РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 ноября 2010 года Центральный районный суд г. Тольятти Самарской области в составе председательствующего судьи Марковой Н.В.,
при секретаре Тормозовой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4936/10г. по иску Воейкова В.М. к ООО «Ярослава», ОАО «Национальный торговый банк» об оспаривании решения общего собрания собственников нежилых помещений в здании,
УСТАНОВИЛ:
Воейков В.М. обратился в суд с указанным иском. Просит признать недействительным со дня принятия решение общего собрания собственников нежилых помещений здания по адресу: г.о. Тольятти, ул. Л.Толстого, <адрес> от 26.03.2010 года в части утверждения цены договора, размера платы за содержание и ремонт общего имущества здания, а также порядка учета и оплаты коммунальных ресурсов, потребленных в местах общего пользования здания.
В судебном заседании истец и представитель третьего лица Горбалысовой Н.В. по доверенности - Воейков В.М. исковые требования поддержал и указал на то, что он является собственником нежилого помещения, а также собственником мест общего пользования в здании, расположенном по адресу: г.о.Тольятти, ул. Л.Толстого, <адрес>. Решением общего собрания собственников указанного здания от 26.03.2010 года было решено передать функции управления общим имуществом управляющей компании ООО «Жилсервис+». Считает указанное решение незаконным, поскольку утвержденные собранием условия технического обслуживания здания не могут обеспечивать его надлежащее содержание, так как перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества здания не соответствует нормативному объему такого рода работ и услуг. Определяя размер платы за техническое содержание и охрану общего имущества из расчета всей площади помещений, общее собрание рассмотрело вопрос о содержании и оплате личного помещения истца, чем вышло за пределы своей компетенции, так как Воейков В.М. свою обязанность по техническому содержанию и охране имущества исполняет самостоятельно. Кроме того, считает, что противоречит законодательству утвержденный порядок учета и распределения между собственниками объема потребленных в местах общего пользования коммунальных ресурсов, расчет которых относится не к фактическому объему израсходованных коммунальных ресурсов, а к площади помещений собственников, что нормами действующего законодательства РФ не предусмотрено, и не может обеспечить правильный учет коммунальных ресурсов, потребленных именно в местах общего пользования. На общем собрании не обсуждались порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт общего имущества здания, порядок учета и оплаты коммунальных ресурсов. Считает, что оспариваемое решение нарушает права истца на надлежащее техническое содержание общего имущества здания, правильный учет объема потребленных в местах общего пользования коммунальных ресурсов, а также возлагает обязанность по оплате управляющей компании технического содержания личного помещения, в отношении которого какие-либо работы или услуг по его содержанию управляющая компания не осуществляет.
Представитель ответчика ООО «Ярослава» - Пургаева С.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании иск не признала. Считает, что оспариваемое истцом решение общего собрания собственников нежилых помещений здания является законным, поскольку оно принималось большинством собственников, кроме того, собственники были лично извещены о дате и времени проведения собрания.
Представитель ответчика – ОАО «Национальный торговый банк» Данилова И.И., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, согласно предоставленному заявлению просила дело рассмотреть в ее отсутствие, не возражала против удовлетворения иска Воейкова В.М.
Представитель третьего лица – ООО УК «Жилсервис+» Миронова Е.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании указала на то, что на общем собрании собственников нежилых помещений здания, расположенного по адресу: г.о. Тольятти, ул. Л.Толстого, <адрес>, обсуждался вопрос по содержанию здания, о передаче функций управления общим имуществом ООО УК «Жилсервис+» и об утверждении условий такого управления. На собрании присутствовало более 2/3 собственников помещений, то есть кворум был соблюден, поэтому 26.03.2010 года было принято решение о передаче функций управления общим имуществом здания управляющей компании ООО «Жилсервис+» и об утверждении условий такого управления. В настоящее время 30 собственников из 34 заключили с управляющей компанией договоры на оказание комплексных услуг по управлению общим имуществом здания ТД «Призма».
Третье лицо – Узенькова Л.П. в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, согласно предоставленному заявлению не возражала против удовлетворения иска Воейкова В.М. и указала, что она не присутствовала на общем собрании собственников нежилых помещений здания, так как не была уведомлена о дате и времени его проведения.
Заинтересованные лица - Бобровский В.М., Болотина О.С., Васильева С.Р., Воробьев В.В., Калюжный С.А., Князева Е.В., Демидова И.Е., Кобыльсков А.А., Кочережко Я.А., Ксенофонтов О.В., Лунин В.А., Лунина И.В., Миронов В.О., Наумов В.О., Кирюхина Н.В., Оптимум ООО, Пономарева Н.Ю., Зевакина Т.М., Чабан А.В., Ржевский А.А., Салманов Г.И., Сарапулов С.В., Соколова А.В., Соколова Н.Г., Спектр НОУ ТУЦ, Тандер ЗАО, Слугин М.П., Шведов А.Н., Шестаков Е.В. в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, считает, что иск является не обоснованным и не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Судом установлено, что с 2006 года Воейкову В.М. на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью 42,50 кв.м., 5 этаж комнаты №№ 1, по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Л.Толстого, <адрес> а также на праве общей долевой собственности (Доля 788/48010) принадлежит нежилое помещение, площадью 480,10 кв.м., 1 этаж комнаты №№ 1, 2, 3, 15, 16, 17, 18, 19; 2 этаж комнаты №№ 1, 2, 8, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20; 3 этаж комнаты №№ 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 18, 20; 4 этаж комнаты №№ 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 21; 5 этаж комнаты №№ 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 19, по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Л.Толстого, <адрес>
Указанные обстоятельства подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права, и не оспариваются лицами, участвующими в деле.
В настоящее время зарегистрировано 34 собственника здания.
С 2005 года обязанности по управлению общим имуществом исполняло ООО «Ярослава», а 26.03.2010 года в соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений, расположенных в здании ТД «Призма» по адресу: г.о. Тольятти, ул. Л.Толстого, <адрес>, решено передать функции управления общим имуществом здания ТД «Призма», по адресу: г.о. Тольятти, ул. Л.Толстого, д.7, управляющей организации ООО УК «Жилсервис+».
В постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано:
«...Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289,290 ГК РФ...».
Указание Пленума ВАС РФ на необходимость применения к правоотношениям по рассматриваемому судом спору статей 289 (Квартира как объект права собственности) и 290 (Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме) ГК РФ позволяет сделать вывод о возможности применения именно жилищного законодательства к вопросу содержания здания. На необходимость применения жилищного законодательства в данном деле указывает и сам истец.
Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в частности, выбор способа управления домом и другие вопросы управления зданием.
В соответствии с ч.3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Согласно ч.ч. 1, 5, 6 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Из протокола общего собрания собственников помещений, расположенных в ТД «Призма», усматривается, что общая площадь здания составляет 3068,6 кв. метров. Между тем общая площадь помещений собственников, присутствующих и зарегистрированных на общем собрании, составляет 2285,6 кв. метров, что составляет 74,48% от общего числа голосов. Таким образом, общее собрание имело кворум, предусмотренный ч. 3 ст. 45 ЖК РФ.
Решением общего собрания функции управления общим имуществом переданы управляющей организации ООО УК «Жилсервис+»: за голосовали 70,79% голосов, против – 3,69%, воздержалось – 0%.
Кроме того, было решено определить размер расходов на содержание общего имущества в сумме 60 рублей с 1 кв. метра общей площади помещения: за голосовали 67,31% голосов, против – 7,17%, воздержалось – 0%.
Решением общего собрания были утверждены условия технического обслуживания и предоставления коммунальных услуг, условий содержания, ремонта общего имущества здания в соответствии с договором на оказание комплексных услуг по управлению общим имуществом здания ТД «Призма», заключенного с ООО УК «Жилсервис+», и утвержден проект договора между собственниками помещений здания и управляющей организацией: за голосовали 69,42% голосов, против 2,05%, воздержалось – 3,01%.
Таким образом, решения по указанным вопросам были приняты большинством голосов собственников, принимавших участие в собрании.
В силу ч.5 ст.46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Вместе с тем ч. 6 ст. 46 ЖК РФ предоставляет собственнику помещений право обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Воспользовавшись предоставленным ему правом, истец обратился в суд, оспаривая вышеуказанное решение и утверждая, что определенный решением собственников перечень работ и услуг по содержанию здания не обеспечивает благоприятные и безопасные условия эксплуатации помещений, надлежащее содержание общего имущества, а также решение вопросов пользования данным имуществом.
Так, в обоснование своих доводов истец указал на непринятие собственниками помещений решения о мерах по осмотру общего имущества, мерах пожарной безопасности, мерах по содержанию и уходу за элементами озеленения и благоустройства, а также на неурегулированность вопросов текущего ремонта. Истец полагает, что указанные меры должны быть приняты в соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491, которым утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Нельзя согласиться с доводами истца о безусловной необходимости отмены решения общего собрания собственников помещений здания по следующим основаниям.
В соответствии с частями 1 и 2 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Таким образом, закон наделяет собственников помещений в здании правом самостоятельно устанавливать условия договора управления: определять стоимость жилищных услуг и сроки их выполнения, набор коммунальных услуг, а также выбирать организации, способные эти услуги предоставить.
В данном случае решение о необходимом объеме работ и услуг по содержанию здания собственниками было принято. Подавляющее большинство собственников здания (30 из 34) заключили договоры с управляющей организацией, чем подтвердили свое решение передать управление зданием ООО «Жилсервис+» на конкретных условиях. В частности, собственники согласились и с предложенной системой оплаты содержания здания. Истец выражал свое несогласие с принятым решением и предложил участникам общего собрания альтернативный вариант управления общим имуществом, однако это предложение было отвергнуто.
Между тем, по мнению истца, принятое решение существенным образом ограничивает нормативно необходимый объем работ и услуг по содержанию здания и нарушает права истца.
В судебном заседании представитель управляющей организации не отрицала, что заключенный договор не предусматривает обязанность управляющей компании по осмотру общего имущества, принятию мер пожарной безопасности и мер по содержанию и уходу за элементами озеленения и благоустройства.
Однако судом установлено, что во исполнение своих обязанностей ООО УК «Жилсервис+» заключило следующие договоры: на подачу питьевой воды, на снабжение тепловой энергией в горячей воде, договор энергоснабжения, договор о вывозе отходов, договор об оказании охранных услуг, договор о предоставлении эксплуатационных услуг. По мнению суда, собственники помещений нежилого здания предприняли необходимые действия по содержанию здания, а само по себе одно лишь несогласие истца с оспариваемым решением не может являться безусловным основанием для его отмены.
Вместе с тем представитель управляющей компании справедливо отметила, что удовлетворение исковых требований повлечет за собой необходимость расторжения договоров со снабжающими организациями и приведет к ненадлежащему содержанию здания в зимнее время.
Суд не принимает во внимание доводы истца о буквальном применении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме к сложившимся правоотношениям собственников помещений в нежилом здании, поскольку указанные правила были приняты для защиты интересов граждан-жителей многоквартирных домов, как более слабой стороны в договоре управления многоквартирным домом.
Не могут быть приняты во внимание ссылки истца на отсутствие кворума собрания, поскольку какие-либо доказательства в подтверждение отсутствия кворума суду не представлены. Более того, из документов, имеющихся в деле, усматривается, что собственники помещений здания в подавляющем большинстве (30 собственников из 34) заключили договоры с управляющей компанией, следовательно, одобрили решение общего собрания, оспариваемое истцом.
Представленные суду заявления некоторых собственников о согласии с исковыми требованиями Воейкова В.М., по мнению суда, свидетельствуют не об обоснованности исковых требований, а о желании собственников изменить заключенный договор путем увеличения объема услуг, оказываемых управляющей организацией. Представитель ООО «Ярослава» в судебном заседании также не возражала против внесения изменений в заключенный договор, а представитель управляющей организации пояснила, что в случае принятия нового решения договор будет пересмотрен, а также увеличится стоимость оказываемых услуг.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение не нарушает права истца, более того, в силу ст. 45 ЖК РФ истец вправе в любое время инициировать внеочередное общее собрание собственников помещений для решения вопроса о внесении изменений в договор во внесудебном порядке.
Между тем из пояснений лиц, участвующих в деле, усматривается, что до настоящего времени истец не воспользовался этим правом, поэтому суд считает заявленные исковые требования преждевременными.
Более того, ч. 6 ст. 46 ЖК РФ предоставляет суду право с учетом всех обстоятельств дела оставить в силе обжалуемое решение, если голосование собственника, оспаривающего решение, не могло повлиять на результаты голосования, а допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Таким образом, закон предполагает возможность отмены оспариваемого истцом решения лишь в крайнем случае, а именно в случае нарушения фундаментальных прав собственника, в том числе, повлекших причинение ему убытков. В данном деле таких нарушений судом не установлено.
Суд находит не состоятельными и доводы истца о неправомерном расчете платы за содержание и охрану общего имущества здания путем включения в цену договора не только площадей мест общего пользования, но и площадей личных помещений истца.
Между тем управляющая организация оказывает собственникам помещений услуги по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, отоплению и электроснабжению. При этом системы отопления и электроснабжения являются едиными системами, расположенными, в том числе, и в индивидуальных помещениях истца, а ненадлежащее содержание указанного общего имущества неизбежно повлечет за собой неисправность систем, расположенных в личных помещениях истца. По мнению суда, принимаемые собственниками меры по охране общего имущества здания способствуют не только сохранности общего имущества, но и сохранности личного имущества истца, поскольку препятствуют проникновению в здание посторонних лиц. При таких обстоятельствах суд находит правомерным включение в расчет стоимости не только площадей мест общего пользования, но и площади личных помещений истца.
Кроме того, истец считает неправильным порядок расчета количества электроэнергии, потребляемой в местах общего пользования здания, и считает, что необходимо применять такой порядок учета электроэнергиии, который позволял бы определить фактический объем электроэнергии, потребленной как в местах общего пользовании, так и в отдельно взятых личных помещениях собственников.
Из пояснений лиц, участвующих в деле, усматривается, что доля электроэнергии, приходящаяся на места общего пользования, рассчитывается управляющей организацией следующим образом: общая потребленная электроэнергия минус электроэнергия, потребленная по показаниям собственников, имеющих приборы индивидуального учета = остаток.
Остаток распределяется следующим образом:
1) для собственников, не имеющих приборов индивидуального учета электроэнергии: остаток/ (общая площадь здания - площадь индивидуальных помещений собственников, имеющих приборы учета – площадь 6 этажа – площадь подвала)* (площадь индивидуальной собственности (офис) + доля, приходящаяся на места общего пользования).
2) для собственников, имеющих приборы индивидуального учета электроэнергии: остаток/ (общая площадь здания - площадь индивидуальных помещений собственников, имеющих приборы учета – площадь 6 этажа – площадь подвала)* доля, приходящаяся на места общего пользования).
Правомерность использования такого принципа расчета неоднократно проверялась судом в рамках гражданских дел по спорам истца с ООО «Ярослава», то есть с организацией, ранее осуществлявшей управление зданием.
Указанный порядок был вновь одобрен большинством собственников здания, поскольку он поддерживался в течение всего периода управления зданием, то есть с 2005 года. Суд соглашается с доводами управляющей организации о том, что изменение порядка исчисления и распределения расходов по электроэнергии в местах общего пользования относится к компетенции общего собрания собственников помещений. Суд полагает, что до принятия нового решения собственниками в силу ст. 46 ЖК РФ ответчик обязан подчиняться решению большинства и оплачивать расходы по электроэнергии согласно одобренной всеми собственниками системе расчета. Не могут быть приняты во внимание доводы истца о буквальном применении к спорным правоотношениям Постановления Правительства «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», поскольку указанное постановление принято, в первую очередь, для защиты граждан-жителей многоквартирных домов, как более слабой стороны в договоре управления многоквартирным домом. По мнению суда, сложившийся порядок расчета оплаты электроэнергии, определенный соглашением собственников, соответствует обычаю делового оборота и не противоречит действующему законодательству.
Заслуживает внимания и то обстоятельство, что истец не оплачивает содержание принадлежащих ему помещений даже в объеме, предусмотренном заключенным договором, то есть из расчета 60 руб. за кв. метр, что подтверждается вступившим в законную силу судебным решением от 13.10.2010 года, которым с Воейкова В.М. взыскана задолженность в размере 102870 рублей.
Следовательно, доводы истца о его желании увеличить объем услуг по договору и о готовности нести дополнительные расходы в связи с таким увеличением не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Суд отмечает, что о своем несогласии с оспариваемым решением собственников истец заявил лишь после того, как было вынесено судебное решение о взыскании с него задолженности. По мнению суда, исковые требования направлены на уклонение от исполнения вступившего в законную силу судебного решения, а не на восстановление нарушенного права, что не может быть признано допустимым.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении исковых требований Воейкова В.М. к ООО «Ярослава», ОАО «Национальный торговый банк» о признании недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений здания, расположенного по адресу: г.о. Тольятти, ул. Л.Толстого, <адрес>, от 26.03.2010 года в части утверждения цены договора, размера платы за содержание и ремонт общего имущества здания, а также порядка учета и оплаты коммунальных ресурсов, потребленных в местах общего пользования здания.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Самарский областной суд через Центральный районный суд г. Тольятти в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 29.11.2010 года.
Председательствующий: