании права собственности на незавершенный строительством объект,
установил:
Истец обратился в суд с указанным иском, просил признать за ним право собственности на неоконченный строительством объект - жилой дом общей площадью 145,2 кв.м., жилой площадью 99,7 кв.м., расположенный на принадлежащем ему земельном участке по адресу: <адрес>.
В судебном заседании представитель истца Клименко Е.С., действующая на основании доверенности, исковые требования уточнила, суду пояснила, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок, с расположенной на нем частью жилого дома по адресу: <адрес>. В целях улучшения жилищных условий на указанном земельном участке истец начал строительство нового индивидуального жилого дома без необходимых разрешений, проектной документации. На сегодняшний день процент готовности дома составляет 73%. При возведении дома нарушений строительных норм и правил допущено не было. Имеющиеся нарушения градостроительных норм не являются существенными. Строение является самовольным, иным путем оформить свои права истец не может. С учетом уточнения исковых требований просит признать за истцом право собственности на самовольно построенный незавершенный строительством жилой дом, площадью застройки 104,8 кв.м., степень готовности 73%, по адресу: <адрес>.
Представитель мэрии городского округа г. Тольятти Рассказчикова А.Ю., действующая на основании доверенности, иск не признала. Суду пояснила, что истцом в полном объеме не представлены доказательства, что самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, соответствует градостроительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам. Суду не представлены: заключение экологической экспертизы, заключение пожарно-технической экспертизы, доказательств, что построенный объект недвижимости не нарушает права смежных землепользователей. В материалах дела имеется заключение управления архитектуры и градостроительства мэрии г.о. Тольятти о том, что дом построен с нарушением действующих правил землепользования и застройки.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Управление Росреестра по Самарской области, ФИО5 и О.Н., ООО «СВГК» филиал «Тольяттигаз».
Представитель Управления Росреестра по Самарской области в суд не явился, извещен, из представленного отзыва следует, что с иском не согласен.
3-и лица ФИО5 и ФИО6 в суд не явились, извещены. Из ранее данных пояснений ФИО5 следует, что претензий к истцу не имеет, не возражает против удовлетворения заявленных требований.
3-е лицо ФИО7 не явилась, извещена, просит рассмотреть дело в ее отсутствие. Из ранее данных пояснений следует, что не возражает против удовлетворения иска.
Представитель ООО «СВГК» филиал «Тольяттигаз» не явился, извещен.
Выслушав пояснения сторон, третьих лиц, исследовав материалы дела, суд считает необходимым в удовлетворении заявленных требований отказать по следующим основаниям.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ).
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Судом установлено, что истцу на праве собственности принадлежит часть жилого дома общей площадью 45,6 кв.м., жилой 29,2 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи от 21.09.2001 г., договором реального раздела жилого дома от 02.11.2005 г., свидетельством о государственной регистрации права от 18.01.2006 г. Объект расположен на принадлежащем истцу на праве собственности земельном участке по указанному адресу площадью 306 кв.м., что следует из решения суда от 07.09.2007 г., плана участка, свидетельства о государственной регистрации права от 30.01.2008 г.
Из эскизного проекта индивидуального жилого дома, технических паспортов, пояснений представителя истца видно, что на принадлежащем истцу земельном участке, кроме имеющейся части жилого дома, возведен незавершенный строительством объект. Истцом не оспаривается, что указанный объект является самовольным строением.
Истцом представлена справка СЭГХ ЦР от 31.08.2010 г. из которой видно, что возведенное новое строение не препятствует эксплуатации газопровода и к размещению объекта на земельном участке относительно газопровода СЭГХ ЦР филиала «Тольяттигаз» претензий не имеет.
В материалы дела также представлено заключение ГУП «Центральная строительная лаборатория г. Тольятти» по обследованию несущих и ограждающих конструкций жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, из которого следует, что жилой дом Лит. А6 построен в соответствии с разработанным эскизным проектом. Техническое состояние несущих и ограждающих конструкций дома удовлетворительное. В элементах конструкций отсутствуют дефекты и повреждения, снижающие их прочность и надежность, они находятся в исправном состоянии, не угрожают жизни и здоровью окружающих, не затрагивают интересы третьих лиц, пригодны для дальнейшей эксплуатации. Жилой дом отвечает требованиям СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания».
Однако представленные документы не является основанием для удовлетворения иска, при этом суд исходит из следующего.
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, Федеральным законом «Об архитектурной деятельности в РФ», Земельным кодексом РФ самовольное строительство запрещено.
Гражданское законодательство, допуская в части 3 ст. 222 ГК РФ не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.
Анализ содержания ст. 222 ГК РФ в совокупности с указанными выше нормами других Федеральных законов позволяет сделать вывод о том, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
П. 30 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указывают, что в соответствии со ст. 222 ГК РФ.
Таким образом, при рассмотрении вопроса о признании прав на незавершенный строительством объект истец должен доказать соответствие объекта действующим нормам и правилам, как в отношении любого иного вновь созданного объекта.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшую самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (п. 26 Постановления).
Из свидетельства о государственной регистрации права следует, что земельный участок, находящийся в собственности у истца, предназначен для дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома. Как видно из технических паспортов, на данном земельном участке уже имеется часть жилого дома, для эксплуатации которого и был предоставлен указанный земельный участок.
В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260).
Согласно ч. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право:
возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 33 ЗК РФ).
В соответствии со ст.ст. 1,2,8,9,30,36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса РФ, при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном законом порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм правил о безопасности.
Истцом не предоставлено допустимых и достоверных доказательств безопасности самовольно возведенного строения и его соответствия градостроительным нормам и правилам.
В соответствии с градостроительным регламентом по параметрам строительства в жилых зонах, утвержденным постановлением Тольяттинской городской Думой от 10.07.2002 г. № 504 «О правилах землепользования и застройки в г. Тольятти», минимальная площадь участка в зоне малоэтажной жилой застройки должна составлять 450 кв.м. Таким образом, размещение на земельном участке, площадью 306 кв.м., второго объекта индивидуального жилищного строительства противоречит приведенным нормам закона.
Истец обращался в отдел ГПН г.о. Тольятти и муниципального района Ставропольский по вопросу получения заключения, однако получил отказ в его выдаче.
Из совокупности толкования статей 1, 2, 6, 7, 32, 34 ФЗ «О техническом регулировании», в редакции действующей на момент проведения строительных работ, следует, что обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования, в том числе к зданиям, строениям и сооружениям, устанавливаются техническими регламентами, принятыми федеральными законами и подзаконными нормативными актами. Технические регламенты принимаются в целях защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений, предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей.
Технические регламенты с учетом степени риска причинения вреда устанавливают минимально необходимые требования, обеспечивающие, в том числе, взрывобезопасность, механическую безопасность, пожарную безопасность, промышленную безопасность, термическую и электрическую безопасность. Заключения уполномоченного органа архитектурно-строительного надзора о соответствии самовольных построек градостроительным и строительным нормам и правилам, а также техническим условиям и градостроительным регламентам, в том числе на предмет безопасности с точки зрения надежности конструкций объектов, исключающих возможность их обрушения, возгорания, иного негативного техногенного проявления при обычной эксплуатации и в возможных аварийных и стихийных ситуациях истцом суду представлено не было.
Напротив, из сообщения управления архитектуры и градостроительства мэрии г.о. Тольятти от 15.03.2010 г. следует, что объект выстроен в границах земельного участка по адресу: <адрес>. При строительстве были допущены нарушения действующих правил землепользования и застройки, утвержденных ТГД от 10.07.2002 г., в том числе минимальные разрывы между стенами жилого дома и ограждением земельного участка должны составлять не менее 3-х метров, по факту 1 метр; нарушена линия существующей застройки по <адрес>, должно быть 4 м. от ограждения, по факту жилой дом расположен на линии ограждения.
Суд обозревал в судебном заседании фотографии незавершенного строительством объекта, из которых усмотрел, что новый дом возведен в непосредственной близости от ограждения. В свою очередь в непосредственной близости от ограждения находится принадлежащий ФИО5 жилой дом. Указанное расположение объекта противоречит действующему техническому регламенту, требованиям пожарной безопасности и может ограничить возможность проведения мероприятий по спасению людей, имущества, способствовать распространению пожара на соседнее здание. Отсутствие претензий к строению у ФИО5 не может служить основанием для удовлетворения иска. Суд усмотрел нарушение прав последнего возведенным строением, что исключает возможность легализации объекта в судебном порядке вне зависимости от заявления данным лицом о нарушении его законных интересов.
По сообщению главного врача филиала ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области в г. Тольятти» от 29.10.2010 г. незавершенный строительством объект не может являться объектом санитарно-эпидемиологической экспертизы.
Вместе с тем в соответствии с п. 5.3.4. СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» (принят Постановлением Госстроя России от 30.12.1999 г.) до границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее: от усадебного, одно-двухквартирного и блокированного дома – 3кв.м. Как указывалось выше, расстояние от объекта до ограждения составляет 1 метр, что также свидетельствует о нарушении санитарных норм.
В разрез с ФЗ «О техническом регулировании», действующим на момент рассмотрения дела ФЗ РФ «Технологический регламент о безопасности зданий и сооружений», истцом не представлена проектно-техническая документация. Имеющийся в материалах дела эскизный проект не содержит необходимые обоснования требований к обеспечению механической (ст. 16 ФЗ «Технологический регламент о безопасности зданий и сооружений»), пожарной безопасности здания (ст. 17), выполнения санитарно-эпидемиологических требований (ст. 19), к обеспечению качества воздуха (ст. 20), воды (ст. 21), инсоляции и солнцезащиты (ст. 22), освещения (ст. 23), защиты от шума (ст. 24), от влаги (ст. 25), от вибрации (ст. 26), требований безопасности для пользователей зданием (ст. 30).
Суд критически относится к представленному заключению по обследованию несущих и ограждающих конструкций вновь возведенного объекта, выполненному ГУП «ЦСЛ г. Тольятти». Объектом исследования, согласно заключению, является жилой дом по адресу: <адрес>, в то время как судом достоверно установлено, что данный объект строительством не завершен, однако в заключении об этом не указано. Строительной лаборатории был предоставлен, кроме эскизного проекта, технический паспорт на жилой дом, на основании которого специалисты делают выводы о расположении в доме жилых, нежилых, вспомогательных помещений. Однако в ходе рассмотрения дела истцом был оформлен новый технический паспорт, из которого видно, что построенное помещение строительством не завершено, назначение – жилое, площадь застройки 104,8 кв.м, процент готовности – 73%, этажей – 2.
Кроме того, ГУП «Центральная строительная лаборатория» не является уполномоченным государственным органом на проведение государственного контроля. Представленная в материалы дела копия выданной данной организацией лицензия свидетельствует лишь о том, что данное предприятие вправе осуществлять проектирование зданий и сооружений в соответствии с государственными стандартами.
Доводы представителя истца о том, что приведенные Управлением архитектуры и градостроительства мэрии г.о. Тольятти нарушения не являются существенными, суд во внимание не принимает. Из смысла приведенного выше Постановления Пленума ВС РФ № 10 и ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что единственным основанием для удовлетворения требований о признании права собственности на самовольную постройку является отсутствие разрешительной документации и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. Вместе с тем наряду с отсутствием документов, разрешающих производство строительных работ, истцом не представлена проектная документация, нарушены нормы градостроительной деятельности, положения земельного и гражданского законодательства, технологический регламент. Истцом не предпринимались попытки в досудебном порядке получить разрешение на производство строительных работ, согласовать проект.
Кроме того, истец просит признать за ним право собственности на объект, расположенный по адресу: <адрес>, однако адрес объекту присвоен не был. Отказом в подготовке проекта постановления мэра г.о. Тольятти «О присвоении адреса» послужили нарушение истцом градостроительных регламентов по параметрам строительства, о чем свидетельствует сообщение Управления архитектуры и градостроительства г.о. Тольятти от 29.05.2008 г.
Оценивая изложенное, суд не находит законных оснований для признания за истцом право собственности на незавершенный строительством объект по адресу: <адрес>.
На основании изложенного, руководствуясь ст.222 ГК РФ ст.ст.12,194-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
В удовлетворении исковых требований Гочуева ФИО13 отказать.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Центральный районный суд г. Тольятти в течение 10 дней.
Председательствующий: подпись
Решение в окончательной форме изготовлено 24.11.2010 г.
Копия верна. Судья